鄂尔多斯市铜川商住小区可研报告汽车博览园区生活区改_.doc

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目录

第一章总论 1

1.1建设单位概况 1

1.2项目提出的理由与过程 3

1.3项目建设的必要性 4

1.4可行性研究报告编制原则和依据 4

1.4.1可行性研究报告编制原则 5

1.4.2可行性研究报告编制依据 5

1.4.3可行性研究报告研究范围 6

1.5项目概况 6

1.5.1项目拟建地点 6

1.5.2建设规模 6

1.5.3项目总投资情况 6

1.5.4主要技术经济指标 6

第二章需求分析和建设规模 8

2.1鄂尔多斯市房地产市场现状 8

2.1.1鄂尔多斯市房地产发展及消费能力分析 8

2.1.2房地产市场消费基础的分析 9

2.1.3目前市场的开发结构 11

2.2鄂尔多斯市房地产市场供需预测 12

2.3鄂尔多斯市房地产价格预测 15

2.4项目竞争力分析 16

2.4.1项目优势 16

2.4.2项目劣势 17

2.4.3项目机会 17

2.4.4项目威胁 18

2.4.5项目市场定位 18

2.4.6营销策略 19

2.5建设规模 19

第三章场址和项目建设条件 20

3.1场址 20

3.1.1场址位置 20

3.1.2场地现状 20

3.1.3城市规划及区域性规划要求 20

3.1.4周边建筑物及环境条件 20

3.1.5场地工程地质情况 21

3.2项目建设条件 23

3.2.1自然条件 23

3.2.2社会经济环境 24

3.2.3政策环境 25

3.2.4人口环境 26

3.2.5基础设施条件 27

3.2.6市政条件 28

第四章建设方案 30

4.1编制依据 30

4.2规划设计主题 30

4.3规划设计方案 31

4.3.1总体规划 31

4.3.2总平面布置及功能布局 31

4.3.3交通设计 32

4.3.4景观设计 32

4.3.5日照间距 32

4.3.6总平面雨水排水与回收利用方式 33

4.3.7总平面设计指标 33

4.4建筑方案 33

4.4.1建筑方案描述 33

4.4.2建筑功能 34

4.4.3建筑结构 34

4.4.4建筑材料及设施 35

第五章配套工程建设方案 38

5.1电力工程 38

5.1.1编制依据 38

5.1.2编制目的 38

5.1.3方案系统设置 38

5.1.4供配电系统 39

5.1.5照明设计 40

5.1.6防雷、接地及电气安全 41

5.2智能化系统（弱电） 43

5.2.1编制依据 43

5.2.2编制目的 43

5.2.3系统设置 44

5.2.4系统说明 44

5.2.5有线电视系统 45

5.2.6安全防范系统 45

5.2.7室外线路 46

5.3给水排水 49

5.3.1设计依据 49

5.3.2工程概况、设计范围 49

5.3.3给水系统 51

5.3.4生活热水系统 52

5.3.5排水系统 53

5.3.6消防设计：

（见消防篇） 53

5.3.7管材选型 53

5.4采暖、通风与空气调节 55

5.4.1设计依据 55

5.4.2工程概况、设计范围 55

5.4.3室内外设计标准参数：

55

5.4.4采暖：

55

5.4.5通风及防排烟 56

5.4.6消声、隔振措施 57

5.5热力 57

5.5.1设计依据 57

5.5.2工程概况及设计范围 57

5.5.3热源 57

5.5.4换热站 57

第六章环境影响评价 50

6.1环境现状 50

6.2项目建设与运营对环境影响 50

6.2.1施工阶段环境影响分析 51

6.2.2运行阶段的环境影响分析 52

6.3环境保护措施 52

6.3.1项目实施阶段的环境保护措施 52

6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施 54

6.4环境影响评价结论 55

第七章劳动安全、卫生防护 56

7.1劳动安全 56

7.1.1概述 56

7.1.2施工中主要安全措施 56

7.1.3运行使用中主要安全措施 56

7.2卫生防护措施 57

第八章消防 58

8.1编制原则 58

8.2编制依据 58

8.3消防措施 58

8.3.1建筑专业消防设计 58

8.3.2电气专业防火 59

8.3.3消防给水系统 61

8.3.4防排烟系统：

63

8.3.5火灾自动报警和联动控制系统 63

8.3.6消防教育和管理 64

第九章节能节水 66

9.1节能措施与能耗指标分析 66

9.1.1节能要求：

66

9.1.2节能措施：

66

9.1.3节能指标分析 67

9.2节水措施与水环境系统的建设目标 68

9.2.1节水措施 68

9.2.2水环境系统的建设目标 68

第十章组织机构与人力资源配置 69

10.1组织机构 69

10.1.1项目法人组建方案 69

10.2人力资源配置 70

第十一章项目招投标要求及内容 71

11.1编制依据 71

11.2招标方案 71

第十二章项目实施计划 74

第十三章投资估算 75

13.1项目投资估算 75

13.1.1编制依据 75

13.1.2编制范围 75

13.1.3投资构成 76

13.2投资计划 76

第十四章社会效益分析 77

14.1环境效益分析 77

14.2社会效益分析 77

第十五章结论与建议 78

15.1结论 78

15.2建议 78

附件：

1、总平面图

2、建筑平面图、立面图

3、建设投资估算表

-7-

第一章总论

项目名称：

鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区建设项目

建设单位：

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司

项目建设地址：

鄂尔多斯市铜川镇

可研编制单位：

内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司

资质证书编号：

工咨乙10520060001

证书等级：

乙级

发证机关：

国家发展和改革委员会

1.1建设单位概况

本项目由鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。

鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司成立于2009年2月，公司注册资本10000万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。

鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司是一家规模较大的民营企业。

公司注册资本1亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。

公司旗下全面开发建设的“天骏（塔拉壕）国际汽车博览园”是鄂尔多斯市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府2009年重点工程。

园区本着“高起点、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。

“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。

项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。

公司旗下开发建设的铜川汽车博览园（二期）是鄂尔多斯市、区两级政府的重点园区，该项目立足鄂尔多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约10平方公里，总投资100多亿元，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的汽车综合贸易服务新园区。

鄂尔多斯市天骏实业有限公司将在园区内建设多个汽车专业市场。

目前园区内正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的天骏国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。

天骏国际汽车城修配基地已于2009年3月开工建设，首期工程将于2009年底竣工并具备商户入驻条件。

这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务鄂尔多斯，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，是鄂尔多斯市天骏实业有限公司的全资子公司。

公司注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。

公司正在开发建设的铜川汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。

随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。

为业主提供卓越的品质，高档的服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！

1.2项目提出的理由与过程

鄂尔多斯境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。

进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为鄂尔多斯的城市发展的强力助推器。

随着国家西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。

近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。

经普访调研分析，鉴于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来3年内置业者居多，粗略估计将带来近600万平米的刚性需求。

目前，东胜老城区拆迁改建工作顺利的进行，市政及生活配套设施日渐完备，随着城市环境的改善，项目所在的东胜中心城区将成为鄂尔多斯市最适宜居住的区域之一，且由于土地日渐稀缺，房地产开发受到政府严格控制，因此该区域物业升值潜力极大。

天骏房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市房地产行业的佼佼者，企业品牌及以开发项目良好，已成功开发了诸多优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。

在此背景下，该公司经过慎密的市场调查分析，决定在东胜区塔拉壕镇开发建设铜川汽车博览园商住小区项目建设。

1.3项目建设的必要性

1、鄂尔多斯市天骏商住小区项目的建设符合鄂尔多斯市铜川汽车博览园区城市总体发展规划的要求，与鄂尔多斯市铜川汽车博览园区发展程度相适应，全面推进房地产的发展，使其成为房地产的一个新的分水岭，满足鄂尔多斯市铜川汽车博览园区经济性住房市场的需求。

2、鄂尔多斯市天骏商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,利用建造技术为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，提升铜川汽车城商住小区的功能档次，提高当地居民的居住水平。

3、鄂尔多斯市天骏商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。

4、项目将建筑与环境景观紧密的结合，整体规划建立一种场所感的生活氛围，突出“以人为本”的理念。

组团空间体现亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休憩的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。

项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。

1.4可行性研究报告编制原则和依据

1.4.1可行性研究