土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19.docx
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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19
土地估价实务模拟试题与答案19
一、单项选择题
1.用地潜力属于城镇土地等级的因素。
A.城镇规划
B.自然条件
C.城镇基础设施
D.环境质量
答案：
A
2.权属调查的主要内容不包括的调查。
A.宗地位置
B.使用者情况
C.界线
D.权属状况
答案：
B
3.在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。
A.估价原则
B.估价方法
C.不动产自身状况
D.不动产市场状况
答案：
D
4.根据，初步划分土地经济系数等值区。
A.农用地自然质量
B.农用地利用状况
C.农用地经济状况
D.农用地经营状况
答案：
D
5.下列不属于价值构成要素的是。
A.成本
B.费用
C.课税
D.税金
答案：
C
6.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
答案：
D
7.最高最佳使用原则的许可范围不包括。
A.法律
B.行政法规
C.土地用途管制
D.城市规划
答案：
C
8.根据各项修正系数，对待估宗地对应的地价进行修正，即可求得宗地地价。
A.基准
B.标定
C.出让
D.成交
答案：
A
9.分析成本逼近法可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两种方法计算公式的形式是相类似的，在公式中，成本逼近法中的土地价格相当于剩余法中的。
A.不动产开发总价
B.建筑费用
C.土地价格
D.土地开发费
答案：
A
10.路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地单价的基础上以为限进行修正。
A.加成10%
B.加成20%
C.减成10%
D.减成20%
答案：
D
11.影响地价的行政因素不包括。
A.土地制度
B.住房制度
C.城市化进程
D.交通管制和行政隶属变更
答案：
C
12.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是。
A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
D.以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为参考，更新基准地价
答案：
C
13.从时间价值的角度看，是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A.货币
B.价格
C.价值
D.使用价值
答案：
B
14.地方房地产统计指标中的开发量不包括面积。
A.商品房施工
B.新开工
C.开发投资
D.竣工
答案：
C
15.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
答案：
D
16.一般而言，以下还原利率最高的是。
A.承租土地使用权还原利率
B.土地还原利率
C.建筑物还原利率
D.综合还原利率
答案：
C
17.作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有。
A.土地利用规划、容积率
B.用地结构、建筑物高度
C.用地限制条件、区域交通管制
D.建筑物密度、宗地用途
答案：
D
18.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即发生变动，此时不动产价格也将随之变动。
A.价值
B.使用价值
C.货值
D.币值
答案：
D
19.权属调查的主要内容不包括的调查。
A.宗地位置
B.使用者情况
C.界线
D.权属状况
答案：
B
20.关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是。
A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料
B.估价机构向委托方提出要求：
根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D.估价机构在土地估价报告中声明：
报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容
答案：
A
21.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为元/平方米。
A.1029.18
B.1380.00
C.1440.00
D.1502.61
答案：
D
22.农用地分等单元划分方法中，网格法适用于。
A.土地利用现状类型多的地区
B.地貌类型比较复杂的地区
C.分等因素空间变化不复杂的地区
D.所有分等类型和地区
答案：
C
解答：
掌握
[试题解析本题考查重点是对“农用地分等单元划分方法”的掌握。
农用地分等单元划分方法包括叠置法、地块法、网格法、多边形法。
其中，叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区；地块法和多边形法适用于所有分等类型和地区；网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。
因此，本题的正确答案为C。
23.由于不动产的，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。
A.不可替代性
B.不同性
C.均衡性
D.独一无二性
答案：
D
24.当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应。
A.根据客观原则，按实际用途评估
B.根据合法原则，按土地使用证登记用途评估
C.根据最有效使用原则，按实际用途评估
D.按实际用途评估，在评估结果中扣除由于变更土地用途需要补缴的土地出让金
答案：
B
解答：
掌握
[试题解析本题考查重点是对“土地用途设定的原则”的掌握。
土地估价设定土地用途时应遵循以下原则：
对土地使用权人已取得土地使用证或权属证明的，按土地使用证或权属证明上载明的用途实施评估；其他情况分别按以下原则确定：
①对于实际用途与土地使用证上载明的用途不一致，属于改变土地批准用途的，若能够取得规划许可，则应在征得城市规划行政主管部门的书面同意后，办理土地规划用途变更手续，对所涉土地的用途进行重新确定，并以新确定的土地用途即实际用途作为估价依据。
②对一宗土地除了有土地使用证上载明的用途外，还有其他用途时，则应视两者的关系而定。
若两者相辅相成，其他用途仅作为合法用途的附属，则应以合法用途为准；若两者相互独立，并无必然联系，在不违反城市规划或取得规划许可的前提下，在估价中考虑其他用途的影响。
③对于一些特殊用地，一般按综合用地进行评估，若实地调查核实后，确实为生产性依工业用途进行评估。
涉及单位改制的用地，应依改制后企业性质和实际使用类型重新确定土地用途。
④其他用地，应以市、县土地管理局审核确定的用途为准。
因此，本题的正确答案为B。
25.甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为。
A.买卖价格
B.租赁价格
C.清算价格
D.抵押价格
答案：
A
资产置换问题也是市场价格，就是买卖价格。
26.在合法使用方面，应以、土地用途管制等为依据。
A.不动产权属证书
B.城市规划
C.土地使用权出让合同
D.行政法规
答案：
B
27.下列不属于单元划分方法的是。
A．多种因素判定法B．均质地域法C．网格法D．叠置法
答案：
A
28.对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。
A.成本逼近法
B.成本法
C.剩余法
D.收益法
答案：
B
29.土地分等定级的实质就是依据的优劣，评定出土地等级。
A.土地价值
B.土地区位
C.土地使用价值
D.土地成本
答案：
C
30.下列不属于宗地价格评估目的的是。
A.税收
B.股份制改组
C.容积率
D.拍卖
答案：
C
二、多项选择题
1.对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如等因素对应的因子分值计算。
A.城镇集聚规模
B.城镇区位
C.城镇基础设施
D.区域综合服务能力
E.城镇人均生活水平
答案：
ACD
2.定量研究的缺点为。
A.成本高
B.周期长
C.太抽象
D.数学方法具有失灵的可能
E.得到的结果不客观
答案：
ABC
3.一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈进行核实，包括。
A.对土地边界围成的形状确定
B.地役权及权利纠纷查核
C.土地总面积的匡算
D.权属关系的查核
E.土地内部各部分的面积测算
答案：
ACE
4.土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括。
A.购地税费
B.销售税费
C.管理费用
D.建设费用
E.投资利息
答案：
ABCE
解答：
掌握
[试题解析本题考查重点是对“建筑开发成本的构成”的掌握。
不同开发项目其成本构成存在差异，在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、投资利息、管理费用、销售税费以及将土地（生地或毛地）开发成熟地的开发费用；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费；在建工程续建项目中，续建项目的开发成本包括购买在建工程税费、续建成本、管理费用、投资利息和销售税费。
因此，本题的正确答案为ABCE。
5.在现行国家级地价动态监测中，估价师主要承担的任务包括。
A.设立监测点
B.确定监测范围
C.编写监测分析报告
D.采集特定的监测点的地价信息
E.按时将特定监测点的地价信息报送中央端数据库
答案：
DE
解答：
了解
[试题解析本题考查重点是对“土地估价师在城市地价动态监测中的责任”的了解。
城市地价动态监测中，参与工作的土地估价师承担特定监测点地价信息的采集，对采集信息的“及时、真实、准确、规范、完备”负责。
每季度、每年度对监测点地价信息进行采集，按时将信息报送技术承担单位和中央端数据库。
因此，本题的正确答案为DE。
6.由于不动产的位置等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。
A.不变性
B.固定性
C.区域性
D.同类性
E.稀缺性
答案：
BC
7.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。
A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格
B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务
C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制
D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方
E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还
答案：
ABCE
8.在经济社会，交易合同是保护交易双方合法权益的基础。
根据土地估价项目委托的特点，土地估价项目委托合同的基本内容应包括。
A.土地估价原则
B.估价对象
C.估价目的
D.初步估价结果
E.估价方法的选择
答案：
BC
9.基准地价的特点有。
A.全域性
B.分用途
C.无限期
D.平均性
E.有限期
答案：
ABDE
10.一般来说，影响商业企业利润的因素有。
A.土地等级
B.占用土地面积
C.资金量
D.劳动投入量
E.土地肥沃程度
答案：
ABC
11.城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含。
A.城镇商业活动强度
B.城镇人口规模
C.城镇对外辐射规模
D.城镇人口密度
E.城镇工业经济规模
答案：
BDE
12.地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是的购买价格。
A.土地价值
B.土地使用价值
C.土地收益
D.土地权
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