天门市房地产市场报告.docx
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天门市房地产市场报告
天门房地产市场考察报告
一、天门城市经济及城市规划
1、城市简介
天门市作为湖北省直辖市之一，是我国棉花高产县市之一。
位于省境中部，汉江北岸。
面积2622平方公里；人口163万。
原为天门县，1987年改为县级市。
1994年10月，国务院批准天门市升为湖北省直辖市。
2014年10月，天门获选"2014中国最具生态竞争力城市"。
天门古称"竟陵"，位于湖北省中部江汉平原，北靠大洪山，南依汉水。
天门是湖北、中国人口最多的县级市之一，素有棉乡、内陆侨乡、文化之乡"三乡宝地"的美誉。
天门市在2012年纳入武汉市8+1城市圈，东接武汉、西通荆宜，位于武汉与湖北省第二大城市的宜昌的中点，距武汉120公里，规划建设两条城际铁路线，其中经汉川市的城铁已通车，约40分钟可达汉口，另规划经仙桃市的城铁目前正建设中，约50分钟可达汉阳。
天门市是不设区的市，其行政级别为副地级市，不受地级市的领导和代管，由湖北省直接管理，是比较特殊的全国少数几个省直管市，省直管市的行政级别比地级市低，但比县级市高；天门市市委书记、市长、市人大常委会主任、市政协主席的行政级别为副厅级，其他党政领导一般也较县级市要高半格。
2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。
天门市现辖竟陵、杨林、岳口、侨乡经济开发区4个办事处；多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山20个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场（以上2个单位为副县级）；天门工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。
2、城市资源
市境属江汉平原，北部为平原，是稻、麦产区；中部为天门河洼地带，为稻田、水产养殖和桑蚕集中地带；南部为汉江河漫滩平原，海拔一般20-25米左右，多为沙质壤土，为主要产棉地带。
矿产资源方面， 油储量占江汉油田总储量的三分之一，以及大量岩盐、无水芒硝和天燃气等矿藏储备。
旅游资源方面，位于皂市镇的长寿山风景旅游区，人文景观有石家河文化遗址、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。
物产资源方面，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种。
天门水利资源丰富，境内有大、小河流29条，河道总长600余公里。
天门市是中国内地著名侨乡，湖北省的重点侨乡。
天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。
全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82000多人。
天门市是享有盛誉的文化之乡。
世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。
恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。
名胜古迹遍天门。
境内有迄今为止长江流域最大的原始社会村落遗址――石家河新石器时代村落遗址，有保存完好、气势宏伟。
始建于南朝的著名佛寺白龙寺，陆羽亭、文学泉、古雁桥，有凭吊钟惺、谭元春的钟惺墓、谭元春墓，还有景色秀丽的东湖、西湖风景区。
3、天门总体城市经济
天门市连续五年经济发展水平居于湖北全省17个地市州后三名，其中，2016年全市GDP为471.27亿元，增速8%，人均GDP为36476元。
天门市2016年财政总收入仅24.3亿元，下降3.8%，在湖北全省17个地市州中，同样连续5年处于后三名。
附：
2016年湖北各市GDP排名
排名
地区
2016GDP
（亿元）
增速
人口
（万人）
人均GDP
（元）
财政总收入
（亿元）
增速
1
武汉
11912.61
7.8
1061
112302
2405.4
8.5
2
宜昌
3709.36
8.8
412
90142
386.2
-8.6
3
襄阳
3694.51
8.5
561
65809
458.9
1.3
4
荆州
1726.75
7.3
571
30263
175.1
9.1
5
黄冈
1726.17
7.6
629
27439
172.6
8.3
6
孝感
1576.69
7.9
488
32322
185.2
9.3
7
荆门
1521
8.5
290
52515
180.9
10.9
8
十堰
1429.15
8.9
338
42245
149.6
7.2
9
黄石
1305.55
7.2
246
53114
161.0
3.2
10
咸宁
1107.93
7.6
251
44193
117.8
7.4
11
随州
852.18
8
219
38898
69.9
4.5
12
鄂州
797.82
8
106
75302
73.4
10.8
13
恩施
735.7
7.9
333
22113
142.6
8.0
14
仙桃
647.55
8.2
115
56065
44.4
6.0
15
潜江
602.19
8.1
96
62859
35.1
3.3
16
天门
471.27
8
167
36476
24.3
-3.8
17
神农架
23.06
8.3
8
30026
6.2
12.3
合计
21927
7.8
4830
45397
2383
4.2
4、天门产业结构情况
1）天门市2016年主要城市经济指标如下：
2）规模以上工业增加值是2011年2.01倍；
3）固定资产投资401亿元，是2011年2.4倍；
4）社会消费品零售总额287亿元，是2011年1.9倍；
5）外贸出口总额1.15亿美元，是2011年2.83倍；
6）实际利用外资4699万美元，是2011年1.81倍；
7）城镇居民人均可支配收入24473元，是2011年1.76倍；
8）农村居民人均可支配收入14233元，是2011年1.92倍。
9）三次产业结构比由2011年的23.2︰49.7︰27.1调整为15.8︰50.8︰33.4。
10）纺织服装、生物医药列入省“十三五”重点产业发展规划。
纺织服装、食品加工、机电汽配、生物医药四大支柱产业产值占规模以上工业总产值的84%。
11）规模以上工业企业达到290家，累计新增91家；
12）
高新技术企业达到22家，累计新增14家，增加值增幅连续三年居全省市州前列。
天门市发展后劲持续增强，累计引进协议项目466个，可口可乐、361°等知名企业落户天门。
共计290个项目纳入国家重大项目库及“三年滚动投资计划”，总投资516亿元。
“一江三河”水系连通工程等一批重大项目纳入国家和省“十三五”规划。
实施技改扩规项目161个，完成投资83.6亿元，其中122个项目建成投产。
镇域经济稳步发展，“一区三园”实力显著提升，税收过千万元乡镇达到11个。
现代农业提质增效，建成品牌化优质粮油、规模化畜禽养殖、标准化现代水产和无公害设施蔬菜四大主导产业基地，张港花椰菜、多宝蔬菜、蒋场菊花等特色板块基地影响力不断提升，新型农业经营主体发展到4500多个，省级以上农业产业化龙头企业达到15家。
服务业发展提档升级，建成华中棉纺交易中心、承天国际车城、华西农商城、景天建材城等一批专业市场，形成新城CBD、世贸中心和东湖商业中心三大商圈。
5、天门固定资产投资情况
全市共完成全社会固定资产投资额421.96亿元，同比增长17%；
固定资产投资（500万元以上项目及房地产开发投资，不含农户投资）402.68亿元，增长17.8%，在全社会投资中，私营经济及其他投资主体完成376.93亿元，占比超过95%。
分投资领域看，第一、二、三产业发别完成投资25.04亿元，236.39亿元和130.66亿元，分别同比增长13.5%，12.7%和30.9%，制造业和房地产开发投资增速均较上年有所回落。
6、天门社会消费和对外经济
2016年全市共实现社会消费品零售额289亿元，同比增长11.7%，批发、零售、住宿和餐饮四大消费业态分别实现70.56亿元，189.7亿元、4.63亿元和24.35亿元（人均消费水平17703元）。
2012-2016年平均增长率为12%，整体增长幅度逐渐增强，天门消费市场强劲，必然带动房地产市场的消费能力。
7、房地产投资情况
天门市2016年房地产投资额21.73亿元，固定资产投资421.96亿元。
天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态，房地产投资远远低于理论值。
但天门房地产市场投资逐年增强，投资市场仍有较大的空间。
8、天门人口结构情况
同时，常驻人口也从2010年的167万人，滑落至2016年的163万人，降幅较大（年均降幅0.63%）。
人口外流主要是中心城市吸附、外地就学及务工，以及人口老龄化突出。
人口总量的52%为城镇人口，处于全国城市化完成较低水平（全省城市化率58.1%）。
伴随天门进一步城市化，逐年提高的城市人口必将成为房地产消费的主力军。
9、城市发展规划
“一体两翼”的城镇空间格局：
市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇方式，以点轴式布局为特点，以“一主两翼”为战略空间布局，形成以天门主城区为主中心，以岳口城区及多祥（仙北工业园）为副中心，以一般城镇为基础，沿随岳高速公路、天仙一级公路、荷沙公路、皂毛公路、汉江主轴分布的城镇网络体系，构成城乡一体化格局。
实现东边一片（岳口、九真、皂市、干驿、仙北），西边一线（渔薪、拖市、多宝），强化南北。
突出皂市作为老中心城镇的经济作用，同时重视南部与仙桃衔接的仙北工业园的经济带动作用，突出中心的格局（通过非均衡发展的模式，强化中心城区的核心地位），通过中心城市的带动作用，体现网络辐射与引力互补的优势特征。
10、城市发展定位
产业南扩、休闲北进：
城市核心产业往南扩展，居住休闲往北挺进，形成南北兼顾格局。
天门四湖定位：
西湖-城市客厅、东湖-城市起居室、南湖-天门花园、北湖-天门新城
二、天门房地产市场分析
1、土地市场供应情况
2011-2016年天门市成交量上涨、均价连续上涨。
2016年成交210万㎡，成交金额12.5亿，2017年成交量185万㎡，成交金额达7.8亿左右。
近三年住宅用地成交
时间
成交面积
（亩）
建筑面积
（万㎡）
土地库存
（累计万㎡）
库存建面
（累计万㎡）
土地总价
（亿元）
成交均价
（万/亩）
楼面价
（元/㎡）
备注
2017
1110
185
70
180
7.8
70.4
422
三季度
2016
1250
210
83
166
12.5
100
500
2015
1100
220
73
100
9.9
90
490
2014
1220
218.7
60
90
10.3
84.3
471
南站
2013
670
99.3
30
60
3.4
50.5
341
2012
879
160.5
40
50
9.7
110.4
604
合计
6229
1093.5
——
——
53.6
86
490
土地市场主要特征如下：
（1）土地分布：
近年土地供应主要集中在经济开发区，土地出让较为频繁，其次为城北区域，随着北湖公园的规划落实，未来城北将是天门的热点区域。
（2）土地类型：
成交地块主要以工业为主，其次为商住类型的用地，以住宅用地为主导。
（3）土地规模：
除碧桂园、汉旺、卓尔等，近期供应土块信息多为小规模，均为10万㎡以下，大型开发商拿地目标分别2个或2个以上地块，2017年下半年土地成交规模较大土地为富力地产占地7.9万㎡，建面22万㎡的经济开发区地块，成交金额达2.6亿元左右。
（4）规划强度：
商住用地的容积率基本上都在2.2以上，主力集中在2.5-3.5之间。
（5）供应年度：
商住用地近年每年土地成交量面积约1000-1300亩（66-87万㎡左右）。
（6）土地价格：
天门市楼面地价为400-600元/㎡，最高为富力地产楼面地价1183元/㎡。
（7）土地存量：
初步统计，截止2017年3季度，天门市2012-2016年已成交的住宅用地中，待开发地块占地约70万㎡，待开发土地的可建筑面积约为180-200万㎡。
2、项目周边主要土地成交明细（2016年至2017年10月）
项目周边商住用地成交楼面价格在600-700元/㎡之间，土地价格约67-110万元/亩。
3、项目周边土地成交情况
项目周边已开发地块为1、3、4、6号地块，分别为卓尔生活城、碧水园、智汇金城、汉旺世纪城。
其中：
待开发土地占地面积约70万㎡，可建筑规模约为180-200万㎡。
4、商品住宅市场走势
天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。
天门住宅市场2012年至今，处于供大于求的状态，市场压力较大，但随着市政府相关政策的推行，成交面积及成交单价逐年上涨。
5、房地产发展格局
目前，天门市房地产市场已形成了5个主要板块，分别为：
老城区、城东、城西、城北、城南。
自2012年以来，市场房地产项目呈现井喷态势（2012年以前，每年推出市场项目不超过5个）。
市场已入市或即将入市项目将近20个，存在契机的同时。
亦存在较大竞争。
城北
老城区
城西
城东
城南
住宅市场特征归纳如下：
⏹住宅分布：
老城区为天门老城中心，目前在售的楼盘较少，以东湖公园、陆羽广场为中心，城西、城南区域将是未来城市的发展方向，而城东将是未来的城市行政中心近年开发的楼盘较多，如汉旺世纪城、智汇东城等大盘项目。
随着政务服务中心在城北落成，城市规划居住休闲往北挺进，城北将是最有潜力的区域，如碧桂园项目，正在引领天门楼市的发展方向。
⏹住宅价格：
2017年1-9月，全市住宅成交均价为3523元/㎡，呈平稳上升趋势。
主城区主要高层住宅价格集中4000-4500元/㎡，总价在45-65万元；目前价格最高为碧桂园，均价6000-6500元/㎡（装修房，装修不做单独报价）。
北湖沿线目前在售的项目主要碧桂园、华西新城，北湖轩整体均价约为5000元/㎡。
而东湖在售汉旺、东湖金利屋、智汇东城等项目平均价格约4500元/㎡。
⏹住宅产品：
从产品供应结构来看：
110-130㎡三房产品，以及130-140㎡四房产品；其中大面积由于景观资源优势明显、去化较好，天门客户对环境要求较高。
住宅销售：
较好的单盘月去化量达100-120套（如汉旺世纪城），年去化量达1200套。
北湖片区年销售量约600套左右，约7.2万平方米，东湖片区年销售量约900套左右，约11万平方米。
⏹天门销售政策：
天门市属于（三、四线及以下城市）商品销售政策有别于一、二线城市，商品房五限中（不限购、不限售、不限价、不限精装），但限贷主要针对二套房以上首付比例将有所提高。
天门采用“零门槛”落户政策，从天门商品房销售、落户等政策来看，对房地产后期销售影响不大。
⏹客户结论：
天门各项目置业客户大部分为地缘性客户（当地政府公务员、私营企业老板、公司职员等），其次天门乡镇客户、天门外地务工人员返乡置业客户，小部分投资客户。
刚需客户主要来源于周边的乡镇，而改善型需求主要为天门城区，支付能力较强的客户主要集中在竞陵片、西湖卸苑等，他们的职业为政府公职人员、私企老板，需求功能三房/四房。
客户对品牌房企比较关注，如碧桂园项目、卓尔、等品牌，刚改及改善型需求逐渐上升，需求3房、4房，偏重功能型产品，看重产品的性价比、环境以及配套等。
对产品要求较高，倾向于功能型100-120㎡左右三房，130-140㎡左右四房，最大为160㎡左右四房。
6、天门在售项目分析
目前在售的品牌房企业以碧桂园为首，其实次为卓尔、汉旺等大盘项目。
区域
项目名称
项目规划
均价（元/㎡）
面积范围
主力户型
城东
汉旺世纪城
150万㎡
分五期
4200-4500
66-153
二房60-80
三房110-129
问天·智汇东城
17万㎡12栋
分两期
4100
95-131
三房111-121
华茂阳光城
18.4万㎡18栋
分五期
3100
88-122
三房118-120
东湖金利屋
21万㎡19栋
分两期
4400
115-135
三房115-120
百里太子湾
7.6万㎡6栋
4200
97-123
三房103-111
老城
西湖国际
8.8万㎡6栋
未开盘
106-171
三房112-134
西湖阳光一号
7.5万㎡4栋
4400
99-142
三房110-130
竟陵华府
8.6万㎡4栋
4500
92-117
三房110-117
唐街西湖一号
23万㎡10栋
4100
83-116
三房104-115
四房133-149
清华苑
3.2万㎡2栋
3800
83-128
三房106-128
西湖公馆
6.4万㎡3栋
住宅售罄
102-108
三房107-108
四房138
雁叫名苑二期
9.4万㎡2栋
4100
51-113
三房113-115
城西
天门卓尔生活城
100万㎡
商业为主
3800-4000
60-133
二房87-118
三房108-133
天门新城八期
23万㎡10栋
4800-5200
60-150
三房126-128
四房140-150
汇金国际
11万㎡6栋
4000
89-134
二房89-96
三房109-134
碧水园
17.5万㎡7栋
4600
79-161
三房116-131
四房144-161
蓝宝西雅半岛
4.3万㎡2栋
3800
138-420
三房138
别墅173-420
鑫龙中央公园
13万㎡8栋
4400
40-134
三房120-130
四房144-147
城南
仁信国际广场
11万㎡4栋
3900
45-124
二房82-95
三房121-124
楚天尚城
28万㎡分三期
4400-5000
81-285
三房107-134
四房155
冠南汇侨城
50万㎡
3800-4000
86-276
三房105-120
别墅223-276
华泰学仕府
9.6万㎡2栋
3600
82-114
二房82
三房102-126
华泰丽晶
17万㎡14栋
3600-4000
84-128
二房86-111
三房118-121
城北
天门碧桂园
10万㎡
一期全部售罄
二期9月动工
6000-6500
（装修1500）
115-260
三房114
四房140
别墅240-260
北湖轩
2栋
3800
87-135
三房125-135
百里凯旋门
22万㎡已动工
3800-4400
107-163
三房107-111
四房122-163
华西新城
10万㎡10栋
未开盘
121-136
三房121
一房60-80
城区区域的主要竞争为碧桂园，其次华西新城、汉旺世纪城等项目，碧桂园一期已售完，二期推出装修房，装修的标准为1500元/㎡，对外报价为6000-6500元/㎡，预计将在12月份开盘，而华西新城也为预售毛坯房楼盘，预计在年底开盘，预计售价将在4200-4500元/㎡。
7、天门在售低密度住宅分析
区域
项目名称
项目规划
产品
价格（元/㎡）
主力户型
城北
天门碧桂园
洋房约6.8万㎡，508套，
别墅约1.4万㎡，54套
洋房
6000-6500
115-140
别墅
8000-10000
240-400
城西
蓝宝西雅半岛
别墅约1.3万㎡，67套
别墅
8000-10000
170-420
目前，天门市场的低密度产品较少见，仅碧桂园、城西蓝宝西雅半岛，毛坯均价8000-10000元/㎡左右。
从低密度产品的供应量来看，碧桂园推出洋房和别墅产品，分别为6.8万㎡和1.4万㎡左右，而西雅半岛约67栋别墅约1.3㎡左右。
从销售情况来看，西雅半岛4月份开盘以来销售情况达到50%左右，而碧桂园项目3月份开盘以来洋房产品已全部售完，别墅产品剩8套左右。
整体去化率达98%左右。
8、天门市场总结及预测分析
（1）市场总结
从天门市房价走势我们可以看出，天门市房价年均上涨幅度均匀，目前主城区住宅均价在4000-4500元/㎡，住宅销售受区域型影响不大，价格比较均匀。
同时也可以看出，整个天门市房价较稳定。
城市经济发展状况良好市场需求旺盛，城市有一定的发展潜力。
从目前在售楼盘的特点分析，热销楼盘主要集中10万㎡以上的项目并且含有商业特色的综合型项目，且销售周期不断缩短，说明市场消费已经从单纯的自住型逐步向投资型过渡。
因此，商业氛围也在一定程度上决定了项目的销售周期。
对于户型和居住面积上，户型合理、面积较大（110-130㎡）成为市的主流畅类产品。
三居室、四居室为市场需求的主力户型，占到90%，而一居室和复式的户型市场需求极少。
消费者对于项目的环境、价格、户型、物业以及社区配套有很高的期待值。
（2）市场走势预测
城市良好的经济发展现状，预示着未来城市的可持续发展潜力，整体房地产市场发展将会保持一定阶段的平稳增长；
城镇化发展趋势，较长时间内城市房地产将继续维持以刚性需求为主，进一步证明房地产发展的可持续性的平稳良性增长；
城市商业随着多个商业综合体项目的集中推出，市中心未来集中型商业竞争格局将尤为激烈，且日渐趋于饱和，但新区随着人口的入住，社区型商业仍有较大的市场前景；
2017年天门市房地产市场虽然有强劲的购置力，但是仍存在高库存压力，商品房市场月均去化量6.8万㎡仍需要18个月才能消化完目前市场存量，住宅市场月均去化量5.8万㎡仍需要14个月才能消化目前市场存量，去化压力较大。
四、附件：
典型项目案例
华西新城
占地面积
60亩
总户数
792
建筑面积
约11万㎡
绿化率
35%
停车位
667
容积率
2.5
物业费
元/㎡/月
建筑类型
高层、小高层、商业
开发商
湖北供销华西农商城有限公司
物业类型
住宅
当前价格
4000-4500（预估）
销售情况
目前诚意登记中，面积有121、136；
产品配比情况
户型
所在楼栋
编号
面积
套数
占比
三房
2#
C
121
128
50%
四房
1#
D
136
128
50%
总计
256
100%
户型图展示
户型点评：
本期仅推出121、136两个户型，整体较为方正，南北通透，双向大阳台，明厨明卫，四房做到三开间朝南；对比周边产品，该项目户型比较成熟，空间利用率较高。
项目实景展示：
项目由华茂建工
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