精装修房验房收房注意事项.docx
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精装修房验房收房注意事项
精装修房验收标准和办法
一、说明原则
1.本验收标准和办法主要依据以下国家和地方验收规范编写
●住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001
●建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001
●住宅建筑规范GB50368-2005
●住宅设计规范GB50096-1999（2003年修订版）
●建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002
●住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001
●高层民用建筑设计防火规范GB50045—95（2001年修订版）
2.本验收标准和办法主要依据以下法律法规编写
●建筑安全玻璃管理规定
●商品房销售管理办法
●建设工程质量管理条例
3.验收标准
1）本验收标准和办法中等级标为A的，涉及影响人身安全和健康或者国家法律法规，必须无条件做到；
2）等级标为B的，涉及影响装修使用和外观效果，必须做到；
3）等级标为C的，涉及轻微影响装修使用和外观效果，应当做到。
4.注意事项
首先请仔细阅读第一部分：
收房手续流程。
记住一点，流程是死的，人是活的。
流程可以帮助你，但是更多的时候，随机应变要靠自己。
本验收标准和办法中验收项中使用的测试工具和办法在第二部分：
测试工具和第三部分：
测试方法中详细说明。
对于验收成果的取证办法在第四部分：
取证办法中说明。
第五部分：
共性问题汇总汇集了常见问题，可着重针对性检测。
其他表格中没有提及的问题可记录在第十三部分：
其他问题记录。
第十七：
房屋质量整改策略介绍了如何妥善的解决整改问题。
5.本标准按照四房情况编写，不同房型业主可自行稍作变化
二、收房手续流程
1.领号，进入收房大厅。
复印资料。
2.出示身份证、合同、发票、收楼通知书后，要求查《住宅交付使用许可证》《房屋建筑面积测算表》。
3.确认《房屋建筑面积测算表》中的实测面积和你的收楼通知书上写的相符合。
阁楼业主和面积差额超过2%的业主还应当要求查验《房屋建筑面积计算表》并要求开发商提供以上两个文件复印件。
如开发商拒绝，可通过录音取证或者寻找周围业主作为人证后结束收房，直接回家。
4.在《房屋建筑面积测算表》《房屋建筑面积计算表》确认无误的情况下，缴付面积差价或者领取退款。
5.要求物业公司提供物业公司营业执照、资质证名并保证缴纳物业费后可开具正式发票。
在以上确认无误后，缴纳物业费或者签署免物业费协议。
注意物业公司应当为“深圳市金地物业管理有限公司上海分公司”
6.缴纳其它应缴费用，请参考“缴费对策一览表”。
7.要求先验房后收房，如开发商拒绝，可以在《商品房钥匙收条》上注明“本人尚未验房。
本人保留就房屋中任何不可预知的问题追究法律责任的权利”，然后签收《商品房钥匙收条》，保管好钥匙。
8.阁楼业主和面积差额超过2%的业主在顺利查验《房屋建筑面积测算表》《房屋建筑面积计算表》两个文件的前提下，也可以签收钥匙，但是要加一句话，“本人对于该商品房预测及实测面积真实可靠性存有疑问，保留就此问题追究法律责任的权利。
”若开发商不同意写，可通过录音取证或者寻找周围业主作为人证后结束收房，直接回家。
9.验房。
签收商品房钥匙收条后，房屋已经属于你。
验收过程中你有权将所有闲杂人等请出房间，物业工作人员至多留两人，用于见证验收过程。
若有人唧唧歪歪不肯走甚至要动粗，立即报警。
这种行为属于私闯民宅，刑事犯罪。
若警察到场不作为，可记下警号，立即拨打24023456上海市公安局热线转4，投诉警察。
10.验收过程中将发现的问题记录在对应的“验收结果”栏中。
这份东西自己带回去留底。
11.用黄色记事贴将问题记录下来，然后贴在问题发生的现场。
12.用dv对现场问题取证，请参考第四部分：
取证办法。
13.将验收表格中的问题抄写到开发商提供的“意见反馈单”上。
请对方签字后复印一份给你留底。
14.在“未来域城室内精装修设备签收表”上，对没有验收或者当时条件无法验收的设备后面万不可划勾，而应注明无法验收。
对多媒体箱（有线电视仅一根进线）、门锁（与宣传资料不符）、空调（与样板房不符）、油烟机（与样板房不符）、消毒柜（与样板房不符）、配电箱（空调两路并一路）等已知存在问题的设备后面，要写清楚我括号内提示的语句。
然后签字。
请对方签字后复印一份给你留底。
15.将收楼书中“本人已检查清楚上述单元一切设备。
除《未来域城室内精装修设备签收表》中备注所列整改项目外，其余全部设施已验收满意！
”这句话划去，然后签字。
请对方签字后复印一份给你留底。
16.假如对方工作人员表示不签字就不整改，可以不予理睬，把单子自己带回家或者还给物业工作人员。
然后准备通过诉讼解决问题。
在这种情况下，务必要做好第十部分交待的取证工作。
三、测试工具
1.2m靠尺（兼具垂直检测功能）。
2.楔形塞尺。
3.钢皮尺。
4.金属小锤。
5.直角检测尺。
6.数字式万用电表。
7.短路插头。
8.小脸盆。
9.5米卷尺。
10.十字螺丝刀。
11.一字螺丝刀。
12.试电笔。
13.手电筒。
14.黄色记事贴。
15.拖鞋或者鞋套。
16.DV。
17.一块大毛巾。
18.一支笔。
以上1-5为温州南方建筑仪器厂出产的JZC-D建筑工程检测包组成部分，相关资料和购买请参考：
该公司就在上海，去购买的时候记住买280元的那种简化套装。
建议4-5家合起来买一套，一户就50元左右，不贵。
短路插头制作方法：
到五金店购买三眼和二眼插头各一个，要求店主打开插头，用电线将零线和相线（火线）接柱直接连起来即可。
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四、测试方法
1.垂直度测试：
展开2m靠尺紧贴门框或者墙面，打开垂直检测器，读取读数，取绝对值。
测试方法视频下载地址：
2.间隙测试一：
适合深度能够容纳楔形塞尺完全塞入的缝隙，如门缝。
使用楔形塞尺尽力塞入到底，推动游码，读取读数。
测试方法视频下载地址：
3.间隙测试二：
适合浅缝，如地砖之间的缝隙。
用钢皮尺直接量取。
4.空鼓测试：
使用金属小锤敲击镶贴面，密实处声音为叮叮，空鼓处为咚咚。
此处不可言传，只可意会。
另一测试办法可在敲击同时手指贴在敲击部位附近，如感觉有震动，说明有空鼓。
测试方法视频下载地址：
5.高低差测试：
使用钢皮尺一端紧贴镶贴面砖两块中较高的一块，把楔形塞尺塞入钢皮尺和较低一块面砖之间的缝隙。
6.泼水测试：
取一脸盆清水，将水均匀泼向测试平面，观察水流情况。
7.平整度测试：
展开2m靠尺紧贴测试平面，将楔形塞尺塞入靠尺与测试平面之间最大的缝隙处，推动游码，读取读数。
测试方法视频下载地址：
8.阴阳角偏差测试：
展开直角检测尺，将两条测试边紧贴测试面，读取读数。
取绝对值。
9.短路测试：
一人使用短路插头插入插座，一人观察配电箱对应空气开关跳闸情况。
此测试可同时检测插座和配电箱空气开关及线路的对应关系。
短路测试对电路有伤害，测试一次有问题就不要继续测试了。
直接判不合格即可。
这条假如业主没有一定的电气知识，强烈建议跳过不验收。
10.地线电阻测试：
关闭总电闸，使用万用电表电阻测试档，测试杆一搭地线（三眼插座上面那个），测试杆一搭火线（三眼插座右边那个）。
读取读数。
因为未来域的插座有保护门，所以需要两人配合，一人用测试杆插入地线插孔和火线插孔的同时，另一人用试电笔插入零线插孔（三眼插座左边那个）。
这样才能插入，不然是插不进去的。
11.地线及等电位连接交流电压测试：
关闭总电闸，使用万用电表200v交流电压档，测试杆一搭地线，测试杆一搭手指。
读取读数。
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五、取证办法
无论你是否准备通过诉讼维护自己的合法权益，对于房屋验收的状况的取证都是非常重要的。
能够明确证明出时间点和空间点的证据，可以避免房屋质量问题的推诿。
例如，你家地板有一个划痕，假如你不在当场取证证明交房的时候这个问题就存在，那么当几天之后，开发商就可以说这个划痕是后来几天你自己的造成的。
这时候就说不清楚了。
取证的关键在于确认三个要素：
1.取证的时间。
2.取证的地点。
3.证据的真实性。
你所取得的证据，自身必须能够充分证明这三点。
我们比较推荐采用连续录像的方法来取证。
当然，最好的办法是通过公证做诉前证据保全，可是考虑到3000元的公证费的问题，可能并不适合一般情况。
连续录像的做法如下：
1.首先进行验房，验房过程中无需录像。
把所有检测出的问题的点用黄色记事贴在现场标注出来。
2.验房完成后，开始录像。
步骤如下：
a）拨打969221气象信息台，语音菜单中选择1，然后打开免提，这个时候电话会报出当前的日期。
接着挂断电话，拨打12117，打开免提，这个时候电话会报出当前的时间。
这一整个过程中，dv要一直对着手机拍摄，靠近手机，现场保持安静，把手机的声音清楚的录进去。
b）按照验收标准的顺序，将现场发现的所有问题通过录像记录下来。
有部分问题，通过测试工具才能观察出的，应当再次测试，并全程记录测试过程。
c）走出房门，进入电梯或楼梯，记录电梯下降过程。
出单元后回头拍摄单元号及周边环境。
这个时候才能停止录像。
之前拍摄过程中决不能够停止摄像。
若万一有中断，应当立即在原地重新开始录像，并重复步骤1）的内容。
3.通过1394线，将dv内容导入电脑并压缩成适合dvd机直接播放的内容。
对于关键的画面定格抓屏，做成图片，并打印出来。
同时制作抓屏图片在录像中的时间点对应列表。
维权小组尤其需要开发商阻止业主验房和取证的证据。
如有条件，请拍摄下这些丑态，以便维权小组在法庭上出示，曝光其丑态。
当然，这一切的前提是确保自身的人身安全。
千万不要冒险。
维权诚可贵，生命价更高！
六、共性问题汇总
说明：
共性问题指在一部分或者全部的房屋内普遍存在的问题，请针对下列项目重点检测：
序号
共性问题内容
严重性
普遍性
整改难度
建议对策
1
卫生间等电位端子箱被遮蔽或内部没有任何连接线。
A
B
A
诉讼解决，别无它法。
2
应该使用ccc玻璃的位置没有使用ccc玻璃。
包括室内和电梯厅等公共部位。
A
A
A
诉讼解决，别无它法。
3
公用部位和室内贴砖空鼓。
A
A
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
4
储藏室使用镜门的房型，镜子没有使用安全玻璃，同时背后没有衬板。
A
A
B
可要求开发商整改，通过努力和坚持应当可以解决。
5
窗台玻璃距离地面不足50cm，没有护栏。
A
A
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
6
阳台玻璃板部分间距超过11cm，护栏高度部分不足1.05米（多层）,1.1米（高层）。
A
A
A
建议放弃整改，整改难度大，但是若家中无小孩，问题不大。
7
短路插头插上后不是单独对应的空气开关跳而是总闸跳。
A
B
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
8
空调、油烟机、消毒柜和样板房型号不符，降标。
B
A
A
诉讼解决，别无它法。
9
阳台地漏在铺水泥垫高铺砖后没有加长漏水管。
B
A
C
建议自行解决。
也可要求开发商整改，应当可以解决。
10
铝合金门窗划痕、变形、开启困难。
B
C
B
可要求开发商整改，通过努力和坚持应当可以解决。
11
玻璃有超过100mm的划痕或者划痕数量超过8条。
B
C
B
可要求开发商整改，通过努力和坚持应当可以解决。
12
部分房型没有安装空调冷凝水集水管。
B
C
B
可要求开发商整改，通过努力和坚持应当可以解决。
13
门扇和门框掉漆、脱皮、划痕。
B
B
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
14
地板平整度超标踩踏有异响。
B
C
A
可要求开发商整改，通过努力和坚持应当可以解决。
15
门与门框、门槛缝隙过大。
B
A
A
建议放弃整改，整改难度大，但是问题本身并不严重。
16
多媒体箱应该引入两根有线电视进线，实际仅引入一根
C
A
A
诉讼解决，别无它法。
17
卫生间台盆下柜没有安装开启把手。
C
C
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
18
门扇和吸音条在关闭时互相不接触，完全没有起作用。
C
B
C
可要求开发商整改，应当可以解决。
19
窗台、门槛大理石空鼓。
C
A
C
建议放弃整改，整改难度大，但是问题本身并不严重。
七、门、锁、窗验收表
序号
验收内容
标准
等级
1
主入户门指纹开锁
测试10次，应当每次都可以顺利开启。
主入户门门锁安装应当牢固，位置准确。
A
2
主入户门钥匙开锁
顺利开启。
A
3
主入户门上下插条
均可以插上，牢固固定
A
4
主入户门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
5
主入户门开启灵活性
顺利开启闭合，不受阻滞。
B
6
主入户门间隙测试
门与门槛间隙4mm-5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
7
主入户门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
8
主入户门防火
门框与门扇搭口处留密封槽。
加贴不燃性材料制成的密封条。
（仅高层有此需要）
A
9
次入户门钥匙开锁
顺利开启。
A
10
次入户门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
11
次入户门开启灵活性
顺利开启闭合，不受阻滞。
B
12
次入户门间隙测试
门与门槛间隙4mm-5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
13
次入户门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
14
次入户门防火
门框与门扇搭口处留密封槽。
加贴不燃性材料制成的密封条。
（仅高层有此需要）
A
15
主卧分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
16
主卧分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
17
主卧分室门间隙测试
门与门槛间隙不超过5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
18
主卧分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
19
主卧分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
20
次卧一分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
21
次卧一分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
22
次卧一分室门间隙测试
门与门槛间隙不超过5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
23
次卧一分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
24
次卧一分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
25
次卧二分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
26
次卧二分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
27
次卧二分室门间隙测试
门与门槛间隙不超过5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
28
次卧二分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
29
次卧二分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
30
次卧三分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
31
次卧三分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
32
次卧三分室门间隙测试
门与门槛间隙不超过5mm。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
B
33
次卧三分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
34
次卧三分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
35
主卫分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
36
主卫分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
37
主卫分室门间隙测试
门与门槛间隙8mm-12mm之间。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
A
38
主卫分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
39
主卫分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
40
厨房分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
41
厨房分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
42
厨房分室门间隙测试
门与门槛间隙8mm-12mm之间。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
A
43
厨房分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
44
厨房分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
45
客卫分室门外表及垂直度
光洁无缺陷，铰链光洁无锈斑，安装牢固。
门套垂直度误差不超过4mm。
（2m靠尺垂直度测试）
B
46
客卫分室门开启灵活性及门锁
顺利开启闭合，不受阻滞。
门锁使用正常，外观无缺陷。
B
47
客卫分室门间隙测试
门与门槛间隙8mm-12mm之间。
门与门套间隙不超过3mm。
（楔形塞尺间隙测试一）
A
48
客卫分室门消音条
闭门时可碰到门扇，起到消音作用。
B
49
客卫分室门门吸
安装牢固，可以对门进行限位。
B
50
门框和墙纸接合工艺
连接紧密，至少应当有硅胶收口，不能够有脱开有缝隙的情况。
B
51
阳台落地窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
A
52
阳台护栏玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、脱胶、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
A
53
主卧窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下外开窗不需要ccc标志）
A
54
次卧一窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下外开窗不需要ccc标志）
A
55
次卧二窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下外开窗不需要ccc标志）
A
56
次卧三窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下外开窗不需要ccc标志）
A
57
厨房窗玻璃
没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
B
58
厨房移门玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
A
59
客卫窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下不需要ccc标志）
A
60
客卫门玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂、磨花，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
应当是毛玻璃。
毛玻璃毛面不得在外侧。
A
61
主卫窗玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
（6层及6层以下不需要ccc标志）
A
62
主卫门玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
A
63
铝合金窗开启灵活性
开启灵活无阻滞。
C
64
铝合金窗框架划痕损伤
完好无划痕、豁口、变形。
B
65
铝合金门窗边缘镶嵌的防水消音条
完整，无短缺
B
66
铝合金门窗关闭密封性
无缝隙
B
67
公用部位玻璃
有ccc标志，没有爆边、碎裂，没有超过100mm划痕，不超过100mm的划痕不超过8条。
安装牢固不晃动。
A
八、地面工程验收表
序号
验收内容
标准
等级
1
门槛大理石外观
光洁完好，不能有裂纹。
B
2
门槛大理石空鼓
不能有空鼓。
（金属小锤空鼓测试）
B
3
阳台地面镶贴外观（包括南北阳台）
光洁完好，不能有裂纹缺角。
B
4
阳台地面镶贴空鼓（包括南北阳台）
不能有空鼓。
（金属小锤空鼓测试）
B
5
阳台地面镶贴平整度（包括南北阳台）
不超过2mm。
（2m靠尺，楔形塞尺平整度测试）
C
6
阳台地面镶贴高低差（包括南北阳台）
不超过0.5mm。
（钢皮尺、楔形塞尺高低差测试）
C
7
阳台地面镶贴间隙（包括南北阳台）
不超过2mm。
（钢皮尺间隙测试二）
C
8
阳台地漏（包括南北阳台）
通畅不堵塞，安装不错位。
（泼水测试）
B
9
阳台排水（包括南北阳台）
水流迅速向地漏方向流去，不能有局部积水。
（泼水测试）
B
10
客厅地板外观
平整、光洁、没有鼓泡、翘边。
B
11
客厅地板平整度
不超过2mm。
（2m靠尺，楔形塞尺平整度测试）
C
12
客厅地板高低差
不超过0.5mm。
（钢皮尺、楔形塞尺高低差测试）
C
13
客厅地板间隙
不超过0.5mm。
（钢皮尺间隙测试二）
C
14
客厅地板异响
踩踏不应有声音。
B
15
主卧地板外观
平整、光洁、没有鼓泡、翘边。
B
16
主卧地板平整度
不超过2mm。
（2m靠尺，楔形塞尺平整度测试）
C
17
主卧地板高低差
不超过0.5mm。
（钢皮尺、楔形塞尺高低差测试）
C
18
主卧地板间隙
不超过0.5mm。
（钢皮尺间隙测试二）
C
19
主卧地板异响
踩踏不应有声音。
B
20
次卧一地板外观
平整、光洁、没有鼓泡、翘边。
B
21
次卧一地板平整度
不超过2mm。
（2m靠尺，楔形塞尺平整度测试）
C
22
次卧一地板高低差
不超过0.5mm。
（钢皮尺、楔形塞尺高低差测试）
C
23
次卧一地板间隙
不超过0.5mm。
（钢皮尺间隙测试二）
C
24
次卧一地板异响
踩踏不应有声音。
B
25
次卧二地板外观
平整、光洁、没有鼓泡、翘边。
B
26
次卧二地板平整度
不超过2mm。
（2
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