完整购房者需求问卷调研分析报告下.docx

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完整购房者需求问卷调研分析报告下

2011年9月天津市购房者需求问卷调研分析报告

三、购房需求特征分析

∙两室为主三室为辅的户型需求结构

纵观天津市场，主要以刚性需求和改善型需求为主导，故两室和三室户型仍然是购房者的需求热点，其次为三室以上户型，被关注最少的是一室户型，尤其是在调控政策持续收紧的情况下，选择小户型的购房者甚至为少。

　　值得注意的是，本月户型的需求走势更为明朗，两室和三室的需求保持稳定；一室户型的需求占比不足2%；三室户型需求本月增长了7个百分点，占比34%。

可见，本月改善性需求的大量入市带动了大、中户型的需求增长。

∙购房面积需求主要集中在70㎡-130㎡之间，面积区间印证户型需求

　　与购房者户型需求达成一致的是，70-90平米和91-110平米的小户型需求仍是需求热点，其次为110-130平米户型。

本月较为明显的变化是70-90平米的面积需求有4个百分点的增长。

本轮调控以来，对于各面积区间的需求始终处于大幅波动的状态，购房者的面积需求随着市场供应的变动而变动。

∙小高层最被认可高层需求占比增加

　　随着住宅产品的结构优化以及新政下购房需求的转变，天津购房者对于高层和小高层产品的认可度正逐步提高，使其成为主要的购房需求形式。

　　调控期间，购房者对洋房的接受程度一度出现下滑趋势，而近几月稳定在3成左右。

相应的，由于市场供应的不断调整，本月对小高和高层的接受程度均有微幅的增加；相反的，部分高端需求对别墅产品的认同程度有所降低，本月占比仅10.4%。

∙限购令下市内六区为首选环城四区热度不减

　　天津的购房者对于房屋的位置的要求始终较高，配套齐全、交通便利的市内六区历来都是天津大多数购房者的首选区域，但是近两年，随着城市土地稀缺性的加剧、城市轨道交通的建设和规划，以及城市化进程的推进，使得天津的住宅建设逐渐向城市外围蔓延。

　　数据显示，希望能在市内六区买房的人群每月基本维持在70%左右的高比例，本月增至78.1%，累计占比1038%，位居其次的分别是津南区、西青区，塘沽区，占比累计保持在300%左右。

本月塘沽区在购房区域意向上跃居第二，成为热点关注区域，本月占比18.3%。

∙位置、价格、生活设施成为首要关注点购房者对楼盘综合素质更为看重

　　由于天津购房者对于房屋位置的要求较高，因此区域位置是其首要关注因素，该因素在4月关注度最高，本月占比62.7%；其次就是对价格的关注，该因素也是在7月达到峰值66.4%，本月以61.6%的占比增加了9个百分点；购房者第三大关注要素是周边生活设施的完善程度，该因素在8月达到最高值46.8%，本月降至39.4%。

　　目前市场以刚需人群作为支撑，除了首要的三大关注要素外，户型设计、公共交通的便利和社区配套设施（幼儿园、会所等）等因素也成为了关注热点。

四、购房人群购买力分析

∙单价承受能力集中在8000-12000区间内

天津购房人群对于房价的承受能力范围集中在8000-12000区间内，其中8001-10000元单价的接受比例最高，每月占比平均达到4成左右，本月占比39.8%；8000以下的单价区间本月增加了3个百分点。

相反，10001-12000元的单价区间占比出现超过半成的下降，占比14.7%。

∙总价100万元以下认可程度高

　　一般情况下，天津购房者的总价阻力线100万元为一个阶段。

天津市场需求主体仍为100万以下，根据累计数据显示，对81-100万总价的认可程度达468%，对于80万以下的总价认可程度达387%。

其次为101-120万元和120-150万元的总价区间，累计占比在130%-190%之间。

　　值得注意的是，本月对81-120万元的各总价区间的认可程度均有不同程度的增长；相反的，121万元以上的各总价区间认可程度均有微幅的降低。

∙首付款16-30万元波动幅度较大31万元以上各区间有所减少

　　调查数据显示，购房者普遍接受16-30万元的首付款区间，该区间在本轮政策调控下波动幅度较小，平均占比基本维持在35%左右，本月陡增至42.3%，达到历史峰值；其次为31-50万元和15万元以下的首付区间接受程度也较高，但购房者对这两个首付区间的接受程度随政策和市场变化而变化，本月分别有2.7%和1.5%的降低。

∙商业贷款为主一次性付款回落至常态

数据显示，多数购房者对于付款方式多会选择商业银行贷款，平均占比达4成左右。

其次是公积金贷款方式，占比达3成左右，较上月该比例微幅增长；值得注意的是，选择一次性付款的比例结束了近两月的连续增长，本月回落至8.1%。

∙大多数购房者希望月供比例控制在30%以内，实际月供比例大于心理预期

　　调查数据显示，大多数购房者希望月供比例控制在21%-30%之间，本月占比45.9%。

其次接受程度较高的是31-40%和20%以下的月供比例，本月这两个区间认可程度分别增加了1.6%和0.8%。

五、购房者对购房时机和投资观念的看法

∙市场处于波动期多数购房者购房时间推迟

数据显示，购房者选择推迟置业时间。

一方面，打算“现在就买”和“三个月内”的人群占比有8个百分点的减少；相应的，计划“一年以后”和“未来半年到一年”的人群占比则有9%和5.4%的增长。

∙购房者入市信心减弱

　　本月购房者对于入市的信心有所减弱，认为“房地产长期总是升值的”的比例本月下降5个百分点；相反的，愿意“等一等再买”的人群占比有近4个百分点的增幅，占比3成。

∙房地产投资认可程度出现回落银行储蓄相应增加

　　近几月，购房者对银行储蓄和房地产投资的选择较不稳定，变动较大。

今年以来，对房地产投资的关注程度在2月达到峰值，此后随着新政的开始实施迅速降至历史最低，经过近几月的持续波动，本月维持在37%。

相应的，本月银行储蓄的占比达23.3%，涨幅近5个百分点。

六、购房人群的预期分析

∙购房者认为楼市已经进入调整期

随着新政的进一步深化，认为楼市“进入调整期”的购房者自2月的最高点持续波动，本月占比超过5成，再次达到峰值；持“已经进入阶段性高点”和“还在上升阶段”的占比均维持在历史低位，不足2成。

可见购房者对楼市走势的判断正逐步趋同。

∙购房者预期房价小幅小调

　　多数的购房者依然认为房价将“继续小幅上涨”，本月该占比出现回落，较上月减少了12个百分点；认为房价“小幅小调”的比例达到有史最高，占比27%。

同时，认为房价“不好说”的占比在本月也增加了6个百分点。

∙购房者对目前楼市调控方向的信心动摇

　　本年，在政策持续收紧的2-4月，认为“会继续目前对房地产行业的调控方向”的占比呈稳定持续状态，但在近两月出现了超过1成的降幅，占比不足3成；同时，认为“不确定”的购房者占比出现了超过12个百分点的增长。

七、调控政策影响分析

∙限购、差别化信贷和营业税征收成为最关注

关于新政的各项调控手段，购房者反映差别化信贷政策、限购政策的影响最大，其次，对保障性住房的建设、公共租赁住房供应的关注也较高。

∙新一轮调控政策，表示“无所谓”的人群占比上涨

　　对于新一轮调控政策，表示支持的购房人群比例占主体，从开始实施至目前，总占比维持在5成左右，本月该比例维持在40.8%，这一比例近几月持续减少；反对的人群占比本月出现5%的降幅。

值得注意的是，持“无所谓”态度的人群始终占据着一定的比例，每月基本维持在2成左右，近三月持续小幅上涨，本月占比近4成。

∙新政影响力“市场走向不好说”占比显著增加

　　有关本轮调控的影响力，认为市场“有一定影响，短期有所调整”的人群占比逐月下降，以往维持在3成左右，本月继续降至24.4%；同时，认为“不受影响”和“影响不明显”的人群占比均有不同程度的减少；值得注意的是，本月认为市场走向“不好说”的人群占比超过4成，该占比以往各月维持在3成左右。

∙多数购房者对新政后的房价预期不明确

　　新政实施以来，每月均有超过38%的购房者对新政后的房价预期不明确，本月尤其之高，激增至47%的占比；认为房价会下跌的人群比例近几月波动幅度较大，本月占比近3成，较上月有所增长，相应的，认为房价“仍会上涨”的占比有所降低。

同时，较为明显的变化还表现在“对房价无影响”的这一比例，该类占比本月陡降至13.1%，较上月降低近12个百分点。

可见，严厉的调控政策下，购房者对于房价下行的心理预期逐步增强。

∙市场的震荡增加了购房者对楼市走向判断的不确定性

　　在各观点中，认为“说不清，看看再说”的人群始终占比最大，由2月的30.3%增长至8月的44.8%，本月继续增长至49.5%，购房者对于房价走低的心理意向仍在。

数据显示，本月另一变动较大的观点就是“不会推迟购房计划”，随着月份的推进，继续下降至18.6%。

可见目前市场的震荡增加了购房者对楼市走向判断的不确定性，虽然观望情绪仍在，但购房者也怕错过抄底的最好时机，做好了随时入市的准备。

∙楼市走向大于征收房产税对房价影响

　　对于重庆、上海试点征收房产税的影响，更多的人群认为“说不好”，这一比例维持在4成左右，各月变动幅度较大，本月占比46.7%；认为“无影响”的占比本月回落至21.7%，可见虽然是预期征收房产税对房价的影响，但购房者更多的还是受目前市场供需走势的影响。

∙征收房产税针对购房计划多数购房者表示“说不准”

　　本月有不足2成的购房者认为不管是否征收房产税，不会影响已有的购房计划，该占比成为调控以来的最低点；同时，更多的购房者表示不确定，难做决定，本月这一比例又创新高，占比近55%。

∙新政推出并试点征收房产税对首套房影响

　　在新政推出并试点征收房产税的大环境下，购房者对自身购房计划存在不确定性，认为“看不清形势”的人群占比较多，本月占比增至33.3%。

对于是否购买商品房，购买户型及面积等问题缺乏一致性的认识，各部分占比相对平均，但本月认为“首套尽量买大面积的房子”的人群出先了6个百分点的明显增长。

∙新政推出并试点征收房产税对二套房影响

　　二次购房者对于试点征收房产税所带来的预期尚不明确，持该类观点的人群占比本月超过4成，因此征收房产税对目前房市的影响仍然不明显。

根据累计数据统计，除去“看看形势再说”的占比最高外，为避开房产税的征收，选择“在本地开征房产税前尽早购买”和“二套面积尽量大”的购房人群相对占大多数。

∙新政推出并试点征收房产税对非本地户籍影响

　　非本地户籍购房者对于新政推出加之试点征收房产税所带来的预期尚不明确，根据累计数据统计，“在本地开征房产税前尽早购买”和“珍惜唯一机会，面积要尽量大”都是该部分购房人群所关注的。

∙征房产税对独栋别墅类住宅影响仍不确定

累计数据显示，认为“有条件还是会购买”的人群占大多数，该占比通常维持在35%左右，波动较小；同时，购房者表示不确定的占比也处于高位。

目前征收房产税对独栋别墅类需求将产生的影响仍不确定。

∙新一轮调控对大套型和高档商品房的负面影响逐步加大

　　多数购房者认为最新调控政策和试点房产税对满足改善型需求的大套型商品房最为不利，各月比例稳定在3成左右；累计数据表明，认为新政对大套型商品房和高档商品房的占比均维持在190%左右。

但表示“都不会有太大负面影响”的占比仍占大多数。

∙新一轮调控对基本居住类需求的小户型正面促进最大

　　数据显示，认为最新调控政策和试点房产税对满足基础居住类需求的小户型商品房最为有利的人群比例集中在3成左右波动，近两月有降低趋势；根据累计数据显示，也有部分购房者认为对满足改善型需求的大套型商品房影响也较为正面，累计占比达185%。

∙贷款投资住宅比例增加

　　调查数据显示，除去36%的购房者表示对投资计划不明确之外，亦有超过3成的购房者表示一定不会选择住宅投资，但该比例本月有上涨的趋势。

本月仍会选择房地产投资的比例中，表示“准备贷款”的人群与上月基本持平。