精英公寓前期物业管理方案.docx
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精英公寓前期物业管理方案
镇江新区
精英公寓（二期）
前
期
物
业
管
理
方
案
扬州嘉宏物业管理有限公司
精英公寓（二期）前期物业管理方案
通过我司市场部和拟驻场项目经理的多次考察，结合产权单位的介绍，根据项目现状结合精英公寓从规划规模和配套设施及周边环境，我们建议将此项目定位为“高档物业管理”品质项目，因此，从前期入场之日起就要高标准管理，创一流服务，就应严格按照ISO9000国际质量管理体系运作，努力使之成为镇江市此类物业“高档物业特征、优质服务标志”的象征，让精英公寓的业主真正享受到“精诚服务”与“精彩生活”，使得入住精英公寓的各界精英倍感尊贵和自豪。
一、管理总体思路及管理目标
（一）总体思路:
针对镇江市物业发展现状和精英公寓项目的实际情况，我们确定精英公寓物业管理的总体思路为：
一体化管理；高质素队伍；半军事化管理；规范化运作；高标准服务。
（二）管理目标
以“超越业主期望”为管理目标，通过高标准的物业管理服务模式，营造一个具有现代生活气息和幽雅生活环境相结合高档社区，开启镇江白领公寓居住文化新时代。
二、管理处组织架构和人员配置
（一）组织架构：
隶属关系
管
（二）人员的配备：
序号
岗位设置
人数
备注
1
管理处经理
1
2
经理助理
1
3
客服中心主管
1
4
客服内勤
1
5
出纳
1
6
客户接待
3
7
文员
1
8
管理员
4
9
工程部主管
1
10
维修工
4
11
安全秩序维护部主管
1
12
门岗
16
13
巡逻岗
8
14
车辆秩序岗
4
15
消控、监控控制中心值班员
4
16
环保部主管
1
17
保洁员
16
18
园艺工
1
19
绿化工
4
合计
73
三、精英公寓物业管理服务内容
四、精英公寓物业管理服务模式设计
目前，大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照ISO9000质量管理体系运作，但精英公寓物业定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档公寓，因而建议在建立ISO9000质量管理体系标准的基础上，将精英公寓导入我司成熟的酒店式物业管理服务，竭诚为精英公寓租户业主展示其尊贵、高雅、浪漫。
（一）、建立接待服务中心
（二）、建立酒店服务模式
（三）、提供标准、规范、有序的服务
（四）、为业主提供针对性、便利性的专项服务
（五）、受业主委托提供尽善尽美的特约服务
除为业主提供专业服务和专项服务外，还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。
五、管理范围、内容、标准
1、服务范围
精英公寓二期规划红线范围内。
2、服务内容、标准
按《镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准》以下简称《市级》，商业用房参照此标准执行
基本要求:
按《市级》五级执行
房屋管理:
按《市级》五级执行
公共设施设备维修养护:
按《市级》五级执行
协助维护公共秩序:
按《市级》五级执行
保洁服务:
按《市级》五级执行
绿化养护管理:
按《市级》五级执行
环境设施设备：
按《市级》五级执行
六、物业管理人员、装备保障
（一）人员保障承诺
人员采取由公司提供主要管理人员，一般工作人员在外部招聘，并参加公司组织的培训考核，考核及格后正式录用，人员组织设计按标准进行，在数量上和质量上不打折。
（二）装备配置及管理方式
（1）物业项目的开办物品可由我司申报预算，物业开办费预算经产权单位审核同意后，由我公司采购。
另外也可有产权房采购，开办物资购进后形成固定资产，按固定资产统一管理。
（2）前期开办费
开办物品明细清单
项目
子项目
数量
单价
合计（元）
办
公
设
备
电脑
4
4000
16000
复印件
1
7500
7500
传真机
0
500
0
打印机
1
1600
1600
电话机
6
200
1200
数码相机
1
3500
3500
柜式空调
2
4500
9000
挂壁空调
7
2600
18200
饮水机
1
450
450
标志标识
1
10000
1000
办
公
桌
椅
接待台
1
5000
5000
休息桌椅
1
1200
1200
经理办公
1
1200
1200
管理人员
13
600
7800
值班室
2
600
1200
文件
柜
经理办公室
2
600
1200
行政办公室
3
600
1800
验钞机
1
200
200
保险柜
1
500
500
沙发、茶几
6
2500
15000
会议桌椅
1
5000
5000
员工服装
工作服
66
600
39600
维
修
工
具
数字万用表
1
200
200
组合工具
1
800
800
钳形电流表
1
300
300
兆欧表
1
350
350
工具柜
2
500
1000
管道疏通机
1
1500
1500
电焊机
0
300
0
冲击钻
1
300
300
电锤
1
1500
1500
高压水枪
1
1200
1200
绿
化
工
具
草坪修理机
1
3800
3800
打草机
1
2500
2500
修边机（绿篱剪）
1
3500
3500
小推车
3
300
900
保洁用品
垃圾桶
20
400
8000
保安用品
对讲机
8
500
4000
低
值
易
耗
品
办公用品
一批
10000
10000
清洁工具
一批
10000
10000
维修工具
一批
10000
10000
绿化工具
一批
10000
10000
保安器材、消防器材
一批
10000
10000
合计
注：
前期物资装备的配置含上述表内，不在重新列表。
后期根据管理服务实际需要逐步配置到位，不另行追加装备配置及其他开办费用。
七、管理费用测算（分酬薪制和包干制）
（1）前期介入管理费用测算（酬薪制）
前期（酬薪制）人员配置表
序号
岗位设置
人数
备注
1
管理处经理
1
2
客服内勤
1
3
客服中心主管
1
5
物业管理员
2
6
工程部主管
1
7
维修工
2
8
安全秩序维护部主管
1
9
门岗
8
10
巡逻岗
3
11
车辆秩序岗
2
13
环保部主管
1
14
保洁员
8
15
园艺工
1
16
绿化工
1
合计
33
注：
此配置为项目实际需要由产权单位和我公司协商配置，除（薪酬制费用明细表）所列费用外，其他费用由产权单位列支。
如今后仍按薪酬制管理，其人员配置及管理费用按项目进展及时调整。
薪酬制费用明细表
序号
项目内容
说明
费用（元）
1
人工工资及福利
33人*4000元/月*人，
132000
2
通讯费
800元/月计，
800
3
交通费
800元/月计，
800
4
办公用品
办公用品、耗材、按2000元
2000
5
误餐费
人均8元/天*33人*30天计
7920
6
管理酬金加合理利润
按1-5项10%计
14352
7
税收
按1-6项8.6%计
13577
8
小计
171449
9
开荒保洁费用
总建筑面积112000*1
112000
10
11
合计
283449
（2）管理费用测算（包干制）
物业服务费测算
理论收入（月）
序号
项目
面积
单价：
元/平方米*月
金额：
（元）
1
镇江新区精英公寓
11.20万平方米
2.50
28万元
一、行政人员综合报价（月）
职称
人数
工资
社保
（2170*32.4%）
工作餐
意外伤害险
（160/12）
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
（工资/22.5*3*11/12）
小计
经理
1
4500
703.08
200
13.3
83.3
550.0
6050
助理
1
3500
703.08
180
13.3
64.8
427.8
4889
主管
4
2800
703.08
150
13.3
51.9
342.2
16242
管理员
4
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
10799
内勤
1
1800
703.08
150
13.3
33.3
220.
2920
出纳
1
2000
703.08
150
13.3
37
244.4
3148
接待
3
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
8760
文员
1
1800
703.08
150
13.3
33.3
220.
2920
合计
16
37400
52708
二、维修工综合报价（月）
职称
人数
工资
社保
（2170*32.4%）
工作餐
意外伤害险
（160/12）
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
（工资/22.5*3*11/12）
超时加班
工资
小计
水、电工
2
2000
703.08
150
13.3
33.3
244.4
0
6296.04
维修工
2
2000
703.08
150
13.3
33.3
244.4
-0
6296
4
8000
12592
三、绿化工综合报价（月）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%）
工作餐
意外伤害险
（160/12）
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
（工资/22.5*3*11/12）
小计
园艺师
1
2000
703.08
150
13.3
37.0
244.4
3148
园艺工
4
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
11680
园艺临时工
200工
100
0
0
0
--
--
20000
合计
5
9200
34828
四、保洁员综合报价（月）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%）
工作餐
意外伤害险
（160/12）
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
（工资/22.5*3*11/12）
小计
保洁员
16
1500
703.08
150
13.3
27.8
183.3
41240
合计
16
24000
41240
五、秩序维护员综合报价（）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%）
工作餐
意外伤害险
（160/12）
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
（工资/22.5*3*11/12）
小计
门岗
16
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
43072
巡逻岗
8
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
21536
车辆管理员
4
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
10768
消控中心值班员
4
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
10768
合计
32
51200
86144
收入测算（月）
1
项目
面积
单价/元/平方米
金额（元）
精英公寓
112000
2.5元/平方米
280000
物业公司消耗测算表（月）
1
工资
129800
2
劳保、福利
97712
3
行政办公费
3000
含物业公司自用水电费。
4
公共设施维护保养费
933
按0.1元/年/平方米。
5
绿化养护费
749
按0..08元/年/平方米。
6
保安易耗品
1000
7
垃圾处理费
5000
8
保洁易耗品
2000
9
公共电费
-
公共设施设备用电按租赁面积比例分摊。
10
公共水费
-
公共设施设备用水按租赁面积比例分摊。
11
设备维保费
-
电梯、消防等特种设备维保费用由产权单位列支。
12
税金
15009
1-8项6.1%
13
合计
261055
收支平衡表（月）
序号
项目
金额
备注
1
收入
280000
2
支出
261055
3
收入—支出
18945
4
企业所得税
4736
利润*25%
5
利润
14209
6
结论
14209/28000=0.5%
税后管理费、利润为5%
注：
此利润不包含不可预见费、员工遣返费。
开荒保洁费用另计。
八、结束语
专业之道，惟一惟臻。
凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，嘉宏物业致力于向精英公寓高级白领客户提供完善之物业管理服务。
通过我们所提供的专业技术及管理品牌，定能为精英公寓客户带来良好、舒适、安全的生活环境，同时我们将不遗余力把该项目打造成同类物业管理之精品。
扬州嘉宏物业管理有限公司
2014年3月8日
升级会员 