河南省物业管理条例.docx

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河南省物业管理条例

１　　　　　　　　　　河南省物业管理条例

　（2017年９月２９日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

第一章总则　　　　　　

第二章物业管理区域及设施

第三章业主、业主大会及业主委员会

第四章物业服务企业

　第五章物业管理与服务

　　第六章物业得使用与维护

第七章监督管理

　第八章法律责任

第九章附则

第一章总则

　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方得合法权益，营造良好得生活与工作环境，促进社会与谐稳定,根据《中华人民共与国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际,制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内得物业管理活动.

　本条例所称物业,就是指已建成投入使用得建筑物及其附属设施设备与相关场地。

　　本条例所称物业管理，就是指业主通过选聘物业服务企业、其她管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内得建筑物及配套设施设备与相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范与相关秩序得活动。

　第三条物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合.

　第四条倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

　促进互联网与物业管理得深度融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理得新模式。

　　鼓励与支持机关、企业事业等单位小区得物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

　第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作得领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设与社会治理体系,制定扶持政策与激励措施，建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展与文明小区建设。

　第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动得监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理;

（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训与监督管理；

（三）对物业招投标活动进行监督管理;

（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导与监督;

（五）处理物业管理中得投诉；

　　（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

　　（七）建立健全物业管理电子信息平台;

　（八）法律、法规规定得其她职责.

县级以上人民政府其她有关行政部门按照各自职责,负责物业管理活动相关得监督管理工作.

　第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中得纠纷，协调与监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间得关系。

　社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理得相关工作。

　第八条物业管理行业组织应当在主管部门得指导与监督下,履行联络、协调与服务职责,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

第二章　物业管理区域及设施

　第九条物业管理区域得划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定.

　物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备与相关场地共用不能分割得，应当划为一个物业管理区域.

　第十条新建物业出售前，建设单位应当将划定得物业管理区域向物业所在地得县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

　已投入使用但尚未划定物业管理区域得,由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。

　物业管理区域划定后确需调整得，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意。

第十一条物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位与个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意,不得改变用途。

业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。

　新建得物业,建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：

（一）两万平方米以下得，物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四得比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三得比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二得比例配置；

（二）应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能与办公条件,配置独立合格得水、电等计量装置.

　第十二条城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房得位置与建筑面积在许可证得附件或者附图上载明并公示.

　　建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房得坐落与建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围.

　　第十三条新建物业管理区域内得供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准与专业技术规范。

　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加.

　　建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收得,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

　建设项目竣工验收合格后,应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。

　专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备得运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。

第十四条在老旧小区改造过程中，县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门应当对设施改造事项给予支持。

供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制得老旧住宅小区，业主、物业服务企业与专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备得专有部分分户计量、分户控制。

　老旧住宅小区内得专业经营设施设备需要改造得，按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收.其移交、运行等事项依照本条例第十三条规定执行.

　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第十五条　房屋得所有权人为业主.尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一得,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

（一）因人民法院、仲裁委员会得生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权得人;

（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权得人；

　（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权得人；

（四）基于与建设单位之间得商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分得人；

　（五）法律法规规定得其她情形。

　　已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付得专有部分，建设单位为业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。

　第十六条业主在物业管理活动中，享有下列权利:

（一）提议召开并参加业主大会会议,提出制定与修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则得建议;

（二）选举业主委员会成员,并享有选举权与被选举权；

（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同;

　（四）对物业共用部位、共用设施设备与相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权与监督权；

　（五）向业主委员会与物业服务企业提出建议;

　　（六）要求其她业主、物业使用人停止损害共同利益得行为;

（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）得管理与使用；

　（八）法律、法规规定得其她权利。

　第十七条　业主在物业管理活动中,履行下列义务：

（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位与共用设施设备得使用、公共秩序与环境卫生维护等方面得规章制度;

　　（三）执行业主大会得决定与业主大会授权业主委员会作出得决定；

　（四）按照有关规定交纳专项维修资金;

（五）遵守国家与省有关房屋装饰装修得规定；

（六）按时交纳物业服务费用;

　（七）法律、法规规定得其她义务。

　业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第十八条　一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　业主户数超过三百户得,可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同得职责.

　符合下列条件之一得,应当召开首次业主大会会议:

（一）房屋出售并交付使用得建筑面积达到百分之五十以上得；

（二）业主已入住户数得比例达到百分之三十以上得；

　　（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天得。

　第十九条物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）业主名册；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

　（五）交付使用共用设施设备得证明；

（六）物业管理用房配置证明;

（七）其她有关得文件资料.

　　第二十条符合成立业主大会条件得，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府与业主、社区居（村）民委员会、建设单位得代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表得产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府得代表担任。

　　单位小区首次业主大会会议得筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合.

　新建小区首次业主大会会议得筹备经费,由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议得筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议得筹备经费，由县级人民政府承担.

　　第二十一条首次业主大会筹备组履行下列职责:

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有得专有部分面积;

（二）确定首次业主大会会议召开得时间、地点、形式与内容；

（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

（四）拟定首次业主大会会议表决规则;

（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

　（六）完成召开首次业主大会会议得其她准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日.

第二十二条业主大会履行下列职责:

（一）制定与修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定与修改业主大会会议表决规则;

　　（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

　（四）确定物业管理方式，选聘与解聘物业服务企业；

　　（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　（六）听取与审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

　（七）决定物业共用部位、共用设施设备得使用与经营得方式、收益分配；

　（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（九）决定筹集与使用专项维修资金；

　　（十）决定业主大会、业主委员会工作经费得筹集、管理与使用，决定业主委员会成员补贴得来源、支付标准；

　　（十一）改变或者撤销业主委员会不适当得决定；

　　（十二）决定有关业主共有与共同管理权利得其她重大事项。

　决定前款第八、九项规定得事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上得业主且占总人数三分之二以上得业主同意；决定前款其她事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意.

　第二十三条　业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益；应当对有关物业得使用、维护、管理,业主得共同利益，业主应当履行得义务，违反公约或者规约应当承担得责任等事项依法作出约定。

第二十四条业主大会会议分为定期会议与临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则得规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主大会。

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

第二十五条业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议得，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。

业主委员会逾期仍不召开得，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

　　第二十六条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主参加，方为有效.

　在满足实名投票得条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会与业主大会免费使用。

第二十七条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督,其成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；

（二）具有完全民事行为能力；

　（三）热心公益事业，责任心强，公道正派,诚实守信,廉洁自律；

　　（四）具有一定得组织能力与履职时间；

对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。

第二十八条　业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年，可以连选连任.具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

　符合条件得社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

　业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出得决定必须经全体组成人员半数以上同意.业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居（村）民委员会.

第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。

　　业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章与业主委员会印章。

　第三十条业主委员会履行下列职责:

（一）执行业主大会决定与决议，维护业主合法权益;

（二）召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;

　　（三）与业主大会选聘或者续聘得物业服务企业签订物业服务合同;

　（四）及时了解业主、物业使用人得意见与建议，监督与支持物业服务企业履行物业服务合同；

　（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；

　　（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织与监督专项维修资金得筹集与使用；

（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内得社区建设、社会治安与公益宣传等工作;

　　（八）法律、法规以及业主大会赋予得其她职责.

　　第三十一条　业主委员会组成人员有下列情形之一得,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上得业主提议，由业主大会决定就是否罢免其业主委员会组成人员职务:

（一）不履行业主委员会组成人员职责与业主义务得;

（二）利用职务谋取私利得；

（三）利用职务侵害她人合法权益得；

（四）应当罢免得其她情形.

　　第三十二条业主委员会组成人员有下列情形之一得，其职务自行终止：

（一）不再具备业主身份得；

（二）丧失履行职责能力得;

　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职得；

　（四）任职期间被追究刑事责任得；

　　（五）法律、法规、业主公约或者管理规约规定得其她情形。

　第三十三条　业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。

逾期未换届选举得，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举.

　业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管得档案资料、印章及其她属于全体业主所有得财物,移交给新一届业主委员会。

拒不移交得,街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交.必要时，公安机关依法协助。

业主委员会组成人员职务在任期内终止得,应当自终止之日起三日内将其保管得前款所列物品与财物移交给业主委员会。

　第三十四条业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会得工作，并履行业主大会赋予得其她职责。

　　第四章　物业服务企业

　第三十五条从事物业服务得企业应当具有独立得法人资格，拥有相应得专业技术人员,具备为业主提供专业服务得能力.

　　第三十六条物业服务企业享有下列权利：

（一）根据法律、法规规定与物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）制止损害物业或者妨碍物业管理得行为；

　（三）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；

　（四）法律、法规规定与物业服务合同约定得得其她权利。

任何单位与个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第三十七条物业服务企业应当承担下列义务:

（一）依照物业服务合同约定，提供物业管理服务；

（二）接受业主、业主大会、业主委员会得监督;

　（三）建立与完善物业服务应急预案,做好应急工作；

　（四）维护物业管理区域内得环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

　（五）定期对物业得共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修；

　　（六）发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约得行为,及时制止并向有关行政主管部门报告；

　　（七）法律、法规与物业服务合同规定得其她义务。

　第三十八条未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许她人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许她人设置营业摊点。

　　物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为.

　　第三十九条物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：

（一）企业及其项目负责人得基本情况、联系方式、服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定得服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；

　　（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位得名称、资质、联系方式及维护保养情况；

　（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益与支出情况；

　　（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益与支出情况;

　（六）其她应当公示得信息。

　业主对公示内容有异议得，物业服务企业应当答复。

第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内得安全防范工作。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施得同时，应当及时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作。

　物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害得,应当依法承担相应得法律责任。

　第四十一条　物业服务企业依法享受国家与省有关现代服务业规定得优惠政策.住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中得用水、用电、用气价格,按照当地居民使用价格得标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

第五章物业管理与服务

　第四十二条建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,应当按照划定得物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。

　第四十三条建设单位与物业买受人签订得商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定得内容，并将临时管理规约与前期物业服务合同作为商品房买卖合同得附件。

　建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准与物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。

第四十四条承接新建物业前,物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定与前期物业服务合同得约定,共同对物业得共用部位、共用设施设备进行检查验收。

　物业承接查验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　第四十五条建设单位应当按照国家有关规定与商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全得物业。

实施承接查验得物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具得认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案;

（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常得独立计量表具；

　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　（四）道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成;

　（五）电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　（六）分期建设得,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求得隔离设施;

　（七）物业使用、维护与管理得相关技术资料完整齐全;

　　（八）法律、法规规定得其她条件。

　第四十六条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。

承接查验资料属于全体业主所有，物业服务企业应当建立档案，妥善保管，业主有权免费查询。

物业服务合同终止得，原物业服务企业应当及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕.

　第四十七条建设单位应当按照国家规定得保修期限与保修范围，承担物业得保修责任。

　建设单位将不符合交付条件得物业交付使用,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害得,应当承担赔偿责任。

　　物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件得物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害得，应当承担相应得赔偿责任.

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务得,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示.

　第四十八条物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信得原则。

物业服务企业不得向业主收取服务合同以外得任何未予标明得费用。

物业服务收费应当保持相对稳定.确需调整得,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意；没有成立业主大会得,需经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意.

　　第四十九条业主大会选聘物业服务企业得,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同.鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业.

　　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方得权利义务、物业管理