包头商业项目市场分析及业态定位报告125.docx
《包头商业项目市场分析及业态定位报告125.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《包头商业项目市场分析及业态定位报告125.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
包头商业项目市场分析及业态定位报告125
包头时代玫瑰园商业规划
2010年01月24日
一、包头区域基本情况……………………………………………………………………....1
1、包头简介…………………………………………………………………………………..2
2、包头产业优势………………............……………………………………………………..3
3、包头商圈介绍...........................................................4
二、包头区域商业研究………………………………………………………………………1
1、项目区位介绍…………………………………....................…......………………………2
2、项目周边商业调查……………………………………………......………………………3
3、调研总结………………………………………………………......………………………4
三、本案的SWOT分析………………………………………………………….……………1
1、项目现状……………………………………………………………………….…………2
2、项目ＳＷＯＴ…………………………………………………………………………….3
四、本案的定位与招商……………………………………………………………………...1
1、商场定位………………………………………………………………………………….2
2、商户定位………………………………………………………………………………….3
3、经营方式………………………........................................................…………………….4
五、推广策略………………………………………………………………………………...1
1、招商阶段………………………………………....................…………………………….2
2、活动推广………………………………………………………………………………….3
3、总公司意见…………………………………………………………..…………………...4
包头商业项目市场分析及业态定位报告
一、包头区域基本概况
1、【包头简介】
包头是中国内蒙古自治区第一大城市。
包头，源于蒙古语包可图，蒙古语意为“有鹿的地方”，所以又叫鹿城。
草原钢城。
随着包头钢铁（集团）有限责任公司和包头稀土研究院的建成与发展，这里又被称作稀土之都。
包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。
据《包头市2006年国民经济和社会发展统计公报》，包头市辖10个旗、县、区，其中：
３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。
总面积２７７６８平方公里。
08年包头市人口总量249.5万，GDP1700亿元，人均GDP68273元（内蒙古2）。
非农业人口即城镇人口（市区各街道办事处统计的户籍人口）180.7万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等３１个民族。
青年约占20%，中年约占30%，老年约占35%。
外来人口约100万。
包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。
包头稀土高新技术产业开发区是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。
稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。
关键词：
呼包鄂区域经济一体化格局已定、包头经济迎来巨大的时代机遇
2、【包头产业优势】
包头的矿产资源具有种类多、储量大、品位高、分布集中、易于开采的特点，尤以金属矿产得天独厚，其中稀土矿不仅是包头的优势矿种，也是国家矿产资源的瑰宝。
已发现矿物７４种，矿产类型１４个。
主要金属矿有：
铁、稀土、铌、钛、锰、金、铜等３０个矿种，６个矿产类型。
非金属矿有：
石灰石、白云岩、脉石英、萤石、蛭石、石棉、云母、石墨、石膏、大理石、花岗石、方解石、珍珠岩、磷灰石、钾长石、珠宝石、紫水晶、芙蓉石、铜兰、膨润土、高岭土、增白粘土、砖瓦粘土等４０个矿种。
能源矿有：
煤、油页岩等。
充足的水资源是包头经济赖以发展的重要条件。
黄河流经包头境内２１４公里，水面宽１３０米到４５８米，水深１.６米到９.３米，平均流速为每秒１.４米，最大流量每秒６４００立方米，年平均径流量为２６０亿立方米，是包头地区工农业生产和人民生活的主要水源。
此外，艾不盖河、哈德门沟、昆都仑河、五当沟、水涧沟、美岱沟等河流，水流量可观，也是可以利用的重要水资源。
包头可利用地表水总量为０.９亿立方米（不包括黄河过境水）。
地下水补给量为８.６亿立方米。
从５０年代起，包头就开始了大规模的水资源开发，先后修建了黄河水源地多处，以及奥陶窑子、团结渠、民生渠、磴口扬水站、画匠营水源地等较大的黄河提水工程，先后构筑了昆都仑、刘宝窑、水涧沟等中小型水库，进行了大规模的水资源开发。
包头地区的生活、工业及农业用水设施已经能够满足本地区经济社会发展的需要。
包头土地总面积２７７６８平方公里，其中，山地占１４.４９％，丘陵草原占７５.５１％，平原占１０％。
已开发和利用的土地中，市区面积为１４０.５平方公里；耕地面积占土地面积比重１４.３％；森林面积１４９.２千公顷，草原面积２０８６.５千公顷。
3、【包头商圈简介】
（1）目前包头市商业主要集中在昆百商圈：
包百大楼、王府井百货、泰富时尚百货、步行街和地下商城等。
（2）青山区娜林商圈（文化路和幸福路交汇处神华国际城商圈）：
王府井百货、娜琳商厦、北京华联超市、沃尔玛超市（尚未开业）。
（3）神华国际城商圈（市府东路和少先路交汇处）：
神华亿佰购物、永盛城超市等，中高端。
（4）友谊大街商圈（友谊大街和林荫路交汇处）包头汽车城、深港家具城、美好家家具超市。
万达广场：
万千百货（钢铁大街与体育馆路，暂未开业）；
（5）专业市场：
九星国际通迅广场：
地下室包百超市、一二层家电数码、三四层家居布艺），富强路和团结大街交汇处；深港家俱城：
深港家俱城、恒鹿家居城、华锐家具城、美特好超市（9000平方米）等。
二、包头区域商业研究
1、项目区位介绍
项目地处城青山区和稀土高新技术产业开发区交界处，东邻万青路；南邻是贯穿昆都仑区和青山区且紧邻稀土高新技术产业开发区的主干道之一的友宜大街；西邻稀土高新技术产业开发区的门户主干道和贯通青山区南北主干道的劳动路；北面是长熙园社区。
项目东、西、北有大量居住社区，项目建成后1公里范围内约5万人，劳动路形成以中高档餐饮家居业为主的商业街；项目南部稀土高新技术产业开发区一次开发区有近20万人，商业处于空白阶段。
2、项目周边市场调查
项目周边在售小区状况：
项目名称
住宅售价
商铺售价
御庭苑
最低3800元/M2;最高4600元/M2
12000元/M2
左岸绿洲
最低3750元/M2;最高4500元/M2
未售
赛汗·郡庭
最低3800元/M2起
未售
金地大厦
4380元起（办公楼）
未售
项目周边社区概况
小区名称
户数
人数（平均3.5/户）
小区名称
户数
人数（平均3.5/户）
高新花园
720
2520
春意园
800
2800
新泰花苑
380
1330
佳展飞苑
400
1400
金地大厦
120
420
左岸绿洲
720
2520
御庭苑
423
1480
赛汗·郡庭
300
1050
阳光雅居
550
1925
安全局安家属楼
400
1400
温馨苑
800
2800
农村安置房
1000
3500
逸民苑
800
2800
教育局家属楼
80
280
长熙园
800
2800
其它散住区
1000
3500
注：
总人口32525人
御庭苑（项目西侧）商铺租金（08年租赁）：
名称
面积（平方米）
租金（万元/年）
租金单价（元/天/M2）
劳动路沿线
50
3
1.64
劳动路沿线
50
3
1.64
劳动路沿线
200（1---2F）
8
1.096
劳动路沿线
200（1---2F）
7
0.96
项目北邻商铺
90
25000
0.76
名称
楼层
租金（元/月/M2）
营业面积（万M2）
劳动路恒鹿家居城
1F---2F
1F65-----2F60
约1.3
劳动路深港家俱城（旧楼）
1F-----5F
1F60-----5F40
3
劳动路深港家俱城（新楼）
3F-----7F（1—2F超市）
3F60-----7F30
5
项目名称
建筑面积（M2）
商铺面积（M2）
商铺
（元/M2）
住宅面积（M2）
住宅
（元）
地址
万达广场
65万
3.5万
不售
61.5万
5500起
钢铁大街和体育馆道交汇处（银河广场东侧）
时代财富城
24万
4.7万
12000
19.3万
4600起
文化路与幸福路交汇处
`注：
以上商铺为一层
3、包头市商业项目市场调研：
名称
业态定位
总面积/单层
客群定位
物业状况
经营品类分布
经营方式
泰富时尚
流行百货
8000/200㎡
时尚人群
8部电梯
珠宝、化妆品、女装、休闲装
租金、扣点
包百时代
流行百货
32000/400㎡
时尚人群
8部电梯
珠宝、化妆品、女装、休闲男装、鞋
租金
金荣商厦
小商品市场
30000/6000㎡
全客层
10部电梯
小商品、鞋、女装、男装
租金：
150元/㎡
包百步行街
步行街
全长约2里
年轻时尚群体
小饰品、服饰、餐饮、娱乐
业主自用或出租
人防商场
地下商场
全场325米
年轻时尚群体
饰品、鞋帽、服装、配套
出租
金三角
批发市场
12000/6000㎡
楼梯
百货、床品、文化用品、美容美发产品批发、餐饮
租金
国美电器
专业店
4000/2000㎡
2部电梯
品牌电子、数码产品、家用电器
包头市酒店调研：
酒店名称
级别
层数
客房
餐饮设施
会议设施
康体娱乐
标间价格
万豪国际酒店
五星
地上28
地下2
400套
中餐厅：
30多间豪华包房；多功能厅可容纳1500人，西餐厅可容纳200人
14间多功能会议厅，可容纳1000人
KTV\游泳馆、洗浴中心、棋牌室、健身中心
包头宾馆
三星
403套
餐厅4个，可同时接待
1500人同时用餐
会议厅、大小会议室
夜总会、浴场、桑拿、美容美发、健身设施
398元
香格里拉大酒店
五星
地上22
地下2
360套
香宫：
拥有12个贵宾全包厢，其中有2个蒙古包：
馨咖啡;可容纳宾客128人，开放式厨房，有两个独立包厢；大堂酒廊：
可容纳宾客100位
1736平米的无柱式大宴会厅，可容纳1669位宾客。
468平方米的小宴会厅以及其他11个规模各异的多功能厅，可以满足不同需求
桑拿按摩、健身运动、游泳池
817元
天外天大酒店
四星
12
218套
西餐厅、中餐厅、咖啡厅、酒吧
多功能厅、会议室
夜总会、游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌是、桌球室
380元
恒隆大酒店
商务四星
22
200套
中西餐厅、咖啡厅
商务中心、大小会议室
棋牌室、健身中心、足浴中心、商场
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
海德酒店
五星
22
263套
中餐厅、西餐厅
多功能厅、商务中心
嘉年华会国际会所：
桑拿浴室、棋牌室、夜总会、阳光游泳馆、健身房、女子美体室、网吧、桌球室
488
神话国际大酒店
准五星
22
284套
中餐厅、西餐厅、自助西餐厅、千禧宴会厅、青格尔民族风味餐厅、富士铁板烧餐厅、西饼屋、玫瑰咖啡厅、好来屋酒吧
阿尔丁会展中心、世纪报告厅、牡丹厅、芙蓉厅、百合厅等7个贵宾厅
歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、健身房、台球室、游戏厅、美容美发
350
凯富酒店
四星
3
100
中餐厅、西餐厅、咖啡厅
商务洽谈室、会议厅、商务中心
卡拉OK厅、健身房、按摩室
398
稀土国际大酒店
四星
30
188
风格各异的中、西餐厅、大型宴会厅，同时可容纳1200人就餐
会议室、多功能厅、拥有先进的同声传译设备，可容纳800人
健身、游泳、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、网球
398
三、本案的SWOT分析
1、【项目现状：
】
本案位于包头市劳动路与友谊大街交汇处，西侧教育局和大连小区，南侧赛汗君庭和，东侧左岸绿洲，北侧大连小区和部分商业。
整个项目处在包头青山区的东南方。
预计商业建筑面积约28000平方米。
2、项目ＳＷＯＴ
1）【优势分析】
（1）包头市新商圈，未来稀土高新区商业的中心；
（2）项目规模与面积适中，适合本地市场总体体量处于平稳状态。
（3）项目周边有大量的小区，居民的数量也在日趋增加。
（4）项目招商以租赁和自行经营的方式，保证了本项目的商业质量和档次。
（5）项目停车位基本可以达到供求平衡，有超大容量的地下停车场，使得驾车购物者能够有足够的停车场地。
2）【劣势分析】
（1）目前从总体商业氛围来讲地理位置相对来说较偏，但可打造成包头的另一个核心商业圈；
（2）区域内的人流驻足量明显欠缺。
（3）租金对于我们来说也是一个极大的挑战，目前的市场情况来看和我们预期的有一定的差距。
3）【机会点】
（1）区域内中高档的有效需求大，对商业的支撑力度大；
（2）区域内目前基本为传统型商业，尚未出现旗舰类社区商业；
（3）区域内缺乏高档次的大型超市和餐饮企业，为本项目打造类似的商业机会提供条件。
（4）
【威胁】
（1）项目的商业规划战线过长，也就是说底商过多，在某些区域内没有办法做到高档次和和高质量的要求，会出现很混乱和杂乱不堪的情况。
（2）对于我们新型的商业模式，包头本地的市民能不能接受的了，是一个未知数，存在不可预知性。
（3）项目处于规划阶段，直到正式运营，这一系列过程面临着不确定性。
（4）商业回报率会处于缓慢的状态，短时间内很难收回成本。
关键词：
未来商业优势明显、商业氛围仍需促进
四、本案的定位与招商
商业定位是商业项目的“方向”，不仅统筹后续诸多方面的工作，还直接影响着商业的兴旺和发展，可以说，商业定位是一个商业运作的灵魂。
如果定位错误或是操作不当可能就会面临着失败。
根据上述情况分析，包头市两个传统商区距离本项目有一定距离，两个商业区共同点是都在老城区北侧，且偏居东西两侧。
时代财富城在青山区老商业区；万达广场在钢铁大街与体育馆路处（即中心城区），优势是地段，劣势是距两个传统商业中心太近，且商业体量小，故优势不明显，难以与传统商业区形成有效的竞争。
本项目优势是处于劳动路和友宜大街两条主干道交汇处，南北东西通畅，项目以南无竞争；
劣势是偏居城市东南角，劳动路和友宜大街都是快车道，西面有富强路和民族东路两条成熟的餐饮娱乐街。
为避免与上述竞争商业区在业态上有直接冲突，本项目可在综合功能上追求更完善。
可以超市拉动人气，主题酒店和儿童娱乐作辅助，餐饮、休闲娱乐等完善服务功能，各业种之间互动互助，以实现商业繁华之目的。
针对目前这一现状包头项目组有如下的规划：
方案一
1、【商业定位】
（1）劳动路地下部分，引进6000-8000平方米的连锁型超市一家。
理由：
A、项目所在周边地区存在大量的住宅，现有的超市都是没有一定的规模过于零散没有吸引力。
B、超市也可以服务于本社区，解决了社区的需求同时也可以拉动商业的商业氛围和提升本社区的居住档次。
C、超市的入住也可以给本项目的商业和住宅带来了一个明显的核心点。
这样对于商业和住宅的销售都有大大的优势。
D、超市必需独立经营不能与社区出现连通现象，以免影响社区的居民的生活质量。
避免带来不良形象。
（2）地上两层商业（超市以上的临近商业）规划为：
儿童娱乐、儿童教育、成人与儿童娱乐（大人和孩子共同完成的娱乐项目）
理由：
A、随着生活的不断提高，孩子自始至终都是家长掌上明珠或是小公子，家长会把过多的经历都放在孩子的身上，同时也会尽量的满足孩子的要求，这样的娱乐加教育一定可以拉动商业市场。
B、在包头市都是传统的公园，没有什么特色。
在这里教育也是相当的重视，但是过于单一，孩子都是为了学习而在学习，娱乐与教育的相互结合可以相互的弥补。
C、目前儿童娱乐城在包头的市场还处于空白阶段，超市的规划同时也可以拉动项目的人气，大可不必担心人流不足的问题。
D、如此的规划可以增加我们项目的核心点和卖点，做成未来儿童商业的标杆性商业地点。
弥补市场的空白。
以儿童作为起点带动成人的消费。
（3）劳动路与友谊大街交汇处原有的写字楼部分改为酒店。
案例分析：
包头市海德酒店：
a、海德酒店总共24层，2--8层为大型商业部分，9—24层为客房。
明细如下：
楼层
业态
面积
价格
一层
酒店接待接待大厅
约1000平方米
二层
海港大酒楼包房
约1000平方米
三层
嘉年华会洗浴广场/宴会厅
约1000平方米
四层
嘉年华会国际会所
约1000平方米
五层
泰式按摩
约700平方米
六、七层
棋牌室
约1400平方米
八层
水疗
约700平方米
九-----二十四层
客房
约10500平方米
标间888.00元/天
从此酒店的上商业价值上来看，目前在包头市是档次比较高，在本地有一定的知名度
有钱人的理想消费之地，商业的配套也是比较有领先本地商业市场的优势。
（海德酒店一层大厅）
（客房部分）
由于金地大厦和周边住宅价格出现本末倒置的现象，包头商务楼租赁市场需求不大、项目周边商务氛围不成熟。
建议调整写字楼业态，以主题酒店为主，由于稀土高新技术产业开发区企业众多，高档消费人群不在少数，独特的商业配套加商务客房更加张显我们过人的操作手段。
理由：
A、写字楼在本地市场不是很乐观，它的售价只比普通的住宅高出500-600元左右，写字楼高造价，只能卖出这样的价格有点顾此失彼。
B、本地市场的商业没有明显的特色，海德酒店可以说是也比较大的亮点，我们可以吸收它的长处，提高本项目的自身价值。
C、高档次的酒店客房加特色的商业服务于社区也服务于外来高档人群的消费，只要未来是时代玫瑰园的业主我们可以采取免费曾送会员卡，例如：
是社区的业主了我就可以打6-8折，我们可以通过物业费的收取来弥补我们所出的费用。
D、包头市的整体消费力度非常的强，尤其是餐饮娱乐方面有非常庞大的市场，但是并没有太多的理想消费的高档场所，所以我们要弥补这个不足。
b、写字楼改动后楼层业态定位
楼层
业态
技术指标
一层
接待大厅
层高八米，柱间距十米
二层
大型餐厅
层高六米，柱间距八米
三层
健身俱乐部
层高八米，柱间距八米
四层
足浴会所
层高四米
五层
水疗
层高六米
六---十七层
客房
层高3.5-4米（40平方米/间，约为156间客房）
大楼两侧四层的附属楼层
国际休闲会所
层高四米
桑拿
层高6-8米，楼板承重力1000kg/平方米
总结：
地下室做国内连锁型的超市卖场，作为主力店，保证拉动项目的人气。
劳动路与友谊大街做酒店，以院线、综合型餐饮娱乐附加商务客房，也作为主力店。
超市地上的底商儿童娱乐部分作为次主力店，超市和儿童部分人气的相互补充，来拉动人气的不足现象。
酒店和附属楼层的相互搭配显示了商业项目的规模与档次，超市和酒店的包揽了大众消费和高档消费的全方位服
方案二
（1）劳动路地下与地上部分一层的面积，引进8000-12000平方米的连锁型超市，剩余部分一层和整个二层做儿童教育。
A、根据方案一的一定改进，加大超市的经营面积，这样可以加大超市对本地段商业上的影响，形成一个商业标杆。
B、增加超市的面积不但可以加大我们项目的形象，同时对于商业也有一定影响力，加大本项目的影响度。
D、由于现在超市面积的不确定性，面积过大存在连锁企业不一定能够全部拿下来的情况，所以此方案不一定适合。
（2）劳动路与友谊大街交汇处原有的写字楼部分改为酒店。
楼层
业态
技术指标
一层
接待大厅
层高八米，柱间距十米
二层
大型餐厅
层高六米，柱间距八米
三层
健身俱乐部
层高八米，柱间距八米
四层
足浴会所
层高四米
五层
水疗
层高六米
六---十七层
客房
层高3.5-4米（40平方米/间，约为156间客房）
大楼两侧四层的附属楼层
桑拿（层楼总共四层，单层面积在700-800平米左右，一层为接待大厅和浴池；二层为休息大厅；三层为电脑机房、电玩、演艺大厅、运动室等；四层为浴场包间。
）
层高6-8米，楼板承重力1000kg/平方米
理由与方案一相同
2、【商户定位】
汇聚人气、居住环境优雅舒适的大型酒店
服务于多种业态以能引进人流的品牌业态。
3、【经营方式】
业态划分采用混合业态组合方式，即单层业态定位和功能区分不严格划分。
商场的搭配要有多样性，给消费者新颖的概念，餐饮、娱乐、健身等。
采用的经营方式：
先招租，在联营到自营
五、推广策略
由于项目为包头区域服务性质的市场，并且规模不大，所以在项目宣传推广方面主要考虑公关、DM直投、户外以及媒体软性报道，仅在项目招商、开业在平面媒体上做简单几次硬性形象宣传。
1、【招商阶段】
1）公关：
对品质好、有号召力的品牌采取直接公关的形式DM直投：
针对本案目标商户，对包头市场以及项目周边商户定期进行DM派发。
2）户外
（1）户外喷绘广告，主要用于项目自身包装，树立形象；
（2）道旗
（3）广告牌，外立面的广告制作。
3）软性：
以新闻形式结合项目运作周期，全方位进行电视广告的投放，配合整体招商。
4）硬性：
仅在项目招商、开业两个节点上做少量宣传。
2、【活动推广】
据实际情况另行决定
3、【公司意见】
领导批示
2009.01.24
升级会员 