房地产估价习题.docx
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房地产估价习题
单项选择题
1.下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A交通B用途C环境D楼层
2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。
A96B192C240D480
3、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。
A3000B3277C3295D3599
4、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（C）。
A0.36B1.22C2.78D3.25
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）。
A在房地产市场比较成熟且为正常状态时，积算价格低于收益价格
B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
6、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（C）元/m2。
A3300B3324C3335D3573
7、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（D）万元。
A93.75B115C293.75D315
8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（C）下的结果具有近似性。
A同一估价原则、同一估价时点
B同一估价目的、同一估价方法
C同一估价目的、同一估价时点
D同一估价原则、同一估价目的
9、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（C）元/m2。
A2160B2175C2181D2205
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现在调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。
A2700.8B2800.1C2800.8D2817.7
11、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A0.95B0.99C1.01D1.05
多项选择题
1、下列属于土地使用管制的事项有（ACE）。
A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C在某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路
E某宗土地只能用于商业房地产开发
2.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（B、D、E）。
A环境B地形地势C外部配套设施
D内部基础设施完备程度E装饰装修
3.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（AB）。
A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D房地产估价人员可以假定估价时点
E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
4、影响房地产价格的经济因素主要有（ACD）。
A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B社会发展状况和城市化
C财政收支及金融状况、利率
D物价、汇率、居民收入
E人口数量、行政隶属变更
案例与分析
（一）某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？
（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。
（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。
（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
2、你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？
（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
（2）如当地拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？
为什么？
不能直接将其选作可比实例。
（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；
（2）商场与临街商铺的规模不相当；
（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；
（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；
（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；
（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清；
（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（B）。
A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（A）。
A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（D）。
A抵押价值
B处分抵押物时的市场价值
C抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（D）。
A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。
在该道路上建一高架路。
该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（D）。
A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。
在该道路上建一高架路。
该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
6、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（B）。
A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定
简答
一、甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值. 请问：
1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
1．该加油站目的估价对象范围具体应包括：
（ l ）加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权
（ 2 ）加油站的设施设备以及工器具等动产。
（ 3 ）加油站的特色装饰装修。
（ 4 ）加油站的特许经营权。
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
（ l ）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。
（ 2 ）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。
（ 3 ）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
（ 4 ）加油站近3年的经营状况及财务报表。
二、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。
但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A 交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间转让；实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问：
1．四个交易实例是否可以选作可比实例？
2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？
1、四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
2.（ 1 ）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。
（或调整至完整权利状态下的价格）
（ 2 ）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格；
（ 3 ）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格（或测算合并后的增值收益）
（ 4 ）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
三、2014年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：
（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
四、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？
适宜选用哪些估价方法？
2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？
适宜选用哪些估价方法？
1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：
（1）建筑物拆除费用。
（2）土地开发费用（如七通一平费用）。
（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
1、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。
残值率假设为零。
试求其折旧总额。
2现对一建筑物进行评估，该建筑物2004年6月竣工投入使用，建筑面积1000平方米，砖混结构，耐用年限40年，当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。
2012年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2%，现时建造同类建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1000元。
试用所给资料估计该建筑物在2012年6月的单价和总价？
已知：
t=8年 n=30年N=8+30=38年
成新率：
q=[1-（1-R）t/（t+n）]×100%=[1-（1-2%）×8/38]×100%=79.5%
V=C*q
论述题
1、何谓成本法？
手机
2、成本法的理论依据是什么？
手机
3、成本法的适用范围包括哪些？
手机
4、试列出成本法估价的基本步骤。
手机
5、何谓房地产重新购建价格？
如何求？
6、何谓收益还原法？
7、收益还原法的适用对象是什么？
8、简述收益还原法的操作步骤？
9、何为房地产净收益，试列出净收益的计算公式。
10、何谓市场比较法？
11、市场比较法的理论依据是什么？
12、试列出市场比较法的操作步骤。
13、何为房地产净收益？
影响因素有哪些？
14、楼面地价、土地单价的含义。
15、何谓假设开发法？
16、假设开发法的基本思路是什么？
17、简述假设开发法的计算方法（计息和动态方法）
18、容积率、建筑密度的概念以及关系。
19、谈谈高层的地价分摊作用和方法。
20、谈谈路线价法、基准地价。
长寿命折旧
三、计算题
1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
2、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。
残值率假设为零。
试求其折旧总额。
3、某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。
一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。
该类房地产的还原利率为8%。
试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时的正常总价格。
4、有一办公用房，2005年3月初出租，年租金为10万元，估计年费用为4万元，契约租期6年。
6年租赁期满后，年租金每年递增5%，年费用每年递增2%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。
5、某旧厂房的建筑面积为5000m2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为1000元／m2；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为4000元／m2;销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。
试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12％）。
6、某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。
土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／m2。
该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）按建筑面积计为2300元／m2。
至2005年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。
估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。
建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。
试利用上述资料估算该在建工程2005年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（资本化率为9％，折现率为13％）。
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