土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19.docx

1、土木工程类土地估价实务模拟试题与答案19土地估价实务模拟试题与答案19一、单项选择题1. 用地潜力属于城镇土地等级的 因素。A.城镇规划B.自然条件C.城镇基础设施D.环境质量答案：A2. 权属调查的主要内容不包括 的调查。A.宗地位置B.使用者情况C.界线D.权属状况答案：B3. 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和 四者的内在联系。A.估价原则B.估价方法C.不动产自身状况D.不动产市场状况答案：D4. 根据 ，初步划分土地经济系数等值区。A.农用地自然质量B.农用地利用状况C.农用地经济状况D.农用地经营状况答案：D5. 下列不属于价值构成要素的是 。A.成本B.费用C.

2、课税D.税金答案：C6. 我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括 。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.剩余法答案：D7. 最高最佳使用原则的许可范围不包括 。A.法律B.行政法规C.土地用途管制D.城市规划答案：C8. 根据各项修正系数，对待估宗地对应的 地价进行修正，即可求得宗地地价。A.基准B.标定C.出让D.成交答案：A9. 分析成本逼近法可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两种方法计算公式的形式是相类似的，在公式中，成本逼近法中的土地价格相当于剩余法中的 。A.不动产开发总价B.建筑费用C.土地价格D.土地开发费答案：A10. 路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地

3、单价的基础上以 为限进行修正。A.加成10%B.加成20%C.减成10%D.减成20%答案：D11. 影响地价的行政因素不包括 。A.土地制度B.住房制度C.城市化进程D.交通管制和行政隶属变更答案：C12. 下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是 。A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价D.以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价答案：C13. 从时间价值的角度看， 是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收

4、益的折现。A.货币B.价格C.价值D.使用价值答案：B14. 地方房地产统计指标中的开发量不包括 面积。A.商品房施工B.新开工C.开发投资D.竣工答案：C15. 我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括 。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.剩余法答案：D16. 一般而言，以下还原利率最高的是 。A.承租土地使用权还原利率B.土地还原利率C.建筑物还原利率D.综合还原利率答案：C17. 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有 。A.土地利用规划、容积率B.用地结构、建筑物高度C.用地限制条件、区域交通管制D.建筑物密度、宗地用途答案：D18. 通常物价波动，表明货币购买力的变动，即 发生变动

5、，此时不动产价格也将随之变动。A.价值B.使用价值C.货值D.币值答案：D19. 权属调查的主要内容不包括 的调查。A.宗地位置B.使用者情况C.界线D.权属状况答案：B20. 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是 。A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A21. 若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1

6、996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为 元/平方米。A.1029.18B.1380.00C.1440.00D.1502.61答案：D22. 农用地分等单元划分方法中，网格法适用于 。A.土地利用现状类型多的地区B.地貌类型比较复杂的地区C.分等因素空间变化不复杂的地区D.所有分等类型和地区答案：C解答：掌握试题解析 本题考查重点是对“农用地分等单元划分方法”的掌握。农用地分等单元划分方法包括叠置法、地块法、网格法、多边形法。其中，叠

7、置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区；地块法和多边形法适用于所有分等类型和地区；网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。因此，本题的正确答案为C。23. 由于不动产的 ，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。A.不可替代性B.不同性C.均衡性D.独一无二性答案：D24. 当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应 。A.根据客观原则，按实际用途评估B.根据合法原则，按土地使用证登记用途评估C.根据最有效使用原则，按实际用途评估D.按实际用途评估，在评估结果中扣除由于变更土地用途需要补缴的土地出让金答案：B解答：掌握试题解

8、析 本题考查重点是对“土地用途设定的原则”的掌握。土地估价设定土地用途时应遵循以下原则：对土地使用权人已取得土地使用证或权属证明的，按土地使用证或权属证明上载明的用途实施评估；其他情况分别按以下原则确定：对于实际用途与土地使用证上载明的用途不一致，属于改变土地批准用途的，若能够取得规划许可，则应在征得城市规划行政主管部门的书面同意后，办理土地规划用途变更手续，对所涉土地的用途进行重新确定，并以新确定的土地用途即实际用途作为估价依据。对一宗土地除了有土地使用证上载明的用途外，还有其他用途时，则应视两者的关系而定。若两者相辅相成，其他用途仅作为合法用途的附属，则应以合法用途为准；若两者相互独立，并

9、无必然联系，在不违反城市规划或取得规划许可的前提下，在估价中考虑其他用途的影响。对于一些特殊用地，一般按综合用地进行评估，若实地调查核实后，确实为生产性依工业用途进行评估。涉及单位改制的用地，应依改制后企业性质和实际使用类型重新确定土地用途。其他用地，应以市、县土地管理局审核确定的用途为准。因此，本题的正确答案为B。25. 甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为 。A.买卖价格B.租赁价格C.清算价格D.抵押价格答案：A资产置换问题也是市场价格，就是买卖价格。26. 在合法使用方面，应以 、土地用途管制等为依据。A.不动产权属证书B.城市规划C.土地使用权出让

10、合同D.行政法规答案：B27. 下列不属于单元划分方法的是 。A多种因素判定法B均质地域法 C网格法 D叠置法答案：A28. 对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用 计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。A.成本逼近法B.成本法C.剩余法D.收益法答案：B29. 土地分等定级的实质就是依据 的优劣，评定出土地等级。A.土地价值B.土地区位C.土地使用价值D.土地成本答案：C30. 下列不属于宗地价格评估目的的是 。A.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖答案：C二、多项选择题1. 对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如 等因素对应

11、的因子分值计算。A.城镇集聚规模B.城镇区位C.城镇基础设施D.区域综合服务能力E.城镇人均生活水平答案：ACD2. 定量研究的缺点为 。A.成本高B.周期长C.太抽象D.数学方法具有失灵的可能E.得到的结果不客观答案：ABC3. 一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈进行核实，包括 。A.对土地边界围成的形状确定B.地役权及权利纠纷查核C.土地总面积的匡算D.权属关系的查核E.土地内部各部分的面积测算答案：ACE4. 土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括 。A.购地税费B.销售税费C.管理费用D.建设费用E.投资利息答案：ABCE解答：掌握试题解析 本题考

12、查重点是对“建筑开发成本的构成”的掌握。不同开发项目其成本构成存在差异，在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、投资利息、管理费用、销售税费以及将土地(生地或毛地)开发成熟地的开发费用；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费；在建工程续建项目中，续建项目的开发成本包括购买在建工程税费、续建成本、管理费用、投资利息和销售税费。因此，本题的正确答案为ABCE。5. 在现行国家级地价动态监测中，估价师主要承担的任务包括 。A.设立监测点B.确定监测范围C.编写监测分析报告D.采集特定的监测点的地价信息E.按时将特定监测点的地价信息

13、报送中央端数据库答案：DE解答：了解试题解析 本题考查重点是对“土地估价师在城市地价动态监测中的责任”的了解。城市地价动态监测中，参与工作的土地估价师承担特定监测点地价信息的采集，对采集信息的“及时、真实、准确、规范、完备”负责。每季度、每年度对监测点地价信息进行采集，按时将信息报送技术承担单位和中央端数据库。因此，本题的正确答案为DE。6. 由于不动产的位置 等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。A.不变性B.固定性C.区域性D.同类性E.稀缺性答案：BC7. 某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中( )是错误的。A.接受土地储备中心委托，为

14、确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15%范围内浮动收费的机制D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还答案：ABCE8. 在经济社会，交易合同是保护交易双方合法权益的基础。根据土地估价项目委托的特点，土地估价项目委托合同的基本内容应包括 。A.土地估价原则B.估价对象C.估价目的D.初步估价结果E.估价方法的选择答案：BC9. 基准地价的特点有 。A.全域性B.分用途C.无限期D.平均性E.有限期答案：ABDE10. 一般来说，影响商业企业利润的因素有 。A.土地等级B.占用土地面积C.资金量D.劳动投入量E.土地肥沃程度答案：ABC11. 城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含 。A.城镇商业活动强度B.城镇人口规模C.城镇对外辐射规模D.城镇人口密度E.城镇工业经济规模答案：BDE12. 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是 的购买价格。A.土地价值B.土地使用价值C.土地收益D.土地权