寿光物业管理实施办法试行.docx

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寿光物业管理实施办法试行

寿光市物业管理实施办法（试行）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘合法的物业服务企业管理，按照物业服务合同约定，对物业及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条要按照“以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，落实工作责任，建立起“市、镇（街、区）、社区”三级管理体系，形成“物业行业主管部门监督指导，镇（街、区）人民政府具体组织，社区居民委员会协助落实，相关部门密切配合”的物业管理新格局。

第六条市房管中心是全市物业管理行业主管部门，主要职责是：

（一）贯彻执行及宣传物业管理法律法规和政策，制订物业管理配套措施；

（二）负责对各镇（街、区）的物业管理业务工作进行监督、指导；

（三）负责物业服务企业资质管理，落实物业服务招投标制度；

（四）负责住宅专项维修资金、物业质量保修金的归集和使用；

（五）负责划定物业管理区域；

（六）负责依法查处物业管理职责范围内违法违规行为；

（七）参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

（八）法律、法规和规章授予的其他职责。

寿光市物业管理办公室具体负责全市物业管理行业日常工作。

第七条镇（街、区）人民政府负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

主要职责是：

（一）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，建立“三位一体”管理模式，即：

社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业于一体的社区管理模式，实行物业管理联席会议制度，做好社区居民委员会与业主委员会之间的协调配合工作;

（二）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调解矛盾纠纷；

（四）参与物业管理区域划分和履行本办法赋予的其他职能；

（五）指导社区居民委员会做好下列工作：

1.教育指导居民参与社区物业管理，履行应尽义务，爱护公共财产；

2.依法维护居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；

3.监督物业服务企业履行物业服务合同，并进行考评；

4.对未实行物业管理的小区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本保障；

5.组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷；

6.做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。

镇（街、区）人民政府应当设立物业管理专职机构，并及时将机构及其人员情况向市房管中心备案。

第八条市政府相关职能部门应按照下列规定履行相应职责

（一）市财政局

会同房管中心对住宅专项维修资金的归集和使用进行管理和监督。

（二）市城管执法局

1.依法查处城市规划区内物业管理区域擅自占用共有的道路、广场、车位等公共场所进行经营的行为；

2.依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为；

3.依法查处物业管理区域内社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染；露天烧烤食品污染环境、建筑施工造成大气污染的行为；

4.对未采取防燃防尘措施，在人口集中地区存放煤炭、煤矸石、煤渣、煤灰、砂石、灰土等物料的行为，以及焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质的行为进行查处；

5.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（三）市环卫处

1.负责物业管理区域内环境卫生的监管工作；

2.负责物业管理区域内拉圾的有偿清运工作，由物业服务企业统一支付费用；

3.负责查处物业管理区域内擅自饲养家畜家禽等影响和破坏环境卫生的行为；

4.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（四）市园林处

1.负责指导物业服务企业做好物业管理区域内的绿化养护管理工作；

2.负责组织加强对物业管理区域内树木花草病虫害的调查与监测，做好植物病虫害防治的监督管理工作；

3.负责对不按规定擅自将物业管理区域内的绿地改变用地用途的行为进行查处；

4.负责组织开展花园式单位和花园式小区绿化达标的创建评比活动；

5.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（五）市规划局

1.负责全市物业服务用房和社区居民委员会办公用房规划管理，在经批准的详细规划和《建设工程规划许可证》附图附件上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积；

2.负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批；

3.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（六）市公安局

1.指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；

2.消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；

3.对擅自饲养犬类及饲养动物干扰他人正常生活的行为进行制止和查处；

4.指导监督消防管理工作，定期对消防设施设备进行督促检查；依法查处破坏消防设施设备、阻碍消防通道等违反消防管理规定的行为；

5.对物业管理区域内堵塞交通和不按规定强行停放普通车辆、大型客车、货车的行为进行制止和查处，并对违章机动车辆及时予以拖离；

6.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（七）市物价局

1.会同市房管中心制定物业服务收费等级标准、收费基准价格和浮动幅度标准，并定期向社会公布；

2.负责制定普通住宅车位使用费、电梯和二次供水设施设备运行维护收费标准；

3.对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准、超范围和强行搭车收费行为进行查处；

4.受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷；

5.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（八）市环保局

1.负责指导物业服务企业做好环境保护工作。

对工业噪声、辐射、餐饮油污、油烟、粉尘等环境污染问题进行监督管理，对相关环境违法行为进行制止和查处；

2.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

3.对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

4.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（九）市质监局

1.负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理；

2.对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯、电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处，对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；

3.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期检验、不按规定维保和自行检查的行为进行查处；

4.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因责任进行认定；

5.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；

6.对电梯维保单位接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；

7.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（十）市工商局

1.依法监督查处在物业管理区域内对未取得营业执照擅自从事无需经过审批的生产经营活动的行为；

2.市场主体利用住宅、车库、储藏室擅自改变房屋用途从事生产、经营活动的，未经业主委员会或社区居民委员会同意，不予核发营业执照；

3.查处物业管理区域内利用宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告行为；

4.履行法律法规和规章规定的其他职责。

（十一）市住房和城乡建设局所属的燃热、排污、路灯、市政维修等职能单位，应根据各自职责，各司其职，共同做好与物业管理相关的工作。

（十二）市供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责按产权归属依法承担的设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

（十三）民政、安监、邮政、文化、体育、人口计生、食品药品、卫生、司法等部门和单位，负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。

　　第九条市人民政府应增加财政投入、制定扶持政策（如：

减免税）等，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章新建物业与前期物业管理

第一节物业管理区域

第十条物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素；分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第十一条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域、并落实好物业管理方案。

　　物业管理主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求镇（街、区）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第十二条物业管理区域划定后，确需调整的，由物业管理主管部门按照本办法的规定重新划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节配套建筑与设施设备

第十三条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准配套建设。

　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　第十四条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）应当具备水、电、暖、采光、燃气、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

　　第十五条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套的承担义务教育的中小学校，应当由政府建设。

政务管理用房、社区居民委员会用房和中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十六条按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有的，应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

　　第十七条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有的，建设单位可以附赠、出售或者出租给业主；建设单位出售或者出租的，应当提供产权归其所有的证明文件。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第十八条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

具体办法由市人民政府制定并合理确定城市基础设施配套费的收取标准。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

　　第十九条　本办法实施前规划建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

具体办法由市人民政府制定。

　　第二十条　专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任；按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，提高服务质量和水平。

　　各级行业主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

　　第二十一条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

　　第二十二条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业主管等部门和专业经营单位的意见。

第三节前期物业管理与物业交付

第二十三条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。

　　第二十四条　鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十五条建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第二十六条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

　　（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

　　（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连并硬化；

　　（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施；

　　（十一）法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业主管等有关部门的监管，并向相关主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十七条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十八条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业接受建设单位的委托，可以协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜，并向业主提供物业服务手册。

　　第二十九条建设单位应当在物业管理主管部门、镇（街、区）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理及承接查验所必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓励建设单位为其开发住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章业主大会与业主委员会

第一节业主大会筹备组

第三十条房屋的所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业管理主管部门和物业所在地镇（街、区）人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第三十一条首次业主大会会议由物业所在地的镇（街、区）人民政府负责召集。

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的镇（街、区）人民政府。

镇（街、区）人民政府应当在收到书面告知后30日内，在市物业管理主管部门的指导下，负责核实并协调成立首次业主大会会议筹备组。

第三十二条筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由7人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和镇（街、区）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第三十三条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；

（四）按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见，制定管理规约草案；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第二节业主大会

第三十四条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十五条　业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务企业;

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

决定前款规定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。

第三十六条物业管理区域内业主人数在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会决议。

筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表，由筹备组组织业主推荐的方式产生。

推选单位内，推荐1-3名业主代表，但必须经所代表业主二分之一以上书面同意。

业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。

业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

第三十七条业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

具体办法由镇（街、区）人民政府制定。

　　第三十八条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）五分之一以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由镇（街、区）人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三节业主委员会

第三十九条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，并且遵守党的政策。

在业主委员会委员中，党员人数应占业主委员会委员人数的二分之一以上。

第四十条业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员人数应为单数，由3至7人组成。

业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入物业所在地社区居民委员会任职。

第四十一条　业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业管理主管部门和物业所在地镇（街、区）人民政府备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　物业管理主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。

业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知物业管理主管部门和镇（街、区）人民政府。

　　第四十三条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员二分之一以上同意