天门市房地产市场报告.docx

1、天门市房地产市场报告天门房地产市场考察报告一、天门城市经济及城市规划1 、城市简介天门市作为湖北省直辖市之一，是我国棉花高产县市之一。位于省境中部，汉江北岸。面积2622平方公里；人口163万。原为天门县，1987年改为县级市。1994年10月，国务院批准天门市升为湖北省直辖市。2014年10月，天门获选2014中国最具生态竞争力城市。天门古称竟陵，位于湖北省中部江汉平原，北靠大洪山，南依汉水。天门是湖北、中国人口最多的县级市之一，素有棉乡、内陆侨乡、文化之乡三乡宝地的美誉。天门市在2012年纳入武汉市8+1城市圈，东接武汉、西通荆宜，位于武汉与湖北省第二大城市的宜昌的中点，距武汉120公里，

2、规划建设两条城际铁路线，其中经汉川市的城铁已通车，约40分钟可达汉口，另规划经仙桃市的城铁目前正建设中，约50分钟可达汉阳。天门市是不设区的市，其行政级别为副地级市，不受地级市的领导和代管，由湖北省直接管理，是比较特殊的全国少数几个省直管市，省直管市的行政级别比地级市低，但比县级市高；天门市市委书记、市长、市人大常委会主任、市政协主席的行政级别为副厅级，其他党政领导一般也较县级市要高半格。2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。天门市现辖竟陵、杨林、岳口、侨乡经济开发区4个办事

3、处；多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山20个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场（以上2个单位为副县级）；天门工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。2、城市资源市境属江汉平原，北部为平原，是稻、麦产区；中部为天门河洼地带，为稻田、水产养殖和桑蚕集中地带；南部为汉江河漫滩平原，海拔一般20-25米左右，多为沙质壤土，为主要产棉地带。矿产资源方面，油储量占江汉油田总储量的三分之一，以及大量岩盐、无水芒硝和天燃气等矿藏储备。旅游资源方面，位于皂市镇的长寿山风景旅游区，人文景观有石家河文化遗址、

4、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。物产资源方面，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种。天门水利资源丰富，境内有大、小河流29条，河道总长600余公里。天门市是中国内地著名侨乡，湖北省的重点侨乡。天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82000多人。天门市是享有盛誉的文化之乡。世界文化名人“茶圣”陆羽、 唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。名胜古迹遍天门。境内有迄今为止长江流域最大的

5、原始社会村落遗址石家河新石器时代村落遗址，有保存完好、气势宏伟。始建于南朝的著名佛寺白龙寺，陆羽亭、文学泉、古雁桥，有凭吊钟惺、谭元春的钟惺墓、谭元春墓，还有景色秀丽的东湖、西湖风景区。3、天门总体城市经济天门市连续五年经济发展水平居于湖北全省17个地市州后三名，其中，2016年全市GDP为471.27亿元，增速8%，人均GDP为36476元。天门市2016年财政总收入仅24.3亿元，下降3.8%，在湖北全省17个地市州中，同样连续5年处于后三名。附：2016年湖北各市GDP排名排名地区2016GDP(亿元）增速人口(万人)人均GDP（元）财政总收入（亿元）增速1武汉11912.617.810

6、611123022405.48.52宜昌3709.368.841290142386.2-8.63襄阳3694.518.556165809458.91.34荆州1726.757.357130263175.19.15黄冈1726.177.662927439172.68.36孝感1576.697.948832322185.29.37荆门15218.529052515180.910.98十堰1429.158.933842245149.67.29黄石1305.557.224653114161.03.210咸宁1107.937.625144193117.87.411随州852.1882193889869.

7、94.512鄂州797.8281067530273.410.813恩施735.77.933322113142.68.014仙桃647.558.21155606544.46.015潜江602.198.1966285935.13.316天门471.2781673647624.3-3.817神农架23.068.38300266.212.3合计21927 7.8483045397 23834.24、天门产业结构情况1)天门市2016年主要城市经济指标如下：2)规模以上工业增加值是2011年2.01倍；3)固定资产投资401亿元，是2011年2.4倍；4)社会消费品零售总额287亿元，是2011年1.9

8、倍；5)外贸出口总额1.15亿美元，是2011年2.83倍；6)实际利用外资4699万美元，是2011年1.81倍；7)城镇居民人均可支配收入24473元，是2011年1.76倍；8)农村居民人均可支配收入14233元，是2011年1.92倍。9)三次产业结构比由2011年的23.249.727.1 调整为15.850.833.4。10)纺织服装、生物医药列入省“十三五”重点产业发展规划。纺织服装、食品加工、机电汽配、生物医药四大支柱产业产值占规模以上工业总产值的84%。11)规模以上工业企业达到290家，累计新增91家；12)高新技术企业达到22家，累计新增14家，增加值增幅连续三年居全省市

9、州前列。天门市发展后劲持续增强，累计引进协议项目466个，可口可乐、361等知名企业落户天门。共计290个项目纳入国家重大项目库及“三年滚动投资计划”，总投资516亿元。“一江三河”水系连通工程等一批重大项目纳入国家和省“十三五”规划。实施技改扩规项目161个，完成投资83.6亿元，其中122个项目建成投产。镇域经济稳步发展，“一区三园”实力显著提升，税收过千万元乡镇达到11个。现代农业提质增效，建成品牌化优质粮油、规模化畜禽养殖、标准化现代水产和无公害设施蔬菜四大主导产业基地，张港花椰菜、多宝蔬菜、蒋场菊花等特色板块基地影响力不断提升，新型农业经营主体发展到4500多个，省级以上农业产业化龙

10、头企业达到15家。服务业发展提档升级，建成华中棉纺交易中心、承天国际车城、华西农商城、景天建材城等一批专业市场，形成新城CBD、世贸中心和东湖商业中心三大商圈。5、天门固定资产投资情况全市共完成全社会固定资产投资额421.96亿元，同比增长17%；固定资产投资（500万元以上项目及房地产开发投资，不含农户投资）402.68亿元，增长17.8%，在全社会投资中，私营经济及其他投资主体完成376.93亿元，占比超过95%。分投资领域看，第一、二、三产业发别完成投资25.04亿元，236.39亿元和130.66亿元，分别同比增长13.5%，12.7%和30.9%，制造业和房地产开发投资增速均较上年有

11、所回落。6、天门社会消费和对外经济2016年全市共实现社会消费品零售额289亿元，同比增长11.7%，批发、零售、住宿和餐饮四大消费业态分别实现70.56亿元，189.7亿元、4.63亿元和24.35亿元（人均消费水平17703元）。2012-2016年平均增长率为12%，整体增长幅度逐渐增强，天门消费市场强劲，必然带动房地产市场的消费能力。7、房地产投资情况天门市2016年房地产投资额21.73亿元，固定资产投资421.96亿元。天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态，房地产投资远远低于理论值。但天门房地产市场投资逐年增强，投资市场仍有较大的空间。8、天门人口结构情况同时，常驻人口也从

12、2010年的167万人，滑落至2016年的163万人，降幅较大（年均降幅0.63%）。人口外流主要是中心城市吸附、外地就学及务工，以及人口老龄化突出。人口总量的52%为城镇人口，处于全国城市化完成较低水平（全省城市化率58.1%）。伴随天门进一步城市化，逐年提高的城市人口必将成为房地产消费的主力军。9、城市发展规划“一体两翼”的城镇空间格局：市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇方式，以点轴式布局为特点，以“一主两翼”为战略空间布局，形成以天门主城区为主中心，以岳口城区及多祥（仙北工业园）为副中心，以一般城镇为基础，沿随岳高速公路、天仙一级公路、荷沙公路、皂毛公路、汉江主轴分布的城镇网络

13、体系，构成城乡一体化格局。实现东边一片（岳口、九真、皂市、干驿、仙北），西边一线（渔薪、拖市、多宝），强化南北。突出皂市作为老中心城镇的经济作用，同时重视南部与仙桃衔接的仙北工业园的经济带动作用，突出中心的格局（通过非均衡发展的模式，强化中心城区的核心地位），通过中心城市的带动作用，体现网络辐射与引力互补的优势特征。10、城市发展定位产业南扩、休闲北进：城市核心产业往南扩展，居住休闲往北挺进，形成南北兼顾格局。天门四湖定位：西湖-城市客厅、东湖-城市起居室、南湖-天门花园、北湖-天门新城二、天门房地产市场分析1、土地市场供应情况2011-2016年天门市成交量上涨、均价连续上涨。2016年成交

14、210万，成交金额12.5亿，2017年成交量185万，成交金额达7.8亿左右。近三年住宅用地成交时间成交面积(亩)建筑面积(万)土地库存(累计万)库存建面(累计万)土地总价(亿元)成交均价(万/亩)楼面价(元/)备注20171110185701807.870.4422三季度201612502108316612.510050020151100220731009.99049020141220218.7609010.384.3471南站201367099.330603.450.53412012879160.540509.7110.4604合计62291093.553.686490土地市场主要特征如

15、下：（1）土地分布：近年土地供应主要集中在经济开发区，土地出让较为频繁，其次为城北区域，随着北湖公园的规划落实，未来城北将是天门的热点区域。（2）土地类型：成交地块主要以工业为主，其次为商住类型的用地，以住宅用地为主导。（3）土地规模：除碧桂园、汉旺、卓尔等，近期供应土块信息多为小规模，均为10万以下，大型开发商拿地目标分别2个或2个以上地块，2017年下半年土地成交规模较大土地为富力地产占地7.9万，建面22万的经济开发区地块，成交金额达2.6亿元左右。（4）规划强度：商住用地的容积率基本上都在2.2以上，主力集中在2.5-3.5之间。（5）供应年度：商住用地近年每年土地成交量面积约1000

16、-1300亩（66-87万左右）。（6）土地价格：天门市楼面地价为400-600元/，最高为富力地产楼面地价1183元/。（7）土地存量：初步统计，截止2017年3季度，天门市2012-2016年已成交的住宅用地中，待开发地块占地约70万，待开发土地的可建筑面积约为180-200万。2、项目周边主要土地成交明细（2016年至2017年10月）项目周边商住用地成交楼面价格在600-700元/之间，土地价格约67-110万元/亩。3、项目周边土地成交情况项目周边已开发地块为1、3、4、6号地块，分别为卓尔生活城、碧水园、智汇金城、汉旺世纪城。其中：待开发土地占地面积约70万，可建筑规模约为180-

17、200万。4、商品住宅市场走势天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。天门住宅市场2012年至今，处于供大于求的状态，市场压力较大，但随着市政府相关政策的推行，成交面积及成交单价逐年上涨。5、房地产发展格局目前，天门市房地产市场已形成了5个主要板块，分别为：老城区、城东、城西、城北、城南。自2012年以来，市场房地产项目呈现井喷态势（2012年以前，每年推出市场项目不超过5个）。市场已入市或即将入市项目将近20个，存在契机的同时。亦存在较大竞争。城北老城区城西城东城

18、南住宅市场特征归纳如下：住宅分布：老城区为天门老城中心，目前在售的楼盘较少，以东湖公园、陆羽广场为中心，城西、城南区域将是未来城市的发展方向，而城东将是未来的城市行政中心近年开发的楼盘较多，如汉旺世纪城、智汇东城等大盘项目。随着政务服务中心在城北落成，城市规划居住休闲往北挺进，城北将是最有潜力的区域，如碧桂园项目，正在引领天门楼市的发展方向。住宅价格：2017年1-9月，全市住宅成交均价为3523元/，呈平稳上升趋势。主城区主要高层住宅价格集中4000-4500元/，总价在45-65万元；目前价格最高为碧桂园，均价6000-6500元/（装修房，装修不做单独报价）。北湖沿线目前在售的项目主要碧

19、桂园、华西新城，北湖轩整体均价约为5000元/。而东湖在售汉旺、东湖金利屋、智汇东城等项目平均价格约4500元/。住宅产品：从产品供应结构来看：110-130三房产品，以及130-140四房产品；其中大面积由于景观资源优势明显、去化较好，天门客户对环境要求较高。住宅销售：较好的单盘月去化量达100-120套（如汉旺世纪城），年去化量达1200套。北湖片区年销售量约600套左右，约7.2万平方米，东湖片区年销售量约900套左右，约11万平方米。天门销售政策：天门市属于（三、四线及以下城市）商品销售政策有别于一、二线城市，商品房五限中（不限购、不限售、不限价、不限精装），但限贷主要针对二套房以上首

20、付比例将有所提高。天门采用“零门槛”落户政策，从天门商品房销售、落户等政策来看，对房地产后期销售影响不大。客户结论：天门各项目置业客户大部分为地缘性客户（当地政府公务员、私营企业老板、公司职员等），其次天门乡镇客户、天门外地务工人员返乡置业客户，小部分投资客户。刚需客户主要来源于周边的乡镇，而改善型需求主要为天门城区，支付能力较强的客户主要集中在竞陵片、西湖卸苑等，他们的职业为政府公职人员、私企老板，需求功能三房/四房。客户对品牌房企比较关注，如碧桂园项目、卓尔、等品牌，刚改及改善型需求逐渐上升，需求3房、4房，偏重功能型产品，看重产品的性价比、环境以及配套等。对产品要求较高，倾向于功能型10

21、0-120左右三房，130-140左右四房，最大为160左右四房。6、天门在售项目分析目前在售的品牌房企业以碧桂园为首，其实次为卓尔、汉旺等大盘项目。区域项目名称项目规划均价（元/）面积范围主力户型城东汉旺世纪城150万分五期4200-450066-153二房60-80三房110-129问天智汇东城17万12栋分两期410095-131三房111-121华茂阳光城18.4万18栋分五期310088-122三房118-120东湖金利屋21万19栋分两期4400115-135三房115-120百里太子湾7.6万6栋420097-123三房103-111老城西湖国际8.8万6栋未开盘106-171三

22、房112-134西湖阳光一号7.5万4栋440099-142三房110-130竟陵华府8.6万4栋450092-117三房110-117唐街西湖一号23万10栋410083-116三房104-115四房133-149清华苑3.2万2栋380083-128三房106-128西湖公馆6.4万3栋住宅售罄102-108三房107-108四房138雁叫名苑二期9.4万2栋410051-113三房113-115城西天门卓尔生活城100万商业为主3800-400060-133二房87-118三房108-133天门新城八期23万10栋4800-520060-150三房126-128四房140-150汇金国际

23、11万6栋400089-134二房89-96三房109-134碧水园17.5万7栋460079-161三房116-131四房144-161蓝宝西雅半岛4.3万2栋3800138-420三房138别墅173-420鑫龙中央公园13万8栋440040-134三房120-130四房144-147城南仁信国际广场11万4栋390045-124二房82-95三房121-124楚天尚城28万分三期4400-500081-285三房107-134四房155冠南汇侨城50万3800-400086-276三房105-120别墅223-276华泰学仕府9.6万2栋360082-114二房82三房102-126华泰

24、丽晶17万14栋3600-400084-128二房86-111三房118-121城北天门碧桂园10万一期全部售罄二期9月动工6000-6500(装修1500）115-260三房114四房140别墅240-260北湖轩2栋380087-135三房125-135百里凯旋门22万已动工3800-4400107-163三房107-111四房122-163华西新城10万10栋未开盘121-136三房121一房60-80城区区域的主要竞争为碧桂园，其次华西新城、汉旺世纪城等项目，碧桂园一期已售完，二期推出装修房，装修的标准为1500元/，对外报价为6000-6500元/，预计将在12月份开盘，而华西新城也

25、为预售毛坯房楼盘，预计在年底开盘，预计售价将在4200-4500元/。7、天门在售低密度住宅分析区域项目名称项目规划产品价格（元/）主力户型城北天门碧桂园洋房约6.8万，508套，别墅约1.4万，54套洋房6000-6500115-140别墅8000-10000240-400城西蓝宝西雅半岛别墅约1.3万，67套别墅8000-10000170-420目前，天门市场的低密度产品较少见，仅碧桂园、城西蓝宝西雅半岛，毛坯均价8000-10000元/左右。从低密度产品的供应量来看，碧桂园推出洋房和别墅产品，分别为6.8万和1.4万左右，而西雅半岛约67栋别墅约1.3左右。从销售情况来看，西雅半岛4月份

26、开盘以来销售情况达到50%左右，而碧桂园项目3月份开盘以来洋房产品已全部售完，别墅产品剩8套左右。整体去化率达98%左右。8、天门市场总结及预测分析（1）市场总结从天门市房价走势我们可以看出，天门市房价年均上涨幅度均匀，目前主城区住宅均价在4000-4500元/，住宅销售受区域型影响不大，价格比较均匀。同时也可以看出，整个天门市房价较稳定。城市经济发展状况良好市场需求旺盛，城市有一定的发展潜力。从目前在售楼盘的特点分析，热销楼盘主要集中10万以上的项目并且含有商业特色的综合型项目，且销售周期不断缩短，说明市场消费已经从单纯的自住型逐步向投资型过渡。因此，商业氛围也在一定程度上决定了项目的销售周

27、期。对于户型和居住面积上，户型合理、面积较大（110-130）成为市的主流畅类产品。三居室、四居室为市场需求的主力户型，占到90%，而一居室和复式的户型市场需求极少。消费者对于项目的环境、价格、户型、物业以及社区配套有很高的期待值。（2）市场走势预测城市良好的经济发展现状，预示着未来城市的可持续发展潜力，整体房地产市场发展将会保持一定阶段的平稳增长；城镇化发展趋势，较长时间内城市房地产将继续维持以刚性需求为主，进一步证明房地产发展的可持续性的平稳良性增长；城市商业随着多个商业综合体项目的集中推出，市中心未来集中型商业竞争格局将尤为激烈，且日渐趋于饱和，但新区随着人口的入住，社区型商业仍有较大的

28、市场前景；2017年天门市房地产市场虽然有强劲的购置力，但是仍存在高库存压力，商品房市场月均去化量6.8万仍需要18个月才能消化完目前市场存量，住宅市场月均去化量5.8万仍需要14个月才能消化目前市场存量，去化压力较大。四、附件：典型项目案例华西新城占地面积60亩总户数792建筑面积约11万绿化率35%停车位667容积率2.5物业费元/月建筑类型高层、小高层、商业开发商湖北供销华西农商城有限公司物业类型住宅当前价格4000-4500(预估)销售情况目前诚意登记中，面积有121、136；产品配比情况户型所在楼栋编号面积套数占比三房2#C12112850%四房1#D13612850%总计256100%户型图展示 户型点评：本期仅推出121、136两个户型，整体较为方正，南北通透，双向大阳台，明厨明卫，四房做到三开间朝南；对比周边产品，该项目户型比较成熟，空间利用率较高。项目实景展示：项目由华茂建工