物业管理服务费报价书范本.docx
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物业管理服务费报价书范本
武汉万达公馆
投标书
安尔集团物业管理公司
万达公馆物业管理服务费报价书
万达公馆业主委员会：
（一）根据已收到的《万达公馆物业管理招标书》物业管理招标文件，遵照《湖北省普通住宅物业管理公共服务费等级办法》的规定，我单位经考察现场和研究招标文件后，进过仔细测算，公共服务费愿以人民币的价格，按照招标文件的要求，对武汉万达公馆实施“高端星级”物业管理。
（二）一旦我公司中标，我公司将在10日内与武汉万达公馆业主委员会签订物业管理委托合同，用我们公司高质量的服务水平达到广大业主的满意。
（二）贵方的招标文件、中标通知书和本投标书将构成约束我们双方的合同。
投标单位：
湖北安尔集团物业公司
法定代表人：
＿＿＿＿
日期：
2012年10月1日
第一章前言
第一节投标公函
第二节概述
第二章企业综合说明书
第一节公司简介
第二节公司信誉及成果
第三章管理文案及内容
第一节武汉万达公馆概况
第二节整体设想和策划
第三节管理方式、工作计划和物资装备
第四节武汉万达公馆管理机构、人员配备及介绍、规章制度、培训管理
第五节武汉万达公馆各项专业物业管理制度
第六节管理指标与承诺制度
第四章档案管理
第五章社区文化活动及安排
第六章特色便民服务项目与收费标准
第七章维修管理
第一节智能化系统的日常运行及维护方案
第二节房屋及公共设备设施维修检查养护计划
第八章计划成本核算书
第一节物业管理收入预算
第二节物业管理支出预算
第三节年度财务分析
第九章结束语
第十章相关证书资料
第一章前言
1.1投标公函
投标项目名称：
武汉万达公馆物业管理
致：
大连万达集团
根据贵方（武汉万达公馆）物业管理招标文件要求，现正式递交投标书1份，并做出以下承诺：
（1）我们将按照招标文件精神，承担完成合同规定的责任和义务。
（2）我们将全面履行投标书的承诺和答辩会上的承诺，并提供本投标书的相关文件及资料。
（3）我们将严格遵守《武汉市物业管理条例》和《武汉市物业管理服务收费办法》，进行依法管理、依法服务、依法收费。
（4）兹遵照贵方2012年8月招投标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招投标文件各项条款的规定。
（5）我方知道投标书是我方投标的组成部分，我方保证对投标文件的准确性完全负责。
（6）我方保证从投递标书之日起至有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时接受贵方督察。
（7）我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对方的文件。
公司联系地址：
湖北省武汉市武昌区雄楚大道1号
邮政编码：
430000
电话号码：
027—123456789
987654321
法人单位：
安尔集团物业公司
法人代表：
＿＿＿＿
日期：
2012年10月1日
1.2概述
本投标书是通过大连市万达集团武汉万达公馆物业管理招标文件获取信息，并通过现场踏勘和答疑进一步了解武汉万达公馆的物业情况。
我们认真地研读武汉万达公馆招标文件及相关资料，根据武汉万达公馆所处的地理环境，结合武汉万达公馆具有生态、健康、豪华﹑舒适的物业特征，融合本公司专业物业管理观念而编制本标书。
本投标书根据我公司管理写字楼、商住楼、小高层及高层住宅物业楼盘的成功经验，对武汉万达公馆具有豪华、舒适、硬质酷感的高端精致物业样式，从物业管理的整体设想、管理模式，组织架构、管理制度、创优计划、社区文化、管理测算等诸方面做出筹统策划，提出本公司的管理目标和承诺指标。
第二章：
企业综合说明书
公司简介：
安尔公司成立于1992年，公司总部位于武汉市，安尔集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“安尔之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
历经十几年探索和实践，逐渐成为中国实力雄厚的房地产开发企业，以及中国中西部房地产行业的领头羊。
公司名称：
安尔股份有限公司
外文名称：
ANERCHINA
总部地点：
武汉市
成立时间：
1992
经营范围：
商业地产，住宅
公司性质：
民营企业
公司口号：
生活之美源于爱
年营业额：
50亿
员工数：
3000
董事长：
江典
战略目标：
年营业额100亿（2015）
公司慨况：
安尔集团坚守“生活之美源于爱”，“科学筑家”，“有爱筑家”。
在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品。
努力营造集科学，安全健康，舒适与一体的房地产，满足人们的生产与生活的需求与追求。
已经成为中国地产行业内极富特色和竞争力的房地产开发企业。
安尔集团创立于1992年，总部位于湖北省武汉市，是中国中西部最开始经营房地产开发的企业，公司从最开始以武汉为起点，逐渐发展以武汉为中心，向周围其他城市扩张发展。
经过十几年的发展，公司已拥有20家分公司，年利润50亿，上缴利税增长20倍，公司经过不断地努力发展与创新逐渐壮大，年利润实现30倍的增长，企业员工从十几人发展到现在的3000人的大企业集团，在中国中西部具有较强的综合实力。
安尔集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
在以武汉，长沙为中心，西部的区域战略格局。
在以不断为顾客创造价值，满足顾客不断需求，在武汉等一系列等中西部城市建立了商业广场，许多的居民住宅。
主营业务：
安尔集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了安尔集团的核心业务发展模式。
主营产品：
安尔集团的核心产品是以“安尔广场”命名的城市综合体。
安尔城市综合体是本公司在安尔集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品安尔城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。
在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。
其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
本公司通过持续发展并逐步完善核心产品——安尔城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者
安尔集团物业管理公司：
公司成立于2001年，是在集团大力支持下组建的物业管理公司。
是安尔集团重要的组成部分，公司不仅继承了安尔集团的企业管理模式与企业精神文化，而且在根据国内外优秀物业管理公司的管理理念与模式下，不断地创新与发展，逐步形成自己独特的管理模式与经营理念，在企业管理管理物业，获得好评与成功下，安尔集团物业管理公司在国务院的批准下取得了国家“一级”管理资质和国家多个奖项，是中国中西部物业管理公司的模范与领军者。
安尔集团——早期管理的小区
安尔集团——管理的现代化小区
安尔集团——管理的独立式别墅
第二节公司信誉及成果
2.1管理业绩
安尔集团物业管理公司在中国物业管理企业中，是一家市场化程度高，实力强，竞争力强的物业企业，不仅在安尔集团所经营的物业，还在其他物业中通过招投标的方式取得物业的管理经营权。
在我公司所管理的物业楼盘中，许多荣获市级“物业管理优秀示范小区”的称号。
公司在日常物业管理中，坚持以“业主的需求，是我们的追求”为质量方针，坚持以酒店的服务理念来开展“人性化”服务，坚持“住户至上、服务第一”的企业宗旨。
物业管理服务以业主的需求为第一需求，在招投标的方式上我公司有着丰富的经验与市场竞争力。
2.2管理特色
公司在管理中，全面导入ISO9002质量管理体系，以别墅和中高档楼盘为重点，在物业管理中始终以酒店式的服务理念为管理特色。
以创建安尔集团物业企业文化为品牌。
现已经初步形成了以星级酒店、写字楼、住宅楼为主，商住楼、高等学府物业的管理特点。
公司所管楼盘的物业品种有宾馆与写字楼相结合，多层住宅与高层公寓相结合，并将物业管理服务延伸到高等学府的生活后勤服务管理。
积累和形成了管理服务多元化物业的成功经验和管理特色。
并拓展了家政服务、绿化养护、家庭装修及工程维修业务，受到了广大业主和开发商的好评。
第三章:
管理文案及内容
第一节：
武汉万达公馆概况
万达公馆，为万达集团潜心开发的豪宅系列顶级产品，跨越大连、北京、合肥、济南、太原全国五大城市，每一座万达公馆，皆成为所在城市的高端生活旗帜，联袂定制中国豪宅新标准。
武汉万达公馆坐落于中国·武汉·武昌滨江商务区核心——积玉桥。
东起和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路，临近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线和5号线积玉桥出站口。
武汉万达公馆总规划面积25万平方米，由5栋42-43层的超高层建筑组成，呈u型王座一线观江排布，约904户，户型面积为240-340平米。
周围分布了武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、180米甲级5A商务写字楼、千万级滨江商铺、SOHO公寓以及室外步行街。
武汉万达公馆详情
武汉万达公馆极致考究，集优择材打造殿堂级精装豪宅。
■建筑风格：
新古典主义Art-deco
■建筑石材：
英国棕、霞红、进口绿钻，黑金花，及源自天山深处的卡拉麦里金等。
■建筑类型：
三梯两户的纯板式设计
■户型面积：
240—340㎡
■产品类型：
平层精装豪宅
■精装修品牌：
卫浴界的劳斯莱斯德国杜拉维特DURAVIT；卫浴界的先锋领航者汉斯格雅mangrove；橱柜界的奢侈品橱柜，顶级厨房电器；意大利双开子母装甲门等。
■电梯品牌：
上海三菱电梯，采用GPRS无线通信技术，365天24小时不间断全方位、全天候跟踪服务。
■电梯服务户数：
3梯2户
■通讯：
液晶可视对讲
■门窗：
平开窗，断桥铝合金，中空玻璃、LOW—E
■入户大堂：
700年来只为皇家御用的紫铜大门，超高大堂，天然大理石人工水刀拼花,手工贴金马赛克，豪华装修。
武汉万达公馆相关信息
交通位置:
地铁2号线积玉桥站点下，或乘公交11、16、307、315、511、514、530、539、542、606、607、717、729、804路等至三层楼公交站下车即到。
周边配套设施：
餐饮娱乐：
三五醇酒店、清江饭店、美丽华大酒店、大卫营美食城、凤凰酒店、明星酒店、小乐川美食城、肯德基、德克士炸鸡快餐店、户部巷特色早点一条街。
商业配套：
国美电器、北京华联超市、天丽广场、武商量贩店、九通商厦、新华书店、中商平价小东门店、宜家装饰广场、沙湖果批市场等。
医疗设施：
湖北省中医院、湖北省武警医院、湖北省人民医院、武昌区第三医院、武昌区一医院、儿童医院武昌门诊、武科大医院附属医院、武汉市妇幼保健院武昌门诊。
教育配套：
大中专院校：
湖北大学、湖北美术学院、湖北省中医学院、武汉理工大学、航海职业技术学院、湖北省民政学校等。
中小学：
武汉中学、武汉市实验中学、湖大附中、粮道街中学、武汉市14中、积玉桥小学、三角路小学、中华路小学、前进路小学、新河街小学等。
幼儿园：
武昌机关幼儿园、国棉六厂幼儿园、江大实验师范附属幼儿园、积玉桥中山社区幼儿园等。
银行：
工商银行、商业银行、中国银行、建设银行、民生银行、中兴实业银行、兴业银行、交通银行、上海浦东发展银行、农业银行等。
售楼地址：
武昌积玉桥临江大道（前进街旁）
历史价格:
均价24000元/㎡
物业公司：
大连万达物业管理有限公司武汉分公司
开发商：
武汉万达广场投资有限公司
第二节：
整体设想和策划
安尔集团物业管理公司本着“至诚至尊，无微不至”的VIP贵宾服务理念，打造VIP特色服务模式，专属式服务：
想业主之专想，最大程度的满意和惊喜，最高层次的私属化服务。
定制式服务：
想业主之能想，量身定制，满足单一业主品味的定制化服务。
菜单式服务：
想业主之所想，简单、可选、即时的菜单化服务。
预见式服务：
想业主之在想，瞬间创造的感动服务。
让业主尊享五星级物业大户管家式管理。
万达豪宅物业服务策划定位
■安全为第一要素
■讲究私密性
■强调客户的尊贵身份
■品质优先，服务至上
■全天候应侍服务
■服务品类丰富，时代感强
第三节：
管理方式、工作计划和物资装备
一、管理方式
1、本公司将根据招标文件要求与开发商签订服务合同，实施前期物业管理。
2、公司对本小区实行包干制管理方式，按照本投标书和服务合同的要求做好物业管理服务的各项工作，包括协助开发商制定《业主临时公约》，与业主签订《前期物业服务协议》以及协助成立小区第一届业主委员会。
3、在小区交付前三个月左右，组建【万达公馆】管理处，负责交付前的各项准备工作、交付管理以及交付后的日常管理服务。
4、万达公馆管理处将采用公司领导下的主任负责制，下设客户服务部、工程部、保安部、保洁绿化部，客户服务部统一受理业户服务需求。
5、万达公馆管理处在内部管理中，按照公司ISO9001质量管理体系标准和各项管理制度，对小区实行专业化、规范化管理和综合服务。
二、工作计划
前期介入工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
签订物业管理服务合同
A.招标单位就管理用房、经营用房等物业管理事宜进行充分协商，得以明确；
B.签订前期物业管理服务合同。
中标后一周内
2
参与规划、设计与建设
A.收集整理各类图纸资料，熟悉小区情况；
B.加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会；
C.从物业管理角度，对项目建设不同阶段提出专业建议；
D.参与现场施工管理及各类设备的选用与调试；
E.设备保险建议。
合同签订后至物业交付
3
组建机构
A.人员招聘与调度；
B.人员培训考核；
C.人员上岗及试运行。
物业交付使用前三个月
4
办公后勤工作
A.管理用房确定与装修；
B.安排员工用房；
C.物资配备。
物业交付使用前三个月
5
制定与完善各管理规章制度
A.严格按照ISO9001国际质量管理体系标准，制定各项工作制度；
B.结合小区实际情况，对各项工作制度进行调整完善。
物业交付使用前三个月
6
销售配合
A.对销售人员就物业管理知识进行系统培训；
B.派员参加房展等楼盘展示促销活动，解答购房客户物业管理方面提问；
C.客户看房引导工作；
D.进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。
E.协助签定业主公约,前期物业服务协议
物业销售
全过程
7
物业验收与接管
A.依据接管验收标准，逐步严格进行审查；
B.对不合格项目，备案并督促责任部门整改；
C.符合接管标准后办理书面移交手续。
物业交付使用前三个月
入伙阶段工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
入伙实施
A.与环卫、公安、物价局等有关政府部门取得联系，开展有关工作；
B.各项入伙资料文本的准备；
C.明确入伙流程及各岗位职责；
D.入伙仪式策划与举行；
E.入伙手续办理。
物业交付使用前后三个月
2
初次业主意见调查
A.了解业主各类信息，加强与业主交流；
B.针对业主合理意见，进行纠正措施；
C.回访与回馈意见收集。
物业交付使用三个月内
以问卷调查、上门拜访等形式
3
二次装修
管理
A.装修方案审批，宣传装修规定；
B.装修手续办理；
C.装修施工工程监控；
D.装修工程验收。
物业交付使用起
4
档案建立与管理
A.收集业主档案；
B.科学分类；
C.建档与运用，使用电脑网络现代化手段。
物业交付使用起
正常期管理工作计划
管理期
主要规划项目
备注
第一年
A.全面导入ISO9001：
2000质量管理体系，修订和完善各项管理规章制度；
B.员工系统培训开展；
C.开民宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规；
D.建立电脑网络系统，实现办公自动化；
E.全面导入统一VI识别系统；
F.视条件进行业委会成立的准备工作；
G.开展多种经营性业务；
H.按照年度社区活动计划，开展丰富多彩的居民联谊活动；
I.有偿、无偿活动开展；
J.管理水平达到杭州市市级物业管理优秀小区标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号。
第二年
A.根据首年开支预决算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作；
B.开展各项便民服务活动；
C.管理水平达到浙江省省级物业管理优秀住宅小区标准；
D.中修计划制定；
E.特色服务推广。
第三年
A.“主题年”社区文化活动的开展与推广；
B.总结管理经验，进一步提升管理效果；
C.完善技术防范措施；
D.实施中修计划；
E.发展和完善智能化系统；
F.管理水平达到“全国物业管理示范住宅小区”标准。
三、物资装备
（见《计划成本预算书》之附表7、附表8）
第四节 机构设置、人员配备、培训及管理
一、机构设置（职能划分）
如下图所示：
二.管理处人员配备
【万达公馆】管理处的人员配置将根据小区交付规模、管理工作量和客户服务需求的变化对岗位进行及时的调整，保证管理处精简、高效和合理的动作原则。
*管理处人员配置150人
管理处经理：
1名
Ø客户服务部：
40名
分别为：
主管3名、客户接待5名、管理员28名、一级财务4名。
Ø工程部：
20名
分别为：
主管1名、综合维修19名。
Ø保安部：
50名
分别为：
主管3名、领班5名、保安员42名；分三班运行。
Ø保洁绿化部：
40名
分别为：
主管1名、保洁员25名、绿化员14名。
管理处经理：
江典大专现任公司物业部经理，具有物业管理处主任上岗，多年从事物业管理服务工作，具有大型楼盘管理经历，服务意识良好，管理经验丰富，善于协调沟通，综合能力强，为人平和，处事沉稳。
客服部主任：
黄蓉蓉大专具有物业管理从业人员上岗证。
多年从事物业管理服务工作，善于客户沟通和协调工作，性格开朗，工作踏实。
工程部主任：
刘杉大专具有物业管理从业人员上岗证。
多年从事物业管理服务工作，善于客户沟通和协调工作，性格开朗，工作踏实。
财务部主任：
樊洋洋大专具有国家会计资格从业证书，具有多年的财务管理经验，工作严谨，认真仔细。
三.培训管理
加强员工培训，提高员工管理、服务水平，这是物业管理的中心工作之一，也是做好物业管理的基础。
我公司已形成一套规范化的培训运作体系，有一支知识结构全面、业务技能精湛的物业管理人才队伍，这将为完成万达公馆的管理目标提供有力的保证。
我们万达公馆在管理、服务的员工，将进行二个阶段的培训，第一阶段的培训主要任务是接管前的人员培训，使全体员工在接管万达公馆后能迅速适应物管需求进入工作状态。
第二阶段的培训任务，主要针对日常管理工作展开。
促进员工严格按操作规程进行服务，提高工作效率和服务水平。
第一阶段的培训内容带有普遍性，第二阶段的培训内容带有提高和典型性。
培训的形式分岗前培训、在职培训、外送培训三种。
培训的层次分为管理层培训和操作层培训两种。
四.高标准、高水平的管理措施
1）市场定位：
本物业环境优雅，广大业主多以成功者为主，具备优质物业管理服务的高档居住区基础。
2）管理模式：
以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新主抓物业管理为基础、促进精神文明建设。
3）形象定位：
安全、舒适、文明、环保、便利、高端、豪华、时尚为一体
1）安全：
通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。
2）舒适：
按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。
3）文明：
开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。
4）环保：
提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。
5）便利：
全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“华苑小区”人清新、阳光的生活节奏。
6）高端：
针对万达公馆顶级高端的物业模式，我们将采取星级的服务水平与态度来达到与之相匹配的管理水平。
7）豪华：
全天候的星级服务与酒店花园别墅式的全新管理理念让业主享受顶级豪华的服务于舒适。
8）时尚：
先进的管理理念与科学的管理方法与高端时尚的万达一起引领未来的时尚潮流。
（一）具有深度和广度的管理措施
我公司为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“华夏小区”管理精品。
为此我公司在这里郑重承诺：
1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。
2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。
（二）建立快捷服务系统
我公司始终坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足需求。
通过运用创新的服务理念，建立全方位服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高满意度。
根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立信息档案，高效反馈、处理意见及需求。
每月按期将需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。
（三）全方位的服务意识
1）为提供便利服务从广大业主的需求出发，为广大业主做实事。
根据“华苑小区”的实际情况，合理利用公用设施，为广大业主创造充分休闲娱乐的场所。
2）24小时治安防范服务利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全管理工作多年无事故的优势，做好“华苑小区”治安防范范工作。
我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。
（四）营造绿色环保小区
养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。
做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。
（五）抓好精神文明建设
1）重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。
2）组织开展各项文艺体育竞赛活动。
促进相互了解，增进友谊。
（六）管理学前沿理论的掌握及应用
管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。
随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化
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