酒店投资估算报告.docx
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酒店投资估算报告
1.项目投资评估
1.1项目投资评估说明
⏹项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。
⏹对酒店开发过程的模拟为：
第1年、第2年为酒店建设期，第3年开始进入酒店经营期，第13年将酒店整体出售。
⏹本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。
⏹酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。
⏹假定项目投资基准收益率为8%。
⏹本报告投资评估中，对项目进行13年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。
⏹假设项目总投资中的自有资金占25%。
⏹假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。
1.2基本经济指标
秦岭太白山神怡度假酒店项目主要经济技术指标如下：
序号
指标
数量
单位
1
占地面积
100734
平方米
2
层数
地上2层局部3层
3
总建筑面积
39945
平方米
4
客房数
380
间
1.3投资成本估算
1.3.1测算依据
总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。
根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：
序号
内容
单价（元/m2）
1.
土建费用
1.1
土建主体工程
1100
1.2
土方回填及地基处理工程
200
1.3
地下泳池及地基处理工程
80
2.
设备安装费用
2.1
门窗工程
330
2.2
外墙饰面工程
400
2.3
天然气工程
40
2.4
电缆工程
100
2.5
智能化工程
75
2.6
水电消防工程
225
2.7
中央空调
400
2.8
热水工程及锅炉房
125
2.9
厨房设备
113
2.10
电梯
75
2.11
电视电话工程
65
2.12
路灯工程
22
2.13
自来水工程
50
3.
内装修
3.1
内装修工程（含家具、饰品）
2800
除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：
序号
项目
总价（万元）
1
土地费用
6001
2
前期费用
1957
3
基础设施费
1478
4
公共配套费
1222
5
管理费用
3838
1.3.2总投资成本估算
酒店的总投资成本估算为39040万元。
其中，建安成本占67%的比重
序号
项目
数量（万元）
备注
1
土地费用
6001
整个酒店项目的土地成本
2
建筑安装费
24367
3
前期费用
1957
4
基础设施费
1478
5
公共配套费
1222
6
管理费用
3283
6
不可预见费
731
按建安工程费的3%计
7
合计：
39040
详见附表“项目总投资估算表”。
1.4经营测算
1.4.1测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。
酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。
酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：
项目
指标
数量
单位
客房
客房数
380
间
出租率
65%
平均房价
600
元/间
餐饮
餐位
1000
上座率
65%
人均消费
100
元/人次
会议
面积
3200
平米
租金
30
元/每平米
租赁天数
180
天
根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：
项目
指标
比率
备注
客房、会议
营业费用
19%
占客房收入比例
餐饮
营业成本
41%
占餐饮收入比例
营业费用
38%
管理费用
8%
管理费用
行政管理费用
3%
占营业收入比例
市场营销费用
3%
工程维修费用
3%
能源费用
10%
管理费
2.5%
其他费用
1.5%
1.4.2经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入为9853万元。
其中，客房收入5860万元，占59.4%；餐饮收入2373万元，占24.1%；会议收入1620万元，占16.4%。
以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。
1.4.3经营成本与费用
客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。
经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。
1.4.4第十年租转售价格预测
利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。
根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30000元/平方米。
（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。
1.5项目财务评价
1.5.1静态盈利能力
⏹项目总投资额为39040万元。
⏹项目利润总额89377万元，税后利润67033万元。
⏹项目内部收益率为26.92%。
⏹项目投资利润率达到172%。
⏹全部投资回收期为：
13年（含建设期两年）。
即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
序号
指标名称
单位
数量
1
项目总投资
万元
39040
2
营业收入
万元
132007
3
营业税金及附加
万元
3590
4
利润总额
万元
89377
5
所得税
万元
22344
6
税后利润
万元
67033
7
内部收益率
%
26.92%
8
投资利润率
%
172%
1.5.2动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。
⏹全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。
⏹全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。
全投资净现金流
累计净现金流
第1、2期
-4066
-4066
第3期
1708
-2357
第4期
1957
-400
第5期
718
318
第6期
596
913
第7期
903
1817
第8期
740
2556
第9期
1053
3609
第10期
517
4125
第11期
958
5083
第12期
927
6010
第13期
113910
119920
合计
119920
2.项目价值预估
2.1项目价值预估
酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。
单位：
万元
Rate
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
第8期
第9期
第10期
第11期
第12期
Value1
Value2
Value3
Value4
Value5
Value6
Value7
Value8
Value9
Value10
8%
3741
3990
4250
4523
4809
5108
5421
5749
6092
6451
注：
第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。
公式：
V
经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，381.16万元。
3.附件
3.1酒店13年经营情况测算表
指标
第1、2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
客房出租率
建设期
65%
66%
68%
69%
70%
72%
73%
75%
76%
78%
79%
平均房价（元/天/间）
650
663
676
690
704
718
732
747
762
777
792
餐饮上座率
65%
66%
68%
69%
70%
72%
73%
75%
76%
78%
79%
人均消费
100
102
104
106
108
110
113
115
117
120
122
会议经营面积
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
会议租金
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
一、年经营收入（万元）
9853
10234
10630
11041
11469
11913
12375
12855
13354
13872
14410
客房营业收入
5860
6097
6343
6599
6866
7143
7432
7732
8045
8370
8708
餐饮营业收入
2373
2468
2568
2672
2780
2892
3009
3130
3257
3389
3525
会议收入
1620
1669
1719
1770
1823
1878
1934
1992
2052
2114
2177
二、年经营成本（万元）
5562
5673
5786
5902
6020
6140
6263
6389
6516
6647
6780
营业成本
973
992
1012
1032
1053
1074
1095
1117
1140
1162
1186
营业费用
2323
2369
2417
2465
2514
2565
2616
2668
2721
2776
2831
管理费用
2266
2311
2358
2405
2453
2502
2552
2603
2655
2708
2762
三、经营税费（万元）
239
255
270
287
304
322
341
361
382
403
426
四、经营利润（万元）
4052
4306
4573
4853
5145
5451
5771
6106
6456
6822
7205
经营利润率
41%
42%
43%
44%
45%
46%
47%
47%
48%
49%
50%
3.2项目总投资估算表
占地面积：
120000.00
容积率：
0.33
项目总建面：
39945.2
内容
标准
合计（万元）
计量（m2）
单价（元/m2）
1.土地费用
6001
120000.00
2796
土地及相关税费
6001
120000.00
500
2.建筑安装费
24367
39945.2
6100
土建主体工程
3995
39945.2
1000
土方回填及地基处理工程
799
39945.2
200
地下泳池及地基处理工程
320
39945.2
80
门窗工程
1318
39945.2
330
外墙饰面工程
1598
39945.2
400
天然气工程
160
39945.2
40
电缆工程
399
39945.2
100
智能化工程
300
39945.2
75
水电消防工程
899
39945.2
225
中央空调
1598
39945.2
400
热水工程及锅炉房
499
39945.2
125
厨房设备
451
39945.2
113
电梯
300
39945.2
75
电视电话工程
260
39945.2
65
路灯工程
88
39945.2
22
自来水工程
200
39945.2
50
内装修工程
11185
39945.2
2800
3.前期费用
1957
39945.2
490
前期规费
320
39945.2
80
市政雨污水工程
639
39945.2
160
设计/勘探等费用
999
39945.2
250
4.基础设施费
1478
39945.2
370
道路下水道
160
39945.2
40
绿化工程
719
39945.2
180
水景及室外景观
599
39945.2
150
5.公共配套费
1222
39945.2
306
变电所
1222
39945.2
306
6.管理费用
3283
39945.2
823
工程管理费用
240
39945.2
60
开业前物资采购
2029
39945.2
508
开办费
811
39945.2
203
开业周转流动资金
204
39945.2
51
12.不可预见费
731
39945.2
183
合计：
39040
3.3经济评价指标汇总表
序号
指标名称
单位
数量
1
项目总投资
万元
39040
2
资金筹措
29040
2.1
资本金
万元
10000
3
营业收入
万元
132007
4
营业税金及附加
万元
7366
6
利润总额
万元
85601
7
所得税
万元
21400
8
税后利润
万元
64201
9
全投资内部收益率
%
26.92%
10
投资利润率
%
164%
3.4全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
第1.2期
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
第8期
第9期
第10期
第11期
第12期
第13期
1
现金流入
290881
39040
9853
10234
10630
11041
11469
11913
12375
12855
13354
13872
134245
1.1
销售收入
119835
119835
1.2
借款金额
29040
29040
1.3
经营收入
132007
9853
10234
10630
11041
11469
11913
12375
12855
13354
13872
14410
1.4
自有资金投入
10000
10000
2
现金流出
170961
43105
8144
8277
9912
10446
10566
11174
11323
12339
12396
12944
20335
2.1
开发建设投资
39040
39040
2.2
借款利息
20686
4066
2033
2033
2033
1928
1788
1648
1473
1298
1053
808
528
2.3
运营费用
67677
5562
5673
5786
5902
6020
6140
6263
6389
6516
6647
6780
2.4
经营税金及附加
7366
550
571
593
616
640
665
691
717
745
774
804
2.5
还款金额
29040
0
1500
2000
2000
2500
2500
3500
3500
4000
7540
2.6
所得税
7152
118
221
396
435
582
716
4684
3
净现金流量
119920
-4066
1708
1957
718
596
903
740
1053
517
958
927
113910
4
累计净现金流量
-4066
-2357
-400
318
913
1817
2556
3609
4125
5083
6010
119920
1.全部投资内部收益率
26.92%
2.全部投资回收期
12.50
升级会员 