土地利用政策解读提纲1106.docx

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土地利用政策解读提纲1106

土地利用政策解读

一、背景框架

二、供地与监管

三、存量相关

四、案例分析

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中国土地市场网

政策理解与信息积累测试

▇政策理解示例

《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发[2010]18号）“支持农村集体经济组织根据规划使用本集体土地从事农产品批发市场建设；对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的，应纳入年度土地利用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。

”

（1）批发市场用地的地类（商服用地—批发零售用地）？

（2）工业用地特殊政策？

《国土资源部办公厅关于农产品批发市场用地有关问题的复函》（国土资厅函[2010]966号）“在土地调查、登记等基础性管理工作中，农产品批发市场用地应严格按照《土地利用现状分类》执行。

供应国有建设用地用于农产品批发市场建设的，应当严格依法依规采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁。

……土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件。

规划条件一经确定，不得擅自调整。

签订土地出让合同时，对改变土地用途、容积率等土地使用条件的，由政府收回土地使用权，重新依法出让。

土地使用权出让底价，应符合国家出让地价管理的规定，严格履行规定的程序，不得低于最低价标准。

”

第一部分背景制度框架

用途管制制度↓（填海造地）↓（存量）

农用地/未利用地//建设用地（国有/←集体）

↑↓↘↖↓

农村土地承包经营//国有土地有偿使用/行政划拨/使用（用途、主体）

↓↓

转让市场↑流转市场

补充：

农用地的配置；设施农用地；国有农场用地

国有建设用地来源及配置

可供应的国有

建设用地来源

程序

可供应的

国有

建设用地

配置方式

因用途改变

而发生

因权属性质

改变而发生

行政配置

市场配置

国有农用地

国有未利用

转用

批准使用

划拨

批准使用

有偿使用

出让

租赁

作价出资或者入股

集体农用地

集体未利用地

转用

——

征收

招标

拍卖

挂牌

协议

招标

拍卖

挂牌

协议

存量国有建设用地

收回、收购

存量集体建设用地

征收

填海造地

海域使用

纳入土地管理

第二部分供地与监管

一、供地政策

（一）供地主体（谁有权利供地，谁有权利取得土地）

关键词：

划拨/出让；区/开发区；受让人/房地产调控政策要求

（二）供应客体（可以供什么地）

关键词：

国有建设用地使用权；净地/毛地；生地/熟地

（三）供地方向（能不能供）

关键词：

《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》（2006年本和增补本）。

（四）供地方式（以什么方式供）

关键词：

划拨/有偿使用（出让、租赁、作价出资或者入股）；

招标拍卖挂牌、协议；不得捆绑

1．划拨范围的把握：

《土地管理法》规定；《划拨用地目录》的理解与修订；

保障性安居工程用地与划拨

2．有偿使用的改革方向

3．招拍挂出让的理解与把握

（1）三种方式的适用与区别；综合公告；

（2）必须招拍挂的六种情形

例外：

国土资发[2009]101号。

难点：

填海造地、单独选址、集体建设用地征为国有。

（3）国土资发[2011]63号；经验介绍。

（4）网上交易（封闭/半封闭；单轨/多轨；平台整合方向）

（五）供地标准（可以供多少）

关键词：

建设用地使用标准。

《工程项目建设用地指标》

《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）：

是核定工业项目用地规模的重要标准，由投资强度、容积率、建筑系数（不低于30%）、行政办公及生活服务设施用地所占比重（不超过7%）、绿地率（不得安排;不超过20%）五项指标构成。

《辽宁省工业项目建设用地控制指标》（辽国土资发[2006]118号）：

由投资强度、产出率、建筑系数、容积率、行政办公及生活服务设施用地比例和绿化率六项指标构成。

《辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标》（辽国土资发[2007]201号）

（六）地价问题（多少钱可以供）

关键词：

定价程序；最低价控制标准；地价调整政策。

1．确定程序：

地价评估（主体）、集体决策（主体）、综合确定。

2．最低价标准：

协议出让最低价、工业用地出让最低价（全国工业用地出让最低价、地方政策、最低价调整政策）

（1）协议出让最低价

国土资源部21号令《协议出让国有土地使用权规定》：

“协议出让最低价不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

”

《省政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（辽政发[2006]17号）

《辽宁省国土资源厅关于公布协议出让国有土地使用权最低价和应用说明的通知》（辽国土资发[2006]57号）

（2）工业用地出让最低价

①《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）

《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）

②《辽宁省国土资源厅转发国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（辽国土资办发[2007]5号）

③《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）

④《省国土资源厅省发改委省经信委关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（辽国土资发[2009]164号）《辽宁省优先发展产业目录》、《辽宁省农林牧渔业产品初加工项目目录》

（3）安全准则：

最低价标准；基准地价70%；成本与地价的关系

（七）出让年期（可以供多久）

关键词：

最高年限；年期起算

（八）供地程序（什么程序供）

关键词：

供地计划、出让方案报批及出让活动实施。

1．划拨程序：

《土地管理法实施条例》；《城乡规划法》

2．出让程序：

21号令、39号令、国土资发[2006]114号

政府新供地：

编制报批公布出让计划→编制及报批出让方案→出让活动实施（通过招拍挂或协议方式确定受让方）→签订出让合同→合同履行（交付出让金；登记发证；交地；开发建设）

（九）契约方式

关键词：

划拨决定书/出让合同

二、履约监管

关键词：

闲置土地的认定与处置；

土地使用条件调整与地价调整等。

第三部分存量相关

一、存量土地

（一）存量划拨地

1．权能（被动受限；权益价格）

2．办理有偿使用问题

（1）需不需要办；

（2）程序；（3）价格确定

3．转让问题

（1）三种可能性：

招拍挂出让；协议出让；不办理出让。

（2）程序；公开交易问题

二、存量有偿地（以出让为例）

1．改变土地使用条件（用途、容积率等）

2．转让问题

3．续期与到期问题

年限届满时对土地的处理：

住宅用地与非住宅用地区分

类别

申请

批准

土地

地上物

住

自动续期

原权利人继续使用；

对程序及土地出让金交付问题未作规定

非住

申请

准予

签合同、交钱，续用

原权利人继续使用

不批

由国家无偿收回

约定：

残值补偿；无偿收回

规定：

无偿收回

未申请

由国家无偿收回

合同：

无偿收回；

规定：

无偿收回

4．提前收回问题

法律规定：

《城市房地产管理法》第19条、55号令第42条、《物权法》148条；合同约定：

第二十条

三、土地资产处置

（一）土地资产处置主要政策

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局第8号令）

《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）

《关于印发<企业改制土地资产处置审批意见（试行）>和<土地估价报告备案办法（试行）>的通知》（国土资厅发[2001]42号）

《划拨用地目录》（2001年10月22日国土资源部令第9号发布，自发布之日起施行）

（二）土地资产处置方式与办理权限

企业改制涉及的划拨土地，根据行业性质、企业类型和改革的需要，可采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营方式处置。

1．保留划拨方式。

企业使用的划拨土地，改制后只要用途符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的划拨用地范围，经批准，可继续以划拨方式使用，不符合的，则应当依法有偿使用。

2．出让方式；3.租赁方式。

出让方式的范围没有界限，任何形式、任何性质的企业改制所涉及的划拨土地，均可采用出让方式处置。

租赁方式的适用范围仅次于出让方式，除经营性房地产开发用地不能采取租赁方式外，其他情况均可实行租赁，条件与出让一致。

任何性质和类型的企业改制采取出让和租赁方式处置土地的，不再进行处置审批，直接到土地所在地的市、县土地管理部门办理有偿用地手续。

4．国家作价出资（入股）方式；5.国家授权经营方式。

针对国有企业改制的一项优惠政策，其适用范围不是任何企业都可以享受的。

国务院或省级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业，改制时可采取授权经营和国家作价出资（入股）方式处置划拨土地。

应报经省级以上国土资源管理部门批准。

其中，经国务院批准改制的，报国土资源部审批；经其他单位批准改制的，报省国土资源厅（局）批准。

（三）国家作价出资（入股）土地使用权和授权经营土地使用权有什么区别？

以作价出资或入股方式处置土地资产的，被出资或入股企业取得作价出资或入股土地使用权。

作价出资或入股土地使用权，在使用年期内可依法转让、作价出资、出租、抵押等，经批准改变用途的，应按土地市场价格补缴土地出让金的差价部分；

以授权经营方式处置土地资产的，母体企业（国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业）必须存在，母体企业可将授权土地以作价出资、租赁等方式具体配置给改制后企业，母体企业或改制后企业取得授权经营土地使用权，土地使用权在使用年期内，可依法在国家授权投资机构或国家控股公司试点企业内转让、作价出资、出租、抵押等，但当改变用途或向国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业外的单位或个人转让时，应当报土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

作价出资或入股土地使用权发生转让或作价出资、入股等的，新企业取得的土地使用权仍为作价出资或入股土地使用权。

授权经营土地使用权在国家授权投资机构或国家控股公司试点企业内转让、作价出资等的，新企业取得的土地使用权仍为授权经营土地使用权；但改变用途或向国家授权投资机构或国家控股公司试点的企业外的单位或个人转让的，报土地行政主管部门批准并交纳土地出让金后，新企业取得的土地使用权应为出让土地使用权。