区域ppp综合项目投资方案含市政棚户区改造公共建筑公园项目.docx
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区域ppp综合项目投资方案含市政棚户区改造公共建筑公园项目
区域ppp综合项目投资方案
（含市政、棚户区、公共建筑、公园项目）
编制单位：
编制时间：
第一章、项目地简述
一、区域位置
广安是四川省辖地级市，改革开放的总设计师邓小平的故乡。
位于四川省东北部，东、南两部分与重庆市垫江县、长寿区、渝北区、合川区接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻，北部与南充市蓬安县和达州市渠县毗连，总面积约6344平方千米。
[
二、交通
广安地处川渝结合部，是川东方向至重庆和南下东进的重要通道，也是全国“五纵七横”交通干线上的重要节点。
已经融入重庆1小时经济圈、成都2.5小时经济圈。
随着构建西部综合交通枢纽战略的实施，广安被确定为全省3个省际交界的次级交通枢纽和12个区域性次级交通枢纽之一。
广安还拥有过境国道210、212、305、318等四条，过境省道石（柱）——南（充）线、仪（陇）——北（碚）线、溪（口）——石（梯镇）线、广（安）——遂（宁）线四条，以及县道岳（池）——武（胜）路、广（安）——武（胜）路两条。
国、省、县道纵横交错，构成了以铁路、公路为主体的“三横四纵”交通网络格局。
三、经济
2013年广安市完成地区生产总值（GDP）835.1亿元，增长10.8%。
其中，一二三产业增加值分别为150.0亿元、437.4亿元和247.7亿元，分别增长3.5%、13.4%和10.5%，对经济增长的贡献率分别为5.5%、65.9%、28.6%，拉动GDP分别增长0.6、7.1、3.1个百分点。
人均GDP为25933元，增长10.6%。
三次产业结构由上年的18.6：
52.2：
29.2调整为17.9：
52.4：
29.7，其中三产业比上年提高0.5个百分点，为2005年三产业增加值占GDP的比重持续下降八年后首次反弹回升。
广安市非公有制经济增加值为477.7亿元，增长13.6%，占GDP的57.2%，对GDP的贡献率为71.7%，拉动GDP增长7.7个百分点。
其中，一二三产业非公有制经济增加值分别为39.2亿元、281.5亿元和157.0亿元，分别增长6.0%、15.4%和12.3%。
四、人口
2013年末广安市户籍总人口为470.4万人，其中，农业人口379.8万人，非农业人口90.6万人；2013年末广安市常住人口322.43万人，其中，城镇人口110.56万人，乡村人口211.87万人，城镇化率34.29%，比2012年提高1.38个百分点。
五、旅游
广安市共有人文、自然景观和产业旅游资源3大类、21亚类、40个品种、100多处景点。
拥有国家A级景区51个（其中1个5A级），乡村旅游每年接待游客数百万。
邓小平故居及相关遗迹，宝箴塞、褒先寺、肖溪古镇等遗址文化积淀丰厚，嘉陵江、金城山、御临河小山峡等景色亦是游客探古访幽、观光休闲的好去处。
广安市不仅是邓小平同志的故乡，这里还孕育了“红岩魂”，形成了独具特色的红色旅游资源，成为了全国12个“重点红色旅游区”和30条红色旅游精品线路之一，是四川红色旅游的龙头和全国红色旅游的重要目的地。
第二章、PPP公司组建及成员职责
股东构成
1、政府AA级平台公司
持股10%（PPP发起人、担保、项目报批、回购）
2、央企
持股46%（总承建单位）
3、博茂公司
持股2%（PPP发起人、融资）
4、成都盛世百年房地产开发有限公司
持股42%（地产运营及管理）
5、金融机构（商业银行、信托等）
在上述前四家成员出资注册资金的同时，金融机构直接以股权融资的形式现金进入2倍至5倍。
比如上述4家成员注册资金为2亿，金融机构则进入股金5亿元。
为此，实际注册资金为7亿元。
第三章、项目锁定及总投资额
一、市政工程，总投资20亿元
1、大学城基础设施，投资10亿元。
2、协兴工业园区基础设施，投资10亿元。
二、棚户区改造，总投资60亿元
1、一苑，23亿元。
2、橡皮沟，24亿元。
3、滨江小区，13亿元。
三、广电大楼，总投资15亿元。
总投资95亿元。
第四章、项目说明
按开工顺序实施如下：
一、各类市政工程
（一）、项目概况
1、项目名称：
邓小平大学城建设项目
2、所属产业：
教育事业
3、项目建设内容：
各大院校校区及配套教育设施、学生宿舍、教师宿舍、安置房、道路及景观绿化等。
（二）、建设条件及规模
1、建设条件：
该项目借鉴中央党校、国家行政学院和北京师范大学珠海校区规划建设理念，科学合理规划，并按照中等偏上标准建设邓小平城乡发展学院。
2、建设规模：
总占地面积约6000亩，拟将与北师大联办的邓小平城乡发展学院、四川理工学院广安分院、西南大学独立学院及航空培训基地等四所高校布置于该规划范围内。
其中城乡发展学院总占地约1000亩，其中一期工程占地300余亩，包括已建成的翰林院子、原协兴职中改建成的农村干部学院、原科技园酒店改建成的国际交流中心装饰装修工程以及周边绿化景观等；二期工程占地约700亩，包括城乡发展学院后勤生活区、体育运动区、教学行政区、教职工宿舍及附属设施等。
（三）、项目投资估算项目概算总投资20亿人民币。
（四）、建设年限及地点
1、建设年限：
5年
2、建设地点：
协兴园区原协兴职中以北，东以广花路为界，西至枣彭路、锣锣山，北止爱国村。
（五）、合作方式合资、合作或独资经营
（六）、项目效益
1、经济效益：
广安大学城定位为集产学研、校园城市于一体，融合集教育、产业、生活服务等功能的城市综合片区，保证大学与城市的一体、健康、可持续发展，通过大学城的引入，科研孵化的进入，促进协兴新区的建设，增加城市化的活力，增加投资热点，拉动城市进程。
2、社会效益：
共建邓小平大学城，是深入开展“感恩小平·我为小平家乡发展作贡献”活动的一项重要体现，这具有非常重大的现实意义、经济意义和深远的历史意义，可以帮助广安培养急需人才、引进高端专家、增加人脉人气，有利于广安发展高端产业，必将在推动城乡发展中起到很好的示范作用，也将推动全市经济社会持续健康发展，人民群众将会享受到更多发展成果。
二、棚户区改造
1、广安一苑（112亩，预计总投资22.7亿元）
2、橡树沟（120亩，预计总投资25亿元）
3、河滨路小区（60亩，预计总投资10亿元）
（一）、项目概况
1、项目名称：
广安市一苑棚户区改造项目
2、所属产业：
市政房地产建筑
3、项目建设内容：
拟定建设住宅面积341250平方米，商业面积78750平方米，地下120000平方米，框剪结构；水、电、气、道路、绿化等配套基础设施。
（二）、建设条件及规模
本项目地理位置较好，两面临近西溪河，周边居住人口密集，周边商业繁荣，属于老旧城区。
本项目拟定以旧城改造，就地拆迁实物补偿方式进行。
为保证项目拆迁安置顺利进行和实际市场情况，项目总体开发时间5年，进行分期开发建设，保证项目建设开发资金，第一期3年建设完成，主要为安置拆迁户的入驻，减少拆迁补偿费用，其后根据市场情况共分3期实施。
（三）、项目投资估算总投资约为227019万元
（四）、计划建设年限及地点
1、建设年限：
5年
2、建设地点：
广安市五福西路
（五）、项目效益
随着广安市市区的不断扩大，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。
广安市一苑棚户区改造项目为改善居民生活条件，美化广安市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高广安市的服务功能，使区域的经济发展得到提高，人民生活水平提升，城市建设加快前进步伐。
项目的社会、经济、环境等效益显著，具有良好的开发前景。
三、文广新（广播电视大楼）项目
（一）、项目概况
1、项目名称：
市文化商业城市综合体项目
2、所属产业：
文化产业
3、项目建设内容：
文化商业用房及住宅开发
（二）、建设条件及规模
1、建设条件：
文化商业城市综合体对于发展壮大文化产业、完善城市功能要素、拉动东南片区发展、提升广安城市形象具有十分重要的作用，广安市政府高度重视，并将此项目纳入2015年全市的重点工程。
2、建设规模：
规划建设用地面积为77309平方米，容积率4.0，建筑密度≤45%、绿地率≥20%，土地出让价为35400万元。
根据地块规划要求，本项目文化商业部分建筑面积为10万平方米，其中文广新局业务用房建筑面积3.3万平方米（广播电视节目制作、播控用房约13800平方米，广安日报社及其他文化产业用房约8800平方米，四个演播大厅、电影院线、文化艺术影视作品交易中心、公共服务中心、转播车车位、拖车车位和100台室内车位约10400平方米）；住宅开发部分建筑面积约为20.9万平方米，地下建筑面积约为6万平方米。
总建筑面积40.2万平方米。
（三）、项目投资估算项目概算总投资15亿人民币。
（四）、建设年限及地点
1、建设年限：
3年
2、建设地点：
广安市中桥组团A-07地块。
（五）、合作方式合资、合作或独资经营
（六）、项目效益
1、经济效益：
项目建成后可通过扩大文化艺术产业相关的衍生和增值业务，提高平台运营的整体盈利水平，发展高端文化艺术产业，提升附加值，支持后续租金的适当提高，并有力拉动地方其他相关产业的经济收入。
2、社会效益：
文化商业城市综合体的建设将为促进广安市文化艺术产业的发展起到示范样板的积极作用，成为广安市文化艺术产业成果的展示交流平台，提高综合商业能力，推动全市文化事业迈上新台阶。
四、凤凰山森林公园
（一）、项目概况
1、项目名称：
广安市凤凰山森林公园（公墓及烈士陵园）项目
2、所属产业：
社会公益
3、建设内容：
广安凤凰山森林公园（公墓及烈士陵园）项目修建内容主要为公墓、烈士陵园、殡仪馆、安乐堂等殡葬服务设施，及凤凰山森林公园景观和道路。
（二）、建设条件及规模
总体规划2000亩，采取“整体规划、分步实施、滚动发展”的模式推进建设，其中一期工程420亩，主要为公墓及烈士陵园；二期工程580亩，主要为殡仪馆、安乐堂等殡葬服务设施；三期工程1000亩，主要为凤凰山森林公园景观和道路。
项目通过综合布局园林、休闲、运动、体验、娱乐等多种景观，将凤凰山森林公园建成广安又一重要旅游景点。
（三）、项目投资估算项目概算总投资10亿人民币
（四）、建设年限及地点
1、建设年限：
拟计划5年
2、建设地点：
广安市广安区官盛镇三层村
（五）、合作方式合资、合作或独资经营
（六）、项目效益
1、经济效益：
随着中国人口逐渐步入老龄化，未来对公墓的需求及丧葬服务业的需求会日益增加，相应的就会带动殡葬事业的发展，根据目前丧葬事业的发展情况，凤凰山森林公园的修建将会带动广安市丧葬事业的发展，经济效益非常可观。
2、社会效益：
本项目属公益性项目，是政府履行社会管理的一项基本任务，是贯彻落实党的十八大精神，传播社会主义精神文明的重要载体。
项目建设将进一步满足当地殡葬服务质量及水平，符合广安市殡葬事业发展的需要，将极大地推动广安市文明程度的提高，有利于促进社会文明进步，破除封建迷信，克服乱埋葬、浪费土地、破坏生态环境等陋习。
第五章、项目风险规避
一、棚户区改造
1、平台公司担保
2、政府对安置房回购
3、政府用一、二级整理后土地收益还款
4、投资方优先选择整理后的土地联动开发。
二、市政工程
1、平台公司担保
2、政府回购
3、市财政局纳入还款计划
第六章、棚户区改造项目之一
《“一苑”小区整体改造项目投资分析书》
前言
[项目：
广安一苑小区改造项目]：
本项目位于四川省广安市五福西路（市委办公地对面），两面临近西溪河，地理位置较好，属于广安市老城区，周边居住人口密集，周边商业繁荣，属于老旧城区。
本项目属于旧城改造项目，由于该地块上建筑物多为10—20年以上的老旧房屋十分破旧，居住环境较差，商业环境落后嘈杂，建筑物低矮破旧，严重影响城市形象和居住环境。
本项目拟定以旧城改造，就地拆迁实物补偿方式进行。
一、项目周边市场简况
1、广安国际商业广场
2、水景美地
3、水景名座
三、项目经济技术指标
1、项目总占地面积：
112.5亩，约合：
75000㎡
2、容积率：
5.6
3、建筑密度：
≤35%（按照一般项目规划指标计算）
3、建筑面积：
540000㎡
地上：
计入容积率面积：
420000㎡
其中：
商业面积：
78750㎡（按照三层商业计算）
住宅面积：
341250㎡
地下：
120000㎡（根据1:
1车位配比计算，地下两层，配置不大于30%的地面车位）。
以上经济技术指标为现有材料测算，实际规划时有一定出入，本测算为计算项目可行性之用。
四、项目投资回报分析
1、拆迁补偿
1.1、返迁面积：
按照1:
1.6进行返迁
其中：
商业3000㎡X1.6=4800㎡；
住宅：
40000㎡X1.6=64000㎡
1.2、拆迁补偿费：
过渡费：
1.8万元每户每年X412户X3年=2224.8万元
装修款：
2万元每户X412户=824万元
合计：
3048.8万元
2、项目总投资
表1：
总投资分析总表
序号
费用名称
单位造价
计算量
总造价
备注
（元/㎡）
（㎡）
（万元）
一
拆迁补偿费
3049
土地出让金未计
二
建筑工程费用
2800
540000
151235
（一）
地基基础处理
120000
1176
1
地勘
10
120000
120
2
土石方
40
120000
480
3
基坑处理
48
120000
576
（二）
设计费
28
540000
1512
（三）
施工监理及审图费
15
540000
810
（四）
施工用临时水、电费
200
（五）
土建及装饰装修
118928
1
地下室
2600
120000
31200
2层地下室
2
商业裙楼建安
2690
78750
21184
3层，商业外装修
4
住宅
1950
341250
66544
住宅外装修
（六）
安装费用
28609
1
给排水及消防
120
540000
6480
2
人防工程
50
540000
2700
3
强弱电工程
120
540000
6480
4
燃气工程
3980元/户
2149
预测约5400户
5
电梯工程
100
540000
5400
考虑商用自动扶梯
6
室外工程（含景观）
100
540000
5400
商业广场硬质铺装
三
政府部门管理费用
260
420000
10899
1
维修基金
27.7
420000
1163
开发商缴纳部分
2
报建综合费
203
420000
8526
3
放线、抗震、防雷
6.2
540000
335
4
建筑节能费
8
540000
432
5
散装水泥、定额、环评
7
540000
378
6
面积预测费
1.2
540000
65
四
项目营销成本
3%
10418
1
广告推广费
1.5%
347267
5209
按总销售收入的1.5%
2
营销代理费
1.5%
347267
5209
按总销售收入的1.5%
五
税费
12.6%
347267
41672
按销售总收入的12.6%
六
办公及管理费
1.5%
347267
5209
按总销售收入的1.5%
七
不可预见费用
工程总费用的3%
151235
4537
工程建设变动、政策等增加等。
八
财务成本（股金回报）
9600
合计
236619
3、项目总收入
表2可销售物业总收入分析表
序号
名称
可售面积（㎡）
均价
（元/㎡）
销售额
（万元）
备注
1
商业铺面
73950
17867
194242
1楼商铺
24650
38000
93670
2楼商铺
24650
22800
56202
3楼商铺
24650
18000
44370
2
住宅
277250
5000
138625
3
车库
3000个
48000
14400
4.8万元/个
合计
347267
4、项目投资回报
说明：
本项目未计算土地出让费，计算数据为项目可售物业全部销售情况下的测算。
表3：
项目投资回报情况分析
项目利润率
单位：
万元
总销售收入
项目总支出
税后利润
利润
备注
347267万元
236619万元
110648万元
33%
根据目前市场售价，保守测算所得。
工程利润
单位：
万元
工程标的
利润率
回报总金额
备注
15亿元
10%
15000
3-5年
股金直接收益（单位：
万元）
实际资本投入
利率
周期
回报总净额
40000
12%
二年
9800
结论：
项目收益+工程利润+股金直接收益=135248万元
五、项目投资开发思路
1、项目运作开发总则
为保证项目拆迁安置顺利进行和实际市场情况，项目总体开发时间5年，进行分期开发建设，保证项目建设开发资金不必过多的融资以免增加成本，第一期3年建设完成，主要为安置拆迁户的入驻，减少拆迁补偿费用，并出售部分楼盘，用以补充二期资金，其后根据市场情况共分二期实施。
2、项目投资进度：
第一期：
2.1、项目启动投资款：
过渡费：
741.6万元（支付第一年过渡费），装修补偿：
824万元，合计：
1565.6万元。
投资商支付以上款项后进行拆迁，项目正式启动费为：
1565.6万元。
2.2、项目规划设计费为：
1512万元，支付50%约为：
756万元，项目即可报规报建。
2.3、项目报建费：
第一期开工100000㎡，报建费约为：
2030万元，即可开始建设。
2.4、项目施工建设：
按照现行规定地下室出正负零后可预售，施工建设费为
（1）40000㎡地下室X2400元/㎡计=9600万元。
（2）100000㎡地上建筑X2800元/㎡=2800万元
2.5、第一期可售面积：
100000㎡-68800㎡=31200㎡，预计总销售额为：
20000万元，根据上述测算总表以及目前市场销售情况看完全可以支付项目建设进度。
2.6、财务成本9600万元
2.7、其他
售楼部、景观绿化、广告推广、管理费等用售楼回款费用支付
总结：
1、项目预售前投资总费用为：
1565.6万元+756万元+2030万元+9600万元=13951.6万元。
2、一期结束总投资为5亿元。
第二期：
2.6、可根据销售回款和公司现金流进行控制开工建设时间。
2.8、第二期前期投资额：
报建费160000㎡X203元/㎡=3248万元；1、地下室建设费9600万元，合计：
12848万元。
第三期：
投入资金同第二期，但第二期没有拆迁安置，全部可售，可将第二期盈余的销售资金作为第三期的资金投资。
六、结论
通过以上测算和综合分析，根据目前掌握资料，项目是可行的。
现总结如下：
1、项目静态利润可达270%。
2、项目一期投入50000万元即可全面完成，二期以后用销售回款完成，即：
项目实际需要投入实际总资金为：
50000万元。
3、项目体量较大总建面为540000㎡，特别是商业面积在78750㎡，项目的利润最大贡献也来自商业部分，因此该项目商业部分是核心，可采用商场定制式方法展开，即先招商后建设。
附件
（说明：
该项目原先审批单位为四川宏凌公司，后该公司因重大变故不能投资。
目前，该项目一同并入PPP项目公司，所以，该批原件为原先文件，新文件需替换）。
第七章、棚户区改造项目之二
一、项目经济技术指标
1、项目总占地面积：
120亩，约合：
80000㎡
2、容积率：
5.0
3、建筑密度：
≤35%（按照一般项目规划指标计算）
3、建筑面积：
550000㎡
地上：
计入容积率面积：
420000㎡
其中：
商业面积：
100000㎡（按照临街心花园全栋商业计算）
住宅面积：
300000㎡
地下：
150000㎡（根据1:
1车位配比计算，地下两层另加购物临停车位，不配置地面车位）。
以上经济技术指标为现有材料测算，实际规划时有一定出入，本测算为计算项目可行性之用。
二、项目投资回报分析
1、拆迁补偿
1.1、返迁面积：
按照1:
1.2进行返迁
其中：
商业20000㎡X1.2=24000㎡；
住宅：
40000㎡X1.2=48000㎡
1.2、拆迁补偿费：
过渡费：
1.8万元每户每年X420户X3年=2268万元
装修款：
2万元每户X420户=840万元
合计：
3108万元
2、项目总投资
表1：
总投资分析总表
序号
费用名称
单位造价
计算量
总造价
备注
（元/㎡）
（㎡）
（万元）
一
拆迁补偿费
3108
土地出让金未计
二
建筑工程费用
2800
550000
154000
（一）
地基基础处理
150000
1470
1
地勘
10
150000
150
2
土石方
40
150000
600
3
基坑处理
48
150000
720
（二）
设计费
28
550000
1540
（三）
施工监理及审图费
15
550000
825
（四）
施工用临时水、电费
200
（五）
土建及装饰装修
118928
1
地下室
2600
150000
39000
2层地下室
2
商业裙楼建安
2690
100000
26900
3层，商业外装修
4
住宅
1950
300000
58500
住宅外装修
（六）
安装费用
28609
1
给排水及消防
120
550000
6600
2
人防工程
50
550000
2750
3
强弱电工程
120
540000
6480
4
燃气工程
3980元/户
2149
预测约5400户
5
电梯工程
100
550000
5500
考虑商用自动扶梯
6
室外工程（含景观）
100
550000
5500
商业广场硬质铺装
三
政府部门管理费用
260
400000
10400
1
维修基金
27.7
400000
1088
开发商缴纳部分
2
报建综合费
203
400000
8120
3
放线、抗震、防雷
6.2
550000
341
4
建筑节能费
8
550000
440
5
散装水泥、定额、环评
7
550000
385
6
面积预测费
1.2
550000
66
四
项目营销成本
3%
10418
1
广告推广费
1.5%
340023
5100
按总销售收入的1.5%
2
营销代理费
1.5%
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