驿站旅游服务区建设项目可行性研究报告.docx

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驿站旅游服务区建设项目可行性研究报告

驿站旅游服务区建设项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2项目单位简介2

1.3投资估算与资金筹措2

1.4项目编制依据及范围2

1.5可行性研究的概要3

1.6问题与建议6

1.7结论7

第二章项目提出的背景、必要性及可行性8

2.1项目提出的背景8

2.2项目建设的必要性9

2.3项目建设的可行性10

第三章市场需求分析15

3.1国内旅游基本特征15

3.2市场发展现状15

3.3旅游者行为特征16

3.4本地市场分析16

3.5远程市场与机会市场17

第四章项目建设条件与选址分析19

4.1建设条件19

4.2选址分析21

第五章项目建设任务及总体目标23

5.1项目的建设任务23

5.2项目的总体目标23

第六章工程技术方案25

6.1旅游资源开发指导思想25

6.2旅游开发方案要描述26

6.3总平面布置28

6.4综合服务楼设计29

6.4特色产品市场39

6.5停车场40

6.6加油站及加气站40

第七章消防设计专篇45

7.1设计依据45

7.2设计范围45

7.3消防设计原则45

7.4建筑专业防火设计45

7.5给水专业消防设计46

第八章节约能源措施47

8.1概述47

8.2用能标准和节能规范47

8.3能耗状况分析49

8.4节地措施50

8.5节材措施50

第九章劳动安全与卫生52

9.1劳动安全52

9.2卫生53

第十章环境影响评价56

10.1指导思想和编制依据56

10.2项目实施地环境现状57

10.3环境影响分析58

10.4环境保护措施60

10.5环境影响结论63

第十一章项目组织管理与实施进度64

11.1项目组织机构64

11.2项目组织管理64

11.3项目建设管理66

11.4项目实施进度67

第十二章项目招投标69

12.1招标依据69

12.2招标范围69

12.3招标组织形式与招标方式69

12.4招标基本情况69

第十三章投资估算和资金筹措71

13.1工程概述71

13.2编制说明及依据71

13.3资金筹措73

第十四章社会评价74

14.1效益分析74

14.2互适性分析77

14.3社会评价结论77

第十五章社会风险评估79

15.1可能存在的风险及其评价79

15.2项目社会稳定风险的综合评价81

15.3项目社会稳定风险防范措施83

15.4结论83

第十六章结论及建议85

16.1结论85

16.2建议86

附图

1、区域位置图

2、旅游服务区总体规划图

3、建筑方案图

附件

1、项目建设情况介绍及图片证明

2、企业法人营业执照、税务登记证、机构代码证附件

3、项目核准或备案文件

4、环评文件

5、用地预审意见

6、能评文件及登记表

7、建设用地规划许可证

8、股权证明

9、项目建设主要设备采购及土建投资清单，并加盖企业工章

10、项目单位对所报送材料真实性负责的声明

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

某驿站旅游服务区建设项目

1.1.2项目建设单位：

法人代表：

xx（团长）

1.1.3项目建设地点：

217国道与进十四团公路交汇处昆岗驿站创业园内

1.1.4项目建设期限：

以项目批复时间为基准，建设期12个月

1.1.5项目主管单位：

第一师发改委

1.1.6项目报告编制单位：

某某设计研究院有限公司

证书编号：

1.1.7项目建设内容及规模

（1）项目建设规模：

建设昆岗驿站综合服务区及室外配套设施，项目占地面积为116亩。

（2）项目建设内容：

特色产品市场1172㎡，综合服务楼1671㎡，大车停车场6291㎡，小车停车场1566㎡，加油站、加气站1545㎡，公厕洗车服务502㎡，休闲区6823㎡.

1.1.8建设目标

项目区建完成后，年接待人数达5万人左右，年实现旅游收入约达670.86万元。

1.2项目单位简介

十四团位于塔里木河上游，塔克拉玛干沙漠北缘，东临沙雅县，西接第一师十一团、十三团，南邻塔克拉玛干大沙漠，北濒阿克苏市，地跨阿克苏、沙雅两市县。

团部驻地夏合勒克镇，地理坐标为北纬40°41′20″，东经81°46′30″，距阿克苏市173km，距阿拉尔市40km，行政区划隶属于阿拉尔市。

2012年全团完成生产总值23386万元，比上年增长19％，其中第一产业生产总值为16604.06万元，第二产业生产总值为3040.18万元，第三产业生产总值为3741.76万元，三产比重为71：

13：

16。

1.3投资估算与资金筹措

该项目估算投资规模2726.00万元，项目资金来源包括两个方面：

（1）招商引资810.00万元，占总投资的30%；

（2）申请兵团旅游补助资金500.00万元，占总投资的18%；

（3）单位自筹资金1416.00万元，占总投资的52%；

1.4项目编制依据及范围

1.4.1编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》

（2）《投资项目经济咨询评估指南》

（3）建设单位编制可行性研究报告委托书

（4）国家现行的技术规范及规定

（5）《新疆维吾尔自治区旅游业发展十二五规划》（2011—2015）

（6）《十四团城镇发展规划》（2013——2020）

（7）《师市文化旅游一体化的发展战略》

（8）《论阿拉尔旅游文化资源的价值定位》

（9）《塔里木河流域远古羌人文化遗存探微》

1.4.2编制范围

本可行性研究报告对项目建设的背景、必要性、建设地址、建设内容及规模和建设条件等进行研究，工程投资的估算按国家现行的财税政策及建设项目经济评价方法与参数对项目的财务经济效益进行分析，并提出可行性研究的结论和意见，供有关部门和项目建设单位决策。

1.5可行性研究的概要

1.5.1项目背景

新疆作为旅游资源十分丰富的省区，2004年坚持以科学的发展观指导和推进旅游业的全面协调和可持续发展。

抓宏观，努力提升旅游产业地位，2004年自治区旅游局通过多方努力，不失时机地开展工作，新疆旅游产业地位得到进一步提高。

自治区党委、政府高度重视发展旅游业，在承办全国旅游工作座谈会上，自治区也成功树立了新疆旅游业的整体形象，大大提升了我区旅游业地位，并通过大胆创新抓好各地州对旅游业的高位推进。

抓宣传，拓市场树形象，自治区旅游业大力抓好和做好国内外旅游宣传促销推介，每次促销都大力推介了自治区丰富的旅游资源和旅游业发展的良好态势。

积极做好疆内媒体的宣传引导工作，使社会各界都来关注旅游，强势树立起新疆旅游业的良好形象。

抓好疆内以旅游节庆活动为载体的宣传促销，2004年成功举办了南疆旅游节、首届美食节等。

抓区域联合拓展旅游市场，2004年在新疆举办了西北五省区及西藏自治区参加的第16届协作区会议，加强区域联合，共同推介丝绸之路旅游。

2012年，自治区旅游局以贯彻落实全国及自治区旅游工作会议精神、旅游景点规划建设和全国旅游优秀城镇验收、旅游市场整顿、旅游安全、旅游行风与精神文明建设、旅游培训、旅游经济等为内容的深入基层、深入实际的调查研究10余次，坚持求真务实，了解实情，研究新情况，提出新办法，解决新问题。

大力加强干部队伍建设和提高旅游从业人员素质，积极推进职能转变和管理创新。

同时，重点抓了旅游基础设施建设和旅游规划，共完成了20多个规划项目的审查评定工作，加快了旅游景区的投资建设步伐，并且扎实抓好旅游市场秩序，为自治区旅游业发展创造了良好环境。

兵团关于做好2014年兵团促进服务业发展专项资金项目申请的通知师市发改电（2014）2号文件发行为本项目的建设给予大力支持，为本项目实施提供有利的政策条件。

某市商务（旅游）工作会议指出：

旅游业作为先导产业，对解决“三农”问题有独特的作用。

为此，第一师2014年重点做好以下工作：

一是制定师市“农家乐”旅游发展规划并组织实施，力争年内建成二十家“农家乐”旅游景点。

二是加强塔里木多浪湖、祥龙湖、千鸟湖三个国家AAA级景区和三团科技连“国家农业旅游示范点”旅游配套设施建设，凸现经济效益和社会效益。

三是充分挖掘旅游资源，力争一批团场跨入“国家农业旅游示范点”行列。

四是与师市各部门积极协调，筹备某市首届屯垦文化旅游节，着力打造军垦文化品牌。

四是加强对师属旅游企业、景点、旅游饭店、旅行社门市部的日常监督管理，成立师市首家旅行社，指导师党校宾馆和阿拉尔市迎宾馆分别争创“国家二星级旅游饭店”和“国家三星级旅游饭店”。

五是做好阿拉尔市争创“自治区优秀旅游城市”的各项前期筹备工作。

1.5.2建设条件

拟建项目建设场址位于217国道与进十四团公路交汇处昆岗驿站创业园内，项目区场地地势开阔，较为平坦，交通及周边环境条件良好，项目建设所需要的水、电供应和通讯条件良好，项目依托十四团旅游资源及充分发挥旅游服务区靠近217国道的优势，大力发展集观光旅游及过往旅客住宿及车辆维修的服务，为十四团经济增长带来一定的作用。

1.5.3工程建设方案及功能布局

工程设计内容只要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置、建筑、结构设计以及配套设施和其他的基础建设等方案设计。

1.5.4环境保护

拟建项目对环境影响较小。

主要污染因素为日常生活污水、游客剩余垃圾、施工期间的噪声和扬尘；设计方案考虑了污染治理措施，在工程建设中需要认真落实“三同时”。

1.5.5节能

节约能源是我国的一项基本国策，能源是发展国民经济，改善人民生活的重要物质基础，随着我国经济发展，人民生活水平的提高，全国建筑能耗呈稳步上升趋势，加大了我国的能源压力，制约着国民经济的持续发展，因此降低建筑能耗已刻不容缓。

1.5.6组织管理

为确保项目顺利建设，成立项目领导小组，制定相关的建设和财务管理办法，各建设子项均采用招标进行基建工程建设，工程建设过程中严格工程监理。

1.6问题与建议

1.6.1问题

1、政府主导作用薄弱,改革开放二十多年来,十四团的旅游业仍处于发展的初期,旅游业要向全疆先进地区靠拢,要做的工作还很多,需要政府的大力支持和进一步加强政府的主导作用,即政策主导,资金主导和发展方向主导,由于对旅游业的产业定位模糊不清,没有确立旅游观的思想,尚未形成较为完整和科学的旅游业发展思路,因而往往在旅游业发展中所出现的政策优惠问题,资金的安排、人员的配置、旅游业的发展方向、宣传促销等方面都支持不多，从而影响了当地旅游业的发展。

2、旅游业专业人才相对匮乏,近年新疆虽然有多所高等院校,中专和职业中学开办了旅游专业,为某市及旅游资源丰富的团场旅游业发展输送了一批旅游人才,但总的来说,质量欠佳,无论从政治思想、业务素质、管理、实践技能等方面来看,高质量的人才仍然不够,加之目前培养的数量也远远不能满足需要,因而表现出旅游业人力资源总量和后备力量都明显不足,这一点从某种程度上严重影响了新疆旅游业的发展。

1.6.2建议

建议项目单位尽快审核项目，加强各主管部门的沟通，争取更多的政策支持，迅速落实项目建设资金，同时，在具体建设过程中，应加强成本控制和建设管理杜绝浪费和挪用现象的发生，积极争取援建资金，自觉主动接受各审批部门的过程监督，共同将项目建成当地群众满意，经的起历史检验的安全、实用、环保、美观的职工生活基地。

1.7结论

项目的建设无论是从产业政策、区域规划还是服务设施和规模、市场需求等方面分析，其投资建设都是十分必要，尤其是对第一师及十四团片旅游事业的发展，促进十四团旅游事业持续稳定生产具有十分重要的意义。

第二章项目提出的背景、必要性及可行性

2.1项目提出的背景

旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。

以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达多个。

旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。

依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。

近几年来，随着人们物质生活水平的提高，旅游人数剧增，自驾游越来越普及，特别是黄金周和节假日进入风景区的车辆越来越多，旅游景区各大出入口车辆拥挤不堪，经常造成交通瘫痪，甚至旅游车辆都无法运行，严重阻碍了风景区旅游业的正常发展。

问题的存在，不仅给游客带来负面影响，还对风景区环境和风景资源造成影响和破坏。

因此，解决风景区内的交通瓶颈问题，树立风景区良好形象，避免对其环境和风景资源造成影响和破坏，是风景区管理部门当务之急。

纵观全国知名风景名胜区的经验，只有在旅游镇外围建设相应规模的旅游基础设施，控制外来车辆进入景区，才能真正解决上述最为棘手的现实问题。

旅游基础设施建设项目，包括停车场、服务中心及换乘中心等配套设施。

游客乘车或自驾车进入停车场，到服务中心购票（及其它服务活动），再经换乘中心换乘风景区观光车进入各个景区或旅游镇。

目前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，加大旅游资源开发的力度，配套完善旅游服务设施已经成为形势发展的必需。

十四团旅游设施建设规模还不够，建设停车场以及特色服务设施，是旅游配套设施的完善和旅游服务水平的提高，为解决景区交通问题及旅游车辆停车都有重大意义。

2.2项目建设的必要性

在旅游业发展过程中,影响经济效应的因素很多，影响旅游业经济效应的因素主要有以下几个方面:

2.2.1对十四团旅游消费金额有很大的提高

旅游者在旅游地消费的金额决定着对经济效应影响的大小。

旅游者在旅游地消费的金额越多,对当地的经济效应越明显，所以,旅游消费是影响经济效应的根本因素,也是关键因素。

十四团大力发展旅游项目，对当地居民及十四团财政收入都有很大的提高。

2.2.2旅游推动新型城镇化建设

目前很多新疆南部团场及小城镇接待旅游者的总数要远远超出常住人口的数量，大量旅游者的涌入对团场及小城镇发展提出了新的需求，直接推动了城镇建设品质的提升。

通过旅游的发展，很多团场及小城镇的环境得到了优化，基础设施和公共服务体系进一步完善，老旧街区得到改造，形成了一批具有文化特色的新型旅游休闲街区。

还有一些资源枯竭型城镇通过旅游业的发展成功实现转型，形成了以旅游业为龙头的现代产业体系。

2.2.3旅游缩小城乡差别

城镇化是旅游业发展的重要动力，旅游者的流动中有很大比例是从城镇到乡村的流动。

2012年，我国城镇居民国内旅游出游人数16.87亿人次，出游花费14,808.61亿元，农村居民国内旅游出游人数9.54亿人次，出游花费4,496.78亿元，城镇居民出游人数和出游花费分别是农村居民的1.8倍和3.3倍。

通过城镇居民到农村地区的大规模旅游，能够为乡村带来大量的资金和信息，提高乡村人口素质，能够弥补乡村各种资本的不足，有效地缩小乡村与城镇的发展差距，推动城乡间的统筹发展。

第一师十四团属于边远团场,经济发展相对落后。

随着旅游业的发展，丰富的劳动力资源得以充分发挥，全团直接从事旅游经营服务的商户逐渐增多，在新型产业化的推进中，旅游业还能以其优化软硬环境、提升区域品牌、提供流动性市场等功能，在农村地区第三产业的发展中起到孵化和加速作用，从而有利于推进城乡产业的一体化布局

2.2.4项目区地理优势及十四团优质红枣基地的支持

项目区靠近国道217线，有大量过往游客，服务区依托有利的区位优势，可以为大量过往旅客及所用车辆进行维修及加油加气和洗车住宿服务。

第一师十四团红枣以品质好、果形端正、果个均匀、色泽红润、入口清甜、个大、果实肉厚、皮薄、质密较脆、味甜汁多、含糖量高、品种优而著称，可食率97.3%，果重较品种平均值大20%以上，制干率50%左右，鲜枣含糖量达到20%—36%，干枣含糖量高达50%—80%，药食兼用，是国家农业部确认的“国家级绿色食品”。

主要品种有““天山大枣”（即灰枣）、“金丝枣”，依托十四团红枣优势，项目区建设在满足游客观光旅游的同时为当地红枣种植居民收入有很大的提高。

2.3项目建设的可行性

2.3.1旅游资源优势显著

“新疆目前已成为国内高端旅游目的地，2012年，新疆旅游业获得大丰收，全年接待旅客4860.64万人，旅游收入达到576亿元”。

师市党委审时度势，抢抓机遇，正积极规划一师阿拉尔市的旅游业，阿拉尔市旅游局的成立，标志着一师阿拉尔市旅游产业“春天”的到来。

据统计，2012年“丝路新干线”——210省道南疆段游客达到120万人（次），文化旅游产业发展机遇和潜力巨大。

十四团地处“丝路新干线”沿线，距库车191公里，距和田460公里。

为使游客能够在一师阿拉尔市区域内驻足更长时间，十四团与周边兄弟团场联手合作，整合资源，将文化资源整体纳入师市文化旅游产业发展规划，打造师市文化旅游产业“东线桥头堡”。

十四团地处塔里木河中上游，塔克拉玛干沙漠西北边缘绿洲带，距阿克苏176公里；距阿拉尔市50公里。

“阿沙公路”连通后，十四团地缘一举成为师阿市“东大门”，被誉为“大漠前哨，屯垦尖兵”。

十四团党委抓住兵团、师市文化旅游产业发展的总体布局，以文化旅游搭台、经济发展唱戏为目标，依托本地文化元素----金秋胡杨文化、大漠探险文化、昆岗古人类文化（据塔里木大学西域文化所研究，阿拉尔市域在古丝绸之路为昆岗驿站）、塔河文化、军垦文化、田园文化等旅游资源，调整产业结构，确定团场文化旅游产业的发展定位、目标和举措，促进十四团文化软实力的长足发展，带动十四团职工增收、团场增效。

近年来，阿拉尔市域内的十四团、十一团相继发现古人类居住的昆岗古墓葬遗址（欧罗巴人种），引起塔里木大学西域文化所研究的极大关注。

去冬今春，十四团辖区内沙漠深处，又发现占地面积为3万余亩的“枯死胡杨林”-----现初步命名为“睡胡杨”，再次吸引了人们的“眼球”。

2.3.2政策环境良好

中央决定实施西部大开发战略，为加快新疆旅游业发展提供了新的机遇，自治区党委、自治区人民政府已决定将旅游业列为全区经济发展具有优势和潜力的产业，进一步解放思想，更新观念，切实增强机遇意识、市场意识和竞争意识，充分利用新疆的区位、资源和市场优势，尽快实现追赶型、跨越式发展，加快培育旅游支柱产业，利用旅游业对相关产业的带动作用促进地区经济的整体发展，努力实现从旅游资源大区向旅游强区的跨越，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》精神为指导，实施以政府为主导、市场需求为导向的大旅游发展战略。

依托资源优势，大力开发和发展名牌旅游产品，最大限度地促进旅游资源优势向产业优势和经济优势的转化，增强旅游业的产业带动和辐射功能，把旅游业培育成为全区国民经济最具活力的支柱产业，以旅游业的大发展推动自治区国民经济的快速增长。

2009年12月，国务院发布了《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）。

《意见》按照科学发展观的要求，对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标，并就新时期旅游业发展进行了全面部署，明确了具体的发展目标。

《意见》提出了放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业，调动社会各方面力量广泛参与到旅游业发展建设中。

因此，本项目符合国家产业政策。

兵团关于做好2014年兵团促进服务业发展专项资金项目申请的通知师市发改电（2014）2号文件发行为本项目的建设给予大力支持，为本项目实施提供有利的政策条件。

2.3.2项目得到当地政府及有关部门的大力支持

本项目既是“十二五”的开局之作，也是“十二五”的重点项目，得到了当地政府的大力支持，根据阿拉尔市、十四团的总体工作部署，项目在十四团团领导领导小组的领导和协调下，各项工作按计划有序进行，并且已经取得了一定的进展。

有关部门在土地收储、交通通讯、给排水、供电、等基础设施建设方面提供了支持。

1、十四团昆岗驿站旅游服务区建设项目符合《十四团总体规划》及《阿拉尔市旅游发展规划》要求，实施本项目有法律方面的依据。

2、本项目作为十四团旅游景区建设的一项重要内容，各级领导高度重视，有关部门大力支持，协同配合，保障改造项目的顺利实施。

3、项目建设单位十四团，经过多年来的发展，积聚了一定的经济基础及旅游景区开发建设和运营管理理念，经验丰富，具备一个较好的基础，完全有能力胜任本项目的组织实施工作。

4、阿拉尔市旅游企业、景区群众对本项目建设非常关注，普遍支持，认同度高。

随着景区基础设施改造的实施，景区旅游服务设施得到完善，旅游环境条件得到改善，品位提高，客观上为景区周边的商贸经营提供了有利条件，人气聚集，商业氛围也将逐步得到加强。

5、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定。

汽车可直接运抵。

施工条件好，交通便利。

景区内水、电有保障，项目建设外部协作条件优越。

2.3.4工程施工技术支持

阿拉尔市建筑施工队伍技术力量较强，有二级以上建筑安装公司4家，有多家工程监理单位，质量监督部门、安全管理部门配套，从工程招标到工程竣工，均有专业部门服务管理，建筑市场较规范，监督严格，为工程顺利建设创造了条件。

本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在阿克苏地区内采购，通过汽车运输到施工场地，运距约176公里。

具体如下：

水泥由阿克苏市提供，运距176公里；

砂石料由阿克苏市供应，运距176公里；

施工用水、用电、生活用水均由团部提供。

该项目建设得到当地主管部门的大力支持，当地环保部门及土地主管部门通过对该项目的考察论证，认为该项目的实施有利于水、土资源的充分利用，促进生态环境良性循环，无重大污染，项目建设有利于促进当地经济文化发展，符合社会对养殖业的需要，项目建设十分可行。

综上所述，兵团某驿站旅游服务区建设项目是必要的、可行的。

第三章市场需求分析

3.1国内旅游基本特征

目前，全国上下掀起一股“边疆特色及红色旅游”热潮，边疆特色旅游已成为我国旅游业中一个非常热门的话题。

2004年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《2004—2020年全国边疆特色旅游发展规划纲要》，强调指出，“边疆特色旅游是指以边疆特色景区建设形成的纪念地、标志物为载体，以其所承载的革命历史、事迹和精神为内涵，组织接待旅游者开展缅怀学习、参观游览的主题性旅游活动”。

从目前国内已有的度假地来看，度假市场一般存在以下几个特点：

1、客源市场构成中以周边近程游客为主；

2、客源市场具有明显的周期性（季节性差异、节假日）；

3、旅游形式上以散客和家庭团体为主。

3.2市场发展现状

3.2.1旅游者时空分布特征

国内市场有两个基本特征：

一是从年份上看，旅游收入增长速度快。

2009年，全团旅游接待人数2万人次，旅游总收入0.8亿元。

二是旅游增长受国内经济大环境影响的不明显。

3.2.2旅游者构成特征

游客年龄构成。

男性游客占62.14%，女性游客占37.86%；年龄构成：

16—25岁的游客占6.94%，26—35岁的游客占10.8%，36—45岁的游客27.2%，46—55岁的游客占43.5%，60岁以上的游客占11.56%。

游客学历构成。

有高中学历的占13%，大专、本科学历的占75%，研究生以上学历占12%。

3.3旅游者行为特征

游客类型。

观光度假型游客占69.6%，探亲访友型游客占4%，商务游客占3%，技术交流专业访问游客占2.7%，其它占4.7%。

游客出游方式。

散客式自助游客占31.97%，旅行社组团占68.03%。

游客花费及