物业工程管理方案.docx

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物业工程管理方案

物业工程管理方案

一、工程综合管理

（一）内容

1．介入接管前，对项目建筑、设施设备实物状态及运行状况组织接管查验，形成项目工程整体查验报告与适应性改造合理化建议，提交项目管理单位整改。

2．正式接管时，与项目管理单位移交工程档案、技术资料、建筑清册和设备设施台账，书面记录完整。

3．正式接管后3月内，组织建立工程图纸、技术资料、移交资料、管理记录等完整档案，设专人管理，移交、借阅、归还记录完整，档案标识完好。

4．建立楼宇建筑清册、设施设备台账及设施设备卡，新增设施设备及工程改造等施工后1个月内更新台帐。

5．制定工程年度检测与校验工作计划，定期组织对特种设备、重要计量仪表和测量装置、绝缘用品、安全用具、防雷系统、水质化验定期检测与校验。

6．工程与设施设备铭牌完好，管理标识完整。

7．作业场所应配置相应防护装置和安全警示标志。

8．建立完整工程专业应突预案，定期检查应急抢险工具、设备或物资，定期组织演习。

9．组织对雷电、强降水、大风等极端天气前后进行检查并落实防范措施，形成检查报告。

10.制订《工程与设施设备的年度预防性维保计划》、《工程大中修改造建议》、《设施设备适应性改造计划》，明确责任人、实施时间、制定相关费用测算，报相关单位审核实施。

11.建立本项目项目节能管理制度，每月抄表建账和进行能耗使用分析，每年制定节能措施实施方案及创新改造计划。

12.每年雨季前，对建筑避雷系统及重要设施设备防雷装置进行防雷检测，取得防雷合格报告。

（二）监督、检查方式

1．抽查制度、计划等是否建立且经过审批。

2．抽查工作计划是否有效。

3．检查工程制度及档案管理的完整性，各类记录真实性。

4．询问工作人员执行标准、实际运行情况是否与记录一致。

二、设备机房管理

（一）内容

1．机房管理制度、设备系统图、操作指引、应急预案、交接班制度、上岗人员有效操作证件复印件（管理责任人）须张贴上墙。

2．设备房管理责任落实到人，钥匙专人管理，定期组织巡检，进出机房的来访人员须登记且记录完整真实。

3．设备房顶棚、地面及墙面干净，无蜘蛛网、无尘、无污迹；设备房内严禁吸烟，物资摆放有序；严禁存放易燃、易爆、易挥发、有毒或与管理无关的物品。

4．设置安全疏散出口指示灯、应急照明灯；安全通道无堵塞、无占用；配置足够有效的灭火器材；火灾报警装置运行状态良好；穿墙（楼板）预留空洞防火封堵严实有效。

5．设备房内外有相应标识、设施设备铭牌及功能运行状态、管道流体流向标识、重要设备和操作有危险的设备、部件有警告标识完好且有效。

6．重要设备房内配置温湿度计，保持在40摄氏度以下，相对湿度保持在80

以下，通风良好。

7．设备房内的重要设施设备运行范围内加设防护罩和安全警示标志。

8．高压配电室采用防爆型开关和防爆灯具，在显著位置悬挂防火警示牌；噪音污染严重的设备采用防噪设施；现场有提示牌并配置防护用具。

9．进入有限空间作业须持证上岗，必须提前经项目负责人审批同意后实施作业，排风换气至少30分钟，经检测有毒气体浓度达标后，作业时须2人以上，佩戴安全防护用具方可进入。

（二）频次

1．一般设备间、主要设备每月不少于1次巡检和安全检查，记录填写规范完整。

2．每日不少于1次能耗用量抄表，记录完整，注意观察水电异动状况，记录填写规范。

3．每日两小时一次对重要机房设备运行参数（压力、温度、电压、电流、热值等）巡视检查，并填写记录。

（三）监督、检查方式

1．现场目测、核对、试验、使用及联动测试。

2．现场询问服务标准的达标情况。

3．现场查阅各类记录及有效监测报告。

三、房屋本体及附属设施管理

（一）内容

1．房屋结构、构件：

房屋主体承重结构部位出现变形、开裂、腐蚀现象时书面报备至项目管理单位。

2．门窗：

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。

3．围墙：

巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏和围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

4．楼内墙面、顶面、地面：

室内公共区域天花、地面、墙面装修完好，墙面、顶面粉刷层无剥落，地砖平整、不起鼓、无缺损。

5．道路、场地：

巡查道路、路面、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损、无积水。

6．管道、排水沟、屋顶：

屋面排水地漏和地面雨水井（管）通畅，雨水箅子齐备、完好。

（二）频次

1．房屋结构构件：

每半年对梁、板、柱等房屋结构进行1次检查，涉及使用安全的部位每季检查1次并有记录。

外观出现变形、开裂等现象时，安排专项修理，采取必要的防护措施。

发现损坏的，及时并告知项目管理单位和使用人。

2．门窗：

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。

3．楼内墙面、顶面、地面：

每年对共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面进行1次检查。

墙面、顶面粉刷层应无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

4．管道、排水沟、屋顶：

每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，确保排水畅通（雨季每半月检查1次）；每半年检查1次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时修理。

5．大门、围墙、围栏：

每半月1次巡查大门、围墙、围栏，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持表面完好。

6．道路、场地：

每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

7．景观小品：

每日1次对景观小品、车雨棚等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

8．每年检查避雷装置2次，保证其性能符合国家相关标准。

9．所有室外钢构、栏杆、井盖无油漆剥落或锈蚀，定期翻新油漆，保证鲜亮。

10．院内建筑物外墙清洗，每年2次，达到行业标准。

（三）监督、检查方式：

1．检查年度保养计划，按年度保养计划实施保养能提供相应的工作记录，且完整、规范。

2．现场询问工作人员是否了解年度保养计划，询问已开展的计划、目前在进行的计划工作及下阶段的工作计划。

3．随机抽查大院公共设施，查看公共设施外观是否无明显锈蚀、修补后是否无明显色差；背板无污迹、夜间有照明；楼栋内门窗开关灵活，使用正常，无翘曲变形、生锈、配件残缺；楼栋内楼梯栏杆、扶手、墙地面瓷砖、应急照明、安全出口指示、照明等完好无破损、使用功能正常。

四、专有部位维修

（一）内容

1．办公家具：

锁具及抽屉滑道维修、更换、安装。

2．墙面：

打孔挂画、墙面贴砖。

3．门窗：

门锁、门把手、门吸、合页的简易维修和固定。

4．电路：

线路维修更换及故障点排查，灯具、插座、电箱空开等维修更换。

5．卫生间：

下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水，脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。

6．管理单位委托的其他维修。

（二）响应要求

突发事件类5分钟内到达现场，紧急报修类10分钟内到达现场，常规报修

类15分钟到达现场，夜间（0-8点）维修在20分钟内到达现场，小修项目当天完成（除预约外）。

（三）监督、检查、方式

1．模拟客户进行报修，测试是否按时响应。

2．检查存放的派工单填写是否齐全、真实。

3．现场询问工作人员对报事报修的响应要求是否熟知。

五、设施设备维修保养

（一）给水系统

项目给水系统主要有消防泵、给水泵、稳压泵、水箱、二次供水设备等。

1.内容

（1）建立给水管理制度及应急预案完善，如停水应急处理预案。

如需停水、停电按规定时间做好通知。

（2）生活给水系统（箱）按规定时间由有资质的清洗公司进行清洗消毒及

（3）水质检测；紫外线消毒设备定期检查并记录。

（4）生活水泵房、水箱间内不得存放杂物，尤其是易挥发、污染或有毒物品。

（5）生活水箱和水池必须加盖上锁，钥匙由专人管理；水箱间内应配置二次供水系统图；水箱的通气口、溢流口和泄水口等处应安装防虫网；水箱安装高、低位报警系统和高位控制系统装置。

（6）生活水泵房的水箱间维保要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，有相应通风措施确保安全。

2.频次

（1）每周对供水设备检查3次以上，每季度对水泵润滑点加油1次。

（2）对泵房、管道等进行除锈、刷漆，每年保养1次水泵，保证供水设备设施正常运行。

（3）每年定期2次由具备专业资质的清洗公司对水箱、蓄水池实施清洗消毒，二次供水水质符合国家卫生标准；管理人员持有卫生健康证且在有效期内。

3.监督、检查方式：

（1）抽查一组水体循环系统，电柜内、外线路横平竖直，水泵进出管口无异物遮挡堵塞，水体排水阀门，关闭密实无渗漏水迹象。

（2）抽查二次供水系统，配电柜内、外线路横平竖直，水泵接线端子、水泵基座螺栓紧固、牢靠，阀门关闭密实无渗漏水迹象且开关灵活。

（二）排水系统

项目排水系统主要设备为排污泵、提升泵、污水井、雨水井等。

1.内容

（1）每日检查污水泵、提升泵，每季度1次润滑加油。

（2）建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划。

（3）下水管道、水沟、污水池、地漏等无堵塞、无淤积。

（4）建立常用污水泵巡查制度，确保不返水、不空转，避免污染环境与浪费电能。

（5）综合管沟、化粪池等一定深度的检查井须使用五防井盖（防响、防跳、防盗、防坠落、防位移）相应措施以确保安全。

2.频次要求

（1）排水设施：

每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

（2）污水泵：

平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

（3）化粪池：

每半年清掏1次化粪池，并留有书面记录。

（4）常用的维修阀门、管件和计量仪表应有不少于一周的库存备件。

（5）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前检查屋面防水与地面雨水井情况，并记录。

（6）屋面排水地漏和地面雨水井日常每周巡检1次，及时疏通。

（7）控制柜电气性能完好，运作正常。

（8）如有故障24小时内排除。

（9）定期清理沉淀池污泥。

3.监督、检查方式

（1）抽查楼栋屋面排水口，查看是否有污泥和杂物，排水口及周边是否有明显沉积物。

（2）抽查园区主干道雨水、污水管井，查看井底是否有明显沉积物。

（3）抽查预防性保养计划执行情况，查看是否提供相应的工作记录，且记录完整、规范。

（三）变配电系统

项目内变配电室有2个，分别位于地下车库内侧、综合楼地下室内侧。

变配电设备有高压变压器、高低压配电柜、低压配电箱等.

1.内容

（1）维保计划：

按预防性维保计划的保养周期、操作规范对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录。

（2）配电室、楼层配电间，穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

（3）配电室：

建立供配电管理制度及应急预案完善，维修合格率达到100

。

（4）高压配电柜：

高低压配电柜运行正常，继电保护装置应灵敏可靠、操作灵活，仪表显示准确。

柜内连接螺栓无松动，无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；柜内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。

（5）低压电容柜无功补偿能手动、自动调节控制；柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏；补偿电容壳体无膨胀、漏液等异常情况，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧，功率因数不小于0.9，不大于1.0。

（6）变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。

（7）直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，蓄电池保持在浮充状态，电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液；至少每年进行一次充、放电试验。

（8）楼层配电间：

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

2.频次

（1）公共照明：

对项目公共部位照明每天巡检1次，保持98

以上的亮灯率，如有缺损，及时更换；对泛光照明灯具、应急照明灯、大堂照明外观每月检查1次，保持清洁完好，并保持98

以上的亮灯率；对公共电器柜电器设备，每天巡检1次，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

（2）供配电设备每年至少1次全面停电检修。

（3）高压配电室每两小时巡检1次并记录，低压配电室每日不少于1次巡检并记录。

（4）低压柜，每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

（5）低压配电箱和线路，每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

（6）控制柜，每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

（7）发电机每月度试运行1次，保证运行正常。

（8）每年对蓄电池进行1次充放电保养。

（9）楼内照明，每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。

（10）楼外照明，每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。

（11）应急照明，每日巡视1次，如发现故障，即时修复。

（12）安全绝缘垫每年1次绝缘安全测试；绝缘拉杆、高压验电器等安全用具每年1次年检；绝缘鞋、绝缘靴、绝缘手套等绝缘防护用品每半年一次检测。

变配电设施设备预防性试验每两年1次；变配电室安全用具每半年1次；每年1次电气防雷系统接地检测；每季度对机电设备、配电柜接地装置进行检查；每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。

楼层、地下车库、室外配电箱：

每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

3.监督、检查方式

（1）现场目测、核对、试验、使用、联动。

（2）现场询问服务标准达标情况。

（3）现场查阅各类记录有效性。

（四）电梯

项目客梯共计15部，由专业电梯维保公司定期维保，项目配备电梯安全管理员日常巡视检查及处理突发事故。

1.内容

（1）委托专业维保单位进行定期维修保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，维保单位维保人员需持特种设备作业操作证。

（2）项目配置不少于1名持有电梯安全员证书的电梯管理人员，发现问题及时向专业维保单位报修并对维修保养单位的保养进行监督、电梯运行管理。

（3）监督电梯维保单位履约情况，确保合同完备有效、维保质量达标，运行安全。

（4）制定电梯使用管理制度及应急预案，如电梯故障困人应急处理预案。

（5）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，项目电梯安全管理员应5分钟内到现场应急处理，专业技术人员在半小时内到现场进行救助。

（6）轿厢内按钮、照明、对讲系统、通风设施等保持正常使用，轿厢内整洁无污染、无污迹、无异味、无乱贴无关广告等；将电梯年检有效合格证明张贴在轿厢内。

（7）轿箱顶、井道设施和底坑无杂物、油污或积水。

无机房电梯底坑应有防、排水措施。

（8）机房内通风、照明良好，空气温度应保持在5～40°C之间；配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处，承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷，张贴平层标识对照表，层标志明显，清洁卫生干净。

（9）电梯预防性计划保养维修提前需书面告示客户，同时需要在首层候梯前室应放置维修标识，显示屏打到“保养中”字幕。

2.频次

（1）投入使用前或投入使用后30日内，应向电梯管理主管部门办理使用登记，登记标志张贴电梯轿厢显著位置。

（2）每年1次年检，电梯安全检验合格有效期届满前1个月提出定期检验申请，限速器每两年1次校验检测。

使用满15年的电梯，每年一次限速器检测。

（3）电梯维保工作由应有资质单位进行，每半个月对电梯一次保养、清扫，保养记录完整，并由持项目电梯安全管理员现场核实并签字确认。

日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除。

（4）每年至少1次电梯应急预案的演练，并留有书面记录。

3.监督、检查方式

（1）现场目测、核对、试验、使用、联动。

（2）现场询问电梯安全管理员及维保单位人员掌握标准及操作要求执行情况。

（3）现场查阅各类记录有效性。

（五）空调

1.内容

（1）VRV空调：

委托专业维保单位定期维修保养，并监督其合同履约情况。

（2）设置固定专业维修工1人综合维护，每日对空调室外机巡视检查，发现隐患及时处理或向维保单位报修，保证空调正常运转。

2.频次

（1）定期对机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查，确保机组运行正常。

（2）运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

（3）每年检查1次管道、阀门并除锈。

（4）每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

（5）每年整体性维护保养2次空调系统。

3.监督、检查方式

（1）现场发现问题，测试专业维保人员到达现场是否及时。

（2）现场查看专业维保人员持证上岗情况。

（3）现场询问空调专业维保人员掌握标准及操作要求执行情况。

（4）现场查阅各类记录有效性。

（六）消防系统

项目消防系统设施设备有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、气体灭火系统、消防泵、喷淋泵、应急照明与疏散、消火栓、灭火器等。

维保措施如下：

1.内容

（1）委托专业消防单位进行维保。

（2）消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠；消防专用工具配备齐全；消防室内设有报警记录。

（3）消防排烟系统，消防广播系统，区域火灾报警器，各种模块处在良好工作状态；设施功能完备无损坏。

（4）卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

（5）消防水泵、喷淋水泵供水系统不堵转，不跳闸，不泄漏；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齐备，各配件功能良好；水流开关、水压力开关动作准确稳定；消防水泵控制柜指示正常。

（6）消防烟感、温度传感器、可燃气体探测器工作正常，定期清洁并进行外观检查及报警测试，确保喷淋头无泄漏，外观完整。

（7）定期进行末端压力检查，确保在正常值内。

（8）保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

（9）室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压。

2.频次

（1）消防泵、喷淋泵每月启动1次，每半年检查1次润滑情况，每年保养1次，保证其运行正常。

（2）消防栓每月巡查1次，消防栓箱内各种配件完好；每年养护1次室内、外消火栓。

（3）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每日检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

（4）每年试验1次探测器，并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格及时调换。

（5）每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次防水检。

（6）每月巡查1次灭火器数量、位置情况，临近失效立即更新或充压。

（7）消防控制室设专人24小时值班，每班1人，及时处理各类报警、故障信息。

（8）设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1次消防安全培训,每年组织1次员工消防演练。

3.监督、检查方式

（1）抽查工程人员对消防设备基本操作的掌握情况（演示或描述）：

消防水泵手动改自动；点动启动测试消防泵；消防电梯紧急迫降。

（2）抽查消火栓、喷淋各2处水压力表，查看是否完好且水压符合要求。

（3）抽查年度保养计划实施巡检和保养，要求能提供相应的工作记录，且完整、规范。

（七）避雷系统

1.内容

（1）每年3-5月进行防雷系统检测：

房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于1欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、避雷网无脱焊，如有生锈，用银粉修复。

（2）保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。

每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。

2.频次

（1）每年检查避雷装置2次，并做好记录。

（2）每年1次防雷系统接地检测。

（3）每季度对机电设备、配电柜接地装置进行检查。

（4）每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。

3.监督、检查方式

（1）检查检测报告是否齐全。

（2）检查避雷线是否生锈、松动。

（八）车库管理

1.内容

包括地下停车场、非机动车库、私家车场的保洁、标识、消防等。

2.频次

每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

3.监督、检查

（1）抽查年度保养计划实施巡检和保养，能提供相应的工作记录，且完整，规范。