房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

项目名称：

屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅房地产市场价值评估

估价委托人：

黄山市中级人民法院

估价机构：

安徽中恒房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：

程道传孔北国

估价出具日期：

2017年5月7日

估价报告编号：

皖中恒估字（2017）第0867号

致估价委托人函

黄山市中级人民法院：

受贵方的委托，我公司对贵方提供的位于屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅房地产（以下简称估价对象）在现状利用条件下的市场价值进行评估。

估价目的：

为委托方确定此房地产市场价格提供价格参考依据而进行评估。

估价对象：

估价对象为住宅用房，坐落于屯溪区天都大道30号君悦华府，产权证号分别为：

房地权证黄（昱）字第201000276号、200914843号、200914841号、200914840号、200914842号、201000275号，房屋权利人为赵水红；建筑面积依据委托方提供的资料均为162.43㎡。

房屋总层数为27层，估价对象所在层数分别为22、24、25、25、24、22层。

土地证证载用途为住宅，现状用途为办公，钢筋混凝土，建于2008年。

价值时点：

2017年3月20日（现场查勘之日）

价值类型：

为估价对象在现状利用情况下的市场价值。

估价方法：

比较法和收益法

估价结果：

我们对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查评估所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定评估工作程序，运用适宜的评估方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：

总价：

人民币600.50（万元）

大写（人民币）：

陆佰万零伍仟元整。

（详见下表）

估价汇总表

序号

项目名称

评估值（万元）

备注

1

房产总价值

600.50

详见附表一

2

其中：

装修净值

11．66

详见附表二

附表一估价结果一览表

房地产权证号

房屋所有权人

位置

用途

结构

所在层/总层数

竣工日期

面积（平方米）

单价（元/平方米）

总价（万元）

房地权证黄（昱）字第201000276号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2203室

住宅

钢混结构

22/27

2008

162.43

6121

99.42

房地权证黄（昱）字第201000275号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2204室

住宅

钢混结构

22/27

2008

162.43

6169

100.20

房地权证黄（昱）字第200914842号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2403室

住宅

钢混结构

24/27

2008

162.43

6131

99.59

房地权证黄（昱）字第200914843号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2404室

住宅

钢混结构

24/27

2008

162.43

6179

100.37

房地权证黄（昱）字第200914840号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2503室

住宅

钢混结构

25/27

2008

162.43

6161

100.07

房地权证黄（昱）字第200914841号

赵水红

屯溪区天都大道30号君悦华府2504室

住宅

钢混结构

25/27

2008

162.43

6209

100.85

合计

974.58

600.50

附表二装修净值一览表

房号

项目名称

装修实物状况

评估总价（元）

备注

君悦华府2203室

室内装修

地面瓷砖及地毯，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

18300

君悦华府2204室

室内装修

地面瓷砖及地毯，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

18300

君悦华府2403室

室内装修

地面瓷砖及部分强化地板，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

18500

君悦华府2404室

室内装修

地面瓷砖及部分强化地板，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

18500

君悦华府2503室

室内装修

地面强化地板，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

21500

君悦华府2504室

室内装修

地面强化地板，墙面乳胶漆，石膏吊顶，墙面有部分固定木柜，防盗门、铝合金窗，整体简单装修，使用维护一般，整体约4.5成新

21500

合计

特别提示：

本估价报告结果仅为委托方提供估价对象的市场价格提供参考依据，不得做其它用途。

凡因委托人使用估价报告不当引起后果，估价机构和估价人员不承担相应责任。

估价机构全称：

安徽中恒房地产土地评估有限公司

估价机构公章：

法定代表人签名：

二〇一七年五月七日

三、估价对象最高最佳使用分析15

六、估价结果的确定28

估价师声明

我们郑重声明，在我们的知识和能力最佳范围内：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本报告中分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015的标准进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。

5、我们对估价对象于2017年3月20日进行实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于外观和使用状况，并依据委托方提供资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。

7、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

8、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

程道传　

3420020017

年月日

孔北国　

3420140074

年月日

估价的假设和限制条件

一、估价的假设前提

（一）一般假设

1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2.估价委托人提供了估计对象的《房地产权证》，我们对资料记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性，真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益最大化；（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。

6.由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

（二）未定事项假设

1、估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象约建成于2008年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2、根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

3、本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象与价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。

4、由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。

（三）、背离事实假设：

无。

（四）不相一致假设：

无。

（五）依据不足的假设：

无。

二、估价的限制条件

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间引起的变化对房地产市场价值可能产生一定影响。

2、估价报告使用者应密切关注有关部门制定的各项房地产调控政策可能引起房地产价格波动的市场风险。

3、合理使用评估报告；本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。

未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

估价报告使用者应合理使用评估报告，并关注在房地产估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。

4、报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。

5、估价报告有效期自评估报告出具之日一年内有效，超过期限后评估价格应作调整甚至重估。

估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：

黄山市中级人民法院

联系地址：

黄山市屯溪区北海路175号

二、估价机构

单位名称：

安徽中恒房地产土地评估有限公司

单位地址：

合肥市包河区徽州大道东方广场4#609室

法定代表人；程道传

资质等级：

贰级

资格证书号：

AHJSGJA1620001

三、估价目的

本报告估价目的是为委托方确定此房地产市场价格提供价格参考依据而进行评估。

四、估价对象

1、估价对象范围：

估价对象房地产（包含分摊土地使用权及现状装修价值）的市场价值。

2、估价对象基本状况

①估价对象为屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅房地产。

②估价对象四至：

东至天都大道；南临同磬园小区；西临公共道路；北至公共道路。

③建筑物基本状况：

项目

估价对象

建筑结构

钢混结构

外墙装饰

外墙为涂料粉刷，进户为防盗门；地面为贴地板砖、强化木地板、地毯，顶棚为石膏板造型吊顶，墙面为乳胶漆粉刷；铝合金窗户，其他基础配套设施齐全。

电梯设备老化，使用状况不佳，对建筑物使用价值造成一定影响。

内墙装饰

地面装饰

顶棚装饰

门窗

设备设施状况

楼层

22、24、25、25、24、22/27

建筑面积

每套均为162.43㎡

建筑年代

2008年

维护保养

电梯设备维护保养欠佳。

基础无沉降，墙面、地面均未出现裂缝；估价对象室内装修一般，墙面粉刷无脱落，门窗维护一般。

④土地基本状况

估价对象

四至形状

土地使用期限

开发程度

土地利用状况

屯溪区天都大道30号君悦华府

属出让土地，土地证四至为东至天都大道；南临同磬园小区；西临公共道路；北至公共道路；其形状为较规则。

至2072年10月

五通一平

估价对象占用

⑤房产登记状况

估价对象

所有权人

（共有权人）

房产

证号

房屋坐落幢号、房号

结构

建筑面积

（平方米）

证载用途/

实际用途

所在层数/房屋总层数

屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅

赵水红

房地权证黄（昱）字第201000276号、200914843号、200914841号、200914840号、200914842号、201000275号

屯溪区天都大道30号君悦华府

钢混

每套均为162.43

住宅

22、24、25、25、24、22/27

另根据委托方提供资料显示估价对象限制情况：

于2015年4月22日被芜湖市镜湖区人民法院查封、于2015年5月13日被黄山市中级人民法院查封。

⑥土地登记状况

委托方未提供国有土地使用证

五、价值时点

本次估价对象的价值时点为现场查勘之日，即为2017年3月20日。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点二○一七年三月十七日的公开市场价格。

七、估价原则

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用、包括最佳的用途、规模、档次等。

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

6、谨慎原则

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时,应充分考滤其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

八、估价依据

1、国家法律法规；

①《中华人民共和国房地产管理法》；

②《中华人民共和国城乡规划法》；

③《中华人民共和国土地管理法》；

④《房地产抵押估价指导意见》；

⑤《商业银行房地产贷款风险管理指引》。

2、技术标准

①房地产估价规范GB/T50291一2015

②房地产估价基本术语标准GB/T50899一2013

③中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》

④《房屋完损等级评定标准》（城住字（1984）第678号）。

3、委托方提供的相关资料

①房地产价格评估委托书；

②《房地产权证》复印件；

③《国有土地使用权证》复印件。

④其他

4、估价机构及人员掌握的有关资料。

①有关文件规定和本估价机构掌握的房地产市场相关资料；

②估价人员现场查勘的资料。

九、估价方法

1、通用的估价方法有以下几种：

比较法:

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法适用于区域同类房地产交易较活跃、交易资料易于收集的项目估价。

收益法:

预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。

成本法:

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧来得到估价对象价值或价格的方法。

成本法适用于市场不成熟地区和类型的房地产的估价。

假设开发法:

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后价值减去后续开发必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

2、选用方法的理由：

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和黄山市房地产市场的实际情况，考虑到估价对象的利用现状及市场交易情况，认为估价对象周边区域类似的房产交易量较大，可比性较强，故选用比较法作为一种方法；估价对象属住宅房地产，周边区域类似的房产出租经营较多，存在租金收益，可采用收益法作为另一种方法。

3、不选用方法的理由：

估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象属于收益性物业，其价值高低取决于市场供求关系及未来预期收益，而非成本累加，成本累加并不能真实反映出客观市场价值，故不宜采用成本法；

十、估价结果

我们对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查评估所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定评估工作程序，运用适宜的评估方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：

总价：

人民币600.50（万元）

大写（人民币）：

陆佰万零伍仟元整。

十一、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

程道传　

3420020017

年月日

孔北国　

3420140074

年月日

十二、实地查勘期

2017年3月20日

十三、估价作业期

2017年3月20日至2017年5月7日

估价技术报告

一、估价对象描述与分析

1、土地实物状况描述与分析

项目

估价对象

名称

屯溪区天都大道30号君悦华府

四至

东至天都大道；南临同磬园小区；西临公共道路；北至公共道路

用途

住宅

形状

较规则

地形地势

平坦

开发程度

五通一平

根据委托方介绍及估价人员的实地查勘，该宗地形状较规则，地势较平坦，土地承载力较好，与周边土地利用方向一致。

2、建筑实物状况描述与分析

估价对象实物状况如下表：

项目

估价对象

名称

屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅房地产

建筑面积（平方米）

每套均为162.43

现状用途

住宅

所在楼层/总楼层

22、24、25、25、24、22/27

建筑结构

钢混结构

外墙装饰

外墙为涂料粉刷，进户为防盗门；地面为贴地板砖、强化木地板、地毯，顶棚为石膏板造型吊顶，墙面为乳胶漆粉刷；铝合金窗户，其他基础配套设施齐全。

电梯设备状况不佳，对建筑物使用价值造成一定影响。

内墙装饰

地面装饰

顶棚装饰

门窗

设备设施状况

层高

约3米

空间布局

房型规整，实用率一般，整体布局一般

建成时间

2008年

使用及维护保养、完损状况

电梯设备维护保养欠佳。

基础无沉降，墙面、地面均未出现裂缝；估价对象室内装修一般，墙面粉刷无脱落，门窗维护一般。

该建筑物外观设计、空间布局、设备设施及维修情况一般能基本满足其现状用途的要求。

3、房产登记状况

估价对象

所有权人

（共有权人）

房产

证号

房屋坐落幢号、房号

结构

建筑面积

（平方米）

证载用途/实际用途

所在层数/房屋总层数

屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅

赵水红

房地权证黄（昱）字第201000276号、200914843号、200914841号、200914840号、200914842号、201000275号

屯溪区天都大道30号君悦华府6套规划用途为住宅

钢混

每套均为162.43

住宅/住宅

22、24、25、25、24、22/27

4、土地登记状况（委托方未提供土地使用权证）

估价对象

使用权人

（共有权人）

土地

证号

土地类型

土地面积

（平方米）

土地证载用途

终止日期

屯溪区天都大道30号君悦华府

黄国用（2004）字第3879号

出让

2072年10月

5、区位状况描述和分析

（1）位置状况：

估价对象位于屯溪区天都大道30号君悦华府（详见位置图）；周边有邮政储蓄银行、交通银行、距离黄山市客运总站约4千米，距离黄山高铁站约13千米；临天都大道。

（2）交通状况：

估价对象临天都大道，车流量较大；公交站点较多，无单行道；无地上停车位。

（3）周围环境和景观描述：

自然环境：

估价对象为屯溪区天都大道30号君悦华府，环境卫生状况一般；估价对象周边无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所。

人文环境：

人文环境一般，居民素质较高。

景观：

无水景（江景、河景、湖景）、山景。

（4）外部配套设施描述：

外部基础设施描述：

小区外供水、供电、排水（雨水、污水）、供气、通信、有线电视、网络等设施完备率较高。

外部公共服务设施：

估价对象附近有邮政储蓄银行、交通银行等多家商业银行、200米左右有永辉超市等设施。

6、估价对象区位分析：

估价对象处于成熟城区，区位状况较优，在同区位住宅中，其成交价格或租金水平预计在今后长时期内会保持相对稳定。

二、市场背景描述和分析

1、宏观经济形势和相关政策简况

2016年，宏观经济形势错综复杂，全球经济下行风险加大，受世界经济和国内房地产市场调整等不确定因素影响，当然也存在发生较大波动的可能。

从经济的长远健康角度而言，目前的房价仍具有泡沫成分。

目前，虽然房地产销售价格并没有明显的下降，但是我国的商品房销售增速已经开始下降。

与此同时，房价下跌将导致我国房地产投资的下降，这也就意味着经济增长率下滑的可能性加大。

同时，由于刚需商品房的替代品——“保障房”建设力度的不断加大，商品房投资的增加对经济的冲击可能会得到一部分的缓冲，但由于房地产的高产业关联性，房地产“去泡沫化”给2016年带来的经济增长下行压力仍然不容忽视。

2、黄山市房地产市场总体状况

黄山市整体仍属于库存较大、市场需求不旺的城市，为此，黄山市根据国家、省一系列宏观调控政策精神，结合本地实际，于2016年9月20日出台了《黄山市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（黄政〔2016〕50号），从供需两个方面，制定去库存稳市场具体措施17条，将去库存任务细化分解，压实县（区）政府主体责任，加快房地产去库存。

实施意见的主要措施有：

一是保障进城落户农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权继续保持不变。

二是对退出宅基地进城购房落户的农民，由县（区）政府给予档次不等的购房奖励。

三是鼓励社会资本参与设立住房融资租赁公司，为购房者提供融资服务，积极探索以租代购、租购结合的新型住房金融模式。

四是将城镇个体工商户、城镇单位聘用的进城务工人员、不与用人单位建立正式劳动关系，独立从事某种职业，为社会提供合法服务的城镇自由职业者纳入住房公积金缴存范围，按规定享有住房公积金提取、贷款等相关权益。

五是自发文之日起至2017年12月31日期间，凡在黄山市中心城区购买非住宅类新建商品房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的1%给予购房补贴；购买非住宅类二手房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的0.5%给予购房补贴；免征契税部分不再享受购房补贴。

六是居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%等等。

这些措施中，公积金、信贷政策的放宽以及棚改政策的实行对市场的影响比较大，市场需求明显出现