苏州写字楼调研报告.docx

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苏州写字楼调研报告

一、写字楼市场发展历程1

1、回眸1

2、现状1

3、展望2

二、写字楼市场板块特征2

1、板块格局分布2

2、特征概括分析3

三、市同类写字楼市场板块分析4

1、市区板块4

<1）样本汇总4<2）特征概括4<3）租金与售价4<4）租赁情况5<5）客群特征5<6）在建、在售案例简析6

2、园区板块8

<1）样本汇总8

<2）特征概括8

<3）租金与售价9

<4）租赁情况9

<5）客群特征9

<6）在建、在售案例简析10

3、新区板块12

<1）样本汇总12

<2）特征概括12

<3）租金与售价13

<4）租赁情况13

<5）客群特征13

<6）在建、在售案例简析14

四、写字楼商业配套分析16

1、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。

2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。

3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。

五、吴中区写字楼市场分析18

1、特征概括18

2、租金与售价18

3、租赁情况18

4、客群特征18

5、个案简介19

6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦22

吴中区写字楼板块小结23

、写字楼市场发展历程

1、回眸

20世纪90年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了房地产业的飞速发展，然而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政策双

重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落

“波谷”一蹶不振，从而导致了市场上大量“烂尾楼”的岀现。

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到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，地区上个世纪90年代左右的

许多烂尾楼也相继被成功盘活。

细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余年

前夭折的商业工程，如在04~05年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地中

心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。

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2、现状

据国一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到3年左

右，从2004年及2005年市“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年，相信房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与强劲经济相呼应的，将会是大量中

高档次写字楼的渴需。

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房地产业在经历了2006年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的局

面，据预测，全市2006年商品房的供应体量将会超过800万就，随着住宅空置率

的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地产的投

资。

作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热点。

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3、展望

随着写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化的方

向发展，市场上岀现了大量的5A甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区

、写字楼市场板块特征

1、板块格局分布

目前写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块:

a＞市区写字楼主要集中在②观前商圈、③石路商圈、④南门商圈区域＜即城市交通

干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射围jLBHrnAlLg

b＞新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图中⑤所示区域

C＞园区写字楼分布在①湖西CBD商圈周围和⑥为湖东行政中心XHAQX74J0X

d＞吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区

2、特征概括分析

a＞2003~2004年是写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大2005年；近两年写

字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因可以理解为是连续几

年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工程搁

浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风

险。

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b＞目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达80元/

月•就，物业管理费也大都在20元/月•就左右；新区整体水平次之，但新地中

心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。

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C＞目前写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的岀租率＜除个别在销案例）

d＞已建的写字楼大部分集中在环线以的中心城区，其具体又分布在中心城区的主

要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。

老城区的写字楼总量

大，但高档次产品不多。

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e＞园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字

楼主要集中在其金融商贸区。

三、市同类写字楼市场板块分析

1、市区板块

＜1）样本汇总

案名

层数

位置

主要消费客户

租售方式

租售价格元/月

物管费用元/月

面积围

＜m2）

销售率

岀租率

丽景苑

干将路、凤凰街路口

多为外资，主要为外贸、电

子

售罄只租

租：

54〜62

-900

100%

80%

飞洲国际商务大厦

干将西路与人民路交口

本地私营企业居多

目前只售

售10600-10700

元/m行租：

暂定5-

59.84

166.46

宏盛

干将路、丽

本地私营企业

目前

售：

10000-

12000元/m预计租金：

59.75

大厦

景苑旁边

居多

只售

229.02

商务大厦

干将西路与养育巷路口

科技公司、驻办事处、律师

事务所等

售罄只租

租：

100%

95%

敬业商务大厦

宫巷和干将路交界处

货运、电子、

外贸

租：

50<含物业

费）

-196

80%

嘉实大厦

中新路

房产、贸易、

科技

岀租

租：

1.8

99%

<2）特征概括

市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的

不多，且都是在建工程，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程，目前正在销售

过程中。

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由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政

配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。

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<3）租金与售价

早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60元/月•就，而目前正在建

设的宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75元/月•就，售价10000-12000元/m2oSixE2yXPq5

<4）租赁情况

市区写字楼的岀租情况较好，商务大厦和丽景苑的岀租率均在80%以上，在售工程的销售

率也达到65%以上。

入驻客户以本地企业以及外地公司在的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理

类、货运类等中小型企业为主；6ewMyirQFL

物业管理不规，一般是自产自管。

<5）客群特征

市区写字楼的客户群主要以本土中小公司和外省市、外资企业驻机构或公司为主，

特征比较明显。

群性质较杂

这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完

备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。

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他们并不看过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。

<6）在建、在售案例简析

I•飞洲国际商务大厦

地上建筑

1-2层为商铺，

3-8层为写字楼

建筑面积

11500m

单间面积

59.84—166.46就

租售方式

只售不租，明年2月份开始岀租

销售价格

写字楼10500元/m2

商铺21000兀/m2

租金水平

预计75元/m2

物管费用

预计5—7元/m2

客源构成

市公司为主

简析:

该案位于市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、文

该案采用目前高档甲级写字楼通行的5A智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安

保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自

动化系统等，在智能化领域居市区写字楼前列。

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商铺销售情况良好，销售率达56%

H•宏盛大厦

地上建筑

6层，1、2层为商铺

建筑面积

10046m2

单间面积

59.75-229.02就

租售方式

目前只售

销售价格

写字楼10000—12000元/

商铺21000兀/m2

租金水平

70元/m

物管费用

客源构成

市公司为主

简析:

该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。

毗邻干将路等市交通主干道，交通便捷通畅。

该案目前正在施工，据悉引进国际顶级标准的商务办公10大智能系统。

户型。

2、园区板块

<1）样本汇总

案名

层数

位置

主要消费客户

租售方式

租售价格元/月

物管费用元/

月•就

面积围

销售率

岀租率

高峰会

华路与星汉街交叉口，园区管委会

西侧

外企、本地企业、以及外地企业驻办事处

租售结合

-1600

建屋大厦

工业园区旺墩路

多为外企

租售结合

租：

82售：

11500

120

以上

世纪金融大厦

工业园区华路

大量贸易公司、房产公司、物业公司

租售结合

租：

80-90

100-400

85%

国际大厦

工业园区华路

原园区管委会，多为外企

租售结合

租：

100

-400

80%

星海国际广场

工业园区星海街

贸易、装饰、物流、电子

岀租

租：

65〜75

120-200

85%

<2）特征概括

目前主要是沿中央商贸圈周边分布

已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼

的需求逐渐显现。

租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为

主。

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园区中央商贸区的岀现，使园区有了商业中心，市场最高级的写字楼一一国际大厦

和世纪金融大厦坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠CBD的星海商务

中心，这一区域已成为写字楼的一个相对密集区。

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<3）租金与售价

较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的

整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在80元/月•就以上，加上物

业管理费将近100元/月•就。

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在售的建屋大厦与高峰会，目前销售价格在10000元/就左右。

该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与

空间。

<4）租赁情况

各档次的写字楼岀租率总体达到80%以上，达到国际公认合理水平。

由专业的物业管理公司提供规化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于

入驻企业形象的树立与维护。

在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼

的租赁提供了机遇。

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写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。

周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。

<5）客群特征

从上表可以看岀，园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没

有一个总体的可描述特征。

在面积划分上，目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司面积

在50――100平M左右，中等以上规模的公司面积在几百平M甚至上千平M不

等。

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目前入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为

<6）在建、在售案例简析

I.高峰会

地上建筑

30层

建筑面积

60000m以上

单间面积

77-1600m2

租售方式

目前只售

销售价格

写字楼8000—12000元/m商铺20000元/m左右

租金水平

72元/m

物管费用

18元/月・m，

客源构成

简析:

高峰会位于华路与星汉街交叉口，园区管委会西侧，总建筑面积6万就以上

整栋办公楼拥有24小时分户小型中央空调供应系统，可随时自行选择并调控。

标准层建筑面积为1547-1652就。

工程周边交通便利，景色优美，目前正在销售中。

该案物业配套较好，是一座多功能、顶级化写字楼。

n.建屋大厦

地上建筑

19层

建筑面积

74949m

单间面积

120就以上

租售方式

租售结合

销售价格

11500元/m2

租金水平

82元/月

物管费用

18元/月・m，

客源构成

多为外企

简析：

该案地处园区湖东行政中心

位于金鸡湖东岸旺墩路，北靠现代大厦<园区管委会），南临东湖大郡等高尚住宅区

周边配套齐全，西近金鸡湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区面积区间较大，既适合中小户型入驻，又有超大面积无柱空间供型客户选择。

物业配套完善，属5A高档甲级写字楼。

3、新区板块

<1）样本汇总

案名

层数

位置

主要消费客户

租售方式

租售价格元/月・m，

物管费用元/

面积围

销售率

岀租率

月

金狮大厦

狮山路南

企业、本地私营企业

售罄只租

租：

65-80<含物

业费）

64-194

可分割

100%

98%

新地

狮山路、塔

外企、国私营

售罄

租：

90-120

18元/

112-

214可

分割

100%

中心

园路路口

企业

只租

月

金河

高新区狮山

外企、国私营

售罄

17元/

70-200

100%

90%以

国际

路

企业

只租

月

上

国际经贸大厦

西环路边狮

山桥东堍

进出口公司及对外贸易单位

为主

售罄只租

70<含物管费）

48-138

100%

90%以

上

江南宝马大厦

吴中区长江

路

目前只售

售：

5500元/m2

5元/

月

31.96

120.37

40%

润捷大厦

路、邓蔚路

在预定中

售：

7000-8000

元/m2

未定

130

200

<2）特征概括

地段优越。

从区域在整个市场所占的位置来看，它与市区仅一河之隔；从区域在新

区的位置来看，它处于新区的行政中心、金融中心。

为公司的日常工作提供了方

便。

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日常配套齐全。

该区域有银行、超市、及新区商业街配套。

交通便利。

30、68、601、游3、17、38路等多条公交从该区域经过

客源充足。

随着新区的不断开发，越来越多的企业进驻新区，新区各方面的配套都

趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。

新区的写字楼大多是中高

档写字楼，是很多中小型贸易公司目前最为青睐的，正是这一部分贸易公司，占据了新区写字楼的半壁江山。

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在其它区域也出现了一批新建写字楼工程。

<3）租金与售价

新区写字楼具有多种档次，较高档次写字楼租金在80元/月•怦左右，新地中心最高租金

达120元/月•就，此类写字楼客户以注重企业形象的外资企业和跨国公司在中国的办事处为主。

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润捷大厦和江南宝马大厦在建设过程中，目前江南宝马大厦销售起价为5188元/m行润捷

大厦为商住公寓，目前尚未开盘，预计销售价格在7000-8000元/m。

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<4）租赁情况

租售状况好，新区以90%以上的整体租售率位于三个区域之首。

写字楼周边大环境好，行政中心、金融中心和新区商业中心为客户提供全方位的服

务。

写字楼整体素质较好，基本都能满足客户在电梯、停车位等方面的要求。

新区的锦华苑、御花园等一批涉外住宅为一些外企老总提供良好的居住环境，而外

企老总从方便角度考虑，会就近选择写字楼，这就促进了新区写字楼的租售。

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<5）客群特征

客户为外资企业或机构、外省市公司机构及本土外向性公司为主，这类型公司对利

用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。

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也有较多主要从事管理或服务类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的公

司。

<6）在建、在售案例简析

I.润捷大厦

地上建筑

18层

建筑面积

49500m

单间面积

130-270m

租售方式

目前只售不租

销售价格

7000-8000元/m

租金水平

物管费用

未定

客源构成

简析：

润捷大厦地处新区路、邓尉路交界处，新区CBD核“新”地带，商

务配套齐全，周边交通便利，临河而建，特别配置观光电梯

该工程地上18层，规划为商住公寓，目前尚未开盘，据了解1-6层已

经被新区某部门预定，其余楼层的预定情况也较好

自用和投资客户均有一定比例。

n.江南•宝马大厦

地上建筑

地上10层

地下1层

建筑面积

20740.80m

单间面积

31.96-120.37m2

租售方式

目前只售不租

销售价格

写字楼5500元/m商铺6200—8500元/m

租金水平

物管费用

5元/月•m，

客源构成

简析：

江南？

宝马大厦位于高新区主干道长江路和交通要道福路交界

处，目前周边配套一般

该案地上10层，地下1层，其中1-2层为商业配套，9-10层为酒店，

工程价格较低，2006年6月18日开盘时起价只有4888元/就，8月9日起价则调整为5188元/m2，工程整层1500就，规划全部为50就左右的小户型，可自由分割自用和投资客户均有一定比例。

四、写字楼商业配套分析

从外表破旧、设施落后的老写字楼到建筑风格现代的智能化大厦，经历了十几年发展的写字

楼呈现岀参差不齐的状态。

从写字楼的商业配套来看，大体上可以分为三类：

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1、整个商业配套以一种业态呈现，如酒店、卖场等。

从整体来看，商业配套以这种形式出现的写字楼比较少，尤其以卖场形式出现，这对地段

和商业氛围要求较高。

如：

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（1）新区的新地中心：

整个1-6层作为香格里拉大酒店的餐饮、会议用房

（2）园区的综艺开元大厦：

裙楼部分作为万家灯火大酒店的营业用房

（3）市区的金洲大厦：

1-3层作为宏图三胞的营业用房

2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。

这种形式的商业配套主要是以为写字楼的入驻客户服务为目的，通常以餐饮、银行等为

主，在一定程度上这可以弥补写字楼周边商业配套不全的缺陷。

商业配套以这种形式出现的写

字楼相对来说比较多。

如：

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（4）新区金河国际：

1-3楼为商业配套，有祈福汤馆、天一渔港、西堤牛排和南方航空等

（5）园区的星海国际广场：

有5层的商业配套裙楼，入驻企业有生记酒店、宝力豪健

身、园邸法式烧烤等，但主要以体育健身为主体，有配备先进的游泳馆、健身房

等等，同时也是周边天域等社区的一个重要生活配套

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⑹高峰会：

现在正在招商中，裙楼的1—3楼为商铺，面积在300—1000多就之间,

现已引进星巴克、荷兰银行、中行等著名品牌，4—5楼将以会所的形式出现

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（7）市区的宏盛大厦：

1—2层为商业配套，现正在招商，面积在200—1600就之间,

价格在2万左右

3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。

这类写字楼主要为上世纪九十年代所建，写字楼房型布局、结构等普遍旧和落后，办公自

动化和智能化水平较低，主要分布在老城区。

但这些写字楼周边的生活设施较全，可以满足入

驻客户的生活需求。

如新区的金运商务大厦，市区华孚大厦、丽景苑、华亭大厦等等。

但从整

体上来看，这类写字楼所占的比例是最高的，尤其在老城区。

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五、吴中区写字楼市场分析

1、特征概括

吴中区写字楼相对其它区比较薄弱，写字楼体量不大，档次不高，少有的几个写字楼大都

集中在吴中商业中心区，即东吴北路与吴中路，东吴北路与宝带路交叉的位置，但总体来说外

观比较旧，楼配套设施一般，停车位不足，档次普遍较低。

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东吴北路与吴中西路交叉口处的东吴商业大厦正在建设中，定位档次较高，目前尚未开

盘。

2、租金与售价

目前已投入使用的严格意义上的写字楼并不多，只有国贸大厦、新桥大厦，租金水平30

元/月•就，物业管理费2-5元/月•就。

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吴厦为中国银行自己的大厦，7-14层由中国银行进行岀租，企业数量并不多；经济大厦

为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻客户大都为政府部门；美中心为商住公寓，但大多数作

为办公之用。

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3、租赁情况

租赁情况较好，基本上没有空余房源；

写字楼周边环境较好，配套设施齐全，吸引了较多客户入驻；

入驻客户以物流、贸易、工程、机电设备类较多；

物业水平一般，车位严重不足，新桥大厦只有20个车位

4、客群特征

总体上来看，主要以吴中本地中小规模民营企业为主，办公面积多在50-200就，多比较注重

实用性

有部分规模较大的企业，比较注重企业形象，目前主要集中在吴中区层次稍高一些的国贸

大厦、吴厦等写字楼，多为整层租用IAg9qLsgBX

从企业所属行业来看，入驻写字楼的以贸易、机电设备类的企业居多。

5、个案简介

<1）国贸大厦

地上建筑

12层

租售方式

只租不售，岀租率98%以上

单间面积

80-180m2

租金水平

30元/月

物管费用

2元/月・m‘

电梯

3部

该案位于东吴北路与宝带西路交叉口，交通便利，配套设施齐全。

大厦共12层，一层为各

大银行和餐厅所占有，配备3部电梯，电梯厅石贴面，办公楼走道铺有地毯，档次相对较高。

入驻客源以贸易类公司居多，很多单位占有一层作为自己的办公场所。

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<2）新侨大厦

地上建筑

7层

建筑面积

110000平方M

占地面积

343平方M

租售方式

售出30%左右，出租率

90%以上

单间面积

140〜230m2

租金水平

25—30元/月

物管费用

5元/月・m‘

客源构成

物流、贸易、机电设备类

较多

新侨大厦地处宝带东路，吴中广场对面，是上世纪

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