东部农产品交易中心项目可行性研究报告.docx

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东部农产品交易中心项目可行性研究报告

东部农产品交易中心项目可行性研究报告

第一章概述

一、项目概述

二、项目投资估算

三、项目主要结论

四、编制依据

第二章项目建设的必要性及意义

一、项目建设的背景

二、项目建设的意义和必要性

第三章发展规划、产业政策及行业准入分析

一、发展规划

二、产业政策支持

三、行业准入分析

第四章市场需求、定位分析及规模确定

一、农产品直配市场的发展趋势

二、市场需求分析

三、需求与定位分析

四、规模确定

第五章项目选址建设条件

一、项目选址

二、项目建设条件

第六章建设内容、规模及方案

一、项目建设目的及标准

二、项目建设内容

三、项目建设规模

四、工程方案

第七章节能

一、合理用能标准及节能设计依据

二、项目能源消耗状况

三、能耗指标分析

四、节能措施及效益分析

第八章环境保护和安全措施

一、土地利用

二、环境保护

三、安全措施

第九章项目建设方式和筹建、管理机构

一、项目建设方式

二、项目筹建组织机构

三、项目管理组织机构

第十章项目建设进度

一、项目建设期

二、项目建设计划

第十一章投资规模及资金筹措

一、项目投资估算范围

二、编制依据

三、投资估算

四、投资估算分析

五、资金筹措

第十二章经济分析

一、项目成本费用估算

二、财务评价

三、财务评价表

第十三章社会评价

一、社会影响分析

二、社会风险分析

三、社会评价结论

第十四章结论及建议

一、结论

二、项目主要结论

三、建议

概述

一、项目概况

1.项目名称

项目名称:

东部农产品交易中心

2.项目投资单位概况

投资单位：

某农产品有限公司

单位性质：

企业

投资单位情况简介：

●某农产品有限公司

某农产品有限公司成立于1997年，注册资本1030万人民币。

公司下辖某农产品有限公司、某农产品配送有限公司、某农产品有限公司宝安分公司、某市鸿邦物流服务有限公司、宏鸿（上海）有限公司、某农产品有限公司广州分公司、惠州宏鸿农业合作社、惠东宏鸿蔬菜专业合作社、湖北京山宏鸿农业合作社。

主要投资业务板块包括：

农产品种植和养殖业，农产品流通业，农产品加工业，农产品销售，农产品配送及餐饮服务，农产品出口加工业务。

     某农产品有限公司拥有近25000平方米大型加工配送中心、冷冻库和保鲜库、干货库；运输及配送车辆160多台，大型货柜车40多台。

拥有3个现代化的农产品检测实验室。

在广东惠州、湖北京山拥有近8000亩的无公害种养基地。

与某及珠三角的1000多家客户建立了长期稳定的合作关系。

现有员工838人，其中硕士研究生5人，本科66人，专科165人。

3.项目建设概况

项目建设地点：

某市某新区

项目建设规模：

项目规划用地面积200亩，总建筑面积223874.41平方米，总投资3.8亿人民币

项目土地利用规划

●信息管理区：

建筑面积22387平方米

●农产品交易区：

建筑面积44774平方米

●农副产品交易区：

建筑面积22865平方米

●加工仓储区：

建筑面积30000平方米

●物流配送区：

建筑面积25968平方米

●配套服务区：

建筑面积22387平方米

●道路、绿化:

建设面积47013.41平

二、项目投资估算及资金筹措

根据初步估算，项目总投资为3.8亿人民币，其中建筑工程费24796.26万元，工程建设其他费用8847.26万元，工程预备费3306.42万元，建设期利息701万元。

项目资金来源：

自筹资金2亿元，银行贷款0.8亿元，风投1.3亿元。

三、投资目的

1立足某新区，建设成为高标准、有特色、适当超前、可持续发展的农产品交易中心。

某新区是某市最新的功能区，是“特区的特区、城市的亮点、产业的高地”。

项目将顺应新区的发展，高规划、高起点、高标准，将项目打造成为城市的亮点。

充分利用自身的优势，基础建设、管理、市场与国际接轨。

将项目打造成农产品物流行业的精品和城市名片。

2进行农产品“大采购、大物流、大流通、大市场”，构建完善的农产品物流体系。

项目实行两手抓，一手面向全国乃至全球农产品采购，一手面向全市、珠三角、香港、海外市场协助经营户建设营销网络。

致力于打造完整的产供销物流链条。

3建立信息平台，搞好信息服务。

建立和完善农产品产供销的信息网络，与国内外各大农产品产区和农副产品集散地建立即时的信息互动平台，真正做到农副产品“大采购，大物流，大流通、大市场”。

4积极推动互补型经营模式。

积极探索新的营销渠道和营销模式。

与未来平湖农批市场实现信息交互，优势互补，在全市大流通中提升自身水平，把市场做大做强。

另外，项目将制定系列政策和优惠的平台，扶持出口型贸易、电子商务以及其它新型的营销模式。

5建立农产品质量标准和检测安全体系。

与当地政府合作，建立农产品质量标准和区级检验检疫检测中心，提升国内农产品在外贸市场的竞争能力。

四、项目主要结论

本项目的建设是根据《中共中央　国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009）》、《现代物流业发展“十一五”规划》及《广东省流通业发展“十一五”规划》，以立足某新区、服务某、惠州、东莞、辐射香港为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以某市东部地区对农产品的需求为目标，从具体项目上支持某市实现物流体系源头化、规模化、产业化、网络化、保障化的发展。

通过建设大型农产品交易市场，联盟一批规模大、品质高、供应能力强的农产品生产基地，在全国主要农产品产区建设“某的菜园子”。

建立完善农产品市场信息网络。

优化农产品供销结构，促进某市市形成完善的农产品产业链，推动某市农产品物流业的发展。

随着某新区的不断发展，某市东部的农产品流通行业也获得了前所未有的发展机遇。

本项目即是以某新区为依托，通过建立大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和转运中心，并完善仓储、转运、包装、分装等环节的港口物流配套设施，保障某市农产品的数量和质量，同时扩大供港市场份额，从而将某市建设成为农产品重要的集散中心。

该项目是一项民生工程，社会福利工程。

项目的建成，将极大地保障了某新区及周边群众的生活需求，对于完善某市农产品物流体系，降低农产品的价格，促进某市农产品市场健康稳定地发展，均有着积极的意义。

同时，农产品批发交易行业对相关产业具有强大的催生和拉动功能。

项目的建成，将带动某新区运输、交通、餐饮、娱乐、商业、地产等产业的发展。

促进某新区的GDP实现跨越式发展。

由此可见，“某市东部农产品交易中心”的建设具有重要意义，实施本项目的建设是十分必要和迫切的。

五、编制依据

4.编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8修订版）

（2）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；

（3）《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；

（4）《中华人民共和国消防法》（2008年）；；

（5）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）；

（6）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年）

（7）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年）

（8）《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）

（9）《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号文件）

（10）《现代物流业发展“十一五”规划》（2006～2010年）

（11）《广东省流通业发展“十一五”规划》

（12）某市城市总体规划（2007~2020）

5.设计依据

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

（2）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

（5）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（6）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

（7）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

（8）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2006

（10）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

（11）《建筑施工场界限值》GB12523-2008

（12）《城市区域声环境质量标准》GB3096-2008

（13）《污水综合排放标准》GB8978-1996

（14）《室内空气质量指标》GB/T18883-2002

（15）《民用建筑工程室内环境污染控制指标》GB30325-2001

（16）《投资项目可行性研究指南》（国家计委办公厅）

（17）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），发改投资[2006]1325号

项目建设的必要性及意义

一、项目建设的背景

1某农产品物流不畅，市场缺乏必要的保障。

某农产品市场属于消费型市场，1800万人口每年农产品需求总量为700亿人民币以上。

由于某本地缺乏农产品生产基地，几乎所有农产品均依赖于外地供应。

但是，目前某农产品批发的个体营销模式，农产品运输、贮存等基础设施滞后，导致整个农产品市场缺乏必要的保障。

直接影响到群众的生活质量和市场的稳定。

1.1某农产品物流体系不完整、不健全。

某农产品是个依赖型的市场，由于农产品基地距离遥远、分散，保鲜技术滞后，某农产品批发商（基本均为个体经营户）基本不直接采购内地货源，农批市场的营运商均为坐地收租，内地农产品营运商很少发货到某，而是通过传统的层层批发，没有形成有效的市场与产地对接，导致内地鲜活农产品很难直接登陆某市场，农产品品种不齐全。

1.2农产品储备无保障。

由于某缺乏大型的蔬菜保鲜库和恒温库，农产品的储存缺少必要的手段和空间。

旺季货源过剩，降价贱卖，淡季或灾害性天气，货源短缺，菜价飞升。

伤害种养户，伤害经营户，伤害老百姓。

也让我们政府领导为了平抑物价，而劳心费神。

1.3农产品质量无保证。

目前，农产品种养环节，运输环节，贮藏环节卫生，销售环节，基本是各自为阵，没有实现真正意义上的大物流，大流通，大市场，环节的盲点，导致农产品的质量和卫生缺乏必要的有效的监控。

1.4农产品价格不合理。

就某市场而言，之所以菜价过高，一方面因为物流不畅，另一方面因为批发市场的经营户一般均为个体经营，缺乏源头采购的人力和资源，缺乏大流通、大市场的理念，所以批发市场的批发商一般都是二级三级销售商，农贸市场一般都是三级四级销售商，农产品层层加价，价格偏高。

2.某农产品布局不合理，东部缺乏大型的农产品批发交易市场。

根据农业部规划设计研究院副总工程师、首席农业规划专家杨九成介绍：

在人口居住集中的城市每40万人必须有一个大中型农产品批发市场。

目前，某农批市场分布如下：

批发市场

所在区域

辐射人口

南山农批

南山区

110万

宝安农批

宝安区

70万

福田农批

福田区

250万

布吉农批

罗湖区

400万

利民农批

龙岗区

90万

故此，某农产品批发市场呈现两个现状：

2.1某农产品批发市场不同程度的存在超负荷营运的现象。

2.2随着城市化的进程，某农批市场布局存在盲区。

某东部某新区、坪地街道办、大鹏街道办、南澳街道办、葵冲街道办。

人口将近90万。

没有一个农产品批发市场。

现有6个农贸市场面积均不超过1500平米。

3.某新区的城市建设和经济发展催生了农产品批发市场的发展。

2009年6月30日，某市委市政府为推进以大工业区为中心的东部片区统筹发展，促进全市区域协调发展，全面提升城市化水平，将原某市大工业区和原龙岗区某街道、坑梓街道，整合为某新区，设某新区管理委员会。

某新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。

GDP总额约200亿人民币。

未来5年，新区人口将达到100多万人，生产总值预期达到400亿。

成为深莞惠副城市中心。

目前某东部农产品虽然能基本满足城市需求，但由于保障系数较低，价格偏高，农产品流通和市场仍处于较低水平。

所以，在某新区成立的背景下，要充分发挥资源优势，不断提高农产品的质量，完善农产品市场流通体系，促进农产品贸易发展。

二、某东部农产品物流的发展机遇

（1）某东部农产品物流基础设施不完善，相关技术和设备落后

加工、包装、运输和销由于农产品的季节性和生化特性，使农产品在生产、售等方面对物流设施、相关技术和设备有较高的要求。

而目前新区农产品物流设施不完善，相关技术和设备落后，严重影响新区农场品物流的发展。

（2）.农产品物流系统尚未形成完整的产业链

目前新区农产品物流在供应、加工、运输、销售等方面的运营主体规模较小、服务能力和市场竞争力较差，环节与环节之间相互独立，相互博弈，缺乏利益共享、风险共担的统一体关系，没有形成完整的农产品产业链。

（3）.农产品物流信息系统尚不健全

农产品物流的流量、流向，以及相关的商流信息关系到农产品物流的效益和效率。

信息的内容既包括市场信息又包括资源信息。

目前新区产品物流信息系统尚不健全。

三、某东部农产品物流发展面临的挑战

某新区是某边远地区，随着新区的建立，农产品市场获得了前所未有的发展机遇，同时也面临了严峻的挑战。

1.批发市场的品牌，短期内难以建立。

2.成功实现基地与消费者对接，不仅仅是物流技术因素。

农产品流通体系的核心是“现代农产品物流配送中心”，即：

生产者—物流配送中心—超市或市场—消费者的流通模式，但是农产品供应链环节产业化程度不高。

“基地---配送---消费者”直销流通模式难以短期内无缝对接。

因此，积极推进某东部农产品市场体系结构调整和升级改造，实现某东部农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。

3.政府在农场品物流管理中政策措施不完善

农产品物流发展离不开政府的宏观调控、政策支持和法律法规的保护。

目前我市在农产品物流宏观管理、政策支持和法律法规的完善方面还有待提高。

1.某农产品物流发展机遇

某市拥有独特的资源优势、区位优势和战略地位，巨大的发展潜力和多重叠加的优惠政策，农产品行业从未像今天这样处于多种重大机遇叠加的交汇点上，抢占先机，把握机遇，建设现代农产品物流交易中心，完善农产品流通体制，将促进某农产品的大发展。

二、项目建设的必要性

1.项目建设是某市实施现代物流业发展“十一五”规划的具体举措。

根据《广东省流通业发展“十一五”规划》制定广东省十一五期间的发展目标——“调整市场布局，打造市场和产品两种品牌；培育和建设一批规模大、辐射广、功能全的大中型高级批发市场，依托不同地市特色农产品的资源优势和交通条件，加强重点农产品批发市场的升级和改造，提高重点农产品批发市场的产业集中度。

“十一五”期间，实施做强做大流通企业的“1010”工程，通过扶持、培育一批大型的流通企业集团、批发市场、购物中心、进一步增强我省流通企业的实力和规模，提升流通业的聚集、辐射能力和现代化水平，提高我省流通企业在国内外的影响。

具体目标包括：

建设10家年销售额100亿的大型中高级批发市场。

某市总体上具备了发展农产品物流的基础条件，应借鉴国外先进的农产品物流发展经验，继续加快发展现代农产品物流体系建设。

本项目的建设，即是以物流业十一五规划为政策依托，以立足某新区、服务某、惠州、东莞、辐射香港为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以满足某东部人民群众农产品生活需求为目标，从具体项目上支持某市实现物流体系源头化、规模化、产业化、网络化、保障化的发展，实现把我区建设成为区域性物流基地的战略目标。

2.将增加某新区的GDP经济总量15%左右。

作为大型的农产品集散中心，它的经济效益主要体现在三个方面：

一是农产品交易产值；二是交易市场管理及服务性费用；三是它催生地产、餐饮、金融、运输等相关产业迅猛发展。

项目建成三年以后，预计生产总值如下：

产值项目

效益

农产品交易产值

30-40亿

管理及服务产值

0.3-0.7亿

第三产业产值

5-8亿

合计

30-50亿

某新区2010年全区GDP约为200亿人民币，项目建成营运后，将提升全区GDP15%左右。

3.项目建设是某发展总部经济的服务需要。

某新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。

人口接近60万，未来5年，人口将突破100万。

“三军未动，粮草先行”，如何保障投资商对生活和服务的需求？

如何吸引更多的名企扎根某？

如何挽留和吸纳更多的务工人员服务新区？

首当其冲，就是解决基本的生活需求。

所以发展农产品市场的建设，关乎某招商引资、关乎新区战略规划成败。

4项目的建设是满足人民群众生活水平的需要。

4.1农产品物流园是一个民生工程、惠民工程、民心工程。

它的建成将从根本上满足老百姓对农产品有得买，买得起，买得放心，买得实惠的需求。

4.2能大大降低农产品的价格；直接源头采购，大物流，大流通，大市场，减少中间环节，降低成本，平抑市场价格。

让老百姓得到实惠。

根据测算，项目建成后，当地农产品价格下浮15-20%。

5有利于平抑物价，稳定市场的功能。

5.1直接源头采购，减少中间环节，降低了产品成本，从而降低物价。

5．2强大的贮存能力，为某农产品提供了战略储备空间，保证了淡季供应，稳定了市场。

6.由于市场的竞争，促使其他农批市场转变经营观念，完善物流体系。

目前某农产品批发市场基本属于某农产品控股，国有企业，其观念和务实性操作已是沉疴旧病。

项目建成后，采取“大基地，大采购，大流通，大市场”的营运理念，以联盟和服务上下游客户为目标，一定程度上促使现有的农批市场以及批发商，采取新的营运模式，完善农产品物流体系。

7.项目建设是推动某市农产品物流发展重要手段。

做强优势特色产业、加快推进产业化经营、建立健全服务体系、优化市场布局是某市推进经济发展的重要举措。

本项目的建设，即是通过建设农产品大型物流市场的方式，联盟一批规模大、品质高的大型农产品生产基地，从而满足人民群众的生活需求。

建立完善农产品市场信息网络。

优化农产品供销结构，促进某市形成完善的农产品产业链，推动某市农产品物流业的发展。

三、项目建设的意义

1.提高城市品位，增强城市功能，提高城市知名度、美誉度。

2.有利于提高新区的GDP和城市现代化的进展。

3.有利于满足民生需求，提高老百姓对政府的满意度。

4.有利于推动新区总部经济和招商引资的发展。

5.有利于完善农产品物流体系。

　农产品批发市场是我国农产品市场体系的中心，是连接农产品生产与消费最重要的桥梁和纽带，多年来在引导农业结构调整、促进农业增效和农民增收、保障城乡居民的农产品消费等方面，发挥了不可替代的作用。

在某，农产品批发市场起步较早，在数量和规模上发展较快，但在市场建设方面仍面临着整体基础设施不健全、不规范，服务功能不够完善等问题。

因此，加大对农产品批发市场的建设有利于促进农产品批发市场与现代流通业态的逐步对接，加快构建顺畅的农产品流通体系，更好地服务现代农业发展和服务市场需求。

6有利于推动某建设成为区域性农产品物流基地。

7有利于促进某市农产品市场健康稳定地发展。

8有利于带动内外产品的大物流、大客流的循环发展，推动运输、旅游、宾馆、餐馆、娱乐等第三产业的全面繁荣；

“建一座市场、兴一门产业、活一片经济、富一方百姓。

”项目建设，不仅对某新区的农产品的发展具有划时代的意义，而且对于城市整体规划、打造某新城也具有重要的现实和历史意义，同时也昭示出未来某这一新商圈无可比拟的巨大辐射力和经济拉动效能。

国家产业政策和发展规划、行业准入分析

一、行业发展规划

农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带，是现代农业发展的重要支撑体系之一。

“十一五”时期，经济、社会进一步发展，新农村建设全面推进，这要求农产品流通必须更加有序、规范、安全、高效。

为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。

《国家“十一五”全国农产品市场体系建设规划》明确提出“十一五”时期农产品市场体系建设的指导思想、基本原则、发展目标，支持建立跨区域的大型农产品物流配送中心，提高农产品集中采购、统一配送的能力，加快农产品市场体系的建设步伐。

《广东省流通业发展“十一五”规划》也强调建立规范有序、安全高效的农产品市场体系；继续搞好集贸市场和批发市场建设，改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能；鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式；

2009年国家制定了十大产业振兴规划，物流业位列其中，2009年3月10日国务院颁布了《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号文件），根据文件精神，国家有关部委出台了支持物流业发展的相应政策。

农产品物流作为物流产业中的一个重要部分，成为国家物流政策支持的重中之重。

二、产业政策支持

改革开放以来，我国农产品批发市场建设蓬勃发展，在搞活农产品流通，加强农村与城市的联系，增加农民收入，保障城镇居民市场供应方面，都发挥了重要作用。

但目前大多数的农产品批发市场或者存在着硬件设施差、功能单一或者存在一味追求大而全、定位模糊等问题，作为农产品流通体系的关键环节，批发市场中存在的这些问题制约了农产品的顺畅流通。

鉴于此，国家相关部门制定出各项政策，积极支持农产品批发市场的建设和升级改造工程，积极支持依托本地优势建立专业农产品批发市场。

2007年4月，农业部与中国农业银行在北京签署“共同支持农产品批发市场建设合作框架协议”。

根据协议，农业银行将大力支持农业部定点批发市场升级拓展工程，拟在“十一五”期间向农业部定点农产品批发市场提供100亿元人民币信用额度，用于支持其升级改造的服务功能完善。

除此以外，农业部还将发挥行业组织优势，向农业银行及时通报有关政策和信息问题、推荐好的项目，积极协调用款批发市场解决项目建设与运营中出现的重大问题，帮助解决信贷风险，确保贷款安全。

2006年商务部提出实施“双百市场工程”，商务部、财政部决定以贴息和直补的方式，支持大型农产品批发市场标准化建设及改造项目。

通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造建设，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。

广东省党委、省人民政府关于贯彻《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收若干意见》的实施意见发[2008]7号文，进一步要求积极实施“双百市场工程”，推动农产品批发市场升级改造，加强农产品产地批发市场建设，加快推进区域性农产品物流园区建设，创新农产品流通交易方式，提高物流效率和服务水平。

落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策，完善鲜活农产品绿色通道政策。

政府还给予农产品批发市场以“绿色”的支持。

按WTO原则，农产品市场体系建设属于绿色政策范畴。

国家统计局建立了交易额在亿元以上的重点联系市场统计报表制度、农业部建立了重点农产品批发市场联系制度、国家粮食局建立了农产品批发市场的重点联系市场、全国城市农贸中心建立了绿色市场联系制度。

三、行业准入分析

农产品市