投资性房地产 练习答案.docx

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投资性房地产练习答案

存货

•2007年，东方公司根据市场需求的变化，决定停止生产丙产品。

为减少不必要的损失，决定将原材料中专门用于生产丙产品的外购D材料全部出售，2007年12月31日其成本为200万元，数量为10吨。

据市场调查，D材料的市场销售价格为10万元/吨，同时销售10吨D材料可能发生的销售费用及税金1万元。

2007年12月31日D材料的账面价值为（　）万元。

A.99　B.100　C.90　　D.200答案：

A

•甲公司2010年12月31日库存配件100套，每套配件的账面成本为12万元，市场价格为10万元。

该批配件可用于加工100件A产品，将每套配件加工成A产品尚需投入17万元。

A产品2010年12月31日的市场价格为每件30.7万元，估计销售过程中每件将发生销售费用及相关税费1.2万元。

该配件此前未计提存货跌价准备，甲公司2010年12月31日该配件的账面价值为（）万元。

•A．1200B．1080C．1000D．1750

•【答案】A

•【解析】

•第一步：

判断产品是否发生减值：

•该配件所生产的A产品成本=100×（12+17）=2900（万元），其可变现净值=100×（30.7-1.2）=2950（万元），A产品没有发生减值。

•第二步：

产品没有发生减值，该配件不应计提减值准备，按照成本计量。

其账面价值为其成本1200万元（100×12）。

•甲公司期末原材料的账面余额为100万元，数量为10吨。

该原材料专门用于生产与乙公司所签合同约定的20台Y产品。

该合同约定:

甲公司为乙公司提供Y产品20台，每台售价10万元（不含增值税，本题下同）。

将该原材料加工成20台Y产品尚需加工成本总额为95万元。

估计销售每台Y产品尚需发生相关税费1万元（不含增值税，本题下同）。

本期期末市场上该原材料每吨售价为9万元，估计销售每吨原材料尚需发生相关税费0.1万元。

期末该原材料的账面价值为（）万元。

•A．85B．89C．100D．105

•【答案】A

•【解析】

•第一步：

判断产品是否发生减值：

•产成品的成本=100+95=195（万元），产成品的可变现净值=20×10-20×1=180（万元），产品发生减值。

•第二步：

产品发生减值，材料按照成本与可变现净值孰低计量。

•原材料的可变现净值=20×10-95-20×1=85（万元），成本为100万元，账面价值为85万元。

•例:

2009年12月31日，某企业账面A型产品12台、成本总额240万元，单价20万/台。

估计销售费用0.6万元/台，预计税金0.4万元/台

（1）若企业的A型产品没有签订销售合同,2009年12月31日A型产品的市场销售价格为25万/台

•可变现净值=12*25-12*0.6-12*0.4=288万

•

（2）若企业的A型产品签订销售合同,产品的合同价格为27万/台

•可变现净值=12*27-12*0.6-12*0.4=312万

例：

甲股份有限公司2009年12月31日库存A产品100台，账面价值1000万元，其中有60%的订有销售合同，合同价合计为700万元，预计销售费用及税金70万元；未订有合同的部分预计销售价格为420万元，预计销售费用及税金60万元，计算A产品的价值。

解：

•订有销售合同的A产品：

可变现净值=700-70=630（万元）

成本=1000*60%=600（万元）

630万〉600万未发生减值按600万计量

•未订有销售合同的A产品：

可变现净值=420-60=360（万元）

成本=1000-600=400（万元）

360万〈400万发生减值按360万计量

•A产品的价值为600+360=960万

固定资产

【计算分析题】乙股份有限公司（简称乙公司）为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。

该公司在生产经营期间以自营方式建造一建筑物。

2010年1月至4月发生的有关经济业务如下：

（1）购入一批工程物资，收到的增值税专用发票上注明的价款为200万元，增值税税额为34万元，款项已通过银行转账支付。

（2）工程领用工程物资210.6万元。

（3）工程领用生产用A原材料一批，实际成本为100万元；购入该批A原材料支付的增值税税额为17万元；未对该批A原材料计提存货跌价准备。

（4）应付工程人员职工薪酬114万元。

（5）工程建造过程中，由于非正常原因造成部分毁损，该部分工程实际成本为50万元，未计提在建工程减值准备；应从保险公司收取赔偿款5万元，该赔偿款尚未收到。

（6）以银行存款支付工程其他支出40万元。

（7）工程达到预定可使用状态前，领用生产用B原材料实际成本为20万元，购入该批B原材料支付的增值税税额为3.4万元；以银行存款支付其他支出5万元。

未对该批B原材料计提存货跌价准备。

（8）工程达到预定可使用状态并交付使用。

（9）剩余工程物资转为生产用原材料，并办妥相关手续。

要求：

根据以上资料，逐笔编制乙公司相关业务的会计分录。

（“应交税费”科目要求写出明细科目及专栏名称；答案中的金额单位用万元表示）。

【答案】

（1）借：

工程物资 234

贷：

银行存款  234

（2）借：

在建工程  210.6

贷：

工程物资  210.6

（3）借：

在建工程   117

贷：

原材料  100

应交税费——应交增值税（进项税额转出）   17

（4）借：

在建工程   114

贷：

应付职工薪酬   114

（5）借：

营业外支出   45

其他应收款 5

贷：

在建工程   50

（6）借：

在建工程   40

贷：

银行存款    40

（7）借：

在建工程  28.4

贷：

原材料  20

应交税费——应交增值税（进项税额转出） 3.4

银行存款   5

（8）借：

固定资产   460（210.6+117+114-50+40+28.4）

贷：

在建工程  460

（9）借：

原材料    20[23.4/（1＋17％）]

应交税费——应交增值税（进项税额）  3.4

贷：

工程物资   23.4（234－210.6）

投资性房地产：

这个题简单自己看看我没有当作练习提前给你们例：

甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。

2009年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面协议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。

该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中成本为5000万元，公允价值变动增值为600万元.

借：

开发产品5800

贷：

投资性房地产----成本5000

投资性房地产--公允价值变动600

公允价值变动损益200

思考：

当日的公允价值为5500万元

1例：

甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。

2006年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。

该土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。

2009年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4000万元。

假定不考虑相关税费。

转换日借：

投资性房地产----土地使用权3000

累计摊销900

贷：

无形资产-----土地使用权3000

投资性房地产累计摊销900

计提摊销（假定按年）:

借：

其他业务成本52.5=（3000-900）/40

贷：

投资性房地产累计摊销52.5

出售时:

借:

银行存款4000

贷:

其他业务收入4000

借:

其他业务成本1942.5

投资性房地产累计摊销1057.5（900+52.5*3）

贷:

投资性房地产----土地使用权3000

2例：

甲为一家房地产开发企业，2009年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出且给乙企业使用，租赁期开始日为2009年4月15日。

2009年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。

2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。

2010年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量。

2009年4月15日，存货转为投资性房地产

借：

投资性房地产---成本47000

贷：

开发产品45000

资本公积---其他资本公积2000

2009年12月31日，公允价值变动

借：

投资性房地产---公允价值变动1000

贷：

公允价值变动损益1000

2010年6月，出售投资性房地产

借：

银行存款55000

贷：

其他业务收入55000

借：

其他业务成本48000

贷：

投资性房地产---成本47000

投资性房地产---公允价值变动1000

借：

资本公积---其他资本公积2000

贷：

其他业务成本2000

借：

公允价值变动损益1000

贷：

其他业务成本1000

长期股权投资

例:

B公司购买乙公司股票100万，占有表决权股份的30%，采用权益法核算，乙公司当年获净利25万，从中分利15万。

1、B公司购股

借：

长期股权投资——乙股票（投资成本）100万

贷：

银行存款100万

2、第一年新乐获利，B调增投资（25×30%=7.5）

借：

长期股权投资——乙股票（损益调整）7.5万

贷：

投资收益—股权投资收益7.5万

3、新乐分利，B收利（15×30%=4.5），调减投资

借：

银行存款4.5万

贷：

长期股权投资——乙股票（损益调整）4.5万

4、第二年乙公司发生亏损100万

B应调减投资帐面价值=100×30%=30万

目前B的长期股权投资的帐面价值=100+7.5-4.5=103（万）

则B实际调减额=30万（注意减记至0为限）

借：

投资收益—股权投资收益30万

贷：

长期股权投资—乙股票（损益调整）30万

5、第三年，新乐实现净利润150万

B应调增投资帐面价值=150×30%=45万

借：

长期股权投资—乙股票（损益调整）45万

贷：

投资收益—股权投资收益45万

6、持有期间被投资单位除净损益以外的所有者权益变动：

第三年，乙公司除净损益以外的所有者权益增加了100万

B应调增投资帐面价值=100×30%=30万

借：

长期股权投资—乙股票（其他权益调整）30万

贷：

资本公积—其他资本公积30万

7、处置：

第四年初，B将乙股票全部出售，收款130万

长期股权投资—乙股票（投资成本）长期股权投资—乙股票（损益调整）

借：

银行存款130万

借：

投资收益—股权投资收益18万

贷：

长期股权投资——乙股票（投资成本）100万

长期股权投资——乙股票（损益调整）18万

长期股权投资—乙股票（其他权益调整）30万

同时：

借：

资本公积—其他资本公积30万

贷：

投资收益30万

长期股权投资的转换：

（一）成本法转换为权益法

1、因持股比例上升

例1：

A公司于2009年2月取得B公司10%的股权，成本为900万元，取得时B公司可辨认净资产公允价值总额为8400万元（假定公允价值与账面价值相同）。

因对被投资单位不具有重大影响且无法可靠确定该项投资的公允价值，A公司对其采用成本法核算。

本例中A公司按照净利润的10%提取盈余公积。

2010年1月10日，A公司又以1800万元的价格取得B公司12%的股权，当日B公司可辨认净资产公允价值总额为12000万元。

取得该部分股权后，按照B公司章程规定，A公司能够派人参与B公司的生产经营决策，对该项长期股权投资转为采用权益法核算。

假定A公司在取得对B公司10%的股权后，双方未发生任何内部交易。

B公司通过生产经营活动实现的净利润为900万元，未派发现金股利或利润。

除所实现净利润外，未发生其他计入资本公积的交易或事项。

（1）2010年1月10日公司应确认对B公司的长期股权投资，账务处理为：

借：

长期股权投资          1800

   贷：

银行存款             1800

（2）对长期股权投资账面价值的调整：

确认该部分长期股权投资后，A公司对B公司投资的账面价值为2700万元，其中与原持有比例相对应的部分为900万元，新增股权的成本为1800万元。

①对于原10%股权的成本900万元与原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额840（8400×10%）万元之间的差额60万元，属于原投资时体现的商誉，该部分差额不调整长期股权投资的账面价值。

②对于被投资单位可辨认净资产在原投资时至新增投资交易日之间公允价值的变动3600万（12000-8400）相对于原持股比例10%的部分360万元，其中属于投资后被投资单位实现净利润部分90（900×10%）万元，应调整增加长期股权投资的账面余额，同时调整留存收益；除实现净损益外其他原因导致的可辨认净资产公允价值的变动270万元，应当调整增加长期股权投资的账面余额，同时计入资本公积—其他资本公积。

账务处理为：

借：

长期股权投资                      360

   贷：

资本公积—其他资本公积          270

    盈余公积                            9

      利润分配—未分配利润             81

②对于新取得的股权，其成本为1800万元，取得该投资时按照持股比例计算确定应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额1440（12000×12%）万元之间的差额为投资作价中体现出的商誉，该部分商誉不要求调整长期股权投资的成本。

例2：

A公司于2009年1月1日取得B公司10％的股权，成本为500万元，取得投资时B公司可辨认净资产公允价值总额为4900万元（假定公允价值与账面价值相同）。

因对被投资单位不具有重大影响且无法可靠确定该项投资的公允价值，A公司对其采用成本法核算。

A公司按照净利润的10％提取盈余公积。

 2010年1月1日，A公司又以1350万元的价格取得B公司20％的股权，当日B公司可辨认净资产公允价值总额为6500万元。

取得该部分股权后，按照B公司章程规定，A公司能够派人参与B公司的生产经营决策，对该项长期股权投资转为采用权益法核算。

假定A公司在取得对B公司10％股权后至新增投资日，B公司通过生产经营活动实现的净利润为1000万元，未派发现金股利或利润。

除所实现净利润外，未发生其他计入资本公积的交易或事项。

假定不考虑投资单位和被投资单位的内部交易。

要求：

（1）编制由成本法转为权益法核算对长期股权投资账面价值进行调整的会计分录。

（2）编制2010年1月1日A公司以1350万元的价格取得B公司20％的股权的会计分录。

（3）若2010年1月1日A公司支付1200万元的价格取得B公司20%的股权，编制相关会计分录。

（4）若2010年1月1日A公司支付1295万元的价格取得B公司20%的股权，编制相关会计分录

（1）对长期股权投资账面价值的调整

①对于原l0％股权的成本500万元与原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额490万元（4900×10％）之间的差额10万元，属于原投资时体现的商誉，该部分差额不调整长期股权投资的账面价值。

  ②对于被投资单位可辨认净资产在原投资时至新增投资交易日之间公允价值的变动（6500-4900）相对于原持股比例10%的部分160万元，其中属于投资后被投资单位实现净利润部分100万元（1000×10％），应调整增加长期股权投资的账面余额，同时调整留存收益；除实现净损益外其他原因导致的可辨认净资产公允价值的变动60万元，应当调整增加长期股权投资的账面余额，同时计入资本公积（其他资本公积）。

针对该部分投资的账务处理为：

 借：

长期股权投资             160

  贷：

资本公积—其他资本公积      60

      盈余公积                    10

      利润分配—未分配利润        90

（2）2010年1月1日A公司支付1350万元

 借：

长期股权投资   1350

  贷：

银行存款          1350

 对于新取得的股权，其成本为1350万元，与取得该投资时按照持股比例计算确定应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额1300万元（6500×20％）之间的差额为投资作价中体现出的商誉，该部分商誉不要求调整长期股权投资的成本。

（3）2010年1月1日支付1200万元的会计分录

   借：

长期股权投资   1200

     贷：

银行存款          1200

对于新取得的股权，其成本为1200万元，与取得该投资时按照持股比例计算确定应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额1300万元（6500×20％）之间的差额应确认营业外收入100万元，但原持股比例10%部分长期股权投资中含有商誉10万元，所以综合考虑追加投资部分应确认营业外收入90万元。

  借：

长期股权投资   90

     贷：

营业外收入         90

（4）2010年1月1日支付1295万元的会计分录

   借：

长期股权投资   1295

     贷：

银行存款          1295

 对于新取得的股权，其成本为1295万元，与取得该投资时按照持股比例计算确定应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额1300万元（6500×20％）之间的差额应确认营业外收入5万元，但原持股比例10%部分长期股权投资中含有商誉10万元，所以综合考虑应确认含在长期股权投资中的商誉5万元，追加投资部分不应确认营业外收入。

2、因持股比例下降由成本法改为权益法

例1：

A公司原持有B公司60%的股权，其账面余额为9000万元，未计提减值准备。

20×6年1月6日，A公司将其持有的对B公司20%的股权出售给某企业，出售取得价款5400万元，当日被投资单位可辨认净资产公允价值总额为24000万元。

A公司原取得对B公司60%股权时，B公司可辨认净资产公允价值总额为13500万元（假定要辨认净资产的公允价值与账面价值相同）。

自取得对B公司长期股权投资后至处置投资前，B公司实现净利润7500万元。

假定B公司一直未进行利润分配。

除所实现净损益外，B公司未发生其他计入资本公积的交易或事项。

本例中A公司按净利润的10%提取盈余公积。

在出售20%的股权后，A公司对B公司的持股比例为40%，在被投资单位董事会中派有代表，但不能对B公司生产经营决策实施控制。

对B公司长期股权投资应由成本法改为按照权益法进行核算。

（1）确认长期股权投资处置损益，账务处理为：

借：

银行存款                   5400

   贷：

长期股权投资                3000

       投资收益                    2400

（2）调整长期股权投资账面价值：

①剩余长期股权投资的账面价值为6000万元，按剩余比例占原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额5400（13500×40%）万元，差额600万元为商誉，该部分商誉的价值不需要对长期股权投资的成本进行调整。

②处置投资后按持股比例计算享有被投资单位自购买日至处置日期间实现净损益3000（7500×40%）万元调整增加长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益和当期收益

借：

长期股权投资                  3000

   贷：

盈余公积                      240

       利润分配—未分配利润         2160

投资收益600

（二）权益法转换为成本法

1、增资由权益法转为成本法

2007年1月1日，甲公司以1500万元取得C公司30%的股权，款项以银行存款支付，C公司2007年1月1日可辨认净资产公允价值总额为5000万元（假定其公允价值等于账面价值），因对C公司具有重大影响，甲公司对该项投资采用权益法核算。

甲公司每年均按10%提取盈余公积。

　2007年C公司实现净利润1000万元，未分派现金股利。

　2008年1月1日，甲公司又以1800万元取得C公司30%的股权，款项以银行存款支付，当日C公司可辨认净资产公允价值总额为6000万元，取得该部分股权后，甲公司能够对C公司实施控制，因此甲公司将对C公司的股权投资转为成本法核算。

　　要求：

编制甲公司股权投资的有关会计分录。

（1）2007年1月1日

　　借：

长期股权投资　　　　　　　　　　1500

　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　1500

（2）2007年末：

　　借：

长期股权投资——C公司（损益调整）300

　　　贷：

投资收益　　　　　　　　　　　　　300

（3）2008年1月1日

　　①购入30%股权时：

　　借：

长期股权投资——C公司　　　　　1800

　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　1800

　　②调整长期股权投资的账面价值

　　借：

盈余公积　　　　　　　　　　30（300×10%）

　　　　利润分配——未分配利润　　　270（300-30）

　　　贷：

长期股权投资——C公司　　　　　300

2、减资等原因由权益法转为成本法

东方股份有限公司（以下简称东方公司）20×6年至20×9年投资业务的有关资料如下：

　（l）20×6年11月1日，东方公司与A股份有限公司（以下简称A公司，A公司为非上市公司）签订股权转让协议。

该股权转让协议规定：

东方公司收购A公司股份总额的30%，收购价格为220万元，收购价款于协议生效后以银行存款支付；该股权协议生效日为20×6年12月31日。

　　该股权转让协议于20×6年12月25日分别经东方公司和A公司临时股东大会审议通过，并依法报经有关部门批准。

（2）20×7年1月1日，A公司净资产的账面价值和公允价值均为800万元，其中股本为400万元，资本公积为100万元，未分配利润为300万元（均为20×6年度实现的净利润）。

　　（3）20×7年1月1日，A公司董事会提出20×6年利润分配方案。

该方案如下：

按实现净利润的10%提取法定盈余公积；按实现净利润的5%提取任意盈余公积金；不分配现金股利。

对该方案进行会计处理后，A公司净资产总额仍为800万元，其中股本为400万元，资本公积为100万元，盈余公积为45万元，未分配利润为255万元。

（4）20×7年1月1日，东方公司以银行存款支付收购股权价款220万元，并办理了相关的股权划转手续。

（5）20×7年5月8日，A公司股东大会通过20×6年度利润分配方案。

该分配方案如下：

按实现净利润的10%提取法定盈余公积；按实现净利润的5%提取任意盈余公积金；分配现金股利200万元。

（6）20×7年6月5日，东方公司收到A公司分派的现金股利。

　（7）20×7年6月12日，A公司持有的可供出售金融资产公允价值增加，A公司由此确认的资本公积为80万元，并进行了相应的会计处理。

（8）20×7年度，A公司实现净利润400万元。

（9）20×8年5月6日，A公司股东大会通过20×7年度利