万科工程管理指导书.docx

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万科工程管理指导书

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万科工程管理指导书

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说明：

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说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3

施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8

综合计划管理

项目监理进场

临水、临电，场地平整

桩基施工准备

总包单位进场准备

土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12

软地基处理

土方工程

基坑支护

桩基施工

地下室施工

主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21

架空层主体施工

转换层施工

标准层主体施工

屋面层主体施工

砌体施工

毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28

内墙抹灰

外墙抹灰

铝合金安装

主要部品安装

建筑屋面

外墙装饰

天棚

地坪

外架拆除

建筑电气

建筑给排水

通风与空调

电梯工程

室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45

室外附属建筑

室外道路、小品、亭台、花坛

园林绿化

室外给排水

室外电气

精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48

毛坯-精装的工作面移交

精装修施工期间配合

精装修工程验收

工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50

基础验收

主体结构验收

分项工程验收

规划验收

环保验收

消防验收

竣工验收

第一章：

说明

建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。

对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：

施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。

本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合万科集团、深圳区域及东莞公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体——项目部的主要职责是什么，各主要执行者——项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。

本指导书编制的主要目的是：

通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。

所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。

主要职责划分：

注：

项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示该任务由其它部门组织，而介入该任务的执行过程，对任务结果有部分评价权；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。

工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。

“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。

第二章、施工准备阶段

根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。

之后，进入项目的施工准备阶段。

在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：

综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。

施工准备阶段流程

综合计划管理

编制施工单位、监理单位组织方案：

项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。

宜参照标段规模及专业工种划分标段。

每个标段的建筑面积一般为3万㎡左右；专业工种按土建、安装工程等划分。

技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。

确定施工、监理公司组织的标段划分；

编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法；

协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。

如是否采用工程量清单招标，如何让投标过程具有竞争性等等；

协助编制招标的进度计划与控制措施。

编制材料设备供应方案

编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；

编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）以及计划管理措施；

编制项目总控制进度计划及保证措施

配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。

包括出图计划，总承包、主要分包招标计划；

依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；

重点描述保证工程进度的协调措施。

编制项目质量保证措施和成品保护措施

列出工程难点重点、质量通病及对策；

重点描述质量管理保证措施；

针对有关重点分项，编制有关成品保护的措施要求。

编制项目成本控制措施

依据成本部提供的成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体系）。

制定现场安全文明管理措施

配合销售、现场CI策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。

编制项目文档资料管理措施

依据相关的管理制度或指引的要求，编制项目文档资料管理措施，强调档案资料管理措施。

项目监理进场

项目部完成监理单位组织方案后，提交给采购管理部进行项目监理单位招标，；

监理单位确定后，项目部根据项目实施计划要求，组织监理单位进场；

监理单位进场后15个工作日内必须完成该项目监理规划及实施细则并上报项目部审核；

项目部进行监理管理要求交底和相关授权，引导监理进入项目管理角色。

三通一平

项目部成立进入工地现场，首先的应落实该项目场外道路、出入口设计、临水临电接线路与场内接驳点等事宜；其中，临水临电的负荷根据项目的开发计划，各标段的施工劳动力、施工机械的大致需求和工程总体控制进度的要求等确定，由项目部负责与相关政府管理部门沟通并组织相关单位按要求配置；

项目部成立进场时与总办协调并落实开通电话及网络；

场地平整工作从地块接收时就可以进行，场地平整后项目部应对场地标高进行原始数据测定和存档。

桩基施工准备

有桩基工程的项目，在项目三通一平工作完成后，开始进行桩基工程施工的准备阶段，此阶段项目部的主要工作内容是：

（桩基开工）必要资料准备、场地准备和基线与水准点的移交准备。

资料准备，包括：

详勘报告、桩基施工图、合同与开工报告、规范、规程与政府行政许可资料等。

桩基工程开工前的场地准备工作主要有：

施工场地状况，施工前应做好场地的平整工作,对不利于施工机械运行的松软场地应进行坚实处理。

雨季须采取有效排水措施；

了解施工场地周围建筑物情况，临近建筑地下工程情况，对可能影响本项目桩基施工的情况须有针对性的应对措施。

例如与受影响的临近建筑物的业主沟通协调，对其建筑物的裂缝监测、沉降监测工作等等；

地下与地上公共设施状况，施工前应充分知悉工程场地内的公共设施的状况，如地下电缆、光缆、管道，地上高压电线、电话线等等的位置等。

遇有影响或有施工期间的质量安全风险时，应制定专项对策；

场地周围道路情况，由于桩基施工大部分靠大型机械设备，预制管桩等构件长度与重量均对运输道路有较高的要求。

因此，桩基施工前应对机械设备与材料构件的运输路线作规划。

基线、水准基点的复核准备

在项目地块接收测定红线点的同时，项目部应要求政符规划部门提供测量基准点，并对其进行复核。

桩定位时必须根据轴线认真细致的测量，监理在验线时每个桩位务必认真核验，避免桩位出现方向性的偏差。

总包单位进场准备

总包单位是项目开发过程中施工环节的一个最重要的主体，总包单位的施工管理能力与效率直接影响到项目运营的效果。

因此，在总包单位进场前，为其提供良好的先决条件，有利于其迅速进入工程施工管理角色和提高管理效率。

项目部在总包进场前应作好的准备工作主要有：

施工图内部审查、总包生活与生产的临时设施总体规划、临水临电规划、桩基工程的检测与验收、场地数据测量等等。

施工图内部审查：

在施工图设计阶段，项目部对施工图进行正式出图前的项目内审，将意见提交给设计部，由设计部协调设计单位修改。

现场临时设施总体规划：

项目经理部根据本项目的运营开发计划，结合现场的实际情况编制《项目工程现场临时设施总规划图》，总规划图提交给采购部在工程的招标文件中说明。

根据项目的实际情况，制定用水用电以及施工路口的报批计划。

现场专业工程师根据本项目将来施工高峰期用水、用电需要，提出施工临时用水、用电计划，向政府有关部门申请施工临时用水。

并配合政府有关部门完成本项目临时用水用电的接驳点的设置。

根据现场施工需要及场区周围市政道路情况，（如有必要）向政府有关部门申请增加临时施工道口。

组织进行场地平整施工，根据场区总平面图及竖向标高设计，向场平施工单位交底，按项目开发计划节点的要求督促其按时完工。

组织桩基工程的检测与验收，获取桩基验收合格报告。

组织测量基点与总包进场前的场地原始数据，为移交总包作准备。

第三章、土方及基础施工阶段

项目设计图纸确定，进入正式施工阶段后，首先开始土方及基础等地下部分的施工。

施工流程为：

软弱地基处理（如果需要）→土方开挖→基坑支护（如果需要）→桩基施工（如果有）→地下主体结构施工（含地下室主体结构）。

软弱地基处理

当工程场地经地质勘察，发现影响建筑物基础设计的淤泥、冲填土、杂填土等软弱土的地质情况时，应依据设计要求，提前对软弱地基进行处理。

项目部负责牵头，组织各相关部门结合建筑结构特征对地质详勘报告进行仔细解读，确定是否需要进行软弱地基处理；

组织各相关部门通过讨论、论证、试验等各种手段，确定出最佳的地基处理方案；

项目部负责编制技术标文件，明确施工方法、质量与进度等施工要求。

由采购部进行地基处理施工招标；

地基处理专项招标完成确定施工单位后，项目部组织施工单位进场施工，并在施工前进行施工方案审核与技术交底；

项目部负责对地基处理施工过程中的质量、安全等进行全程监控；

地基处理施工完成后，项目部跟进施工单位进行有见证检验检测，经施工质量检测后方可进行分项验收；

地基处理工程分项验收由施工单位向监理单位和项目部申请。

项目部组织设计、成本、工程等部门与监理单位一同进行地基处理分项验收；

在整个地基处理过程中，项目部应注意相关资料的收集，特别是关系到设计、施工报建、专项检测验收的资料应及时提供给相关部门，且项目部应存有原件。

土方工程

制定土方平衡方案：

在设计总平规划综合考虑确定，分期开发的，尽量在同期内平衡，不能同期平衡时再考虑总体的平衡。

土方平衡方案以减小施工造价，减小占用场地面积和不影响各期施工布置和进展为目标。

第一步：

测定场地方格网。

由项目部组织专业单位测定。

第二步：

由设计单位根据初步的规划设计拟定初步的土方平衡方案。

第三步：

由成本部进行平衡测算，项目部组织专项会议（设计、成本、工程等部门参加）讨论修改直至最终确定土方平衡方案。

最后由设计单位完成土方平衡图交项目部组织实施。

编制土方施工总体方案。

根据项目的运营开发计划以及施工图纸，拟定整个项目红线区域内的土方工程施工计划（包括：

分区、各区段的进度要求、各区段施工的先后安排、场地内的堆土区域规划、运输路线安排等）。

按规定或现场实际情况需进行基坑支护的制定基坑支护专项方案（详下一节）。

土方工程招标阶段配合。

在土方工程招标阶段，项目部负责提供技术标书（其中包含施工规划、进度、质量等要求），同时负责与招标有关的施工现场事宜。

土方施工组织与管理：

土方施工单位招标确定后，项目部负