黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准_精品文档.doc

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黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准

黑龙江省技术监督局

黑龙江省建设厅

黑龙江省测绘局

前言

随着建筑设计的不断创新，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）已不能涵盖许多建筑形式，且其中一些定义对一些具体问题定义得不够严格。

2005年4月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）同《房产测量规范》之间在房屋面积计算规则上存在一定出入，造成城市建筑规划和产权登记之间的面积歧义。

为了保持与国家标准一致，进一步规范我省房屋建筑面积测绘工作，在充分考虑我省城市规划、房屋产权登记等方面的管理要求的基础上，综合我省各（地）市出现的各种新建筑形式，制定本标准。

本标准自发布之日起实施。

本标准由黑龙江省建设厅、黑龙江省测绘局共同提出。

本标准由黑龙江省测绘局负责归口并负责解释。

本标准由杨振球负责起草。

本标准主要起草人：

目录

1、 总则 5

1.1目的 5

1.2范围 5

1.3依据 5

2、 术语和定义 5

2.1面积名词 5

2.2建筑名词 7

2.3住宅名词 13

3、 一般规定 13

3.1 房屋栋（幢）的划分和编排 13

3.2 房屋层的划分和层次的编排 14

3.3 单元的划分和编排 15

3.4 户的划分和编排 15

3.5 分户号的编排 16

3.6 房屋面积测绘 16

3.7 房屋面积测绘的内容 16

3.8 房屋建筑面积计算的条件 16

3.9 面积测算的要求 17

3.10 房屋面积的精度要求 17

3.11 房屋边长数据的来源 17

3.12 房屋边长的实地采集 17

3.13 房屋边长测量和界址点测量的精度要求 18

3.14 房屋测量草图绘制 18

4、 房屋面积计算 19

4.1 计算通则 19

4.1.1 计算全部面积的范围 19

4.1.2 计算一半建筑面积的范围 21

4.1.3 不计算建筑面积的范围 21

4.2 计算细则 22

4.2.1 墙体的面积计算 22

4.2.2 幕墙的面积计算 23

4.2.3 阳台、露台的面积计算 24

4.2.4 室内楼梯的面积计算 25

4.2.5 室外楼梯、台阶的面积计算 26

4.2.6 进入地下车库车道的面积计算 27

4.2.7 门廊、雨蓬的面积计算 27

4.2.8 走廊（檐廊、挑廊）的面积计算 28

4.2.9 公共（消防）通道的面积计算 28

4.2.10 通风井、烟道、采光井的面积计算 29

4.3 共有共用建筑面积的计算与分摊 29

4.3.1 共有共用建筑面积的确认原则 29

4.3.2 共有共用建筑面积的内容 29

4.3.3 共有共用建筑面积的分类 31

4.3.4 共有共用建筑面积的分摊原则 31

4.3.5 共有共用建筑面积分摊的计算公式 32

4.3.6 共有建筑面积的分摊方法 32

4.3.7 共有建筑面积的分摊细则 34

黑龙江省房屋建筑面积测绘技术规范

1、总则

1.1目的

为加强我省行政区域范围内房产测绘管理，维护房地产测量和房屋面积计算管理工作的正常秩序，统一全省房屋面积计算规则，保护房屋所有者的合法权益，特制定本规范。

1.2范围

本规范适用于我省行政区域范围内的房屋产权登记、房地产开发与销售、城市拆迁补偿、历史遗留房产问题处理等的房屋建筑面积的预售测绘、竣工测绘、现状测绘、分割测绘等。

1.3依据

下列标准（文件）所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范出版时，所示版本均有效。

所有标准都会被修改，使用本规范的各方面应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T17986-2000《房产测量规范》

GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》

建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

2、术语和定义

下列术语和定义适用于本规范。

2.1面积名词

2.1.1房屋的建筑面积

指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米）以上的永久性建筑。

2.1.2房屋的使用面积

指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定计算。

---套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

 ---套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

 ---套内烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积《住宅建筑设计规范》

。

  ---内墙面装饰厚度计入使用面积。

---内保温层不计入使用面积。

---阳台面积不计入使用面积。

2.1.3房屋的套内建筑面积 

指房屋套内范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。

房屋的套内建筑面积一般由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

2.1.4房屋的套内墙体面积

指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.1.5房屋的套内阳台建筑面积

指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

2.1.6房屋的共有（共用）建筑面积

指建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

包括应分摊的共有（共用）建筑面积和不分摊的共有（共用）建筑面积。

2.1.7房屋的产权面积

指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积（单套房屋产权面积不得少于1平方米建房产〔1997〕第019号

，新建房屋整栋房屋建筑面积不得少于15平方米）。

房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。

2.1.8商品房的销售面积

指购房者所购买的房屋套内建筑面积与分摊的共有面积之和。

2.1.9房屋的预售测绘面积

指依据城市规划部门批准后的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测算，并出具的房屋建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批和销售。

2.1.10房屋的竣工测绘面积

指依据城市规划部门核准备案的建筑施工图和竣工房屋的现状、实地所进行房屋建筑面积测量和计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于房屋产权初始登记和转移登记等。

2.1.11房屋的现状测绘面积

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于征地拆迁、房地产评估、办理房屋产权登记等。

2.1.12房屋的分割测绘面积

依据房屋现状或房屋分割协议，将一个产权的房屋划分为多个产权而进行的房屋建筑面积的测算。

2.2建筑名词

2.2.1层高

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2.2.2楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

2.2.3斜面结构屋顶高度

由本层地面或楼面到斜屋面板上皮的垂直高度

2.2.4自然层

指房屋室内地坪±0以上，层高在2.20米以上，按楼板、地板结构分层的楼层。

2.2.5标准层  

   平面布置相同的楼层。

2.2.6夹层

在一个楼层内，以结构形式局部增设的楼层。

2.2.7插层

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

2.2.8架空层

指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。

一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。

2.2.9技术层

专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层）。

2.2.10避难层

建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

2.2.11屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

2.2.12地上层数

即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的、按楼板结构分层的、层高在2.20米以上的楼层数。

地上层数用自然数表示。

2.2.13地下层数

室内层高在2.20米以上的地下室（包括半地下室）的层数。

地下层数用负数表示。

2.2.14房屋总层数

房屋的地上层数与地下层数之和。

夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

2.2.15柱廊

有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

2.2.16走廊

建筑物的水平交通空间。

2.2.17挑廊

二层挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。

2.2.18檐廊

设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空何。

2.2.19回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

2.2.20架空通廊

建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

2.2.21门斗（门廊）

建筑物门前突出的有顶盖（其顶盖为建筑物）和支柱（或墙）的通道。

门斗、门廊必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

2.2.22雨篷

设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳的板或篷。

2.2.23公共通道

指作为公众通行的通道，或与市政（小区）道路连通的穿越建筑的通道。

2.2.24勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

2.2.25围护结构

围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。

2.2.26幕墙

突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。

2.2.27围护性幕墙

直接作为外墙起围护作用的幕墙。

2.2.28装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

2.2.29阳台

指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相通、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

a）封闭阳台：

指采用金属、塑钢或玻璃等材料（原设计及竣工后）对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。

b）非封闭阳台：

指原设计或竣工后不封闭的阳台。

c）凹阳台：

指凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

d）凸阳台：

指挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

2.2.30露台（平台）

供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。

2.2.31眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

2.2.32地下室

房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。

2.2.33半地下室

房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/3且不超过1/2者，采光窗在地平面以上的房屋。

2.2.34变形缝

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

2.2.35永久性顶盖

经规划批准设计的永久使用的顶盖。

2.2.36飘窗

与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

2.2.37阁楼

指