金色港湾开盘执行方案书.docx

1、金色港湾开盘执行方案书金色港湾开盘执行方案一、项目目前现状分析 1、预约客户分析楼号房型面积区域预约金额5#12#13#两房三房100100-120120以上城区乡镇100100010000组数2917283044133229334134364预约客户回访情况：目前共74组预约客户， 经过2月12日回访情况统计：交1000元的客户已有4组无购买意向，1000元预约金有效客户32组。 2、目前房源分析 剩余房源数统计：房源总数安置户数余可售房源数可售面积备注5#三房48套8套40套5007.484组已交1万元定金12#两房17套017套1732.47毕总和他亲戚的预留房源。三房34套034套48

2、30.36毕总朋友预留房源，未交1万定金复式3套03套773.6913#两房160套21套139套13987.5721套用于拆迁安置三房160套9套151套18403.889套用于安置和关系户安置剩余32套3270.25合计416套48005.7商业10#、11#、13#28间127件5244.28阁楼36套储藏室剩余房源楼层统计：楼号10F以下10F-15F16F-20F20F以上5#-12F27套10套12#-18F27套18套9套13#-22F90套92套77套31套3、目前周边市场情况：周边竞争楼盘剩余房源统计表：楼盘名称区域地段总建筑面积销售房源面积范围剩余房源销售价格江南枫景人民西

3、路16万平米小高层60-129平米100套左右3400左右中华金满城步行街北6万平米小高层37-146平米12套单身公寓3600-3700沂水绿洲南京西路6万平米多层102-139平米70套3200-3500建陵时尚广场南京西路11万平米高层80-130平米8套3500左右花都大厦南京西路3万平米2幢20F高层90-130平米250套未开盘紫馨家园深圳路8.8万平方14F小高层129-145184套3300小结分析：目前周边多以小高层、高层为主。多层仅沂水绿洲有，但目前沭阳市场依旧是多层项目受欢迎，去化速度也较快，剩余房源多为面积较大或阁楼。小高层和高层基本低楼层好销，目前剩余都为高楼层。沂水

4、绿洲紧邻本案，在预约人群上扼杀本项目相当大的一部分客源。建陵时尚广场在售已是尾盘，仅余8套高楼层房源。江南枫景由于开发商有问题，目前处于停盘状态。花都大厦还未开盘，开盘时间未定，售楼部也没正常接待。紫馨花园二期小高层面积太大，户型不规整，不被市场关注。周边竞争楼盘价格统计表：项目名称最低标价（元/）最高标价（元/）表均价（元/）成交均价（元/）推出体量(套)开盘当日销售套数剩余房源情况优惠方式江南枫景（小高层）3200350034003300357240120套，各楼层均有VIP一万抵两万沂水绿洲（多层）1908 （阁楼）35083400340047930070套1-4层三室居多无江岸名城（小

5、高层 现房）31003358330032502001805套三室11-13层30元/建陵商都（高层）29003700350034002001708套高楼层大面积无中华金满堂（单身公寓可拼隔）330037003600355030025012套4楼和5楼一次性付款最高97折紫馨2500360733003260 390未知未知未知中城美地（多层）28003100295028007050三楼106，五楼99六楼106+70看房送礼品，七日内付首付优惠88元/平方，别墅5万抵10万，老带新，新老客户优惠1000元，多层98折，商铺79折，团购优惠2000元，预约500抵5000西城华府（多层）34003

6、600350034001176354套，各楼层均有优惠一万元/套小结分析：本案周边项目小高层、高层均价在3300-3400元/平方米左右；表价最低优惠价格在30-100元不等，一次性付款优惠在200-300元。二、首轮开盘方案及计划 1、计划开盘时间：2012年3月25日（周日）或3月31日（周六） 具体根据开发商及预售手续报批为准。 2、具体推盘计划： 目前可售房源除安置剩余32套外，共384套，建议根据客户积累情况分二次或三次推出。批次推盘时间推出楼号户数面积首轮2012-3月5#、13#的1、3单元173套19921.24平米二次2012-6月12#、13#的4单元130套24814.1

7、8平米三次2012-10月13#2单元80套15913.78平米3、开盘前蓄水方案 金色港湾于2011年做过三场暖冬行预约活动，预约优惠也已经有二重，1000抵5000和抽奖红包优惠。因此，不建议再以老面孔重推预约，也不建议在增加预约优惠，这样不仅没有新意，也会影响开盘价格制定。但开盘前推广必须要做，不仅为积累开盘客户（目前预约客户还不足以支撑开盘推出房源），也为金色港湾在沭阳市场提高知晓度。 因此，我司建议以一场有新意的活动，重新撬动市场，积累客户，重新掀起预约高潮。活动主题：金色港湾，龙年金钥匙计划方式：以领取龙年“金钥匙”金卡为嘘头，再次吸引客户关注金色港湾具体执行：1、领取金卡可享受购

8、房（住宅、商铺、储藏室）超值优惠 2、购房抽奖活动 3、联系一家装修公司，根据客户购房面积大小，送购房装修基金 4、联系几家关系商家，给予消费打折 4、销售价格建议根据周边市场情况，为尽快回笼资金，建议项目整体以低开高走，小步快跑的价格走势，即可以快速去化项目，也可以最大化实现项目利润。建议项目首轮开盘，价格低调入市，均价执行在3300的样子。3、开盘方案细则首轮开盘，以根据预约排号，轮流进场选房为具体开盘方案，场内现场实行喊控，增加开盘紧张热销气氛，场外利用演出制造氛围，聚集人气。1、开盘流程时间 安排8：008：30 迎宾，帮助来宾签到，并引导入座；音乐演奏8：288：30主持人宣布金色港

9、湾开盘，致开盘贺词，燃放烟花礼炮（音乐）8：38 开始清场，准备选房，宣读选房细则，场外演出8：50安排客户按照预约单排号顺序开始选房购房，场外演出12：30-13：30午餐13：3016：30安排持预约单卡但未成功购房的客户，继续选房15:00抽奖17：00圆满结束 2、场内布置 装饰气球：门上和背景墙 客户签到台，礼宾鲜花 缴款室 礼品发放室 抽奖箱 3、场外布置 门前拱门 直幅 8条（售楼部外） 空飘 6个 红地毯4、动态气氛营造 音响 鞭炮燃放 演出 抽奖 5、人员安排需要开发商支援的： 保安：维持场外秩序，安排车辆停放 10名 燃放鞭炮 ： 1名 财务：负责收款 2名 保洁人员：现场

10、保洁 1名 城管协调：1名 6、开盘优惠： 首付40%，按揭98折 首付60%，按揭97折 一次性付款，94折 7、开盘抽奖 一等奖：液晶电视壹台 1名 二等奖：挂壁式空调壹台 3名 三等奖：电热水器壹台 6名 四等奖：牛奶被一条 20名 欢乐奖：金色港湾杯子一个4、推广安排 1、海报派发5万份开盘海报，通过邮政快递，乡镇及老小区形式大范围进行派发，以起到家喻户晓的结果。 2、短信攻势开盘前二周，每周五、六、日进行短信群发，每天5万条，共计30万条，告知开盘“金钥匙”活动，再次掀起预约热潮。 5、费用预算 开盘前推广：名称材料/规格数量单价合计短信30万条0.0412000海报 128G3万份

11、0.164800邮政夹报20000份0.326400海报派发周边老小区、乡镇30000份3000不可预计费用2000合计28200 开盘活动费用：名称材料/规格数量单价合计拱门1个200元/个/天200城区拱门2个*2天200500空飘氢气球4个550元/个/天2200直幅12m8条70元/条560鞭炮一万响2条70元/条140红地毯1米宽10米1元/米10活动流程X展架60*160cm1个100元/个120会员须知X展架60*160cm1个100元/个120销控表写真KT板100*120cm3块120元/块900销控贴即时贴25*25mm（蓝黄红）300个50开盘演出一场2000元/场200

12、0不可预计费用2000合计8800注：不含城管费共计：叁万柒千元整（￥37000.00）6、特别注意事项 1、开盘期间注意电力供应 2、城管和政府其他相关部门协调7、文案 1、海报广告主题：（正面）LOGO金色港湾3月即将盛大开盘龙年财富开门金钥匙计划全城启动3月15日起 全城限量发售一卡在手，尊享九重超值惊喜！（背面）老城中心，南京西路8号90-120平米精致户型金色港湾金钥匙卡文案正面： 金色港湾金钥匙VIP 领取金钥匙，开启龙年幸福之门 卡号反面：用卡细则：1、本卡仅限本人使用，不得转让，不得兑换现金，请妥善保管。2、持本卡可享有优先选房权。3、持本卡可领取开盘礼品。4、持本卡开盘当日购

13、买金色港湾住宅可在开盘优惠上再享受99折优惠。5、持本卡购房可参与开盘抽奖活动。6、持本卡购房可享受购房配送定额装修基金。7、持本卡购买金色港湾商铺可抵扣现金10000元。8、持本卡购买金色港湾储藏室可享受每平米优惠50元。9、持本卡购买金色港湾可享受免物业管理费3年。10、持本卡在金色港湾协议单位消费可享受96折优惠。开发商保留此卡的最终解释权和终止使用权开发商：沭阳兴沭房地产开发有限公司地址：南京西路7号咨询热线：0527-80892888B、短信群发发布时间：3月10日 3月11日发布数量：5万条/天发布群体：高消费群体（月消费100元以上）开盘短信群发内容：紧急通知：金色港湾3月即将开盘，全城启动金钥匙 开启幸福之门活动，交1千抵4千，可享七重大礼：预约热钱：80892888C、短信群发发布时间：3月17日、3月18日、3月24日3月25发布数量：5万条/天 发布群体：高消费群体（月消费100元以上）开盘短信群发内容：特别消息：南京西路8号金色港湾3月26日盛大开盘，交1千抵4可享金钥匙 七重惊喜，抢定热钱：80892888D、县城拱门投放发布时间：3月24日至3月25日发布数量：3个*3天发布地点：县城主要路段发布内容：金色港湾5号楼3月26日盛大开盘 抢定专线：80892888 上海康杰 金色港湾项目组 2012年2月28日