房地产市场的政府干预.docx

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房地产市场的政府干预

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房地产市场的政府干预

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一、房地产概论·························································

（1）

（一）房地产概论····················································

（二）房地产业包括内容············································

二、房地产在我国经济中的地位及重要性························

（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业············

（二）房地产业是国民经济的先导性产业··························

三、房地产现状及问题··················································

（一）当前房地产市场的现状··········································

（二）当前房地产市场的主要问题······································

四、政府与房地产之间的相互作用与制约影响·····················

（一）地方政府对房地产的影响······································

（二）土地市场中的地方政府行为····································

（三）房地产市场中地方政府的作用机制·····························

（四）政府对房地产市场调控效果不大的原因························

五、完善政府对房地产的政策··········································

（一）完善房地产市场的对策···········································

（二）加强房地产的价格管理··········································

（三）盘活存量调整供需买卖结构···································

（四）完善土地使用权的管理·······································

六、结论······························································

房地产作为我国重要的经济支柱产业。

随着我国经济的飞速发展，房地产行业也受到了前所未有的关注。

最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分——住宅业作为新的经济增长点。

理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时它也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性金融危机。

所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。

笔者认为，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为：

促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，弥补房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。

房地产经济作为我国经济的重要组成部分，既不能够过快成长，又不可过度打压。

因此政府与房地产之间的关系处理显得尤为重要。

在此过程当中，政府既要帮助房地产行业的整体发展，也要考虑民生问题。

政府政策在房地产的整体发展当中起到了非常重要的作用。

一、房地产概论

（一）房地产概论

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房产主要包括住房房产和营业性房产，地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。

土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发HYPERLINK"

房地产业：

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

（二）房地产业主要包括以下一些内容：

1．国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2．房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

3．房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4．房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

二、房地产在我国经济中的地位及重要性

房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。

在社会经济活动中，房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。

作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性物质条件，所以房地产属于国民经济的基础产业。

房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。

房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。

（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业

在社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动中都离不开房地产，它是这些经济和社会活动的基础、载体和空间条件。

土地不仅是农业、畜牧业、林业、渔业生产的直接作用场所，是这些生产劳动最重要的生产资料和对象，而且在其他产业中它仍是不可或缺的生产要素和物质前提。

一切经济活动和社会活动都离不开建筑物或构筑物，而建筑物或构筑物总量建立在某一地理方位的土地之上。

除了必须使用建筑物或构筑物及其地基外，还必须使用与这些活动相适应的场地和交通用地。

没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。

住房作为房地产中相当大的一部分，又是社会生产14和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动的主体一劳动力再生产的必要条件。

随着国民经济的发展尤其是科学技术的进步，人力资本成为国民经济中最重要的投入要素，以至于当今不同经济区域、不同企业的竞争基本上演化成了价值规律、劳动力素质的竞争。

住房作为人类社会最基本的生活资料，它是劳动力生产和再生产的最基本条件之一，因为吃、穿用等消费活动都离不开房屋，劳动力再生产所需要的文化、教育、福利等用房也要房地产业提供才行。

由此可见，房地产既是社会生产的基本条件，又是社会生活的基本条件。

它是城镇国民经济生产和社会生活的物质基础。

从形象上看，城镇就是由无数房产和地产所构成的。

在市场经济条件下，城镇要建设，城镇经济要发展，房地产必须首先发展起来。

开工厂要先有厂房和仓库才行；开商场如果没有营业厅和货栈无疑是在建空中楼阁；搞开发区或高新技术产业园区建设先要开发土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商业用房、办公大楼和宾馆、饭店、文化娱乐场所等。

从当今社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平，在很大程度上受制于该城镇房地产规模、结构、布局和水平。

若该城镇房地产发展规模适当，结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇经济发展的速度和质量；反之，若该城镇房地产发展的规模过大或过小，在结构上存在问题，房地产业的管理状况不佳，粗放经营的特点明显，该城镇经济发展的速度和质量就会受到较明显的不利影响。

从这种意义上说，房地产业是城镇经济发展的基础性产业。

（二）房地产业是国民经济的先导性产业

房地产业是国民经济的先导性产业，这主要体现在经济的发展需要各方面的建设与投入，人力、物力是必不可少的物质条件，无论是哪一个行业，发展经济的前提都是先要投资建设配套的房产。

由于房地产商品的行程需要用较长的时间，一般这个周期平均需要4年的时间，所以对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设。

同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。

房地产业的先导性，主要反映在房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。

成思危副委员长在2002年用一组数字说明了房地产业对国民经济发展所起的重要作用：

在房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品的销售；住宅建设每增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。

据有关专家测算，在我国经济的转轨过程中，房地产投资和经济增长保持较强的相关性。

三、房地产现状及问题

（一）当前房地产市场的现状

随着我国经济体制改革的不断深化，房地产市场逐步走向规范化轨道。

一个集土地使用权出让、转让，房地产转让，租赁、抵押和中介服务在内的房地产和市场体系已基本形成。

据有关资料显示，“八五”期间我国房地产市场的发展取得了很大成绩，１９９１年到１９９５年，全国商品房销售面积从３０２５．５万平方米增加到约７９５０万平方米，累计约达２.９亿平方米，交易额从２４３．９亿元增加到１２００亿元，市场行为从原来单一的买卖，发展到现在的拍卖、招标、租赁、抵押和中介服务等多种形式。

目前全国建设配套齐全的房地产固定市场约有１５００家，已从根本上改变了前些年交易有市无场的问题，而且其建设水平也在普遍提高，并出现了一批功能全、信息多、服务好的固定市场，促进了交流，同时也使房地产交易制度化建设向纵深发展，形成了具有中国特色的房地产交易管理制，得到了社会的广泛承认和支持，收到了良好的社会效益和经济效益。

（二）当前房地产市场的主要问题

我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。

改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。

由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决，问题主要体现在以下几方面：

1.商品房屋的预销售及存量闲置

主要表现在：

一是交房误期。

消费者从交房款开始，短则一年，长则二至三年才能拿到钥匙，而且真正按期交付商品房的可谓廖廖无几。

二是自设合同。

当前许多房地产开发商置各地出台的商品房预售暂行规定于不顾，另行设置各自的合同，对售房者和买房者的责任规定实欠公允，遇到买主因卖方违约而提出退房时，往往只还本金不付利息，或不予办理。

三是合同违约，价格多变。

主要表现在不按规定任意加价，约定不兑现等。

四是隐瞒条款，质量达不到标准。

五是大做虚假广告，且不按规定收取代收费用。

与此同时，我国商品房屋目前还存在有较大数量的空置，而造成空置的原因既有前几年过热带来的后遗症，也有发展投资不当，以及因资金、市场变化等因素。

据调查，１９９４年商品房屋的空置面积占当年竣工房屋面积的２５．５％。

由于推向房地产市场的商品房总量超过了市场的有效需求，使投入房地产业的资金难以进行良性循环，又导致盲目设立的开发区因资金等原因，无法开工建设，土地资源被闲置。

造成了资金、资源的巨额浪费，给国家和投资者造成了巨额的经济损失。

因商品房滞销，资金难以周转，迫使很多房地产开发公司破产或退出房地产业，使房地产业的发展很快走向“低迷”状况，房地产市场走向疲软。

短短七、八年间房地产业出现了“过热”和“低迷”的大起大落的现象，形成了强烈的反差。

纵观我国房地产业的发展过程，可以看出房地产业发展需要本产业发展所必须的自身条件，同时也还需相应的环境条件。

单纯地由本产业来推动本产业，必然起落无常，而社会、经济相关环境条件的造就主要靠国家的宏观调控。

国家随时掌握房地产起落趋势，及时通过价格、控量等手段，以及其它有关政策措施来实现其调控功能。

房地产业才能健康、持续、快速发展，不致于大起大落。

面对房地产市场的大起大落，供需严重失衡，是与国家对房地产市场缺乏宏观调控手段直接相关的。

2.房屋价格居高难下

我国目前商品房的主要购买者，一般分为两部分：

一是机关企事业单位和社会团体，即公家购房；二是部分非一般工薪阶层所能比的高收入者。

这两者购房均未能真正体现住房商品化的本来目的。

单位购房分配给职工，同多年来的福利型住房制度没有本质的区别，其商品属性未能充分体现。

而高收入者由于在城市居民中所占比例很小，其购房虽使住宅以商品原有的形式进入消费领域，但对推行住房商品化的作用不大。

商品房价格如果长期居高不下，就很难实现住房商品化的目的。

据国家统计局资料表明，近三年全国有５０００多万平方米商品房等售，这些商品房即使以每平方米售价１０００元人民币计，积压资金也高达５００亿元，而每年付出利息就高达６０至７０亿元，由于绝大多数房地产开发公司都属公有制，故商品房积压造成的欠债，只得由国家负担。

与此同时，大陆城镇却有４００多万户人均居住面积在４平方米以下住房困难户。

时下过高的房价，有成本上升的正常原因，但更大程度上是由于不合理的收费、摊派、片面追求高回报率所致。

从目前商品房价格的构成看，出让金、征地费用、拆迁安置费等约占２５％，配套工程、市政设施、商业网点、教育设施配套，以及其他税费占３０％—５０％左右。

再加上一些中介机构在交易中买断、整买零卖，加价出售，加上房地产商过分追求高利润，使得楼价负担更重。

这种高额利润实际上通过房价转嫁到消费者身上，虽然一时获利，却不利于长远发展。

3.房地产市场中政策因素的不明朗、操作中的不规范，为房地产市场蒙上了深层阴影

目前，在房地产市场中，有苦于政策因素的不明确和操作中的不规范，主要体现在以下几方面：

1.“安居工程”实施的走样

为了解决低收入城镇居民住房问题，改善并提高居民的居住条件，我国内地城市推行了“安居工程”（平价房），为了鼓励开发商投资开发建设居民住宅，《中华人民共和国城市房地产管理法》明文规定国家将采取税收等方面的优惠措施。

建设部还颁布了《建设部１９９４年实施“安居工程”意见》，就实施“安居工程”需具备的条件、优惠政策、住宅价格和销售对象、施工质量和物业管理等，作了具体规定和说明。

然而，“安居工程”在实施中却走样了。

某些实施“安居工程”的房地产开发商虽享受了政策上的优惠，却并没有按“安居工程”的需求，提供质优价廉的安居房；有的房地产开发商以开发安居房为名，反而继续扩充商品房屋的供给总量；购买安居房的消费者也不是真正的低收入者，从而挤占了业已空置的商品房屋的有效需求。

2.商品房屋的价格竞争策略难以在市场中完全施展。

由于各项不合理的收费和摊派打入商品房价成本过多，其在商品房屋成本构成的比例较高，且各开发商之间并非处于完全平等地位，还存在诸多不公平之处，使各开发商推向市场的商品房的价格竞争策略难以施展。

3.城镇住房制度改革与房地产市场的发育与完善不配套。

房地产市场的发育与完善是以我国的城镇住房制度改革为依托的。

目前，我国城镇住房制度改革迈出的步子不够大，与房地产市场的发育和完善不配套。

其主要表现是人们的思想观念跟不上，５０年代以来，我国一直实行的是福利性的。

四、政府与房地产之间的相互作用与制约影响

（一）地方政府对房地产的影响

自2004年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。

同时，地方政府的土地收益猛增，土地收益已成为地方政府的第二财政。

究其原因，我国特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。

当然，由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。

地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产HYPERLINK""

（二）土地市场中的地方政府行为

在城市国有土地管理体制改革中，财税的外在压力使各级地方政府产生扩张用地的内在动力。

由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。

这样，地方政府不仅充当房地产市场的“裁判员”，而且活跃地扮演着“参与者”的角色。

作为土地要素的主要供给者，地方政府对土地市场主要有土地征购、出让定价与实物地租转嫁等权限。

1.土地征购

一般说，土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。

但由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿。

如，铁路、高速公路等基础设施占地补偿一般是每亩5000～8000元；工商业占地对农民的补偿一般是每亩2至3万元。

而目前关于土地增值收益的分配格局为：

出让金30％上交中央财政，70％归地方政府，土地划拨的收入及税费收益则完全归地方财政所有。

据测算，土地增值溢价在农地所有者、中央政府和地方政府之间的分配比例接近为1:

1.47:

3.44。

而且，随着《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的实施，各城市普遍采取招标、拍卖、挂牌等市场手段出让土地，土地市场交易价格大多会超出底价。

由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。

2.土地出让定价

由于中央政府通过GDP等经济指标来衡量地方政府的政绩，地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。

因此，地方政府容易产生短视行为。

其中，存在通过大量出让土地以获得更多财政收入的内在冲动。

一些城市土地批租与城市规划严重脱节，出让地块不仅缺乏详细规划，有些甚至连总体规划都没有。

在不规范引资和“低门槛”地价的刺激下，导致土地出让市场失控，加上执法不严和管理上的漏洞，引发大规模的土地投机和寻租行为。

在土地招标和拍卖出让的过程中，存在地方政府和房地产HYPERLINK"

3.实物地租转嫁

房地产业的发展可增加地方政府税收，同时也会带来地方政府财政支出的增加，包括对环境污染、HYPERLINK"

（三）房地产市场中地方政府的作用机制

在土地市场中，地方政府行为主要通过激励机制来间接影响房地产企业投资决策，增强开发商的市场垄断力量，使房地产市场波动呈现强幅波动和逆周期的特征。

地方政府凭借对土地市场的“事实垄断”，影响房地产价格的主要手段有：

1.通过控制土地出让规模，实现土地出让的垄断高价，进而掌控房地产市场价格的形成。

一方面，由于大型楼盘易产生规模效应，地方政府倾向于借助房地产开发带动城市基础设施建设，降低房地产项目的开发风险，推动区域内经济效益总体水平的全面提升。

因此，地方政府出让的地块面积越来越大，这决定只有那些具备一定实力的大开发商才具有能开发。

开发商一次性获取上千亩甚至几千亩开发地块的现象已是司空见惯，有些开发项目的圈地规模多达万亩以上。

另一方面，地方政府对土地一律实行“价高者得”的供地方式，没有对普通商品房与高档商品房的土地供应加以严格区分。

这造成开发普通商品房的中小开发商难以获得土地，被挤出开发市场。

市场供给以大开发商的“高端产品”为主体，与广大中等收入阶层的住房需求错位，供求的结构性矛盾凸显，造成整体房价居高不下。

如，北京市在2005年和2006年上半年招标挂牌出让77宗土地中，溢价出让的为33宗，而且自2005年12月以来，北京市招标挂牌出让土地的溢价趋势明显。

而且，单宗土地出让面积和溢价幅度成正比例关系，楼面地价（成交价）随土地规模增大而大幅提高。

单宗土地出让面积规模过大造成的后果：

一是土地出让单宗规模较大，开发商基于房价上