老旧小区改造工程建设技术导则.docx

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老旧小区改造工程建设技术导则

城镇老旧小区

改造工程建设技术导则

编制背景

高度重视城镇老旧小区改造工作，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，顺应城镇居民日益增长的美好生活需要，大力改造提升城镇老旧小区，构建“纵向到底，横向到边，共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便更舒心更美好。

在《工作报告》中指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等设施配套，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

2019年6月19日，主持召开常务会议，对推进城镇老旧小区改造进行了部署。

会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程，涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

二要加强引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费。

三要创新投融资机制。

今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

四要在小区改造的基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

推动建立小区后续长效管理机制。

2019年7月31日，主持召开常务会议，为加快发展商品消费、深挖国内需求潜力、提升人民生活品质，会议确定鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财政税支持，打造便民消费圈。

2019年12月中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入2020年重点工作。

为建立区城镇老旧小区改造体系，更好的指导老旧小区改造工作，明确改造对象范围，合理确定改造内容，编制《区城镇老旧小区改造工程建设技术导则》。

本导则的主要技术内容是：

1总则；2术语；3基本规定；4基础设施更新；5安全设施完善；6公共服务设施配套；7环境综合提升；8房屋综合修缮；9适老化改造；10建筑节能改造；11施工与验收。

随着老旧小区改造工作的逐步推进和城市建设的发展需要，本导则还将不断得到补充和完善。

1.总则

为实现城市可持续和宜居发展目标，做好我区城镇老旧小区改造工作。

切实改善城镇居民的居住条件和人居环境，重点解决人民群众反映强烈、公共服务缺失、居住环境差、存在安全隐患、管理不到位等问题，推进建设“完整社区”，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，结合我区实际，制定本导则。

1.1.1.适用范围

本导则适用于我区各市,县（区）及城关镇建成区内2000年以前建成，问题比较突出，经评估确实急需改造的城镇老旧小区（含独立工矿企业老旧小区）、老旧住宅建筑、居住街坊。

1.1.2.基本原则

1.城镇老旧小区改造应坚持“科学规划、统筹安排、主导、居民自愿、综合整治、总体提升、因地制宜、加快推进”的工作原则，有效建立自治区、地（州、市）、县（市、区）三级联动保障机制。

同时加强组织领导，落实主体责任，加强资金监管，加强绩效管理，做好宣传引导。

2.城镇老旧小区改造应做到规划、设计、施工、配套、管理相统一。

同时与城市风貌改造、亮化改造、建筑节能改造、拆违改造、市政管网改造、线缆入地改造、海绵城市建设、智慧社区（小区）改造、无障碍设计等改造相结合，统筹实施。

3.坚持以人为本，惠民利民。

坚持倾听民意补短板、汇聚民智定方案、凝聚民力提效率。

按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，优先补齐功能短板。

从人民群众最关心的问题出发，顺应群众期盼，统筹兼顾，科学合理确定改造内容。

4.坚持主导，推动共建共享。

发挥的组织引导作用，充分调动与小区相关联单位和社会力量的积极性，积极发动居民参与，保证改造取得预期效果。

广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，打造共建共享的社会治理格局。

5.坚持因地制宜，精准施策。

既尽力而为、又量力而行，循序渐进，统筹安排改造时序，做到科学规划，合理布局。

6.坚持共治共管，加强长效管理。

充分发挥街道、社区党建引领作用，因地制宜创新小区治理模式，建立健全小区长效管理机制，推动社会治理重心向基层下移，健全城市基层治理体系，夯实基层社会治理基础。

7.坚持保护优先，注重历史文化传承。

坚持老街区改造中的人文特色构建，挖掘老街区发展历史、地域特点、特色建筑、文化共识等元素，塑造各具特色的社区文化，增进居民对社区的认同感、归属感和自豪感，体现文脉延续和城市特色。

8.城镇老旧小区改造除应符合本导则外，尚应符合国家和自治区现行有关标准的规定。

2.术语

2.1.1.城镇老旧小区

城镇内建造时间比较早，市政基础配套设施老化、公共服务设施缺失、综合环境较差等问题比较突出的居住小区。

2.1.2.老旧住宅建筑

城镇内建造时间比较早，建筑基础设施老化、建筑主体和构配件存在设施安全隐患、不节能等问题比较突出的住宅建筑。

2.1.3.工矿企业老旧小区

位于城镇内或城镇边缘独立成片的工矿企业生活区及独立于城镇外的工矿企业生活区，建造时间比较早，建筑基础设施老化、建筑主体和构配件存在设施安全隐患、不节能等问题比较突出的居住小区。

2.1.4.城市居住区

城市中住宅建筑相对集中布局的地区，简称居住区。

2.1.5.居住街坊

由支路等城市道路或用地边界线围合的住宅用地，是住宅建筑组合形成的居住基本单元；居住人口规模在1000人～3000人（约300套～1000套住宅，用地面积2h㎡～4h㎡），并配建有便民服务设施。

2.1.6.公共绿地

是满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

2.1.7.配套设施

对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施；主要包括基层公共管理与公共服务设施、商业服务业设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。

2.1.8.社区服务设施

五分钟生活圈居住区内，对应居住人口规模配套建设的生活服务设施，主要包括托幼、社区服务及文体活动、卫生服务、养老助残、商业服务等设施。

2.1.9.改造项目分类

基础设施改造类项目：

为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，含市政、建筑物公共部位维修。

附属设施完善类项目：

为满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容，含环境及配套设施改造，建筑节能改造，加电梯。

公共设施提升类项目：

为丰富社会服务供给，提升居民生活品质的改造内容，含各类公服设施配套建设。

2.1.7结构整体改造加固

将引起主体结构体系改变、主体结构布置明显改变、荷载显著增加或对原结构产生新的薄弱部位的改造加固。

2.1.8结构局部改造加固

改造后主体结构体系不变、主体结构布置不明显改变、荷载未显著增加及对原结构不产生新薄弱部位的改造加固。

2.1.10.智慧小区基础设施

主要指构建智慧社区基础运行环境偏向社区信息化建设的系列软硬件设施，包括社区市政公用设施、网络通信设施、智能基础设施及计算存储设施等。

2.1.11.智慧小区智能基础设施

主要指实现社区基础数据智能采集的设备与系统。

2.1.12.智慧小区公用基础设施

主要指在社区领域的市政公用基础设施，包括社区窨井盖设施、社区供水供电设施等。

3.基本规定

3.1.改造要求

3.1.1.城镇老旧小区改造包括基础设施更新、安全设施完善、公共服务设施配套、环境综合提升、房屋综合修缮、适老化改造、建筑节能改造、施工与验收等内容。

改造内容的选择应坚持因地制宜，力求精准，坚持既尽力而为、又量力而行的原则。

3.1.2.城镇老旧小区改造应按照城市（县）国土空间总体规划、控制性详细规划、专项规划、《城市居住区规划设计标准》GB50180及《自治区城市“15分钟活动圈”建设技术导则》的相关要求，合理规划布局各项设施。

3.1.3.城镇老旧小区改造应建立、居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

完善财政、居民出资、社会参与投资等多方共筹的资金制度。

3.1.4.建立城镇老旧小区改造信息管理系统，促进老旧小区改造顺利推进，提升老旧小区改造管理能力和水平。

3.1.5.改造前应对小区进行综合摸排和评估，广泛征询小区居民意见。

并征求配套基础设施运营单位、物业服务企业的意见。

摸排评估和征询意见结果作为确定城镇老旧小区改造范围、内容、规划编制及改造计划的依据。

3.1.6.城镇老旧小区改造应编制专项改造规划和改造计划，建立项目库。

遵循居民意愿，切实评估资金承受能力，统筹有关部门，有序组织实施。

3.1.7.城镇老旧小区改造应符合经济、合理、有效、集约的土地空间利用原则。

整合存量有效资源，充分利用闲置设施，组合改造措施，完善小区服务设施。

3.1.8.老旧小区改造宜引入智能物业管理，提升小区综合管理能力、小区居民生活品质和小区管理水平，改造后形成“完整小区”。

3.1.9.老旧小区改造要根据当前的城市建设的重点任务，应做到六个结合。

一是供水改造与供水水质安全保障、二次供水安全提升、城市节约用水相结合；二是排水改造与城镇污水处理提质增效、污水再生利用相结合；三是小区道路、绿化与海绵城市、园林城市、生态城市建设相结合；四是市容环卫设施建设与生活垃圾分类相结合；五是管线改造与强弱电入地、5G网络建设、智慧社区（小区）和智慧市政、智慧城市发展相结合；六是公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”、绿色生活创建行动、城市人居环境提升相结合。

3.1.10.城镇老旧小区改造除应满足一般居民使用要求外，根据实际尽可能满足老年人、残疾人等特殊群体以及少年儿童的使用要求。

3.1.11.城镇老旧小区改造前，建筑应先进行结构性能评估，建筑结构应按现行国家标准和自治区地方标准进行房屋安全性鉴定与抗震鉴定。

3.1.12.结构加固应满足安全、适用和耐久的要求，并满足现行国家和地方加固规范和标准要求。

3.1.13.老旧小区改造过程中应完善智慧社区（小区）建设相关配套基础设施、智能基础设施、公用基础设施及通信网络设施。

3.1.14.城镇老旧小区改造应尊重、保护和利用具有历史文化价值的居住区环境、街巷空间和特色景观。

位于历史文化街区范围内的老旧小区，尚应符合历史文化街区的保护规划原则。

3.1.15.城镇老旧小区改造建设应遵循新建项目要求办理报建手续，应制定相应老旧小区改造项目工作的审批和办事环节，优化流程，建立绿色通道，提高运行效率，协同推进。

3.2.改造程序

城镇老旧小区改造工程建设主要程序包括调查摸底、编制改造建设规划、制定改造计划筹集改造资金、改造项目生成、工程组织实施、竣工验收与档案管理七个部分。

3.2.1.调查摸底

1.老旧小区认定调查。

建立健全部门协调配合、齐抓共管的工作机制。

按照属地原则，对老旧小区进行全面调查摸底，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、结构安全情况、建设年代、小区所在社区基本结构等基本情况，并登记造册，同时信息数据纳入“老旧小区改造信息管理系统”,为推进老旧小区改造奠定基础。

确保调查范围内的老旧小区不重不漏，调查数据真实、完整、可靠，并做好数据汇总、审核和分析工作。

2.老旧小区现状评估。

老旧小区改造前应对小区环境及建筑物的现状进行综合摸排和评估。

认真了解老旧小区的基本情况，摸排小区建筑布局、房屋质量、小区公共服务设施、市政基础设施、人居环境质量、公共安全等详细状况。

对涉及的街道、社区、物业公司、供热、供水、供电、排污、通信以及其他相关管理单位要详细调查基础数据，为实施老旧小区改造提供科学依据。

由参与调查主体责任单位填写《小区现状调查表》（详见附录B），作为确定改造内容的客观依据。

3.广泛征询意见。

在现状评估的基础上及时与居民沟通，广泛征询小区居民意见，居民意见的覆盖面应不小于3/4。

邀请居民填写《居民入户调查表》（详见附录C）。

汇总统计后，形成居民改造意愿项目清单，摸清居民改造项目意愿。

3.2.2.编制改造建设规划

1.城镇老旧住宅小区改造建设规划编制应当按照突出重点、分步实施的原则，从当前城市发展最需解决、社会群众呼声最强烈的问题入手，重点解决涉及居住安全隐患、基础设施老旧、公共服务缺乏、管理和治理不到位问题严重的小区。

对于规模较小的老旧住宅小区或分散独立的住宅建筑，有改造需求的应进行归并整合，统一规划，同步改造，统一管理形成组团。

2.实施城镇老旧小区改造的各地应编老旧小区改造的专项规划。

专项规划的编制应落实本导则的相关内容；摸清各地老旧小区改造的基本数据；制定改造计划；编制项目库。

3.老旧小区改造建设规划在编制过程中要充分征求小区居民意见，问需于民，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”。

3.2.3.制定改造计划

依据老旧小区改造建设规划，按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，在充分征求小区居民意愿基础上，区分轻重缓急，统筹安排改造时序，科学合理制定年度老旧小区改造计划和任务。

应优先安排各类基础设施缺失或失养失修严重，特别是水、电、路、气、暖、通信等必要基础设施亟需更新的老旧小区实施改造。

各地制定老旧小区改造年度计划和任务时，应开展本地区财政承受能力评估，经地方人民审核，向城镇老旧小区改造计划审批部门一并提交改造计划和财政承受能力评估报告。

3.2.4.筹集改造资金

改造资金筹措，按照“居民拿一点、补一点、市场筹一点”的原则，建立改造资金与居民、社会力量合理共担机制，多渠道筹集城镇老旧小区改造资金。

老旧小区改造资金来源主要包括以下方式：

1.资金。

包括中央补助资金和地方财政配套资金。

2.单位投资。

产权单位和水、电、气、暖、邮政、通信网络、有线电视等有关部门和配套设施运营单位,通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。

3.社会资金。

对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体等公共服务设施，采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式,运用市场化手段吸引社会力量参与。

4.其它资金。

鼓励金融机构和地方人民积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，可申请地方专项债券。

5.居民自筹出资。

鼓励各地结合实际明确居民出资责任,居民出资部分可通过住宅专项维修基金、住房公积金、公共收益、居民分担等渠道落实。

鼓励个人投工投劳、捐资捐物，参与老旧小区改造。

3.2.5.单项改造项目生成

各地应加大宣传力度，街道、社区配合相关部门进行摸底调查，并做好居民引导，积极推进老旧小区改造申报工作，确定改造小区，形成老旧小区改造项目。

小区改造项目生成流程如下：

1.业务培训。

各地组织对街道、社区及老旧小区建设改造相关管理人员进行业务培训，了解掌握老旧小区改造的政策、标准等。

2.宣传发动。

街道、社区管委会要广泛宣传老旧小区改造的相关政策、改造目的和意义等，让辖区居民充分了解老旧小区改造基本情况。

3.征集改造意愿。

广泛征求居民意见，邀请居民填写《居民入户调查表》（详见附录C）。

汇总统计后，形成居民改造意愿项目清单，摸清居民改造项目意愿。

4.搭建改造协商议事平台。

搭建社区代表、业主委员会（居民代表）、配套设施运营单位等多主体参与的改造协商议事平台，形成老旧小区改造项目的联动协商机制。

5.确定改造项目。

在小区现状调查数据与居民意愿数据的基础上，结合小区现状、资金投入、社区结构等因素，通过改造协商议事平台，依据《老旧小区改造项目内容选择菜单》（详见附录D），确定改造内容库。

改造项目内容库应优先选择市政配套设施不完善、居民改造意愿高的项目。

改造项目内容库作为老旧小区改造方案的依据。

6.制定改造项目设计方案。

各地应通过购买服务的方式确定符合条件的设计单位编制设计方案并测算改造费用。

方案设计应以小区居民意愿为主，结合小区实际进行改造方案设计。

涉及市政公用设施改造的，应纳一并入改造方案。

改造项目应同步进行小区5G网络基础设施的规划和设计，科学合理布局5G基站（杆塔），实现5G信号全覆盖。

7.制定改造实施方案。

由改造实施主体单位制定改造实施方案。

改造实施方案主要包括：

改造项目设计方案、总体任务、年度计划、改造项目内容清单、财政预算安排说明、补助标准、工作机制等内容。

改造实施方案编制完成后，应在小区公示，最终经小区业主委员会或小区自治小组签字确认。

并在实施过程中，接受居民的监督和检验。

改造实施方案档案应做好留底备查工作。

3.2.6.工程组织实施

1.报建手续

城镇老旧小区改造项目应遵循新建项目基本建设程序办理报建手续。

各地应加快建立城镇老旧小区改造项目审批制度。

结合工程项目审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节。

结合实际，建立本地老旧小区改造项目审批流程。

合理优化立项、用地、规划、消防、人防和施工等审批手续，切实提高审批效率和服务水平。

2.项目招标

根据改造项目类型分类招标，招标按照国家和自治区有关招标程序择优选定项目管理、施工、监理单位和材料、设备供应商。

3.施工实施与管理

改造项目实施，应坚持标准化、规范化、专业化原则，制定施工组织方案。

强化统筹，形成科学的施工流程和管理机制。

开工前，规划和城管部门要进行违法建设的认定和拆除，市（县）、区住建部门要依法履行监管职责，加强质量安全监督管理。

施工单位按照安全文明施工要求和治污减霾要求，规范施工现场管理并加强人防物防的安全警戒，施工作业中尽最大可能减少对群众生活的干扰。

3.2.7.竣工验收与档案管理

1.竣工验收

建设单位要组织各方切实做好小区改造竣工验收工作，并及时向工程所在地的建设主管部门备案。

城镇老旧小区改造工程的竣工验收，应由老旧小区改造实施部门组织发改、财政、等相关部门和街道、社区、设计、监理、施工单位，业委会（物管会）或居民代表共同参加验收。

2.工程结算和审计

竣工验收合格后，由改造实施部门委托专门造价和审计机构进行工程结算和老旧小区改造的专项审计。

3.档案管理及资产移交

施工单位应收集、整理、归档施工过程中的原始图纸、变更说明、相关证明、改造方案等所有相关文件。

鼓励采用数字化档案保存方式，并建立数据安全备份机制，进行档案管理。

各地应及时将改造后资产移交给小区的产权单位、小区业委会（物管会）或其委托的物业管理公司，对于没有条件成立业委会（物管会）的，移交给街道、社区代为接受并负责管理。

4.实施评价与总结评估

（1）实施满意度评价

由社区、管委会、自管单位作为属地管理单位和居民代表，对抽查项目实施后的使用情况发表意见或建议，对改造内容予以评分。

（2）总结评估

在城镇老旧小区改造过程中，各地各部门要边实施边总结。

对已有的成效和做法及时进行归纳提炼，对存在问题及时进行分析，查找原因，加以改进完善。

老旧小区改造后，各地要进行总结和评估，特别要提炼出有创新的工作机制和工作经验，建立老旧小区改造工作的长效机制和规范制度。

3.3.改造内容

3.3.1.老旧小区改造工程量大面广，地域特点、气候分区、社区结构、经济情况差距大。

改造过程中应根据小区摸排现状、居民的改造意愿、资金状况、社区结构等实际，综合确定小区公共服务设施、基础设施配套以及房屋主体等改造项目和具体改造内容。

3.3.2.改造项目内容选择采用菜单式，居民代表参与选择改造内容。

既保证了改造的专业标准，又能更好的实现一小区一订制，体现以人民为中心的改造原则。

改造项目内容的选择应坚持尽力而为，量力而行的原则。

3.3.3.改造按照项目生成，分为基础类、完善类和提升类。

（详见表3.3.3）

基础设施改造类项目：

为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，含市政、建筑物公共部位维修。

附属设施完善类项目：

为满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容，含环境及配套设施改造提升、建筑节能改造、加电梯。

公共设施提升类项目：

为丰富社会服务供给，提升居民生活品质的改造内容，含社区综合服务站、社区卫生服务设施、养老设施、便民服务设施等内容。

（表3.3.3）老旧小区改造项目分类表：

基础设施改造类项目

4.2.道路交通

4.3.

综合管线

4.4.

通信管线设施

4.5.

公共照明设施

4.6.

环卫设施

5.2.

消防设施

5.3.

安全防护设施

5.4.

防雷设施

6.3.

无障碍设施

8.2.

房屋安全鉴定与加固

8.3.

屋面

8.4.

立面

8.5.

楼门楼道

7.2.

拆除违建、悬挂物

附属设施完善类项目

5.5.

应急避难场所

6.2.

室外公共空间

6.6.通信附属设施

6.4.

停车设施

7.3.

绿地与景观

7.4

临街牌匾治理

7.5

标识系统

7.7.

围墙和大门

8.6.

建筑设备

9.2

基础设施适老改造

9.5

建筑本体适老改造

9.6

加装电梯

10.2

屋面保温

10.3

外墙保温

10.4

门窗节能改造

10.5

供暖系统节能改造

公共设施提升类项目

6.5.

社区公共服务设施

7.6

建筑亮化

7.8.

隔声降噪

7.9

户外家具设施

9.3

公共环境适老化改造

9.4

社区配套适老化改造

10.6

可再生能源利用

3.3.4.改造项目单项按实施内容又划分为基本项目和优选项目，（基本项目为单项改造内容中首要应该解决的民生问题；优选项目是有能力的情况下，可以选择的提升项目。

）形成《老旧小区改造项目内容选择菜单》，指导改造实施主体对改造项目进行内容选择。

（《老旧小区改造项目内容选择菜单》内容与正文第四章至第十章内容一一对应，按照基本项目和优选项目分列。

）（详见表3.3.4）

（表3.3.4）老旧小区提升改造项目内容选择菜单

项目

改造内容

基本项目

优选项目

4.基础设施更新

4.2.道路交通

4.2.1打通断头路和瓶颈路，完善道路系统

4.2.2打开封闭区域，整合分散院落

4.2.3对小区进行导改优化

4.2.8增设独立健身步道

4.2.4清除占道设施物品

4.2.9优化道路竖向

4.2.5优化应急疏散消防通道

4.2.10增加道路融雪装置

4.2.6改造、修补道路路面

4.2.12增设凸面转角反光镜

4.2.7增设或改造慢步行系统

4.2.13根据单双向行驶条件，对小区道路宽度进行标准化改造

4.2.11完善交通标志标线系统

4.2.14道路路面透水化改造

4.3.

综合管线

4.3.1统筹管线改造

4.3.9结合综合管沟的改造和更新

4.3.2改造供水管网系统

4.3.3改造供热管网系统

4.3.4改造配电线路与设施

4.3.5疏通和改造雨污管道

4.3.6改造或增设燃气系统

4.3.8整治建筑周边管线

4.4.

通信管线设施

4.4.2网络通讯管线改造

4.4.4杆线改造，一杆多用

4.4.4小区入户线改造，实现户户通光纤

4.4.5通信管线入地改造

4.5.

公共照明设施

4.5.1完善公共区域照明设施

4.5.3城市重点地段沿街住宅夜景亮化照明改造

4.5.2道路照明改造