中江地产个股分析.docx
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中江地产个股分析
证券实验分析报告
中江地产（600053）分析
课程：
证券投资分析
系专业：
班级：
小组成员：
提交日期：
学生姓名：
评阅教师（签名）
中江地产（600053）个股分析
股票评价投资评级：
持有
股票观察期：
11.11——11.26
此股机遇在于：
1、小盘地产股，地方龙头房企
2、大股东是江中集团，股东背景强大
3、股权转让,增资引入战略投资者
此股风险在于：
1、房地产企业负债，资金链问题严重
2、预计负债巨大，带来潜在风险
3、受国家调控影响较大，特别是中小型房企
基本面分析
一、我国宏观经济情况
证券市场的波动总是与整体经济的变化联系在一起的，尤其是股票市场，有宏观晴雨表之称。
下面我们将分析几个主要的因素对证券市场的影响。
据中国国家统计局初步核算数据显示，2010年第一至第三季度国内生产总值（GDP）为268660.2亿元（人民币），按可比价格计算同比增长10.6%。
按照第一至第三季度国内生产总值的趋势，国家统计局预计，全年国内生产总值的增长速度将会保持在10%左右，消费者物价指数（CPI）涨幅全年将不超过3.5%，固定资产投资率将增长24%，国民经济出现克由回升向好向平稳较快增长的转变，经济运行完全符合宏观调控政策的要求，出现一个高增长、低通胀、高效益的良好形势。
另外，针对工业增加值在本年上半年有了下滑趋势，以避免大起大落为宗旨的政府，应当会对宏观经济政策进行微调，以保证GDP的健康增长。
综上所述，目前我国的宏观经济正向乐观的方向发展，国民收入得到提高，居民可分配收入相应增多，于是便会有越来越多资金充裕的投资者从实物市场转战证券市场，对证券市场的前景保持乐观的态度。
因此，目前我国的宏观经济对证券市场发展的影响是正面的。
二、房地产行业情况
目前我国的房地产行业已经到了高速增长阶段。
房地产行业占我国GDP比重逐年增长，它作为我国的支柱产业的地位不容置疑，现有的房地产市场内部竞争激烈，但是进入该行业的门槛比较高，潜在进入者比较少，由于中国老百姓安土重迁的思想，房地产行业的需求量很大，并且没有替代品，由此看来房地产行业未来前景看好，但是目前我国的房地产行业发展制度尚不完善，存在着很多投机行为，房地产泡沫严重，所以房地产行业虽然前景看好，但是近期内的起伏很大，甚至可能出现的极端问题，为遏制房价过快上涨的势头,2010年1～4月国家连续出台楼市调控政策。
2010年4月17日,国务院又出台了新“国十条”,“遏制部分城市房价过快上涨,切实解决部分城市居民住房问题。
”这些都说明国家目前正出于整个国民经济发展的角度打压房价，房价过高，刚性需求得不到满足的同时投机者却大获其利，中国目前房地产行业的发展可以说是非常不健康的。
.
从中期角度看，房地产泡沫没有得到实质性抑制前,政策难以放松.随着未来半年楼市供应量的明显上升,和需求在政策抑制下回归理性,楼市供需状况将从供不应求变为供大于求.大公司促销现象在明年可能会扩大；另外根据资料数据，大部分房地产企业负债严重，60家大房企资金链，三成负债率超70%，房地产行业又极易受货币调控影响，,宏观政策导致的向下的风险更大。
三、公司情况
第一:
公司基本介绍
在完成07年重大资产置换后，公司将成为江西省唯一的国有控股的专业房地产上市公司。
而公司的大股东江中集团是江西省最大的国有企业之一,在江西发展房地产具有极大的地域优势。
公司主要盈利来源包括：
从事精品住宅开发和商业地产开发、持有商业地产的收益、继续寻找新的开发项目，参与江西省南昌市的旧城改造项目。
第二：
主营业务及市场分析
主要收入构成及收入
主营产品构成（百万）
名称
占总收入比例
收入
同比变化
成本
毛利率
同比变化
商品房
100.00%
106.85
95.41%
92.70
0.00%
-28.60%
总计
106.85
行业收入构成（百万）
名称
占总收入比例
收入
同比变化
成本
毛利率
同比变化
房地产
100.00%
106.85
95.41%
92.70
0.00%
-28.60%
总计
106.85
地区收入构成（百万）
名称
占总收入比例
收入
同比变化
成本
毛利率
同比变化
江西省南昌市
97.99%
104.70
94.44%
91.55
12.56%
-28.96%
海南省海口市
2.01%
2.14
158.10%
1.15
46.38%
-15.87%
个股（2010年前3季）
行业（2010年前3季）
市场
流通股本（万股）
36,128.40
9,460,330.64
总股本（万股）
36,128.40
14,108,756.98
财务
主营业务收入（亿元）
2.22
1,918.99
净利润（亿元）
-2.16
255.40
报表说明及小组结论：
有主营业务收入看，中江地产的投资和往年对比不变，但事实收入下降为去年的95.41%，利润也同比减少28.60%。
对比同行业，在收入利润方面，中江地产落后于同行业业绩。
主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明：
<1>期产品结构不具有可比性,上期销售住宅底商和商铺,本期销售住宅,住宅底商和商铺毛利率较高,而住宅降价销售毛利率较低。
<2>利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析：
（1）营业外收入比上年同期减少50万,主要是去年收到政府补助款50万所致。
（2）营业外支出20,534.08万元,较上年度增加20,527.90万元,主要是本期确认债务担保2.053亿预计负债所致。
小组结论：
中江地产公司地区收入主要是在南昌和海口。
在国家调控政策的作用下，10月后楼市各地区交易量普遍下滑，海口下跌幅度最大，环比下跌75%，预计会对中江地产2010年收入产生影响（所占收入份额小，影响有限）;至于在南昌的销售，中江地产是地区龙头，销售增长较快但同时毛利率下降。
另外，其主要项目“紫金城”可收益于南昌市打造17条特色商业街的规划。
紫金城”位于南昌市赣水之滨，赣江大桥与八一大桥之间，是老城区最后一块亲水宝地，通过规划七路和规划二路，与青山路相接。
规划显示，17条商业街包括8条广域级与9条市域级，有新建、新建提升、整合提升、提升，逐步形成功能齐全的商业街（区）体系。
其中，8条广域级包括中山路的胜利路精品购物区、叠山路东段金融街、赣江南大道商务休闲街、红谷滩新区CBD休闲区、广州路商务博览街、榕门路民俗文化特色街、二七北路南段美食特色餐饮街以及抚河北路商务餐饮休闲街。
而9条市域级为上海路精品购物街、红谷滩CBD金融街、北京西路东段文化休闲街、青山南路商务休闲街、沿江北大道北段滨江经济带、站前路和站前西路餐饮旅游纪念品街、青山湖大道观光旅游购物街、南京东路文体休闲街和洪都南大道汽车文化街。
规划期内南昌市城市道路、公共交通的空间布局将以17条商业街（区）为主要依据，同时综合考虑商业街（区）的聚集效应。
第三：
资产负债表分析
资产负债简表 单位：
万元
科目\年度
2010-09-31
2010-06-30
2010-03-30
2009-12-31
货币资金
6842.69
13083.29
15167.99
8761.75
应收帐款净额
664.55
620.29
703.22
717.72
存货（净额）
228188.16
218206.37
206744.19
191559.47
流动资产合计
241133.56
239920.18
235393.03
215582.65
长期投资净额
4915356.00
5323081.00
5376016.00
5428950.00
累计折旧
-
-
-
-
固定资产合计
7981130.00
7523620.00
7670601.00
7904478.00
无形及其它资产合计
-
-
-
-
资产总计
242715.27
24157054
236972.35
217178.68
应付帐款
2133.78
2950.22
2725.16
2741.12
其他应收款
958.37
1460.46
1853.93
152.83
坏帐准备
-
-
-
-
流动负债合计
114574.05
78227.38
93949.36
79942.40
长期负债合计
-
-
-
-
负债合计
166654.05
179831.21
175553.19
156837.99
资产负债率
68.6624
74.4425
74.0817
72.2161
股本
30107.00
3017.00
30107.00
30107.00
资本公积金
32115.81
32115.81
32115.81
32115.81
盈余公积
2661.05
1437.96
1437.96
1437.6
未分配利润
11168.71
-1931.39
-2251.56
-3330.03
股东权益合计
76061.22
61739.33
61419.16
60340.69
股东权益比率（）
31.3376
25.5575
25.9183
27.7839
流动比率（%）
2.1046
3.0670
2.5055
2.6967
速动比率（%）
0.1130
0.2776
.3049
0.3005
资产负债表是反映股票发行公司在某一特定日期的财务状况。
它是依据“资产=负债+股东权益”这个基本平衡公式编制而成，主要包括三个内容：
1、公司在某一时点所拥有的的资产总额2、公司在某一时点的负债总额3、股东权益
（1）流动资产分析：
公司的现金、各种存款、短期投资、各种应付款项、存货等比往年高，说明公司的支付能力与变现能力增强。
（2）长期投资分析：
分析一年期以上的投资减少，说明公司的成长性情景不是很好。
（3）固定资产分析：
整体成先下降后上升，不受累计折旧的影响。
（4）无形资产分析：
没有变化，说明缺乏创新能力。
（5）流动负债分析：
波动震荡。
（6）长期负债分析：
无长期负债，但总体资产负债率下降，说明当期收益增多。
（7）股东权益分析:
股本和资本公积金没有变化，盈余公积增多近一倍，未分配利润由负值变成正值，最终导致股东权益比例增多，控股力增强。
第四：
利润分配表分析
利润分配简表 单位：
万元
科目\年度
2009-03-31
2008-12-31
2008-09-30
2008-06-30
200-03-31
主营业务收入
2015.96
31447.09
17298.77
15363.22
11411.78
主营业务成本
387.29
12460.28
6579.48
5848.23
4605.52
主营业务利润
860.00
12225.97
6926.61
6050.14
4375.90
营业费用
-
-
-
-
-
管理费用
319.55
1264.62
1040.17
648.85
293.82
财务费用
4.69
-42.82
-75.32
-47.12
-28.25
营业利润
25.09
8811.10
4689.72
4734.03
3694.25
投资收益
-
-73.23
-
-
-
利润总额
75.09
19352.47
5030.59
4710.42
3631.95
所得税
-
-
-
-
-
净利润
75.09
19353.78
5030.59
4710.42
3631.94
年初未分配利润
-
-
-
-
-
未分配利润
-
-
-
-
-
主营业务利润率（%）
42.6595
38.8779
40.0411
39.3807
38.3455
销售毛利率（%）
80.7889
60.3770
61.9656
61.9336
59.6424
利润分配表反映的是某公司当年的净利润的分配情况和年末分配利润的情况。
它依据“收入-费用=利润”这一平衡公式编制而成的。
（1）从总体上官场企业全年所取的利润大小和组成。
企业的季度利润比以前的利润少很多，主要原因是投资资本有限，所以利润变动情况朝坏的方面发展。
通过计算利润总额中各部的比重，企业的主营业务利润是利润总额的最主要的组成部分，其比重达40%之高。
（2）毛利润率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入=毛利润/主营业务收入。
当期较之前的有提高，说明企业生产经营管理具有一定成效，同时，在企业的存货周转率未减慢的情况下，企业的主营业务利润应该有所增加。
（3）每股收益=（税后利润-优先股股利）/发行在外的普通股平均股额。
如此每股获利额较低，说明企业盈利能力较弱，从而投资于该企业股票的风险相对较大。
（4）市盈率=普通股每股市价/每股获利额。
市盈率即该种股票市价是每股税后利润的倍数，其倒数则表示投资报酬率，由数据计算得投资报酬率不高，有较大风险。
（5）股利发放率=每股股利/每股获利额。
中江地产的股利发放率不是很高，应作为中长期投资，预示着该企业正在把资金再行投入企业，从而使其未来的利润增长具有较大的动力，并将是未来的股票价格上涨。
第五：
现金流量表分析
现金流量简表 单位：
元
科目\年度
2010-09-30
2010-06-30
2010-03-15
2009前3季
经营活动现金流入小计
39781.306049
22485.92322
2950.035818
67546.663733
经营活动现金流出小计
391,28.4,215
35101.2893
10746.03935
21503.134777
经营活动现金流量净额
652.884541
-12615.3660
-7796.003534
46043.528956
投资活动现金流入小计
3310.8350.
--
--
--
投资活动现金流出小计
154.6339.
6.8375.
154.6339.
7.5781
投资活动现金流量净额
3156.2011.
-6.8375.
--
-7.5781
筹资活动现金流入小计
--
--
--
635
筹资活动现金流出小计
18571.7175
11842.9147.
1930.523753
66352.818508
筹资活动现金流量净额
-18571.7175
-11842.9147.
-1930.52375
-2852.818508
汇率变动对现金的影响
-
-
-
-
现金及等价物净增加额
-1476.2631
-24465.1182.
-9726.52728
43183.132348
现金流量表是指企业在一定的会计期间有关现金和现金等价物的流入和流出信息。
（1）总体分析现金流量结构可知，2010前三季经营活动现金流量净额理想，经营活动现金流入大于经营活动现金流出，经营活动现金流量净额652.884541万元，而同行业经营性现金流为负的达54家；中江地产筹资金额在2010年三季估计流入小，实际，在筹资流入为长期借款10，000万元，，或受国家调控政策影响。
（2）经营活动现金流量净额上长，说明经营活动现金流量的获利能力增强；经营活动现金流出净额增加，反映中江地产的经营活动的现金投入产出率比较高。
小组结论：
中江地产在企业现金流上处理得比较妥当，在考虑预计负债的风险下，中江地产得到经营性及投资性现金流入，同时减少筹资现金流出，这意味着公司在负债问题上压力较小。
第六：
财务分析
（图片来源和讯网）
小组结论：
通过观察，我们发现中江地产营业利润在主营收入里占的比例不高，利润逐年下降但负债却逐年上涨。
结合报表，我们发现2010年中江地产负债增加源于非流动负债，非流动性负债增加由长期负债及预计负债所导致。
而流动负债减少15%，同时预期末预收款项为3.33亿元,较年初增加98.2%.预示着公司在销售方面未来收入会提高。
技术面分析
（图1）
如图1所示，中江地产形成一个M头跟头肩顶，不过都在颈线处得到支撑，所以该股的股价有力最有力支撑价为6.6元。
（图表2）
图二显示股票正好处于一个下降楔形中，提供一个警号——市势正在逆转中，但新的回落浪较上一个回落浪波幅更小，说明沽售力量正减弱中，加上成交量在这阶段中的减少可证明市场卖压的减弱。
同时结合移动平均背驰指标（MACD），在下跌行情里绿色柱体在缩短。
股价上升超过压力线时，上升趋势就基本可以确定。
（图3）
（图4）
图3、4将分析周期调整为60分钟，在11.23的15:
00时macd指标出现背离，11.26的13：
00obv能量潮指标突破下降趋势线，RSI在11.26收盘时突破50压力线，预示短期股价会有机会上升，进一步考虑到obv能量潮大小，假如能突破A、B、C三个高度，这证明此次上升趋势可以确立，因为股价上涨往往伴随能量的增长，而且股价突破楔形上行（压力）线，那么就会出现一波上升行情。
不过留意CCI指标现在处于超买阶段，注意出现背离及时离场。
（图5）
图5为上证房地产指数，形成了一个变形下降旗行，在黄色框内量突然放大，企图突破形态的上行线，不过还是走不出空头走势中的整理阶段。
小组结论：
中江地产技术形态良好，假如能突破下降楔形上行（压力）线，而且伴随放量，股价会有所突破，不过考虑地产指数的不确定因素，股价难有很高的上升。
总结（小组意见仅供参考）：
通过此次个股分析，小组认为在在房地产行业出现两大主要问题：
1、房地产市场已成为多方多空博弈的局面，2资金链问题。
而房地产在股票市场里也不容乐观，虽然处于底部的低估值，以及有部分开发商打折促销引起的利空出尽的猜测，但券商继续下调地产板估值的动作使投资者继续观望，短期资金流入机会不大，盘块震荡调整。
至于我们分析的中江地产（600053）在下一年面临或较为严重的现金链问题，一方面受国家信贷紧缩的影响，另一方面，公司在预计负债（重大诉讼）问题上突出，对外连带责任担保，考虑到这方面，在公司业务开展时会更受资金约束。
长期可考虑公司引入战略投资者带来的价值平台的提升，同时股东户数10年前三季减少-11.95%，筹码有所集中。
不过公司基本面较差，所以我们给予“持有”评级。
免责声明：
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