城市商业网点规划资料汇编.docx
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城市商业网点规划资料汇编
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城市商业网点规划资料汇编
一、《城市商业网点规划编制规范》补充说明
规划指标
社会消费品零售总额
指国民经济各行业售给城乡居民和社会集团的消费品零售总额。
人均社会消费品零售额
指社会消费品零售总额与城市常住人口之比。
反映人均消费水平。
3．零售业人均销售额
指零售行业销售总额与该行业从业人数之比。
反映零售行业的劳动产出效率。
4．零售业地均销售额
指零售行业销售总额与该行业网点营业面积之比。
反映零售商业网点资源产出效率。
5．消费拉动
反映城镇居民消费性支出对GDP的贡献。
指t年城镇居民消费性支出增量与t-1年城市GDP之比；其中城镇居民消费性支出为城镇居民人均消费性支出与城镇人口的乘积。
6．消费拉动率
指城镇居民消费性支出增量与城市GDP增量之比。
反映经济增长率中消费拉动所占的份额。
7．商业就业贡献
指t年商业就业人数增量与t-1年全社会就业人数之比。
反映商业行业新增就业岗位对城市就业的贡献。
8．商业就业贡献率
指商业就业人数增量与全社会就业人数增量之比。
反映全社会就业增长率中商业就业贡献所占的份额。
9．连锁经营比重
指连锁企业实现销售额与同行业实现销售额之比。
反映连锁经营相对发展程度。
调查研究工作要点
调查研究包括现场调查、基础资料收集与整理两个方面。
调查可以采取专访、现场调查、问卷调查和座谈会等方式。
现场调查
规划的编制人员必须对城市主要商业网点的空间分布、组成结构、商业功能、新发展地区和与城市商业网点建设密切相关的城市路网形式、城市景观、文化景观等有明确的形象概念，必要时，应对重点样本进行深入考察。
必须认真听取各方面的意见，进行必要的民意调查，注意发挥专家的作用。
基础资料收集与整理
1基础资料收集的内容
2.1.1城市行政区划、总体规划、人口分布、路网、土地级别基准地价和必要的专项规划图；
2.1.2城市总体规划及其相关规划；
2.1.3城市社会经济发展计划；
1
2.1.4城市服务业发展规划与计划；
2.1.5城市商业网点普查资料；
2.1.6城市统计资料；
2.1.7市属各区县商业服务业发展规划与计划；
2.1.8城市与城市商业发展历史方面的资料；
2.1.9城市民俗特点和文化景观方面的资料；
2.1.10城市常住人口、乡镇居民人口、人口分布状况等资料。
2.2基础数据整理
基础数据整理应包括前5年和规划期内的预测数据。
2.2.1城市经济数据
GDP及其增长速度；
第三产业GDP及其增长速度；
社会消费品零售总额及其增长速度。
2.2.2商业网点数据
商业网点总营业面积和建筑面积；
∗
（2）商业网点建设总投资、年末净资产；
（3）商业网点按零售商店、商品交易市场、物流基地分类汇总的营业面积和建筑面积；
∗（4）商业网点按零售商店、商品交易市场、物流基地分类汇总的建设总投资、年末净资产；
（5）规模以上商业网点总营业面积和建筑面积；
∗（6）规模以上商业网点按零售商店、商品交易市场、物流基地分类汇总的建设总投资、年末净资产。
2
2.2.3商业产出及贡献数据
全市零售业人均销售额；
全市零售业地均销售额；
全市批发市场地均销售额；
消费拉动及拉动率；
商业就业贡献及贡献率。
（注：
带∗部分为可选内容）
调查用表
表1社会经济数据调查表
指标时间
1978
1980
1985
1990
1995
2000
2003
城市常住人口
万人
其中：
市区
万人
农村
万人
城市GDP
亿元
第三产业GDP
亿元
城市GDP增长速度
%
第三产业GDP增长速度
%
人均GDP
元
城市化水平
%
社会消费品零售总额
亿元
社会消费品零售总额增长速度
%
批发零售业实现销售额
亿元
餐饮业实现销售额
亿元
其它生活服务业实现销售额
亿元
批发零售业实现税收
亿元
餐饮业实现税收
亿元
其它生活服务业实现税收
亿元
3
人均可支配收入
元
人均消费性支出
元
其中：
食品支出
元
注：
1．城市常住人口指户籍人口和居住1年以上的流动人口，
第三产业GDP指第三产业增加值，
城市化水平指城市非农业人口与全市人口的比例，
人均可支配收入指一年内人们可用于支配的现金收入，
人均消费性支出指一年内人们可用于消费的现金支出，
食品支出指一年内人们可用于购买食品的现金支出。
表2商业产出及效率调查表
指标时间
1990年
1995年
2000年
2003年
全市零售业人均销售额
万元
全市零售业地均销售额
万元
全市农产品批发市场地均销售额
万元
全市生产资料交易市场地均销售额
万元
全市生活用品交易市场地均销售额
万元
消费拉动
%
消费拉动率
%
商业就业贡献率
%
注：
1．全市零售业人均销售额指全市零售额/全市零售业从业人数，
2．全市零售业地均销售额指全市零售额/全市零售业营业面积，
表中的“地均”以“平方米”为基本单位计算。
表3已列入城市规划的商业建设项目调查表
序号
名称
区位
建筑面积
（平方米）
拟经营的业态
拟经营的商品结构
客户定位
4
表4大型零售网点调查表
名称
地址
业态
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
建设投资
（千元）
建设
年限
营业额
（千元）
利润额
（千元）
就业人数
（人）
注：
1．“大型零售网点”标准按当地的实际情况由当地主管部门确定，
2．如果一个建筑物内有多种业态，按销售额大小填列业态类型，
营业面积指营业店堂面积，不包括仓储、办公用房的面积。
表5商业功能区调查表
名称
区位
地位和功能
客流量
消费服务定位
大型零售网点数量和营业面积
业态调整重点
特色要求
表6商品交易市场调查表
名称
地址
类型
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
建设投资
（亿元）
年成交额
（亿元）
就业人数
（人）
小商品□
生产资料□
农产品□
其它商品□
表7商业街调查表
序号
已有商业街
名称
区位
辐射范围
规模（长、宽）
门店数
主要业态/业种
形成历史
文化特色
老字号
表8物流基地/物流配送中心调查表
序号
物流基地/配送中心
名称
区位
规模
（平方公里）
主要客户
辐射范围
运做方式
电子商务设施/平台
注：
指提供第三方社会化物流服务的物流基地或配送中心。
5
（三）专项分析内容要点
在现场考察和基础资料收集整理的基础上进行专项分析研究，专项分析研究报告提纲或结论应充分听取各方面的意见。
现状分析要点
城市商业网点建设的成就分析；
城市商业网点建设的问题分析。
发展目标与措施分析要点
2.1商业网点总量、布局、结构的目标分析；
2.2城市或指定区域优先或限制发展的网点类型分析；
2.3发展现代流通方式的重点任务分析；
2.4重点措施分析。
布局、结构与规模分析要点
3.1城市商业中心、区域商业中心、社区商业的布局、业态结构特点与合理规模分析
3.2商业街的市场定位、文化特点与消费服务特点分析
3.3批发市场分析
3.3.1农产品批发市场均衡布局与发展农村农产品流通渠道体系的关联分析；
3.3.2农产品批发市场技术改造的重点分析；
3.3.3重要生产资料批发市场布局、特色及其与地方优势或支柱产业的关联分析；
3.3.4生产资料批发市场技术改造的重点分析。
6
3.4其他商品交易市场分析
3.4.1布局、专业特色与规模分析；
3.4.2地方特色商品交易市场的发展计划分析；
3.4.3整顿与改造的重点分析。
∗3.5物流基地分析
3.5.1建设物流基地的产业基础与区位优势分析；
3.5.2物流基地在城市商品流通中的功能分析；
3.5.3物流基地的基础设施定位与服务定位分析；
3.5.4物流基地信息系统建设目标分析。
3.6发展城郊商业的分析
3.6.1城郊商业体系的特点分析；
3.6.2城郊商业网点建设的目标分析；
3.6.3发展现代流通方式的任务分析。
7
二、有关标准介绍
国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004）
范围
本标准规定零售业态的分类标准及其分类原则和各种业态的结构特点。
本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。
术语和定义
下列定义适用于本标准。
2.1零售业RetailIndustry
以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
2.2零售业态RetailFormats
零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
零售业态分类原则ClassificationofRetailFormats
零售业态按零售店铺的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。
零售业态分类C1assificationofRetailFormats
零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售
8
业态两类。
按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。
1食杂店TraditionalGroceryStore
是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。
2便利店ConvenienceStore
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
4.3折扣店DiscountStore
是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。
拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
4.4超市Supermarket
是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。
根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
4.5大型超市Hypermarket
实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。
根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。
4.6仓储会员店WarehouseClub
9
以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。
4.7百货店DepartmentStore
在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
4.8专业店SpecialityStore
以专门经营某一大类商品为主的零售业态。
例如办公用品专业店（OfficeSupply）、玩具专业店（ToyStores）、家电专业店（HomeAppliance）、药品专业店（DrugStore）、服饰店（ApparelShop）等。
4.9专卖店Exclusiveshop
以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。
4.10家居建材商店HomeCenter
以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。
4.11购物中心ShoppingCenter／ShoppingMall
是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
4.11.1社区购物中心CommunityShoppingCenter
是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。
10
4.11.2市区购物中心RegionalShoppingCenter
是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。
4.11.3城郊购物中心Super-regionalShoppingCenter
是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。
4.12厂家直销中心FactoryOutletsCenter
由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。
（注：
无店铺零售业态参见《零售业态分类》GB/T18106—2004）
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表9有形店铺的零售业态
基本特点
业态
选址
商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构
商品售卖方式
服务功能
管理信息系统
食杂店
位于居民区
内或传统商业区
内
辐射半径0．3公里，目标顾客以相对固定的居民为主
营业面积一般在100平
方米以内
以香烟、饮料、酒、休闲
食品为主
柜台式和自选式相结合
营业时间12小
时以上
初级或不设立
便利店
商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区
商圈范围小，顾客步行
5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。
顾客多为有目的的购买。
营业面积100平方米左右，利用率高
即时食品、日用小百货为
主，有即时消费性、小容
量、应急性等特点，商品
品种在3000种左右，售价高于市场平均水平
以开架自选为
主，结算在收银
处统一进行
营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目
程度较高
折扣店
居民区、交通要道等租金相对便宜的地区
辐射半径2公里左右，
目标顾客主要为商圈内的区民
营业面积300—500平方米
商品平均价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例
开架自选，统一结算
用工精简，为顾客提供有限的服务
一般
超市
市、区商业中心、居住区
辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主
营业面积在6000平方米以下
经营包装食品生鲜食品和日用品。
食品超市与综合超市商品结构不同。
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
营业时间12小时以上
程度较高
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大型超市
市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区
辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主
实际营业面积6000平方米以上
大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
设不低于营业面积40％的停车场
程度较高
仓储式会员店
城乡结合部的交通要道
辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主
营业面积6000平方米以上
以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
设相当于营业面积的停车场
程度较高并对顾客实行会员制管理
百货店
市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地
目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主
营业面积6000-20000平方米
综合性，门类齐全，以服
饰、鞋类、箱包、化妆品、
家庭用品、家用电器为主
采取柜台销售和开架面售相结合方式
注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施
程度较高
专业店
市、区级商业中心以及百货店、购物中心内
目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主
根据商品特点而定
以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大
采取柜台销售或开架面售方式
从业人员具有丰富的专业知识
程度较高
专卖店
市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内
目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主
根据商品特点而定
以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利
采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究
注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务
一般
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家居建材商店
城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区
目标顾客以拥有自有房产的顾客为主
营业面积6000平方米以上
商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的
采取开架自选方式
提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上
较高
购物中心
社区型购物中心
市、区级商业中
心
商圈半径为5-10公里
建筑面积为5万平方米以内
20个-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店
各个租赁店独立开展经营活动
停车位300个-500个
各个租赁店使用各自的信息系统
市区购物中心
市级商业中心
商圈半径为10-20公里
建筑面积10万平方米以内
40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等
各个租赁店独立开展经营活动
停车位500个以上
各个租赁店使用各自的信息系统
城郊购物中心
城乡结合部的交通要道
商圈半径30-50公里以上
建筑面积10万平方米以上
200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱服务设施等乐
各个租赁店独立开展经营活动
停车位1000个以上
各个租赁店使用各自的信息系统
工厂直销中心
一般远离市区
目标顾客多为重视品牌的有目的的购买
单个建筑面积100-200平方米
为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌
采用自选式售货方式
多家店共有500个以上停车位
各个租赁店使用各自的信息系统
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（二）部分城市商业设施设置地方标准摘编
上海市商业分级设置的级次和指标
分类
指标
设置地域
功能定位
服务
对象
客流量
服务人口
基本商
业面积
基本设置
业态与业种
配套行业
市中
心商
业区
城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地
购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合
国内外及本市消费者
50万
30万平米
大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮
旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业
区域
商业
中心
居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边
购物、文化娱乐、休闲
该地区及外来消费者
25万
20万
10万平米
购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮
旅游、金融服务、图书报刊、邮电业
居住
区商
业
人流集中，交通便利的地段
保障该地居民的日常生活，提供必要的服务
当地居民
5万
2.5万平米
超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮
生活服务、图书报刊、邮电业
街坊
商业
街坊主要出入口，居民主要途经地
提供日常必须商品及便利服务
当地居民
0.4万
0.06万平米
便利店、餐饮店，生活服务业
专业街
商业中心周边，交通便利处
提供专门商品或专业服务
购买专门商品，寻求专业服务的消费者
街长200米以上，专业店30家以上
特色专业店、专卖店
配套服务
新城商业中心
城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段
购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合
新城居民，商圈辐射范围及外来消费者
25万
20万
12万平米
购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐
旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业
中心镇商业
人流集中地
购物、旅游、为农服务
本镇居民、周边村民及外来消费者
5万
2万平米
超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应
生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业
一般
镇商
业
镇主要街区，农贸集散地周边
提供日常商品供应提供生活与为农服务
本镇居民，周边中心村村民
2万
0.8万平米
超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应
生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业
表10上海市商业分级设置的级次和指标
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南宁市商业街区建设要求
表11南宁市商业街区建设一览表
名称
商业服务设施营业面积或总规模
若干网点类型
配套网点类型
城市商业中心区
40—50万平方米
大型百货店（2-4个）、专业店、专卖店、中型购物中心
大酒店、大宾馆、快餐店、娱乐、休闲服务设施
区域商业中心
10—15万平方米
大型百货店（1个），超市、大型综合超市、综合式商场、专卖店、专业店
酒店、宾馆、快餐、饮食、服务、娱乐、休闲
社区商业中心
5千-1万平方米
综合超市（1家），食品超市或农改超、日杂店、小饮食店、快餐店等
美发美容店、书店、音像店、生活服务设施、邮局、储蓄所
特色商业街
不低于1万
在一条街内重点布局若干经营同类型商品的零售业态或具有鲜明特色的餐饮、服务业
生活、服务设施，邮政、银行
青岛市商业分级设置要求
表12青岛市商业分级设置
级次设置
级次设置要求
设置
地域
功能
定位
服务
对象
客流量
服务人口
基本商
业面积
基本设置
业态与业种
配套行业
市
级
商
业
中
心
城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地
购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合
国内外及本市消费者
15万～20万
—
10万
大型购物中心、百货店、大型专业店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮
旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业
区
级
商
业
中
心
居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边
购物、文化娱乐、休闲
该地区及外来消费者
10万
15万
5万
大型综合超市、百货店，大型专业店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮
旅游、金融服务、图书报刊、邮电业
升级会员 