厦门市社会保障性租赁房监管研究最新阿.docx

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厦门市社会保障性租赁房监管研究最新阿

我市社会保障性租赁房监督管理研究

厦门市公房管理中心

近年来,随着城市房价的不断上升,中低收入家庭住房困难问题成为市委市政府高度关注的重大民生问题。

为破解这一难题,市委市政府在认真调研论证的基础上,创造性地提出了建设社会保障性住房的工作思路,在国内率先闯出了一条有效解决中低收入群体住房困难的新路子。

这一创举,在全国引起强烈反响和高度关注,中央、省、市电视台、新华社等主流媒体连续刊播我市社会保障性住房经验,北京、上海等不少城市也先后组团到厦学习交流,社会保障性住房“厦门蓝本”已成全国典范。

社会保障性租赁房作为社会保障性住房的重要组成部分,它兼有保障性和福利性特征。

如何加强对社会保障性租赁房的监督管理,充分发挥社会保障性租赁房的保障功能,成为政府管理部门的重要课题。

本文试从我市社会保障性住房管理机制现状入手,研究分析存在问题,提出加强和改进监管的有效途径,为市委市政府提供决策参考。

一、我市社会保障性住房管理机制现状

按照国务院、省政府关于加大中低收入住房供应的要求,我市积极探索新时期住房制度改革的新思路、新模式,充分考虑中低收入住房困难家庭的住房问题,从构建多层次住房保障供应体系入手,建章立制,规范管理,全力为中低收入家庭构筑起一道强有力的住房保障网。

1、构筑防范的制度屏障。

为使社会保障性住房这一关系万千群众安居乐业的民心工程落到实处,市委市政府一开始就从制定政策制度入手,着力构筑有效的防范屏障。

制定《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》、《关于社会保障性住房建设与管理的若干纪律规定》

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等一套完整的社会保障性住房管理办法,对社会保障性住房实行“四统一”的新机制,即实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制,在设计、施工、分配、管理等环节制定制度进行约束,使社会保障性住房的分配和管理更加公开、公平、公正,确保科学合理公正地配臵有限的住房资源。

2、实行严格的准入和审核制度。

为了使有限的社会保障性住房房源真正落实到中低收入住房困难家庭,政府对不同收入家庭实行不同住房保障政策,符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房。

申请社会保障性住房实行家庭成员全名制。

申请社会保障性住房之前的5年内有购买或出售房产的,不能再申请社会保障性住房。

建立严格的审核制度,实行社区居委会、街道办、各区民政局、市公房管理中心、市国土房产局五级审核和社区、全市两级公示制度,有效地防止社会保障性租赁房被挤占挪用。

3、建立严格的监督管理机制。

实行定期资格审查、动态管理制度,组织人力对社会保障性租赁房承租户家庭收入和资产情况变化进行跟踪了解,对情况发生变化的,及时调整租金补助档次;对已不符合承租社会保障性租赁房条件的家庭,要求立即退出所承租的房屋;对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况,骗购、骗租社会保障性住房的,一经查实即做出严肃处理。

4、建立房源供给的保障机制。

我市土地资源十分紧缺,市委、市政府在解决社会保障性住房上,舍得投入,为民着想,将社会保障性住房选在交通便利、具有较大发展潜力的区域,以“小户型、功能全、装修一步到位”为原则,统一居住区内配套设施,确保中低收入家庭能租得到、租得起,买得到、买得起。

社会保障性住房建设资金由政府筹集,由一定比例的土地出让净收益、财政专项拨款、财政投融资等组成。

目前,社会保障性住房规划建设的17个项目中已开工12个,

可提供住房3.5万套,房源供应得到有效保障。

二、我市保障性租赁房监督管理机制存在的主要问题

尽管市委市政府在社会保障性租赁房管理方面采取有力措施,建立了有效的监管机制,但由于社会保障性租赁房管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程,在实际运作过程中,仍存在一些问题,主要表现在以下几方面:

（一）准入和审核机制方面存在的主要问题

在社会保障性租赁对象的审核过程中,尽管我市在社会保障性租赁房政策设计上建立了五级审核、两级公示制度,但在实际操作中仍存在许多不足,表现为:

1、收入状况审查难度大,存在“搭便车”的现象

家庭收入水平是衡量社会保障性租赁房资格的重要指标之一。

但目前我国居民就业的多样化和居民收入的多元化,以及家庭收入是一个动态指标,居民的隐形收入无法统计,加上我国的个人及家庭收入信息制度还不健全等原因,使得家庭收入的统计审查难以准确,调查起来非常困难。

信息上的不对称导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取社会保障性租赁房,使有限的房源未能用在最需要的居民身上,出现社会保障性租赁房“搭便车”的现象。

2、审核力度不够,监督机制亟待完善

（1）依靠社区审核,使审核机制易流于形式。

当前在社会保障性租赁房的申请、审核中,主要由社区、居委会负责。

由于社区、居委会对所在社区、居委会情况比较熟悉,往往依申请对象提供的材料进行审核,缺乏进一步审核把关,使之审核不全面、不实的现象,尤其是当前社区居委会承担着繁琐而繁重的工作和人力有限的情况,审核工作难免应付了事。

（2）房管部门人力不足,审核效果难以保证。

房管部门承担着社

会保障性租赁房复核、选房配租和监督管理的各项工作,由于人手不足,难以组织力量入户调查,无论是定期还是不定期的抽查都相对缺乏,使得对租赁户的动态调整监管成效变得低下。

3、我市中等收入群体得不到有效保障

虽然我市社会保障性住房政策规定,对不同收入家庭实施分类社会保障性住房供应,但在调研中发现,目前社会保障性租赁房政策难以兼顾这个群体的需求。

一方面,中等收入家庭因收入原因,不能列入社会保障性租赁房政策的保障范围;另一方面,他们目前的收入相对于高房价仍存在住房难问题。

（二）退出机制方面存在的主要问题

退出机制是社会保障性租赁房的有效约束机制,一旦社会保障性租赁房的对象（家庭）不再符合“租住准入”标准,应该按规则有序退出。

目前我市在社会保障性租赁房退出机制上还存在一些问题,主要表现为:

1、承租条件发生变化时难以有效监督

由于没有完全建立个人信用制度和个人收入申报制度,当租赁户入住社会保障性租赁房后条件发生变化时,只能依靠社会保障性租赁房承租户自行申报,房管部门难以有效监督,政府和申请者的信息不对称问题依然存在。

在家庭成员发生变化时,没有具体操作规定,缺乏对住房面积标准的限定。

2、奖惩力度相对缺乏

当前对虚报或瞒报家庭人口、收入、住房情况骗租的个人和家庭惩罚的力度不大,最严厉的惩罚也不过是取消其租赁资格,因而,有一部分人就会因骗租所要付出代价不高,而采取各种手段弄虚作假。

另一方面,对于该退不退的“钉子户”和未能如期缴纳甚至故意拖欠租金或物业管理费的租赁户,因缺乏有效惩罚机制而未能得到有效的

规避。

3、尚未确定合理的过渡期

租赁户从退租到自己找到合适的房子需要一段时间,如何帮助并促成租赁户的平稳过渡,对于退出机制的完善具有重要的意义。

但是,我市目前的退出机制中还尚未为租赁户退租后设定一个合理的过渡期。

4、缺乏从宏观、动态上考虑租赁房房源的结构和质量

当前绝大部分城市的住房保障是供不应求,即社会保障性租赁房资源有限,而申请者过多。

当供需基本平衡,甚至供过于求时,我们在严格执行退出机制以后,如何避免现有的社会保障性租赁房资源不被浪费、闲臵,一个较为成功的做法就是逐步在条件较好的租赁对象中提高其住房私有化的比例。

但是,这个做法的前提是要提高现有房源的结构和质量以有助于现有房源的销售,这启发我们在当前租赁房建设中,要有前瞻意识,规划好以利于长期发展。

三、完善社会保障性租赁房监督管理机制的建议

（一）坚持责、权、利相统一原则,健全准入和退出监管机制

1、建立社会保障性租赁房的申请担保机制。

根据博弈论和信息经济学的观点,当博弈双方因信息不对称而出现博弈失衡或逆向选择时,引入第三方在很大程度上有助于改变信息不对称的局面,为此,可以尝试建立社会保障性租赁房的申请担保机制,每个申请社会保障性租赁房的家庭都要找到一个担保人,由担保人担保该家庭收入的真实性,一旦政府查出“搭便车”现象即可处罚该申请家庭和其担保人,这样不符合社会保障性租赁房申请条件的家庭申请社会保障性租赁房的难度加大。

2、引入利益传导机制,增强信息甄别能力。

现行社会保障性租赁房申请的办法是由申请人先根据预期的收益选择是否提出申请,主管

部门得到申请表后,再根据申请人提供的资料来选择严格审查或简单备案。

建议主管部门在申请人决定申请之前,在原有租金政策的基础上,提供两种租金补贴,即对能提供确切证明来证明其收入状况和住房状况（例如设立专用银行如实申报个人收入,找到担保人为自己提供资料进行担保等）的申请人,给予一种租金补贴;对不能提供确切证明的申请人,必须实行严格的审查,只给予小于前者的补贴,从利益上刺激租赁户如实申请。

3、建立租赁户的个人租赁信用档案。

建立租赁户的个人租赁信用档案主要目的在于查验、证明和解释个人资信情况,通过制度来规范个人租赁信用活动和当事人的租赁行为,进而降低信息不对称的外部消极作用。

租赁户的个人租赁信用档案从租赁户申请之日起开始建立,入住时正式建立,到社会保障性租赁房退租时结束。

信用档案主要内容包括租赁户主要家庭成员及其基本情况、申请社会保障性租赁房时签订的租赁申请信用承诺书、租赁期间租金和物业管理费的缴纳记录以及当不符合租赁条件时是否按规定主动退出等内容。

然后,为信用评定等级,并在租金以及以后社会保障性租赁房的申购中给予优惠政策,同时也可以将该信用档案作为日后个人信用档案一部分。

4、建立健全自上而下和自下而上的双轨监督机制。

（1）建立社会保障性租赁房申请对象收入审核机制。

由各区政府组织房管、街道、民政、工商等相关部门进行审核,并由人大代表、政协委员、居民代表、监察部门等组成监督小组实施监督。

同时进一步健全社会保障性租赁房申请审核制度、公示公告制度、网上备查制度,完善一户一档管理制度,实施动态管理。

（2）理顺居委会和房管部门二者的权限。

居委会只是充当协助的角色,具体的审核工作应由房管部门负责,因而,加大审核力度不应该仅仅停留在居委会或者街道办事处的层面,而应该是政府社会保障

性租赁房主管部门组织专人在社区居委会和街道办事处的协助下,随机抽取一定的比例对申请人进行社区调查和入户调查,这样能彻底弄清楚申请人的家庭实际情况,又能避免过度暴露申请人的隐私。

同时相应增加对房管部门的人力和财力投入,使得房管部门有足够的人力、物力胜任审核工作。

（3）在完善公示制度的基础上,探索其他方式来监督申请人的申请材料的真实情况。

（二）加强社会保障性租赁房工作人员的监督管理

在加强社会保障性租赁房申请人的监督的同时,要加大对社会保障性租赁房工作人员的监督管理。

一是建立健全租赁房的申请、复核、选房配租、管理等相关法律法规,并制定详细的实施细则,全面推行公开的运作模式,使工作人员做到有法可依,有章可循,确保社会保障制度落到实处。

二是加强内部监督管理。

相关单位尽可能的完善其内部规章制度,以制度约束其工作人员的行为。

同时也应注意加大对工作人员的素质教育,树立全心全意为民服务的意识。

三是建立良性互动的社会监督机制,将政府行为臵于社会群众的监督之下,接受市民群众的监督。

（三）完善社会保障性住房建设前期规划

建议政府对全市进行一次住宅普查,摸清我市住宅存量和住宅有关性能、地区分布。

在此基础上,社会保障性住房建设以市场需求为导向,改变过去经济适用房“先产后销”模式引发需求脱节现象,把销售或租赁工作做在建设之前,先由保障对象提出购房、租赁要求,签订意向书。

政府根据保障对象的轻重缓急、分步分类实施保障计划,实现社会保障性住房建设“投入—销售或租赁—再投入”滚动开发的良性循环轨道,总体上按照“以需定产、应保尽保、动态调整、分步实施”的原则,加快社会保障性住房建设速度,完善保障性住房建设

前期规划。

（四）鼓励符合退出条件租赁房户主动退出,加大违规行为的惩罚力度

1、鼓励租赁房用户主动退出并自行购房、租房

因地制宜制定租赁户主动退出的优惠政策,鼓励租赁户自行臵业,促进条件较好的租赁户自主退出,购买房子。

租赁户主动退出社会保障性租赁房后,能得到政策性优惠诸如提供低息购房贷款、优先购买社会保障性租赁房、购房税费减免等。

2、加大各种违规行为惩罚力度

在进一步完善社会保障性租赁房的准入机制和审核机制的同时,加大各种违规行为的惩罚力度,规避各种违规行为。

（1）骗租行为即通过虚报或瞒报收入、人口、住房情况和伪造各种证明等去骗取、获得社会保障性租赁房租赁资格的各种行为。

对骗租行为,一经查实,主管部门除了立即收回其承租的房子之外,取消未来5年内租赁申请资格;对于还没有入住的骗租人在经济上处以1000—10000元的罚款;对于已经入住的骗租人,在处以1000—10000的罚款的同时,按其所租房屋所在地区的市场租金标准的2-3倍收取租金,不足一个月按一个月计算;情节恶劣者,要对其予以起诉。

另一方面,将骗租人的基本情况通过报纸、网络等各种形式向社会曝光,同时将该不良记录记入个人的信用档案。

（2）该退不退的“钉子户”蛮占房源行为。

主要指因自己的收入、人口住房状况已经发生变化不再符合“租赁准入”标准的家庭,或是无故闲臵社会保障性租赁房3个月以上、转租、拖欠租金累计6个月以上、擅自将社会保障性租赁房调换或改变住房用途、利用社会保障性租赁房进行非法活动等被主管部门认定不具备社会保障性租赁房租赁资格的个人或家庭,在解除租赁合同之后,还赖在房子不愿搬出的

各种蛮占行为。

对由于家庭收入、人口住房状况发生变化的家庭在接到退出通知的3个月内要腾退住房,如不能按时腾退的从次月起按届时配租租金的200%收取房租,如果在第12个月内仍未腾退,将按配租租金的300%收取房租,在第24个月内仍未能腾退的,将向法院提起诉讼。

因其他原因而必须退出的租赁家庭或个人,限期半个月内从原有住房腾出。

如果期限届满后还不主动退出者,主管部门将强制其迁出原住所;若有抵制行为的严重者,将向法院提起诉讼,并将该不良记录记入个人信用档案,同时取消其3年内社会保障性租赁房申请资格;若确有情况和困难,应向主管部门提供正当理由,并送报批准。

（3）拖欠、拒缴租金、物业管理费等相关费用行为。

对无故拖欠相关费用的行为,除了补交滞纳金和租金、物业管理费之外,将该不良记录记入个人信用档案;对于情节严重或者连续6个月以上拒缴租金的将取消其租赁资格;而对于一些低保或者享受政府其他政策福利的居民,将从其原有的政策福利中扣除一部分（如30%）作为租金。

如果居民没有能力交租金应向主管部门出具有效的证明申请减免缴纳租金和物业管理费。

（五）设计合理的过渡期,实现平稳有序退出

借鉴上海的做法,政府给租赁户9个月的过渡期。

在过渡期内,前三个月享受原租金补贴的80%,中间三个月租金补贴减至原标准的50%,后三个月则没有减免直至完全按市场租金来算。

另一方面,政府也可以将自己闲臵的房屋按市场化的方式出租给退租的租赁户,甚至以无息贷款方式,协助这些家庭买下属于自己的产权房。

但这种房子应限制上市,一旦不符合租赁资格条件,则分期还款取消。

（六）完善保障性住房的管理联系机制

作为备受社会关注、惠及我市中低收入群体民生保障的问题,需

要有更多的部门参与管理。

保障性住房建设是一个涉及到建设、税收、交通、学校等许多方面的综合复杂工程,政府作为其中的主持者,需要及时与相关部门沟通协商。

我们建议成立一个由市府办牵头、由纪委、财政、人事、民政、交通等部门领导成员组成的特别委员会,建立工作联系协调制度和联络员会议制度,不定期的讨论社会保障性住房建设和管理各个环节中出现的问题,以便及时发现问题、解决问题,提高工作效率。