广州市司法职业学校物业管理需求.docx
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广州市司法职业学校物业管理需求
广州市司法职业学校物业管理需求
一、物业概况
校址：
广州市白云区鹤龙一路458号、广州市白云区鹤龙一路468号
校本部：
（占地面积:
35283.87平方米，建筑面积：
27988.55平方米）
序号
建筑物名称
结构形式
层数
1
综合楼
框架结构
九
2
男生宿舍（97栋1-3层、89栋5层、98栋2层、2000栋1层、饭堂三楼1层）
框架结构
3
女生宿舍楼（97栋4-9层）
框架结构
六
4
多功能实训馆
/
/
5
室外运动场
/
/
西校区：
（占地面积:
53169.26平方米，建筑面积：
16885平方米）
序号
建筑物名称
结构形式
层数
1
实训楼
/
/
2
男生宿舍楼（1栋4层、1栋3层）
框架结构
七
3
女生宿舍楼（1栋4层、1栋1层）
框架结构
五
4
教工宿舍楼（1栋5层、1栋5层）
框架结构
十
5
羽毛球馆、散打训练馆、模拟法庭
/
/
6
室外运动场
/
/
服务期及项目管理内容
服务期：
校本部、西校区自合同签订后起24个月（2015年11月1日起至2017年10月31日止）
重要提示：
请投标人充分考虑服务期（两年）内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期第一年服务费按中标金额支付，服务期满一年后，如财政对本项目的预算无相应调整，采购人将仍按中标金额支付服务费不作调整。
项目管理内容：
本项目确定中标供应商一名，为采购人提供物业管理服务，包括清洁绿化工、水电工及杂工、保安员等服务。
（管理人员3人，其中1人任项目经理、2人任片区主管,负责与校方沟通，并按校方的要求指导和监管校区物业管理工作。
）
二、清洁服务工作范围（校本部、西校区）
1.两个校区内所有所属地面外围通道、田径场、篮球场（含绿化地）；宿舍楼、实训楼、教学楼、办公楼、饭堂的天台、天面；楼梯通地面、男女洗手间及厕位、公共浴室、及附属配套设施（垃圾桶、路灯、校园标志、不锈钢电动门、电梯、不锈钢护栏、宣传栏、门口招牌等。
含水泥、瓷砖路面及球场胶质地面）；
（一）会议室
1.抹净台面、椅凳（会议前）
2.收集纸杯，整理台面、椅凳，清倒垃圾（会议后）
3.机械清洗地毯每年四次
（二）科级值班室
1.拖扫地面、桌面，整理床铺每日一次
（三）楼内公共区域
1.地面清扫垃圾不定时保洁
2.拖净地面水渍、污渍每日二次
3.收集和清理垃圾桶内垃圾、容量不超过2/3每日二次
4.清洁垃圾桶表面每日二次
5.抹净楼内玻璃的手印、污渍每日二次
6.地面及时清理污渍及香口胶渍每日二次
7.清洁指示牌、告示牌每日一次
8.清理清洁区内乱张贴每日一次
9.走火梯、楼梯梯级拖抹、护栏抹尘每日一次
10.楼内低位玻璃的清洗每周一次
11.墙身抹尘、污渍、印迹每月一次
12.清洁墙身壁灯表面每周一次
13.清洁消防箱内部、外部灰尘每月一次
14.地面彻底清洗及消毒杀菌每月一次
（四）公共厕所卫生、浴室
1.抹净所有洗手间内镜面、洗手盆及云石台面每日一次
2.地台表面、尿池、厕盆清洁每日两次
3.清理废物箱（筐）每日二次
4.全面冲洗净所有洗手间设备每周一次
5.洗手间地面拖抹并巡回保洁每日二次
6.抹净门、间隔、窗台等每日一次
7.彻底清洗地台表面每周一次
8.卫生间内消毒每日二次
9.天花及照明设备表面除尘每月一次
10.公共卫生间的水电设施故障及时报修 每日一次
清洁标准：
地面达到无污渍、无积水、无臭味、无垃圾、无寄生虫和害虫的标准。
（五）通道、走火楼梯
1.地面清扫垃圾每日二次
2.清理地面污渍、油渍、水渍及时清洁
3.栏杆、扶手、开关、插座表面清洁每周一次
4.梯级拖抹每日一次
5.走火通道通风口清抹每周一次
6.消防设施内部抹尘每周一次
7.天花扫蛛网、照明设备表面除尘每月一次
8.收集学生宿舍首层垃圾到垃圾池每日二次
清洁标准：
通道、楼梯无积尘，无杂物，目视干净、无污物；地面达到无污渍、无积水、无垃圾的标准。
不得在走火通道、楼梯和楼梯转角处堆放各种回收废品和杂物。
（六）天面、露台
1.天面、露台清扫垃圾 每周一次
2.天面、露台冲洗 每月一次
3.定期清理棚顶上垃圾杂物 每周一次
清洁标准：
地面、屋檐及棚顶上无垃圾、排水口无堵塞。
（七）校区内道路、外围及公共设施
1.道路清扫并巡回保洁 每日二次
2.对道路旁路灯等设备低位清洁（2米以下） 每周一次
3.清洁路旁垃圾箱表面 每日一次
4.收集清理垃圾箱内垃圾 每日一次
4.全面清洗垃圾桶每周一次
5.路灯高位清洁 每月一次
6.清除停车场内的油污和积水每日一次
7.冲洗、洗刷道路两侧花基每月一次
8.抹净大门招牌、不锈钢电动门每周一次
9.教学楼电梯清洁每日二次
10.抹净宣传栏每周一次
11.抹净教学楼、综合楼、实训楼闸门每周一次
12.冲洗雕塑饰物每月一次
13.清理明渠杂物每日一次
14.清洁标准：
路面无垃圾杂物，垃圾箱内垃圾不超过容量的2/3。
指示牌干净明亮，渠道无阻塞。
15．具体保洁工作项目，中标供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
16．人员配备数量：
9名（不含校本部保洁员已有3人，归中标供应商统一管理，该3人费用由采购人支付）
三、绿化管理工作服务范围及标准（校本部、西校区）
1、聘用具专业资质的人员管理校内公共地方的环境绿化、及时做好浇水、修剪、施肥、除虫、补种等养护工作，保持树木花卉能茂盛生长，绿化带无生活垃圾、杂物等。
养护所需材料、成品、设备等均由中标供应商自行解决。
2、绿地面积符合规划设计要求，根据采购人的要求进行校园绿化美化工作。
3、绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
4、每天有专人对树木、花草进行浇水、修剪，并定期施肥。
5、草地（不含足球场的草地）管理：
（1）保证草地生长良好，整齐美观，四季常绿，杂草率低于6%；
（2）平均每3个月剪草一次，保持草的一定高度（剪草设备由中标方提供）；每二个月施肥一次。
6、灌木和草本花木管理：
（1）春秋两季节重点施肥2～3次，其它时间适当施肥；
（2）杂草率低于6％；
（3）对干枯的灌木、草木、花木及时进行清理、修剪、补种；
（4）定期修剪绿篱，配合学校需要、随时更换时花摆设。
7、乔木管理：
（1）春秋两季节重点施肥1～2次，以基肥为主，采用埋施；
（2）及时清理断枝、落叶；适时进行修剪；
（3）乔木树干每年粉刷灰水2次。
8、其他：
（1）所有植物保持不缺水，雨季做好培土工作，防止积水；
（2）做好病虫害防治工作，原则上每半年对树木进行预防性打药一次，平常一发现有病虫害及时处理；
（3）垃圾、树叶和草屑弃物当天清运干净，绿地无余泥、砖块杂物堆放；
（4）遇大型活动，按学校要求协助购买（费用由学校支付）并摆设花卉；
（5）具体保洁工作项目，中标供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
（6）人员配备数量：
3名
四、灭蚊、灭鼠消杀工作服务范围及标准
1、灭鼠：
校内公共场地（包括天面、花基、地面、操场、车场等一切有老鼠出入的地方）。
鼠道30个，放置0.2%乱鼠钠盐稻谷60处，做到投放毒饵不再消耗为止，并每天检查收集死老鼠，发现鼠道有损坏或无毒饵及时更新和补充。
2、灭蚊：
校内公共区域（包括教学楼、办公楼、公共洗手间、通道、周边渠道、卫生死角处）。
每月烟雾喷杀壹次，每周喷洒灭蚊药壹次，必要时可随时增加，并有记录资料。
五、其他工作
1、协助学校做好每学期课室、学生宿舍等设备设施的验收工作。
2、协助学校做好校内外重大节日、大型活动的会场布置等工作。
六、水电工维修工作范围及要求（校本部及西校区）
1、负责两个校区的日常电气工作，所有变配电房、发电机房、高低压开关柜、泵房、供电线路、给排水管网、消防水泵、广播系统、音响设备等进行管理，制定相应的管理办法，设置台帐，完善管线图，确保设备设施完好率达98%以上，其中关系学校水电正常运转的重点部位、设备的完好率要求100%。
负责所有水电设施设备的维护、检修、维修。
2、公共水电正常运行及维护、检修、维修、更换：
学校水电正常运转的全校公共水电网管道线路、水泵房、配电房、校园公共设施（移交的发电机等国有资产、各配电柜、开关柜、电表、公共路灯）的所有设施设备，校园所有公共卫生间水龙头及冲水阀，各座楼的公共设施（开关、电表）及照明路灯、公共场所设施（开关、电风扇、日光灯、应急灯）等的维护、检修、维修、更换。
3、学生宿舍水电正常运行及维护、检修、维修、更换：
木部：
宿舍内的所有木制财产、设施，如：
柜、门窗、玻璃、床架、床板等损坏维修。
土部：
除楼房顶层漏水外，非主体及结构的损坏或墙壁等破损零星维修，铁部：
宿舍内的所有铁制财产、设施，铝合金门窗及玻璃、铁制桌椅柜、铁床架、门扣损坏等维修或加固，学生宿舍走廊晒衣绳维护、更新、加固等。
宿舍洗手间、公共浴室或公共洗手间：
水管、冲水阀、热水器、水龙头、控制器、电源线路等维修及下水道堵塞疏通。
水电：
宿舍楼走廊及楼梯路灯、电表、开关、开关柜，宿舍内所有的水电设施及设备（如：
水管破裂、水龙头、电灯电扇、电线短路、插座、开关等损坏）维修。
4、对校园内的所有一、二级总蓄水池及各楼顶蓄水池进行全面防护、保洁。
每天巡查校园一级总蓄水池一次并及时上锁防护，每周巡查校园各楼顶二级总蓄水池一次并及时上盖，每半年清洗一级总蓄水池一次，每季度清洗二级各楼顶蓄水池一次，并做好相关的验收记录备查。
5、全年24小时专人值班，记录、观察、分析、调整设备设施有关动态参数，确保水电的正常供应，杜绝因管理不善造成的停水停电，接到市电力公司或自来水公司的停电停水通知后，要在第一时间提前安排应急预案并做好告知师生工作，确保正常运转。
6、具体水电工工作项目，中标供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
★7、具备高压进网证。
8、人员配备数量：
3名
七、杂工服务工作范围及要求（西校区）
1、承担学校杂工及维修服务工作，并建立学校杂工的维修档案。
2、经常对各建筑物的天面、地面渗漏堵塞情况马上清理维修。
3、负责学校内场地场室搬运工作；校内彩旗、花盆摆放等一切杂项工作。
4、学校临时安排的其他杂工工作。
5、具体杂工工作项目，中标供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
6、人员配备数量：
2名
八、保安员服务范围及要求、素质标准（校本部、西校区）
1、本项目范围内外保卫安全防范、消防、监控管理工作，维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案，包括对本项目日常公共区域、停车场、建筑物等的防范、守护、巡查。
2、组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保本项目整个大楼内学生的安全、有序。
3、由甲方与乙方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等。
4、安全保卫值班员应严格遵守本项目的各项规章制度；爱惜本项目内所有财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用本项目内的各类设备设施；不得擅自带本项目内的物资（材料）外出；不得请他人代岗；不得擅自带无关人员进入本项目区域和带人留宿于值班室。
对出入本项目人员所携带的物品，按规定要求进行验证、检查。
5、对外来公干人员，建立询问登记制度。
6、公共场所要控制噪音，制止喧闹现象。
7、确保无重大火灾、治安、交通事故发生。
8、认真做好防盗工作，发现不安全因素立即报告，及时查明原因，排除险情，确保本项目安全。
9、协助有关部门妥善处理学生聚众斗殴等事件。
10、门岗（含监控室）确保24小时值勤。
11、建立巡逻制度，对管理区域内重点区域、重点部位至少2小时巡查1次。
12、消防设施每天至少巡查两次，并有记录。
13、消防通道、公共走道、走廊每天至少巡查4次。
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取相应措施并报告甲方和有关部门。
（一）素质标准
1、愿意从事安保工作，具有高中以上学历（含高中）；
2、经设区的市级人民政府公安机关考试、审查合格并留存指纹等人体生物信息的，已领取保安员证人员；
3、有由户籍所在地公安机关开具的无犯罪记录证明；
4、年龄18至45周岁男性青年，18至25周岁女性青年；
5、身体健康，男性身高1.68米以上，女性身高1.58米以上，裸视1.0以上，听力正常，五官端正，无纹身、烟疤、皮肤病和传染性疾病；
6、品行良好，无不良嗜好，工作认真负责，关心学生、爱护学生、尊重教职工和学生，有较强责任感；
7、具有较高的政治觉悟，能认真贯彻党和国家保安服务的相关政策方针；
8、作风正派，为人正直，处事公正，具有一定的管理能力；
9、能够掌握一定的军事技能和知识（退役军人相等条件下优先）。
（二）不具备招聘资格标准
1、被吊销保安员证未满3年的；
2、曾两次被吊销保安员证的。
3、具体保安员工作项目，中标供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
4、人员配备数量：
13名（不含校本部保安员已有4人，归中标供应商统一管理，该4人费用由采购人支付）
九、管理指标
管理服务应达到以下各项指标：
（一）杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件。
（二）环境卫生、清洁率达98%。
（三）保持完好的校区绿化。
每天有专人对绿化区进行浇灌、除草。
要定期施肥、杀虫、剪枝等。
因为管理不到位而使树木、草场发生病虫害、枯萎，应负责补种或经济补偿。
（四）消防设备设施完好率100%。
（五）房屋完好率98%。
（六）设备完好率100%。
（七）零修、报修及时率98%，零修合格率100%。
（八）学校师生、领导满意率90%。
（九）服务有效投诉少于1%，处理率100%。
若有效投诉5～10次以内，扣当月物管费5%；10～15次以内，扣当月物管费10％；15～20次，扣当月物管费20％。
20次以上，应给以警告处理。
（一十）满足学校及上级单位的检查要求标准。
参照国家及省、市的有关规定、具体标准，结合自身管理服务水平，投标单位要具体承诺各服务项目要达到的指标，包括但不限于：
1.绿化及时完好率95%；
2.清洁、保洁率98%；
3.雨水井、污水井完好率100%；
4.排水管、明暗沟完好率100%；
5.配套设施完好率95%；
6.责任治安事故：
0；
7.责任消防事故：
0；
8.责任交通事故：
0；
9.学校有效投诉处理率100%；
10.学校有效投诉处理满意率95%；
11.进出车辆登记率达100%
12.学校对各项服务的满意率达90%。
（一）服务评定
1.由评委对所有有效投标文件的技术和服务响应方案进行审核和分析，填写《服务评分表》。
服务评分满分40分，考虑下列因素：
分值（40）
评审内容
评分细则
8
对采购人需求的响应程度（投标服务方案）
优：
（90%≤得分≤100%）总体服务模式科学合理，亮点多，针对性强，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）总体服务模式有一定特点，亮点少，针对性不强，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）总体服务模式无特点，无针对性，对比一般；
差：
（得分＜40%）总体服务模式不合理，对比最差。
8
服务工作目标及管理方案
优：
（90%≤得分≤100%）方案合理，内容详细，熟悉采购人内部管理要求，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）方案合理、内容详细，了解采购人需求，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）方案比较合理，内容较详细，对比一般；
差：
（得分＜40%）方案不合理，不能满足采购人实际需求，对比最差。
4
机构设立、运作流程、管理计划
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
4
工作人员培训及管理
优：
（90%≤得分≤100%）工作人员培训及管理合理可行，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）工作人员培训及管理比较合理可行，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）工作人员培训及管理基本合理，对比一般；
差：
（得分＜40%）工作人员培训及管理不合理，对比最差。
6
服务人员工资福利待遇的合理性
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
6
质量保证体系及措施
优：
（90%≤得分≤100%）体系完整，配套措施完善，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）体系不完整，配套措施不完善，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）基本无相应配套措施，对比一般；
差：
（得分＜40%）无相应配套措施，对比最差。
4
项目负责人的资格和经验
优：
（90%≤得分≤100%）上岗证、学历、职称、相关工作经验等对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
2.对每个包，将每一个评委的评分汇总，去掉一个最高分和一个最低分，将其余评分进行算术平均，得出该投标人的服务评分。
（二）商务评定
1.由评委对所有有效投标文件的商务条件进行审核和评价，填写《商务评分表》，商务评分满分40分，考虑下列因素：
分值（40）
评审内容
评分细则
8
2012年以来物业管理项目业绩（依据合同，对比合同金额，同类物业管理业绩较优）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
4
履约能力、财务状况（依据2014年度财务报表）
2
财务报告权威性
能提供有审计资质的第三方出具的2014年度《审计报告》：
2分；无：
0分。
5
连续多年获得政府部门颁发的“守合同重信用企业”公示证书（比较各投标人连续时间的长短）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
5
劳动用工规范程度（获相关部门、协会颁发的有关劳动用工规范的奖项）
省级得5分；市级得3分；以级别较高的奖项为准，不重复计分。
无：
0分。
5
企业标准化管理程度（依据2009年以来获得省级或以上政府部门颁发的标准化良好行为证书级别）
AAAA级得5分;AAA级得3分;AA级或以下得1分;无得0分。
3
质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证（有效期内）
每有一项得1分；满分为3分。
8
企业其他信誉（证明材料：
如行业协会等第三方机构颁发的有关企业诚信的证明材料、客户评价、银行信用等级证明材料等）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
2.对每个包，将每一个评委的评分汇总，去掉一个最高分和一个最低分，将其余评分进行算术平均，得出该投标人的服务评分。
评分项目
服务评分
商务评分
价格评分
权重
40%
40%
20%
十、其他要求
（一）中标供应商必须按《国家劳动合同法》的规定为员工签订劳动合同和按政策规定购买社会保险。
（二）★服务人员的工资不得低于广州市企业职工最低工资标准。
（三）学校为中标供应商提供必要的办公场所和小型仓库，学校根据实际情况决定是否提供员工食宿。
（四）中标供应商在合同签订之日起15个日历日内入场服务。
（五）合同期内如出现重大失误，严重影响采购人正常工作的，采购人有权终止合同，同时不予退还中标供应商交纳的履约保证金。
（六）★人员要求：
1.校本部：
项目经理1人、片区主管1人、清洁工5人、绿化工2人、电工1人、保安员6人。
2.西校区：
片区主管1人、清洁工4人、绿化工1人、水电工2人、保安员7人、杂工2人。
3.除保安员外，其它岗位的年龄要求为18周岁以上，50周岁以下。
十一、付款方式
（一）采购人按月度与中标供应商结算合同款项，支付时间为次月10号前；每笔款项均以支票方式支付，中标供应商凭以下资料与采购人进行结算：
1.已签订合同书；
2.中标供应商开具的合法正规发票；
3.中标通知书。
（二）本项目必须设立财务专用账户；按有关法规条例和收费标准的规定收支管理费，独立核算，接受采购人监督，账务具体管理办法由采购人和中标供应商在物业管理合同中约定。
十二、履约保证金
（一）中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按合同总价的3%向采购人提交履约保证金。
若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。
（二）本项目接受投标人采取《政府采购履约担保函》的形式交纳履约保证金，投标人可以自行选择由银行或是广东省政府采购担保机构提供担保。
若中标供应商没有违约行为，履约保函在合同有效期满15个工作日后自动失效。
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