清远房地产市场分析.docx

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清远房地产市场分析

[凯旋花园]销售广告物业全案

第一部分市场分析

A：

2006年清远市房地产市场分析

◆市场概况

清远市房地产起步比较晚，2000年以前基本处于房改阶段，只有少数几个小型楼盘开售，大部分是单体楼，6年前开售的“清远第一城”是第一个有一定规模的小区楼盘。

公务员基本上都依照行政级别分配有宿舍居住。

2000年停止房改后，清远市的房地产才真正开始进入市场化，商品房交投逐年活跃，从下面的数据可以看出2003年比2002年各项指标增长幅度达20%以上；由于2004年和2005年楼市的整体向好，清远楼市价格上扬了较高的幅度，现今清远楼市整体均价较去年上涨了500元/㎡，均价水平约为3300元/㎡，个别楼盘甚至上涨了1000元/㎡，例如：

金碧湾花园从三期的3300元/㎡上涨到现在四期4600元/㎡。

由于历史原因，目前清远市国土房管局和建设局都没有完善的资料库，许多历史资料都不齐全。

具体的楼市情况在下面进行详细介绍。

附注：

清远市用地环境评价

·自然环境保护良好未经人为的破坏，拥有优美的自然生态格局的地区为一类区。

·环境较好，有少量人类农业生产活动，环境基本未受污染地区为二类区。

·以现状居民点为主，受工业生产影响较少的地区为三类区。

·以现状建成工业区为主，环境受工业生产的影响，污染较为严重的地区为四类区。

◆相关指标

2003年各区房地产开发投资情况

指标

单位

全市

市区

市直

清城区

清新县

英德市

佛冈县

房地产开发

亿元

13.8

10.93

5.58

0.64

0.76

0.69

住宅

亿元

7.19

4.9

1.29

0.49

0.59

0.61

2003年全市房屋建筑面积完成情况

施工房屋面积（万㎡）

竣工房屋面积（万㎡）

竣工房屋价值（万元）

竣工房屋平均造价（元/㎡）

合计

住宅

合计

住宅

合计

住宅

合计

住宅

市直

89.95

59.30

41.30

22.36

41214

17175

998

768

清城区

151.39

57.86

114.93

48.63

81573

23085

710

475

清新县

54.28

33.93

44.44

27.32

31941

14421

719

528

英德市

73.38

50.83

53.50

43.65

45252

15861

846

363

佛冈县

77.11

34.90

58.53

29.40

44672

14107

763

480

连山县

16.06

11.02

12.14

10.00

7281

4134

600

413

连南县

15.36

11.72

15.13

11.60

7339

3647

485

314

连州市

64.87

49.28

47.43

39.21

22874

13752

482

351

阳山县

71.48

48.46

58.51

46.99

34531

17229

590

367

总计

613.41

356.64

445.88

278.51

316677

123411

710

443

2003年房地产主要经济效益指标

指标名称

计量单位

数据

建设项目平均建设周期

年

3.2

新增固定资产交付使用率

%

73

房屋竣工率

%

76.1

施工房屋建筑面积

㎡

1137603

竣工房屋建筑面积

㎡

865838

竣工房屋平均造价

元/㎡

931.25

竣工房屋价值

万元

80631

2002~2003年房地产投资指标

指标名称

单位

2002年

2003年

全市

市辖区

全市

市辖区

房地产投资完成额

万元

108484

82268

137985

109342

其中:

住宅

万元

55642

37267

71885

49042

施工面积（万㎡）

万㎡

523.55

613.86

本年施工住宅面积

万㎡

287.72

97.11

356.64

117.14

竣工面积（万㎡）

万㎡

383.21

446.32

本年竣工住宅面积

万㎡

294.14

53.92

278.49

70.99

商品房屋销售面积

万㎡

50.62

28.96

81.72

49.42

其中：

住宅

万㎡

46.63

69.24

其中:

销售个人

万㎡

47.01

28.96

77.81

49.24

商品房屋销售额

万元

59520

42431

103093

76291

其中销售给个人

万元

55183

42431

98762

75189

清远市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征：

1.房地产市场价格呈上升态势

清远楼市整体均价较2005年上涨了500元/㎡，均价水平约为3300元/㎡，个别江景楼盘甚至上涨了1000元/㎡，例如：

金碧湾花园从三期的3300元/㎡上涨到现在四期4600元/㎡。

2.高档楼盘户型面积变化大

经过对清远高档楼盘的市场调查，了解到清远现今楼盘的户型面积有了明显变化，以前一般三房单位在120—150㎡之间，现今变为140—170㎡，而四房单位也是从150—190㎡变为现今的190—270㎡，户型面积越来越大，一方面表现出消费者日益增长的居住需求。

但普遍楼盘的户型间隔表现为厅大房小，功能合理性较差，造成不必要的面积浪费，影响了楼盘的性价比。

如，凤城世家的错层复式出现了40㎡的客厅，但房间只有8～10㎡（除主人房外），合理性较差。

3.楼盘越来越注重配套完善和物业管理服务质量

随着消费者对居住享受提出更高的要求，一些楼盘开始注重完善自身配套，和提高物业管理服务的质量，作为楼盘宣传推广的买点。

例如：

金碧湾花园以体育设施配套为主，会所配套为辅，其开辟了清远第一个类似奥林匹克花园类型的住宅楼盘；还有丽晶豪庭将住宅与五星级酒店规划在一起，让住在这个小区的居民可以享受五星级的配套

；凤城世家也请来了深圳万科作为楼盘的物业顾问，提高楼盘的整体物业管理水平，受到客户的欢迎。

4.营销、宣传推广出现新变革

以前清远的地产发展商一般是包办了营销，极少请代理公司策划与营销。

如今，清远楼市的营销、宣传推广出现了变革，部分楼盘开始聘请代理公司，例如：

凤城世家请来了世联代理公司策划营销，而帝景豪园也请香港世纪21测量行为营销顾问，请清远本地的中建地产代理公司为销售代理，在宣传推广方面，出现了整体多方位推广，比过去的单一推广更具吸引力。

例如：

交通要道的宣传牌，销售中心的整体包装，道路两边的导旗、指示牌等，都有创新性的变化。

5.个别楼盘出现了豪华样板房

对于广州、深圳、上海等发达城市的楼盘来说，豪华样板房是再平常不过了，而清远楼盘的样板房一般档次比较普通的，部分楼盘也没有设样板房，购房客户一般直接到意向毛坯单元选购。

现今丽晶豪庭、汇景名居等楼盘都在楼盘内设立样板房，装修风格较为豪华，对刺激客户购买欲有很大的帮助，也对客户以后的装修有示范、指导作用，做了样板房后，这两个楼盘与样板房同户型的销售率都比较高。

6.购房人更注重楼盘的性价比，品质好，价格优的楼盘一直是百姓追棒的对象。

B：

区域市场分析

清远楼市特点分析

1）本地开发为主，楼盘质素参差

根据本次调查所得，清远本地的房地产业以本地发展商开发为主，其他外地知名发展商尚未正式进入本地市场，仅碧桂园在接近花都边界开发一个项目。

亦由此原因，清远楼市整体水平落后于其他省内城市。

楼盘营销水平参差，缺乏高素质项目。

2）区位划分明显，北江沿岸成热捧板块

由于清城区市中心曾有迁移发展的历史及趋势，以及城镇相连紧密，楼市发展亦随之划分了清晰的板块。

近年由于北江两岸环境改善，沿江楼盘受江景利好，成为买家热捧对象，楼价亦相应走高，平均价位为3800元/㎡左右。

清远最贵的洋房在北江两岸，如：

金碧湾、汇景名居、丽晶豪庭等均拥有无敌一线江景。

除凤城世家外，其他楼盘销售的单位均为一线江景，所以多数楼盘以江景作为楼盘主要卖点，其他方面，如园林、物管服务、配套设施等只是简单提及

，各楼盘销售热点非常相似。

清远现时主要在售项目区域一览

项目

区域及规模

碧桂园假日半岛

占地面积近万亩,联体96套,独立2600套

广州后花园

占地面积近万亩，容积率0.5-0.8

金碧湾花园

位于清远市金碧路，占地面积为27万㎡，住宅面积为48.4万㎡,绿化面积16万㎡，已开发三期，第四期全为高层住宅

汇景名居

位于北江二路，占地约5千㎡，由3栋连体高层组成

凤城世家

位于人民二路与凤城大道交汇处，占地4.2万㎡，由12栋高层组成

金海湾三期

位于北江一路，占地17万㎡，容积率1，由10栋高层，15栋多层洋房组成

帝景豪园

位于北江一路，占地约2万㎡，由6栋高层和3栋小高层组成

丽晶豪庭

位于清远市凤城大道1号，由3栋连体住宅，1栋高层酒店组成

3）市场价格偏离普通客户承受能力，总体楼价已超过一般市民的购买能力

由于近年清远市房地产市场突飞猛进，现阶段整体楼价水平偏高，尤其以北江两岸的楼盘价格最高，总体楼价水平约在3800-4600元/㎡（毛坯）之间，其他楼盘价格多在3000~3600元/㎡（毛坯）之间，在全省范围内属中等偏高水平。

注：

金碧湾四期为全江景单位，凤城世家是非江景楼盘。

另一方面，由于清远市一直以来的户型都以中大型单位为主，每套户型面积较大，90㎡以下的户型基本很少，90～110㎡属于小户型，原因与当地生活习惯有关，所以单位总价多在60万～100万元/套之间，在省内各城市中房价处于偏高水平。

而清远各楼盘的户型设计有厅大房小的特点，在过道、入户花园等的灰色面积较多，造成不必要的浪费，个别楼盘甚至有黑房黑厕。

清城区普遍户型以三房二厅的中端产品为主，四房二厅次之，两房与五房大小两端户型供应较少。

面积结构方面，三房单位为130-160㎡，二房80-110㎡，热销户型面积基本在150～200㎡三房二厅和四房二厅。

复式单位，目前清远市楼盘基本以顶层作为复式单位，但凤城世家也设计出全栋复式错层单位，但户型设计不紧凑，销售不如理想。

据调查，清远客户可以接受复式或错层的房型布置，但是前提是实用

、舒适。

单身公寓，主要针对30岁以下的年轻人，这部分群体对单身公寓有极大的兴趣。

刚刚参加工作，渴望有独立的个人空间，不希望和家人住一起。

单身公寓迎合了他们的需求。

希望单栋价格在10万～15万元之间。

别墅，清远市周围的别墅有：

清新生态苑、清远碧桂园、广州后花园。

清远目前的别墅用地已经不批，市场整体销售量不大。

主要在售项目户型概况一览

楼盘名称

户型

金碧湾花园（第四期）

四房二厅：

151㎡

五房二厅：

225-268㎡

汇景名居

三房单位130-170㎡

望江四房213-230㎡

无望江四房180-190㎡

丽晶豪庭

四房二厅：

180～217.96㎡

三房二厅：

137.86㎡

一房一厅：

85㎡

帝景豪园

二房二厅：

93-98㎡

三房单位145-170㎡

四房单位160-210㎡

凤城世家

二房二厅：

94㎡；

三房二厅：

134㎡；

四房二厅：

165㎡

金海湾豪庭

三房二厅：

135㎡

四房二厅：

160-186㎡

复式：

213-276㎡

碧桂园假日半岛

联体别墅：

176-21