项目评估投资可行性分析.docx
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项目评估投资可行性分析
《项目投资与评估》课程大作业
2016-2017第一学期
关于“明德水果店”投资项目的可行性研究报告
班级：
145406
组员：
杨冰黄知行王宇超赵家乐许镤艺
学号
姓名
平时分
142090
杨冰（组长）
142115
许镤艺
一、项目开发背景
（一）社会背景
水果是指多汁且大多数有甜味可直接生吃的植物果实，不但含有丰富的营养且能够帮助消化。
水果有降血压、减缓衰老、减肥瘦身、皮肤保养、明目、抗癌、降低胆固醇补充维生素等保健作用。
并且水果是人民膳食生活中维生素A和C的主要来源。
水果中所含有的果胶具有膳食纤维的作用，同时水果也是维持酸碱平衡、电解质平衡不可缺少的。
中国人口日益增多，在通货膨胀日益严重的今天，物价也在不断上涨，但像水果、蔬菜、粮食等生活必备品的需求量不会减少。
（二）经济背景
西北工业大学明德学院是一所国家教育部批准设立的全日制本科层次独立学院。
在校学生大约11000人，教职工800人，各岗位管理人员100人。
由于学校实行周内封校管理制度的原因，学生消费群里大，校内供应又少。
虽然校内有几家小型水果店。
但是总是存在着一些不太好的现象。
比如有些水果店的品种不全面，新鲜度不够。
或者价格存在一定的差异，又因为学校制度，学生不能外出购买水果。
学校缺少可以信赖的水果店。
（三）地理背景
西安处于中国的西北地区，有很多水果都产自西安周边。
比如洛川苹果、周至猕猴桃、临潼石榴、富平柿子、阎良甜瓜，等等。
品种多，又位于原产地，成品小，品质新鲜。
西北工业大学明德学院，处于西安市长安区的终南山北麓，地理位置较远。
进入市区不方便。
我们可以看准这点，本着“低投入，低销售，薄利多销。
”的原则，以价格为优势，拟在明德学院运营一家“以当地特产为主，其他为辅。
”的中小型水果店。
二、项目基本情况
（一）资金情况
启动资金包括自有资金8万元、向银行贷款9万元，共17万。
贷款利率为6.4%。
第一年，资金主要用于购买相关设备、还贷和正常运营的各项开支。
项目投资第一年即开始正常运营，贷款在第一年全部偿还。
（产品城建税率7%；教育附加税3%；所得税率5%和10%（累进税率））
贷款还本付息计划表
单位：
万元
序号
年份
项目
利率（%）
运营期
1
2
3
4
1
贷款及还本付息
1.1
年初累计借款
6.4%
9
0
0
0
1.2
本年新增借款
6.4%
9
0
0
0
1.3
本年应计利息
6.4%
0.576
0
0
0
1.4
本年应还本金
6.4%
9.576
0
0
0
1.5
本年应还利息
6.4%
0.576
0
0
0
（二）项目投资预算
项目预计总投资17万元，其中，固定资产投资有以下几种设备：
冰柜1台、保鲜柜2台、货架6个、运货车1辆、电子秤1台、空调1台、收银机1台、验钞机1台，共计4.67万元，固定资产残值率为4%，折旧费每年为89.664（46700×（1-4%）/5=8966.4），店面租金、燃料、维修费等在运营期的4年里分期缴纳。
设备预算表
单位：
万元
序号
名称
数量
单价
合计
1
冰柜
1台
2000
2000
2
水果保鲜柜
2台
1000
2000
3
货架
6个
150
900
4
电子秤
1台
100
100
5
运货车
1辆
30000
30000
6
空调
1台
10000
10000
7
收银机
1台
1500
1500
8
验钞机
1台
200
200
总计
46700
总成本费用估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
计算期
1
2
3
4
1
年经营成本
24
6
6
6
6
2
生产成本
8.27456
2.06864
2.06864
2.06864
2.06864
2.1
直接燃料及动力费
4.4
1.1
1.1
1.1
1.1
2.2
制造费用
5.02656
1.25664
1.25664
1.25664
1.25664
2.2.1
折旧费
3.58656
0.89664
0.89664
0.89664
0.89664
2.2.2
修理费
1.44
0.36
0.36
0.36
0.36
3
财务费用
1.6
0.832
0.256
0.256
0.256
3.1
利息支出
1.6
0.832
0.256
0.256
0.256
3.1.1
中长期借款利息
0.576
0.576
0
0
0
3.1.2
流动资金借款利息（3.2%）
1.024
0.256
0.256
0.256
0.256
4
经营费用
19.2
4.8
4.8
4.8
4.8
5
总成本费用合计
53.07456
13.70064
13.12464
13.12464
13.12464
（三）项目运营情况
项目运营以4年期算，水果店共专职店员2名，每月工资2000元,全店除国家法定节假日外，无双休日。
三、项目收益情况评价分析
（一）项目收益情况
项目在第一年建设期即正常运营，银行贷款在第一年全部偿清。
年经营成本（进货）为6万元，销售收入为28.8万元，除去各项税务及费用，运营期的年税后利润预计在12万左右。
详情见下表。
损益表
单位：
万元
序号
年份
项目
运营期
合计
1
2
3
4
1
主营业务（销售）收入
28.8
28.8
28.8
28.8
115.2
2
主营业务（销售）税金及附加
2.88
2.88
2.88
2.88
11.52
3
总成本费用
13.70064
13.12464
13.12464
13.12464
53.07456
4
利润总额（1-2-3）
12.21936
12.79536
12.79536
12.79536
50.60544
5
所得税
0.610968
0.639768
0.639768
0.639768
2.530272
6
税后利润（4-5）
11.608392
12.155592
12.155592
12.155592
48.075168
7
未分配利润
11.608392
12.155592
12.155592
12.155592
48.075168
（二）财务经济评价
该项目运营期年平均净利润为12.026.63万元，销售税金每年2.88万元。
投资利税率、投资利润率等现金流量的财务数据见下表。
（i=10%）
投资现金流量表
单位：
万元
序号
年份
项目
合计
运营期
1
2
3
4
1
现金流入
115.39
28.80
28.80
28.80
28.99
1.1
主营业务（销售）收入
115.20
28.80
28.80
28.80
28.80
1.2
回收固定资产余值
0.19
0
0
0
0.19
2
现金流出
55.05
26.49
9.52
9.52
9.52
2.1
经营成本
41.00
23.00
6.00
6.00
6.00
2.2
主营业务（销售）税金及附加
11.52
2.88
2.88
2.88
2.88
2.3
所得税
2.53
0.61
0.64
0.64
0.64
3
净现金流量（1-2）
60.34
2.31
19.28
19.28
19.47
4
累计净现金流量
125.11
2.31
21.59
40.87
60.34
5
所得税前净现金流量（3+2.3）
62.87
2.92
19.92
19.92
20.11
6
所得税前累计净现金流量
131.39
2.92
22.84
42.76
62.87
计算指标：
财务净现值：
45.82
投资利润率（%）：
71.88
75.29
75.29
75.29
投资利税率（%）：
20.53
20.71
20.71
20.71
四、投资回收分析
水果店投资较小，因而经营规模不大，投产当年即偿清所有债务，并开始盈利，之后三年连续盈利，并且收入稳定。
由上表得该水果店的财务净现值为45.82，净现值为正，表示项目可行。
五、不确定性分析
（一）敏感性分析
步骤：
（1）选择经济评价指标
在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。
根据水果店投资项目的特点及国家对于个体工商户的有关规定和要求，我们选择净现值（NPV）作为敏感性分析计算的对象。
（2）选择需要分析的不确定性因素
通常来说，影响项目经济效益的不确定性因素一般可分为以下几种：
（1）价格因素、
（2）投资因素、（3）成本因素、（4）产量因素。
在实际的敏感性分析中不必要也不可能作为敏感性变量对其逐一进行分析。
在进行需要分析的不确定因素时，可针对不同类型项目的特点进行有选择地寻找，以缩小范围。
针对我们分析的水果店的规模较小，无产量主要以进货为主的特点，故选择价格因素变动和投资因素变动作为敏感性研究的对象。
（3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度
在水果店经营过程中，可能营业成本上涨10%或者下降10%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。
（a）当P+10%时，新的现金流量表及NPV的变化：
全投现金流量表：
序号
年份
项目
运营期
合计
1
2
3
4
1
现金流入
31.68
31.68
31.68
31.89
126.93
1.1
主营业务（销售）收入
31.68
31.68
31.68
31.68
126.72
1.2
回收固定资产余值
0
0
0
0.19
0.19
2
现金流出
26.84
9.87
9.87
9.87
56.45
2.1
经营成本
23.00
6.00
6.00
6.00
41.00
2.2
主营业务（销售）税金及附加
3.17
3.17
3.17
3.17
12.67
2.3
所得税
0.67
0.70
0.70
0.70
2.77
3
净现金流量（1-2）
4.84
21.81
21.81
21.81
70.27
全部投资现金流量表
单位：
万元
（b）当c+10%时，新的现金流量表及NPV的变化：
全部投资现金流量表
（单位：
万元）
序号
年份
项目
运营期
合计
1
2
3
4
1
现金流入
28.80
28.80
28.80
28.99
115.39
1.1
主营业务（销售）收入
28.80
28.80
28.80
28.80
115.20
1.2
回收固定资产余值
0
0
0
0.19
0.19
2
现金流出
29.14
10.47
10.47
10.47
60.55
2.1
经营成本
25.30
6.60
6.60
6.60
45.10
2.2
主营业务（销售）税金及附加
3.17
3.17
3.17
3.17
12.67
2.3
所得税
0.67
0.70
0.70
0.70
2.77
3
净现金流量（1-2）
-0.34
18.33
18.33
18.52
54.84
（4）确定项目对风险因素的敏感程度：
当P+10%时，
，当C+10%时,
，
所以可以得出结论，价格是敏感因素。
（二）独立方案盈亏平衡分析
1.盈亏平衡原理分析
假定投资项目的销售收入与产量或销售量成正比例的线性关系，用产量或销售量Q表示的盈亏平衡点，即以Q为分析变量（单位产品价格P定）：
总收入（TR）=单位产品价格*产量（销售量）=P*Q
总成本（TC）=固定成本+单位产品可变成本*产量（销售量）=F+V*Q
盈亏平衡时：
P*Q=F+V*Q
据调查，店内10种主要销量水果的平均卖价是20元，即P=20。
以上可知的条件，F=46700，V=0，计划水果销售量是2000斤。
2.分析结果
当本水果店的销售量Q<2335时，说明项目的总收入<总成本，说明本项目亏损；当本水果店的销售量Q>2355时，说明项目的总收入>总成本，说明本项目盈利；当本水果店的销售量Q=2335时，说明项目总收入=总成本，说明本项目盈亏平衡。
六、财务分析
（一）静态投资回收期
小于行业标准投资回收期，即项目可行。
（二）动态投资回收期
（i=15%）
=1.14（年）＜行业基准投资回收期2.3年
年份
1
2
3
4
净现金流量
2.31
19.28
19.28
19.47
累计净现金流量
2.31
21.59
40.87
60.34
现值系数
0.870
0.756
0.658
0.572
净现值
2.01
14.58
14.58
11.14
累计净现值
2.01
16.59
31.17
42.31
综上所述，动态投资回收期小于行业基准回收期，项目可行。
（三）偿债能力分析
短期偿债能力分析
1，营运资金
营运资金=流动资产-流动负债
=45.82-16.21=29.61
该指标相对于其规模较高，说明水果店可用偿还流动负债，资金充足，短期偿债能力强。
2流动比率，
流动比率=流动资产/流动负债*100%
=45.82/16.21=2.82
属于中等偏高，对于明德水果店的规模来说这样的流动比率可以适当降低，因为作为一家在学校内部开设的水果店，是比较适宜的。
3速动比率
速动资产=货币资金+应收票据+应收账款
速动比率=速动资产/流动负债*100%
一般而言，速动资产在流动资产中的比重越高，企业的短期偿债里越强。
明德水果店的速动资产（货币资金，无应收票据和应收账款）为53万元,流动负债为63万。
速动比率=53/63=84.1%，水果店偿债能力较强。
4.企业支付能力系数
期末支付能力系数=货币资金/急需支付款项
急需支付款项=期末缴款项+逾期银行借款+逾期应付款项
急需支付款项=40万期末支付能力
=53/40=1.325〉1
所以得出企业具有支付能力。
5.固定费用保障倍数
固定费用保障倍数=<息税前利润总额+折旧+租赁费用/利息费用+租赁费用+偿还本金额/（1-所得税率）
=（48+3.5）/{1.6+1.57+9/（1-6.4%）}=4.02
一般来说，固定费用所包含的项目越多，则该费用保障倍数越稳健。
我们在做财务分析时需要从长期与短期的角度进行分析，从短期角度来看，企业的短期偿债能力综合指标都指明企业的偿债能力。
从长期角度来看，也的长期偿债能力综合指标都指明企业的偿债能力
。
因此我们可以得出结论，明德水果店的偿债能力较强。
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