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贷款基础知识
贷款基础知识
（一）
1、什么样的房子可以做交易贷款？
主要有以下几点：
第一、楼龄为1990年以后。
第二、面积在30㎡以上。
第三、有稳定的工作收入。
2、什么样的房子能做消费（直抵）贷款？
第一，借款人有真实的借款用途（用于买房，买车，房屋装修）
第二，借款人有良好的工作单位（公务员，事业单位或知名企业上班）
第三，房屋面积在60㎡以上，楼龄为1992年以后。
贷款额度一般为房屋评估值的五成。
3、什么样的房子能做公积金贷款？
第一，面积不限，只要是市内的楼房即可。
第二，房龄要求在25年以内。
第三，连续在公积金管理中心缴存6个月以上。
房龄在五年以内的可贷评估值的六成，五年以上可贷五成。
4、什么样的房子贷款能做到六成？
现行二手房商业贷款的成数一般为五成，但如果房龄在五年之内，借款人为沈阳户口，工作单位稳定具备较强还款能力的，可以做到六成。
5、办理交易贷款对于过户时间有要求吗？
有，办理二手房交易贷款必须是交易在三个月之内的房产，这样才可以正常办理交易贷款。
6、贷款人年龄大了，还可以贷款吗？
商贷:
借款人为男性（年龄加贷款年限）不能超过65岁，女性（年龄加贷款年限）不能超过60岁。
公积金:
借款人为男性（年龄加贷款年限）不能超过60岁，女性（年龄加贷款年限）年龄不能超过55岁。
7、户口在外地，能在本地办理贷款吗？
能办理。
首先，您本人是在本地工作，有稳定的工资收入和良好的信誉情况，这样您才可以向银行申请办理贷款。
8、贷款年限最长可以贷多少年？
商贷:
贷款年限一般为30年减房龄。
公积金:
25年减房龄（最长20年）。
9、房子交易前，可不可以先做贷款审批？
可以。
交易前可以先审批，待银行批复以后再进行交易。
这可以保障买卖双方的利益，减少中介风险。
10、我有公积金我爱人也有我们可不可以一起贷啊？
最高可以贷到多少？
可以，公积金中心规定如果是夫妻双方办理贷款最高可贷到40万，单身或者只有本身一人有公积金只可以贷到25万,家庭成员三人以上共同申请最高限额为50万。
11、如果房子名称是我的，公积金是我爱人的可以办理公积金贷款吗？
如果是市公积金用户可以办理，如果是省职公积金不可以，以房证为准。
12、办理交易贷款需要那些要件？
借款人夫妻双方的身份证，户口本，婚姻证明，房证，契证，土地证（五区以外），收入证明（银行固定格式），单位营业执照副本复印件（加盖公章）交易审批表两份（没有涂改准确无误），买卖合同一份。
13、如借款人证件号码，姓名不一致怎么办？
以身份证为主，到户口所在地派出所或民政局更正。
14、单身证明怎么开？
到户口所在地民政局开（单身证明有效期为一个月）
15、第二套住房贷款是怎样界定的？
夫妻双方任何一方如有买房贷款（含公积金贷款），再买房贷款都属于二套住房贷款。
16、第二套住房贷款与第一套住房贷款有什么区别？
利率，一套为基准利率下浮15-30%。
二套为基准利率上浮10%。
17、如果办理贷款本息还款法的合适还是本金还款法的合适？
本金还款是先还本金多后还利息，而本息却是利息和本金一起还（每月还款额一样）。
如果您想提前还款就选择本金还款法（但这种还款方式前期月还款多，压力较大，每个月还款额都不一样）。
18、什么是公积金组合贷款？
公积金贷款是有额度限制的，如果你购房贷款金额过多，只用公积金不够，就需要跟商业贷款一起，这就是组合贷款了。
1．利率及月还款：
见利率表
2．贷款的种类
（1）个人住房商业性贷款
具有完全民事行为能力的自然人，购买本市住房时，将其所购产权为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款，交易期限在三个月之内。
（2）个人住房公积金贷款
指缴存住房公积金的职工（连续缴满一年以上），在本市购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证，向公积金管理中心申请的住房公积金贷款。
（3）个人住房组合贷款。
公积金贷款+商业贷款（注：
要求较为严格，审批通过难度较大，不推荐使用）
（4）消费（直抵）贷款。
不买房子，直接用原有的本市房产做抵押物向银行申请贷款.
（5）资金拆借
月利息：
2.5分（最低借款5万元，一个月起）
3．贷款流程：
（全程需20个有效工作日，注：
要件齐全）
贷款咨询
备齐银行所需要件件
看房出评估
客户到银行签字
确定贷款方案
客户到银行签字
银行审核
抵押出他项
4．贷款申请所需要件：
身份证
户口本
婚姻证明
房证
契证
土地证（五区外提供）
交易审批表
买卖合同
收入证明
营业执照副本复印件
公积金缴存卡
商贷
√
√
√
√
√
√
√（1份）
√（1份）
√
√
公积金
√
√
√
√
√
√
契税发票，交易税发票
√2份）
√
组合贷
√
√
√
√
√
√
契税发票，交易税发票
√（3份）
√
√
√
消费贷（直抵）
√
√
√
√
√
√
√
√
注:
商业贷款需要原房主（夫妻双方）配合签字,需提供身份证、户口本、结婚证
5．个人住房贷款面积、额度、期限要求:
贷款种类
成数与年限
商贷
公积金
消费贷款（直抵）
贷款成数
最高可贷银行评估值6成
房龄5年之内可贷评估值六成
房龄5年以上可贷评估值五成
（注：
市公积金一方最高15万，
夫妻双方公积金最高25万）
评估值五成
借款人（年龄）
男：
65岁
女：
60岁
男：
60岁
女：
55岁
男：
65岁
女：
60岁
房龄
90年以后
25年以内的住宅
90年以后
贷款年限
30－房龄
25－房龄
3、5年、10年
面积
30/平方米以上
不限
80/平方米以上
2、接件要点
3、1、接件五必须：
A、必须清楚做哪种贷款
B、必须清楚借款人年龄
C、必须清楚房屋评估值（由位置，房龄，面积，朝向，楼层决定）
D、必须清楚借款人工作单位及个人信用（问清个人信用是否有不良，包括房贷和信用卡）
2、接公积金贷款注意事项
A贷款额度=个人缴存额/个人缴存比例×0.5×12×贷款年限
B原有公积金贷款未还清，不能再次申请，必须还清后在申请.
C夫妻双方任何一方有负债未结清的，均不可以办理公积金贷款
D如夫妻双方两人做公积金贷款，必须办共同共有的房证。
E信用不良不能超过三次
F公积金贷款缴存时间由6个月恢复至12个月，曾经有过贷款（含任何商贷、公积金贷款）还清的，再申请公积金贷款，贷款额降低一成。
3、接交易贷款注意事项
a.是否真实交易
b.交易时效（3个月内）
c.卖方需到场配合签字
d.借款夫妻无信用不良.
4、接消费贷款注意事项
A借款人工作单位较好
B资产证明必须充分
C足够的银行流水
D房主夫妻二人均需到银行签字
5、审核要件必要性：
a、借款人是夫妻双方的，各自的身份证、户口本、婚姻证明要一致
b、交易后商业贷款必须含有交易审批表（贷款查档查出的结果）
c、借款人是夫妻双方的，必须出示两份收入证明
d、房龄（如房龄较长，能否做贷款不确定，请咨询贷款部后而定）
贷款基本类型
1、按揭再贷款：
事例：
刘小姐现有一套03年120㎡的住房尚有20万未还贷，现因生产经营急需资金周转，由于该房产已还贷多年和房产升值等原因（该住房现评估价为90万），刘小姐可先偿清原银行贷款，再重新进行按揭贷款，可多贷出43万（90万×70%-20万），解决短期资金需求。
可根据需要申请授信额度，多贷出的43万不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。
所需提供的材料：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）复印件、贷款余额证明、还款明细表、借款合同原件、（划线部分由申请人凭本人身份证向原贷款银行索取并加盖校对章）。
贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料），银行认识的评估公司出具的评估报告。
按揭房再贷款的贷款年限和成数：
贷款年限一般为不超过二十年。
男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；
按揭房再贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。
二、抵押授信、随借随还
抵押贷款是借款人用已完全结清的产权证到银行办理抵押贷款。
抵押贷款还款方式：
月供方式，类似按揭方式，利率较按揭高；
随借随还，即不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。
所需提供的材料：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）原件及复印件。
贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料）、银行认识的评估公司出具的评估报告。
抵押贷款年限和成数：
贷款年限一般为五年，最长可以是十五年。
男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；
抵押贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。
个人综合消费贷款
三：
个人综合消费贷款
以个人名下的房产作为抵押物，向银行申请贷款。
最高可贷抵押物评估价的200%，最长可贷5年。
还款方式可申请月付利息到期一次性还本或月均等额本息还款。
比如：
刘小姐有一套98年的房子，价值100万，现在产权已经在手上。
现在想自己做点小本生意，又想重新装修下房子，就可以拿这套房子出来贷款。
。
。
。
最高可以到7成，到70万。
最长20年。
四：
中小企业经营周转贷款
比如陈老板在厦门有多套房产总价值约350万，及一家服装类的有限公司。
注册资金300万。
已经有序经营了8年了，目前企业碰到资金周转的困难，急需一笔400万的资金。
那么，陈老板可以将其房产捆绑提供给担保公司和银行进行贷款申请，最高可以达到房产价值的150%。
。
。
。
陈老板就可以利用银行的低息借款，（一般是一年）顺利度过难关，使企业起死回生。
#经济适用住房、小产权房与商品房的区别
从字面上讲，经济适用住房主要就是经济适用，能满足居民的基本生活需要。
经济适用住房不是谁都可以购买的，它的特供对象主要是城市的中低收入家庭和住房困难户。
由于政府提供了优惠的政策，限定了建设的标准、供应的对象和销售的价格，自然价格较低。
目前，经济适用住房房源建设有三个途径：
一是政府划拨土地，统一开发、集中建设；二是调整房地产开发企业开发的部分普通住宅；三是单位自建和联建，出售给本单位职工（老叫法称为集资房）。
“小产权房”则是指一些村集体组织或开发商，打着新农村建设的名义，在土地性质为集体所有，或违法占用耕地建设，并公开向社会出售的那部分房屋。
“小产权房”的供应对象为本集体内的居民，国家政策绝对是不允许将它作为“商品房”对外出售的。
商品房是指具有资质的房地产开发公司开发经营的房屋。
那么，它们究竟有哪些区别呢？
1、它们的供应对象不同：
经济适用住房的对象是城市中低收入家庭和住房困难户；“小产权房”的原对象为本集体内的居民；商品房的对象是所有自然人。
2、二、它们的建设方式不同：
经济适用住房直接由政府组织建设；“小产权房”由村集体或开发商建设；商品房则完全是按市场运作方式建设。
三、它们的土地取得方式不同：
经济适用住房的土地性质为政府划拨；“小产权房”的土地性质为集体所有或违法占用耕地；商品房的土地则是通过“招拍挂”的形式，取得的土地使用权。
四、它们享受的政策不同：
经济适用住房，在建设和销售过程中，政府可以减免部分规费；“小产权房”在立项时也享受有关政策的优惠；商品房则全额缴纳。
五、它们的定价方式不同：
经济适用住房由政府定价；“小产权房”的价格由村集体或开发商共同决定；商品房的价格则由市场决定。
商品房在办理了《房屋所有权证》以后，可抵押，可转让。
而经济适用住房尽管可以办理《房屋所有权证》，尽管也可以抵押，但在转让时，必须在补缴相关费用后，方可转让。
“小产权房”由于手续不完善，因此是办不了《房屋所有权》的，更谈不上抵押和转让。
商品房和住宅有什么区别?
"住宅分：
经济实用房，拆迁安置房，房改房，工房，商品房等，区别是：
商品房是开发公司花钱买地70年使用权，修建的再在市场交易的房屋。
"
商品房与回迁房的区别？
回迁房和概念源于拆迁，这是我国特殊的拆迁政策的产物。
拆迁安置过程中，如果采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。
如果采取的是回迁的方式补偿，因为拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：
1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。
而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。
而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，如果拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。
如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。
所以，购买回迁房一定要查清性质。
经济适用房五年内不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
#什么是小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：
一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
#小产权大产权
1、全部产权（大产权）
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：
凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。
市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。
国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。
按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。
相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权。
（小产权）
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。
职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。
部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
#购买乡产权房会有什么风险
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。
而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。
如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。
同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。
那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？
从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。
而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。
因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。
同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。
如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。
如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。
如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。
中央明确不许再建小产权房
已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。
对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文:
很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。
小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
小产权房的最新政策
国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
[1]的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。
而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。
在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。
对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。
而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。
一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。
公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的实现。
就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就违法了呢？
这真是一个诡异的问题。
中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。
守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。
让农民进城，融入现代化的社会分工体系，是农民致富的唯一途径。
农民进城，有两个选择，一是打工，二是当个小老板“自主创业”。
在农民工相对过剩的大背景下，缺乏基本劳动技能的农民工，一来或打工无门，二来即便能找到工作也收入微薄。
如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。
正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政策。
可是，农民的创业资本从哪里来呢？
从金融途径获得资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。
农民的资源，说到底也就是一点薄地和一栋破房子。
可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。
因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：
既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。
探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。
把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。
把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。
小产权房的建造和买卖，皆是在阳光下进行的。
当初管理部门为什么不马上禁止呢？
在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：
下不为例，
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