郴州市东湾小区控制性详细规划说明书.docx
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郴州市东湾小区控制性详细规划说明书
第一章总则
第一条本次规划的目的
为适应郴州市城市建设管理的需要，科学指导郴州市九子塘片区的开发建设，促进该区经济社会全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》以及《郴州市城市总体规划（2009-2030）》，依法对已经批准的《郴州市九子塘片区控制性详细规划》（2008年编制）进行修改。
本规划是郴州市九子塘片区建设的指导性文件。
第二条规划范围
九子塘片位于郴州市旧城组团的南部，依托郴州大道、青年大道、国庆南路等城市道路与城市其他片区相联系。
规划用地北至青年大道，南至郴州大道，西临东湾居住区及民权路，东靠梨树山综合居住区及国庆南路,规划总用地面积约3.91平方公里。
第三条规划依据
国家有关法律法规和方针政策
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）、《城市规划编制办法》（2006年4月1日）、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）及相关法律法规;
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
3、《城市道路交通规划与设计规范》（GB50220—95）；
4、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180—93）；
5、《城市公共设施规划规范》（GB50442—2008）；
6、《城镇老年人设施规划规范》（GB50437—2007）；
6、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日实施）；
地方有关法律法规、规划、技术规范
1、《郴州市国民经济和社会发展“十二·五”规划》；
2、《郴州市土地利用总体规划（2006～2020年）》；
3、《郴州市城市总体规划（2009—2030年）》；
4、《郴州市城乡规划管理技术规定（试行）》；
5、《郴州市城市绿地系统规划（2009—2030年）》；
6、《郴州市城市给水排水专项规划》；
7、《郴州市中心城区学校布局控制性详细规划》；
8、《郴州市中心城区村民公寓楼安置暂行办法》
9、《郴州市停车场专项规划（2011-2030年）》；
10、《郴州市消防专项规划（2012-2030年）》；
11、《郴州市城市燃气专业规划（2009-2020年）》；
12、《郴州市城区公共交通专项规划（2010-2030年）》；
13、《郴州市综合交通规划（2012-2030年）》；
14、《郴州市城市体育设施专项规划（2012—2030）》；
15、《郴州市城市绿地系统防灾避险规划（2012–2030）》；
16、关于九子塘建设有关问题的会议精神
17、其它相关标准规范和技术规定。
第四条本次规划的原则
1、遵循总规的原则：
落实郴州市总体规划确定的居住功能布局，拓展城市发展空间，促进城市持续、快速发展。
2、规划引导的原则：
以土地使用控制为重点，强化规划设计与管理、开发的衔接，用控制性详细规划的理念提出合理、优化的用地布局和控制指标，正确引导开发行为，为行政部门提供建设和管理的依据。
3、以人为本的原则：
组团功能布局应以方便人民生产和生活，提高人民生活质量，优化人居环境为目标
4、环境友好的原则：
积极保护和利用规划区内山体植被和自然风光，减少对生态环境的破坏，防止自然灾害的发生。
5、特色突出的原则：
规划布局与建筑风格要突出本地自然和文化特色。
第五条本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范，结合本规划区的实际情况，以及今
后的发展要求制定的，未涉及的指标应符合国家、湖南省、郴州市有关法规、标准与规定。
第六条本规划的解释权由郴州市规划局负责。
第二章规划修改的原因和内容
第七条规划修改的原因
1、新的城市用地分类标准的颁布
2012年1月新的《城市建设用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）颁布实施，新标准在城市建设用地分类方面有很大的改变。
原规划的内容和技术指标体系已不能满足城市发展的要求，为了管理的方便和规划的科学性，需对原控规进行调整。
2、新版城乡规划管理技术规定的试行
新版城乡规划管理技术规定已经市政府批准试行,适时调整控规指标体系,增强指标体系的适应性,使控规更加科学合理具有可操作性。
3、与新版郴州市城市总体规划的衔接
《郴州市城市总体规划（2009-2030）》已经获得批准，为更好的深化落实城市总体规划，塑造良好的城市空间形态，创造宜人的工作生活环境，提升城市的形象和品质，必须依据新版城市总体规划修改控制性详细规划。
4、与相关专项规划相的衔接
落实中心城区绿地系统规划、中小学布局规划、给水排水规划等专项规划的强制性内容，有效维护公共利益，抢抓城市发展机遇，适应城市的发展态势，对九子塘片区建设发展做到规划准确定位、合理布局、配套完善、景观优美，避免给城市发展留下新的后遗症，有必要修改原控制性详细规划。
5、与相关政策相衔接
按照市人民政府关于《郴州市中心城区“城中村”改造暂行办法（郴政办发〔2012〕1号）》文件的要求，村民安置宜集中安置。
依据相关会议纪要，高湾组村民安置用地和湘南大市场拆迁安置用地集中规划在九子塘片区内。
因此需要调整原批准控规，把所有村民安置用地按二类居住用（R21）地控制。
6、基础设施项目的实施调整
九子塘路线型的调整和高压电力走廊的整合,使得原来部分地块用地划分产生变化，因此有必要修改原控制性详细规划。
7、地块的整合及土地的挖潜
规划针对上版规划中九子塘中部已摘牌地块的小地块划分问题进行合理调整和整合，并将用地条件较好的一些地块纳入控规作建设用地，完善土地供给市场，促进土地有效流转。
提升整个片区的居住品质,有利于提升整个片区的住区环境。
第八条规划修改的内容
1、规划范围的调整；2、用地布局的调整；3、道路线型和高压走廊的调整和；4、控制指标体系的优化；5、绿线的调整。
第三章规划目标、定位、规模
第九条规划目标
加强配套居住和综合服务设施的建设，提炼城市空间特征，提出理想的功能开发和片区空间形态，塑造优美的城市人居环境，打造一个集休闲度假、生态居住于一体的具有多个亮点的生态居住片区。
第一十条功能定位
郴州市旧城区重要的组成部分，以生态居住为主，兼有行政办公、商业娱乐、休闲度假于一体的生态复合型城市片区。
第一十一条规模
九子塘片区总用地面积约3.91平方公里，其中居住用地面积85.68公顷，可居住人口约为3.2万人。
第四章地块划分及规划控制指标体系
第一十二条地块编号与划分
地块编号：
规划建立二级用地控制编号体系，一级以城市主干道、自然山体作为分界线，以英文字母表示；二级以次干道、支路、小路或河流作为分界线，对不同性质的用地划分编号，以自然序号表示，如A-1号地块。
地块划分：
规划按城市主次道路及自然山体边界划分，区内地块结合支路、水体边界和不同的用地性质为依据进行细分。
对各个地块的开发控制提出法定要求，作为地块下一步修建性详细规划或建筑设计的引导和指导。
地块成片开发时，地块用地界线及地块内部道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当修改，但其建设规模和配套设施项目必须符合本规划提出的控制指标要求。
第一十三条控制指标体系
本规划控制指标包括规定性指标和指导性指标。
规定性指标是指地块的用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、交通出入口方位、停车泊位及需配置的公共设施，必须遵照执行；指导性指标是指地块的人口容量、地块开发的空间、景观和环境的引导及要求等，可参照执行。
第五章用地布局规划
第一十四条九子塘片区的用地布局结构为：
“一圈、一心、三区。
“一圈”指：
由郊野公园和生态林地形成的生态涵养圈；
“一心”指：
是指中部九子塘公园和南部五星公园形成的景观核心；
“三区”：
即北部青年大道以南片区、中部九子塘片区、南部民权路以东及郴州大道以北片区。
第一十五条用地布局
规划将总用地391.3公顷划分为64个地块。
其中建设用地121.04公顷，划分为44片地块；水域及其他用地：
219.71公顷，划分为20片地块。
（详见《指标容量控制图》）
1．居住用地面积85.91公顷，占城市建设用地的56.74%。
2.公共管理和公共服务用房用地面积3.19公顷，占城市建设用地的2.64%。
3.商业服务业设施用地面积2.54公顷，占城市建设用地的2.10%。
4.道路与交通设施用地面积7.84公顷，占城市建设用地的6.48%。
5.公用设施用地面积0.72公顷，占城市建设用地的0.59%。
6.绿地面积20.84公顷，占城市建设用地的17.22%。
7.水域和其他用地面积219.71公顷。
第六章土地使用规划
第一十六条本规划区土地使用性质按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）对土地利用进行分类，确定规划区主要的土地用途。
部分必须控制的教育设施和公共服务设施增加了汉字来明确其用地功能，如小、社、邮等。
第一十七条规划区内地块的开发建设，应符合规划总图及图件的规定，土地开发应严格按照地块控制指标体系进行控制。
（各地块控制指标详见《地块控制指标一览表》）
第一十八条在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，需遵循的控制原则为：
用地性质的大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和市规划职能主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经市规划职能主管部门核准并符合用地兼容性的规定。
第一十九条地使用兼容规定
1.土地兼容是指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容的其他性质的设施,兼容的比例不宜超过总建筑面积的20%,不会影响用地的主导性质。
2.土地兼容表是对各类用地的使用进行定性控制的基本依据，在按照兼容表改变用地性质时，其他的控制指标不应改变。
本规划按照下表控制。
土地兼容性控制表
R
A
B
S
R1
R2
R3
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B9
S3
S4
R
R1
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
＋
R2
＋
＋
＋
＋
＋
－
－
＋
＋
＋
－
＋
－
＋
R3
＋
＋
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
A
A1
－
＋
－
＋
＋
－
－
＋
＋
－
－
－
－
＋
A2
－
＋
－
＋
－
－
－
＋
＋
＋
－
－
－
＋
A3
－
－
－
＋
－
＋
－
＋
＋
＋
－
－
－
＋
A4
－
－
－
－
－
＋
－
－
－
－
－
－
－
＋
A5
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
＋
B
B1
－
＋
－
＋
＋
＋
－
－
＋
＋
－
－
－
＋
B2
－
＋
－
＋
＋
＋
－
－
＋
－
－
－
－
＋
B3
－
＋
－
－
－
－
－
－
＋
－
－
－
－
＋
B4
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
＋
B9
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
＋
备注
S，U，G，E类用地不具有兼容性，S，E类用地不被任何用地兼容。
G类用地可被任意兼容。
＋表示兼容，－表示不兼容
第二十条凡需要改变规划用地性质，超过表中规定范围的，应先提出修改规划，按规定程序和审批权限，报市规划局审批后执行；有重大修改或遇特殊情况，须报市政府批准。
第二十一条规划区内土地使用性质以居住为主，并根据相应的人口规模配套市政和公共服务设施用地，以满足居民的物质和文化生活需求。
第二十二条本规划划定城市绿线、黄线、蓝线范围，规划区域内不涉及紫线保护的内容。
三线规划控制图是今后规划管理的依据，图中划定的三线范围须严格保护，任何单位和个人都应服从三线管理的相关规定。
城市绿线：
本规划中实行控制的绿线用地为木子岭公园绿地、街头绿地、高压线防护绿地和郴州大道防护绿地。
城市黄线：
本规划中实行控制的黄线用地为社会停车场等。
城市蓝线：
本规划中实行控制的蓝线用地为八里牌水库和五星水库形成的水体。
第二十三条本控制性详细规划的强制性内容对应的强制性规定指标包括:
1、规划地段各地块的土地主要用途（土地使用性质规定）。
2、规划地段各地块允许的建设总量（地块的容积率）。
3、规划地段各地块允许的建设高度。
4、规划地段各地块的绿地率、公共绿地面积、配套设施、配建停车位等指标规定。
5、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定。
第二十四条修改控制性详细规划强制性内容的,规划部门必须就修改的必要性组织论证,其中直接涉及公众权益的,应当进行公示。
修改后的详细规划必须依法重新审批后方可执行。
第七章土地使用强度与建筑控制
第二十五条规划区内一类住宅用地容积率控制在≥1.0，二类高层住宅用地容积率控制在≤2.5，一类高层住宅用地容积率控制在≤3.5，多层住宅用地容积率控制在≤1.8，幼儿园用地容积率控制在≤0.8，小学、中学用地容积率控制在≤0.8，行政办公用地建筑容积率控制在≤2.0，商业设施用地容积率控制在≤2.0。
（详见附表一）
第二十六条规划区内地块的建筑密度、容积率和建筑高度均为上限指标，规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑密度、容积率和建筑高度不得超过分图图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限制。
同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
第二十七条在开发建设过程中，如果大地块划分小地块或小地块合并为大地块，在不超出地块建筑总容量控制的前提下，各地块的建筑容量可作适当修改。
同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
第二十八条建筑退让用地红线应按分图图则规定执行。
沿建筑基地边界和沿城市道路、山体、河道两侧的建筑物,其后退距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外,还应满足下表要求
后退分类
建筑类别
后退用地边界
多、低层建筑
主体建筑正面
≥0.5H，且≥6米
主体建筑侧面
≥3米
中高层建筑
主体建筑正面
≥0.5H，且≥9米
主体建筑侧面
≥4.5米
裙房
≥0.5H，且≥3米
二类高层建筑
主体建筑正面
≥0.4H，且≥18米
主体建筑侧面
≥7.5米
裙房
≥0.5H，且≥6.5米
一类高层建筑
主体建筑正面
≥0.25H，且≥21米
主体建筑侧面
≥0.125H，且≥10米
裙房
≥0.5H，且≥6.5米
第二十九条建筑后退道路红线应满足下表要求
道路等级
建筑类别
快速路
主干路
次干路
支路
低、多层建筑
≥20米
≥10米
≥8米
≥5米
中高层建筑
≥20米
≥12米
≥10米
≥8米
二类高层建筑
≥20米
≥12米
≥10米
≥8米
一类高层建筑
≥20米
≥15米
≥10米
≥8米
第三十条后退道路交叉口红线距离
道路等级
后退距离
交叉口角度
主干路
次干路
支路
＞105°
≥25米
≥20米
≥15米
75°~105°
≥30米
≥25米
≥20米
＜75°
≥40米
≥30米
≥25米
第三十一条地块内建筑高度不得超过规定的指标。
建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。
一类高层住宅高度控制在100米以下，二类高层住宅和市级二类高层公建高度控制在60米以下。
第三十二条如因实际需要，需变更地块中建筑高度时，应符合郴州市城乡规划管理的有关规定的要求，并将修改结果报市规划局审批。
第三十三条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施等构件均不得逾越道路红线。
第三十四条建筑间距必须符合日照、卫生间距、消防、环保、道路交通和管线埋设等要求，同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
建筑山墙之间间距多层与多层不少于6米，多层与高层不少于15米，高层与高层不少于20米。
第三十五条托幼的主要房间、小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。
托幼的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外的要求。
第八章道路交通设施控制
第三十六条九子塘片区路网结构：
“三横两纵”。
“三横”为青年大道、九子塘路和郴州大道；
“两纵”为民权路和国庆南路。
第三十七条区内道路等级分成城市主干道、城市次干路、支路三级，道路宽度分别为50米、40米、24米、12米。
主要道路规划一览表
序号
道路名称
道路
等级
起止点
长度（千米）
红线宽度
（米）
断面形式（米）
1
郴州大道
快速路
资兴罗围—桂阳朝阳广场
42.0
50.0
7.5+15.25+4.5+15.25+7.5
2
青年大道
主干路
五岭广场—国庆南路
2.5
50.0
8+6+3+16+3+6+8
3
国庆南路
主干路
人民中路—槐万路
5.68
40.0
8+3.5+1.5+14+1.5+3.5+8.0
4
民权路
次干路
郴州大道—青年大道
2.46
24.0
4.5+7.5+7.5+4.5
5
九子塘路
次干路
民权路—朱家湾路
2.89
22.0
4+7+7+4
6
——
支路
——
——
12
2.5+3.5+3.5+2.5
第三十八条交通设施规划
1、公共交通设施
规划公共交通首末站1处，用地面积0.43公顷，位于民权路与茶缘路交叉口南侧。
2、配建停车位
规划范围内的停车位，按《郴州市城乡规划管理技术规划（试行）》进行配置。
当地块性质或建筑容量需进行调整时，配建的停车位数量也需作相应变动。
3、加油站
规划加油加气站2处，用地面积0.60公顷，位于民权路东侧，公共交通场站北面和郴州大道北侧，木子岭路的东侧。
第三十九条交叉口规划
规划范围内道路交叉口以平面交叉形式为主，交叉口采用信号灯控制交通，人流较大的主干路与主干路相交处可设置地下人行通道，主干路与其它道路相交，可根据实际需要设置展宽段。
第四十条规划城市道路断面形式应满足《城市道路绿化规划与设计规范》（CJ175-97）对道路绿地
率的强制性规定。
第四十一条公交设施规划
公交中途站按500—800米站距设置，为港湾式。
沿九子塘路共设置公交站点5组，采用叉位设站的形式，其错开距离不宜小于50米。
第四十二条慢行交通规划
提倡步行道、自行车道、无障碍道和综合慢行道。
利用中心山体公园及滨水绿带形成连续完整的步行道和自行车交通主道。
第四十三条竖向规划
要综合考虑地形、防洪防涝、给水排水和工程管网等要求，合理利用地形条件，减少土石方及防护工程，与已有城市道路和在建城市道路合理衔接，区内的主干路道路坡度小于3.0%；次干路道路坡度小于5.0%；支路在控制坡长的前提下小于8.0%。
第九章公共服务设施规划与控制
第四十四条本片区的公共服务设施是指：
教育、医疗卫生、文化活动、商业服务、金融邮电、社区服
务、市政公用、道路交通、老年人设施等设施，应该按图件所示位置设置。
第四十五条公共服务设施的用地面积可参照《城市公共设施规划规范》（GB50442—2008）和《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93）的规定执行相关标准公共服务设施
第四十六条规划分两级配置：
居住区级（服务3.0-5.0万人）和居住小区级（服务1.0-1.5万人）分为公益性和生活性两大类型。
第四十七条规划针对不同类型的公共设施采取不同的控制方式，具体详见下表。
1指令性控制：
对公益性公共服务设施项目、规模、地点和界线实行严格控制的方式。
2.引导性控制：
对经营型公共服务设施项目、规模、地块与定位不作强制控制。
第四十八条公共服务设施项目的配建规模、要求及指标，应符合下表的规定。
1、区级公共设施设置一览表
序号
分类
名称
数量
规模（ha）
所在地块编号
配置标准
1
商业服务
综合市场
2
--
B-14
建筑面积1000-1200㎡
旅馆
2
0.96
C-21
--
0.98
C-22
2
市政公用
开闭所
2
--
B-04
1.2万-2.0万户设一所，独立设置，每处建筑面积200-300㎡
C-12
公交首末站
1
0.42
C-05
--
2、小区级公共设施设置一览表
序号
分类
名称
数量
规模（ha）
所在地块编号
配置标准
1
教育
小学
2
1.1
B-15
人口比例90‰，40人/班，10-15㎡/人
1.25
C-08
幼儿园
5
--
A-06
人口比例45‰，30人/班，8-10㎡/人
B-13
B-18
C-09
C-25
2
医疗卫生
卫生站
3
--
A-06
1-1.5万人设一处,建筑面积300㎡
B-02
C-09
3
文化体育
文化活动站
2
--
B-02
建筑面积400-600㎡
C-09
4
商业服务
净菜市场
4
--
A-06
建筑面积500-1000㎡
B-02
B-16
C-09
5
金融邮电
储蓄所
2
--
B-14
宜与商业服务中心结合或邻近设置，每处建筑面积100-150㎡
C-25
邮电所
2
--
B-14
C-25
6
社区服务
社区服务中心
1
0.20
B-07
每小区设一处，每处建筑面积200-300㎡
7
市政公用
垃圾转运站
3
--
A-17
0.7-1.0平方公里设一处，每处面积不应小于100㎡
A-17
C-10
公共厕所
6
--
A-17
结合垃圾收集站布置，0.1-0.15万户设一处，每处用地面积60-100㎡
A-17
B-05
B-10
C-04
C-13
第四十九条落实到相关地块的配套公建项目，不得随意变动，当多个地块联片开发时，对其地块及用地范围可按统一的修建性详细规划合理调整，但对项目数量、用地规模均不得小于控规指标已定的规模。
第五十条本规划未涉及的其他配套公用设施应按照郴州市城乡规划管理有关规定执行。
第十章村民安置规划
第五十一条本次规划涉及郴江街道办事处的梨树山村、七里洞村的7村民小组约141户的村民安置。
乡镇
村名
组名
现状户数
规划户数
规划安置用地面积（公顷）
安置类型
规划位置
备注
郴江街道办事处
梨树山村
2组
21
70
7.9
公寓式
位于郴州大道与朱家湾路交叉口西北侧
1、拆迁安置户安置建筑面积每户按300平方米计算，拆迁分支户安置建筑面积每户按200平方米计算。
2、根据用地规模，按居住组团建设要求，配建物业管理、变电室、垃圾收集点、停车场库；
3组
35
140
4组
3
升级会员 