长沙市房地产市场分析可行性论证报告模板.docx
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长沙市房地产市场分析可行性论证报告模板
可行性分析报告
二00五年十一月
第一章：
总论
一、建设项目概况
二、项目建设的必要性
三、可行性研究编制的依据
四、可行性研究结论
第二章：
市场分析
一、宏观经济形势分析
二、长沙市房地产市场分析
三、一般供给市场预测
四、项目自身因素分析
五、项目市场分析结论
第三章：
项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件
二、项目建设的用地条件
三、项目用地规划限制条件
四、项目建设的市政配套条件
第四章：
项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目社区形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位
第五章：
项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
二、总体规划
三、建筑设计
四、结构设计
五、专项设计
六、消防设计
七、环境保护
八、经济技术指标
第六章：
项目实施进度安排
一、项目进度安排的原则
二、项目实施的进度安排
第七章：
项目营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
三、促销策略
四、准备策略
五、项目销售收入实现计划
第八章：
项目总投资估算及资金筹措计划
一、项目总投资估算的依据
二、项目总投资估算的原则
三、项目投资估算及资金筹措计划
第九章：
项目销售和收入测算
一、住宅销售单价的确定
二、商铺销售单价的确定
三、车位销售单价的确定
四、项目总销售收入的确定
五、项目住宅定价模拟
第十章：
项目财务评价
一、财务评价技术线路
二、财务评价
三、项目不确定性分析
第十一章：
项目综合评价结论及风险规避建议
一、项目综合评价结论
二、项目风险规避建议
第一章：
总论
一、建设项目概况
1、建设单位基本情况
2、项目概况
二、项目建设的必要性
1、（某城市）房地产市场的需要
2、（某区）城市建设的需要
三、可行性研究编制的依据（长沙为例）
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；
2、湖南省建筑工作估算指标；
3、长沙市最新材料价格信息；
4、2001年湖南省建筑工作概算定额；
5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；
6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；
7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；
8、房地产公司某区项目规划设计方案；
9、委托方提供的其他有关资料；
10、我司近期类似项目有关造价资料；
11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
四、可行性研究结论
项目财务评价结果如下：
财务指标
数值
财务净现值
投资利润率
投资回收期
借款偿还期
盈亏平衡点
通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：
1、项目销售市场前景……，建设条件……；
2、项目的前期工作……
3、项目的各财务指标……；
4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。
第二章：
市场分析
一、宏观经济形势分析
1、长沙经济持续、快速增长。
2、居民消费能力，消费意识。
3、城市规划促进房地产市场发展。
4、区域发展分析
二、市房地产市场分析
1、房地产供给情况
2、长沙房地产需求情况
3、长沙房地产价格分析
4、住宅市场的户型特点
5、住宅市场的竞争态势
6、长沙住宅消费者分析
7、住宅市场的发展趋势
三、一般供给市场预测
1、开发商对国家政策变化的预期
2、开发商对需求市场的预期
四、项目自身因素分析
1、项目优劣势分析
1）区域环境分析
2）地段分析
3）地块特征分析
4）开发商实力分析
5）生活配套分析
2、项目投资机会分析
1）强有力的消费支持
2）区域规划前景与政策支持
3）咸嘉湖改造利好
五、项目市场分析结论
综合以上分析可得出以下结论：
第三章：
项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件
长沙属亚热带季风性湿润气候。
气候特征是：
气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。
长沙夏冬季长，春秋季短。
春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
1、气温
Ø年平均气温17.2℃
Ø极端最高气温：
40.6度
Ø极端最低气温：
-11.3度
2、雨量
Ø年平均降雨量：
1389.8㎜
Ø年最大降雨量：
1959.4㎜
Ø年最小降雨量：
192.5㎜
3、湿度
Ø年平均相对湿度：
80%
Ø年最小相对湿度：
10%
4、季候风
Ø年平均风速：
2.7m/s
Ø最大风速：
24m/s
5、雪
Ø年最大积雪深度：
20㎝
Ø年最大冻土深度：
5㎝
6、日照
Ø日照时数达1677小时
二、项目建设的用地条件
1、项目地块概况
2、项目地块地形、地质条件
三、项目用地规划限制条件
1、项目规划限定：
容积率，绿地率，建筑密度
2、后退红线控制：
东、西：
退规划路边线或用地红线多层＞4米，高层＞8米；南、北：
多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞0.55H，高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12＋0.2H。
3、间距控制：
建设间距类区：
4、建筑高度控制：
四、项目建设的市政配套条件
1道路2、供电3、供水4、排水5、暖通6、供气7、电话通讯8、网络
第四章：
项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位
第五章：
项目规划设计方案
项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
2、设计理念
3、设计特点
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、组团化
3、绿化系统规划
4、公建配套规划
三、建筑设计
1、建筑风格
2、住宅类型
3、户型设计
4、小区停车处理
四、结构设计
五、专项设计
1、火灾报警及联动控制系统
2、电视电话宽带网系统
3、保安监控系统
4、交通及停车场管理系统
六、消防设计
七、环境保护
1、公共及生活用水处理
2、固体垃圾处理
3、噪声处理
八、经济技术指标
表1：
项目经济技术指标表
名称
指标
总用地面积
净用地面积
总建筑面积
其
中
计入容积率总建筑面积
其中
住宅
商业
配套设施
地下室面积（不计入容积率）
建筑占地面积
总户数
总停车数
容积率
建筑密度
绿地率
建筑高度
第六章：
项目实施进度安排
一、项目进度安排的原则
1、尽量缩短建设工期
因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。
而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。
同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。
为缩短工期，应重点做好以下工作：
选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。
2、分片分期开发
3、住宅和配套同步
4、高效运用资金
二、项目实施的进度安排
项目开发期计划表
开发期数
项目名称
时间
一期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
二期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
三期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
项目建设经营期进度表
建设经营期
时间
主要工作内容
完成整个项目投资的比例
1
前期准备工作
一期主体建筑基础工程
2
一期主体建筑工程
06年4月一期开始销售
3
一期销售工作
一期建筑安装工程
二期主体建筑部分工程
4
二期销售工作
二期主体建筑部分工程
二期建筑安装工程
5
二期销售工作
三期主体建筑工程
三期销售工作
6
三期建筑安装工程
三期销售工作
第七章：
项目营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
。
1、开盘期
2、强销期
3、销售尾期：
三、促销策略
1、广告
销售准备期：
在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。
所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。
主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。
通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。
开盘期与强销期：
加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。
在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。
销售尾期：
该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。
同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。
此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。
2、广告媒体
3、人员促销
销售准备期：
对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。
销售期间：
要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。
另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。
4、房展会
5、精品楼书
6、公共关系
四、准备策略
1、销售中心
2、样板房展示
3、楼盘正式推出仪式
五、项目销售收入实现计划
项目各建设经营期销售比例表。
经营期
销售比例（%）
销售金额（万元）
1
0
0
2
3
4
5
6
合计
第八章：
项目总投资估算及资金筹措计划
一、项目总投资估算的依据
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；
2、湖南省建筑工作估算指标；
3、长沙市最新材料价格信息；
4、2001年湖南省建筑工作概算定额；
5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；
6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；
7、房地产公司项目规划设计方案；
8、我司近期类似项目有关造价资料。
二、项目总投资估算的原则
1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；
2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；
3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。
三、项目投资估算及资金筹措计划
1、项目主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
项目
数量
单位
项目
数量
单位
总用地面积
㎡
容积率
总建筑面积
㎡
建筑密度
地上住宅建筑面积
㎡
绿地率
地上店面建筑面积
㎡
车位
个
地上配套设施面积
㎡
户数
户
地下建筑面积
㎡
建筑类型构成表
类型
面积（㎡）
商铺
住宅
会所及管理用房
地下层
2、项目开发成本估算
1）土地成本
2）前期工程费
前期工程费估算表
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
2
可行性研究费
/
3
招投标费
4
地
升级会员 