综合楼项目工程部工作手册已修改.docx

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综合楼项目工程部工作手册已修改

西安国际陆港管理服务有限公司

综合楼服务中心工程部工作手册

第一章总则................................................5

一、综合楼工程部职责.........................................5

二、综合楼工程部管理目标.....................................6

第二章岗位职责............................................7

一、工程主管的岗位职责.......................................7

二、变配电值班人员岗位职责...................................8

三、空调运行工岗位职责.......................................9

四、给排水技工岗位职责.......................................10

五、强电运行工岗位职责.......................................10

六、强电维修工岗位职责.......................................11

七、弱电维修工岗位职责.......................................12

八、综合维修工岗位职责.......................................13

九、电梯工岗位职责........................................13

第三章综合楼工程部管理制度................................14

一、设备接管验收制度.........................................14

二、值班制度.................................................14

三、交接班制度...............................................15

　　四、维修工具领用保管制度....................................16

五、设备操作维修安全规定.....................................16

六、维修管理制度...........................................17

七、写字楼设施设备计划性养护管理...........................18

八、能源管理规定...........................................19

第四章设施设备保养.......................................20

（一）给排水系统保养.......................................20

1、给排水保养准则.........................................20

2、冷、热水水泵...........................................20

3、加压水泵...............................................21

4、污水井及潜水泵.........................................21

5、化粪池.................................................22

6、给排水设备运行管理操作规范.............................22

7、给排水设备运行的巡查制度...............................22

8、给排水设备设施异常情况处理.............................23

（二）供电系统保养..........................................24

1、供电系统保养准则.......................................24　

2、供电设备的安全操作注意事项.............................24

3、变配电室设备的安全操作规程.............................25

4、供电设备过负荷的安全管理...............................26

5、供电设施防雷的安全管理.................................26

6、供电设备的运行管理.....................................26

7、变配电室的管理.........................................28

8、低压配电柜的养护.......................................28

9、变压器的养护..........................................29

10、供电设备设施的维修的管理.............................29

11、电井操作规范.........................................30

12、电井维护保养.........................................31

13、供电设备异常情况的处置...............................31

（三）空调系统.............................................32

1、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机巡查制度....32

2、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机维护保养....33

（四）电梯系统.............................................34

1、电梯系统管理准则......................................34

2、乘梯人员安全管理.......................................34

3、电梯困人救援的安全管理.................................35

4、电梯的运行管理.........................................36

5、电梯发生异常情况处置管理...............................37

6、电梯机房的管理规定.....................................37

7、电梯的维修保养标准.....................................38

8、电梯的维修保养制度.....................................39

9、电梯常见故障的检查和排除...............................40

（五）弱电系统.............................................42

　　1、综合楼弱电系统管理准则..................................42

2、弱电消防系统............................................42

第五章综合维修管理.......................................45

一、综合维修规章制度......................................44

二、综合维修工作内容......................................45

1、综合楼天花顶板的养护...................................45

2、墙面部分...............................................45

3、踢脚部分...............................................45

4、门.....................................................45

5、地面...................................................45

6、其它...................................................46

7、综合维修专业设备运行管理操作规范.......................46

第六章工程部工作流程....................................46

1、低压电工安全操作流程....................................47

2、交接班流程..............................................48

3、低压柜安全停、送电工作流程..............................48

4、高压送、停电及事故安全操作流程..........................49

5、电梯维护保养工作流程....................................50

6、空调维护保养工作流程....................................51

7、配电室维护保养工作流程..................................52

8、设备紧急故障处理流程....................................53

9、照明维护工作流程........................................54

10、电梯困救人流程.........................................55

11、设备故障处理工作流程...................................56

12、设备保养流程...........................................57

第一章总则

一、综合楼工程部职责

1、负责综合楼楼宇设备设施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对交接验收设备或系统作现场标识,并完成交接报告。

2、建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。

3、负责制订综合楼工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。

4、负责综合楼工程维修养护以及能源成本的控制工作。

5、对综合楼设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足入住单位使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。

6、正确、及时处理运行中所发生的设备故障，在紧急情况发生时，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。

7、按标准完成对综合楼各办公室服务事项，维修及时率、返修率、综合楼用户满意率必须达到公司规定标准。

8、对维修施工进行监管，做好维修过程中结构改造的管理。

9、实施各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整。

按管理要求作好设施设备运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。

记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。

10、负责抄录综合楼水、电表读数，与入住单位或使用人对接水电费核算事宜。

11、负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。

二、综合楼工程部管理目标

1、日维修单完成率≥95％；

2、房屋完好率、设施设备完好率≥98％；

3、月维修保养完成率≥95%；

4、有效投诉处理率≥95%；

5、综合楼节能降耗管理符合项目经营管理预算。

第二章岗位职责

一、工程主管的岗位职责

1、负责综合楼设施、设备运行情况，检查、巡视、记录、并处理一般性维修保养工作。

建立综合楼设施设备明细清单。

2、负责综合楼设施设备维保外包合同的跟进配合工作。

3、负责监督维保单位对综合楼设施、设备的维修保养。

4、熟悉综合楼供水、供电、电梯、空调、供暖、供气设施设备的情况。

掌握相关设施操作程序和应急处理方案。

5、协同供电局，自来水公司操表员确认综合楼用电用水总量，按月工作计划，合理安排当月水、电、气抄表核算工作。

6、按年度、月计划安排维修人员对综合楼设施、设备做定期维护保养，对各种管道做定期检查、清淤、通畅。

7、对综合楼的日常维修工作进行统筹安排及监督跟进。

8、申报各种工程耗材，制定维修保养计划，做好耗材及能源使用管理工作，完成部门节能降耗指标。

9、负责工程人员政治思想教育及专业技术培训，制定部门年度、月度培训计划，并负责计划的落实及验证，不断提高员工的综合能力和素质。

做好项目工程部团队建设工作，确保人员流动季度不超过10%。

10、加强防范意识，严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故，做好安全管理工作。

11、配合综合楼服务中心其它部门的工作，做好员工与各部门工作配合的教育培训工作。

12、积极完成上级交办的各项临时任务。

二、变配电值班人员岗位职责

1、协助主管做好变电室和强电设备的运行管理，做好防火水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。

2、认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。

3、按照维修保养制度的规定，协助主管做好对变电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。

4、及时向主管提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。

5、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

6、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

7、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

8、每班必须对配电室进行清洁，使地面、设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

9、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

10、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。

11、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

12、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保配电系统的正常运行。

三、空调运行工岗位职责

1、严格遵守操作程序，保证空调设备的正常运行。

2、按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备进行维修保养。

3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格。

5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，工程主管审阅。

6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。

7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

8、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保空调系统的正常运行。

四、给排水技工岗位职责

1、严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。

2、按照工程主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。

3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。

6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。

7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

8、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保给排水系统的正常运行。

五、强电运行工岗位职责

1、协助主管做好楼层配电间、设备机房内控制柜和强电设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。

2、认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。

3、按照维修保养制度的规定，协助领班做好对供配电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。

4、及时向主管提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。

5、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

6、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

7、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

8、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

9、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

10、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。

11、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值。

12、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保配电系统的正常运行。

六、强电维修工岗位职责

1、熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。

3、按照工程主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。

4、维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。

5、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。

6、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。

7、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。

8、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变设备功能和用途及工作环境。

9、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保供配电系统的正常运行。

七、弱电维修工岗位职责

1、负责电视、音响、网络及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。

检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。

2、系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报主管审定，并负责组织实施。

3、熟悉和掌握所有负责设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外包厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。

4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。

5、做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。

八、综合维修工岗位职责

1、负责综合楼建筑工程维修保养工作。

2、制定综合楼建筑工程定期保养时间表，检查例行保养工作。

3、巡查公共区域的门窗、墙面、地面、玻璃、标志牌、指示牌、广告牌等设施，若发现不正常，及时报告主管并及时进行修理。

4、检查各项工程维修水准，并对维修质量进行监督，审查施工图纸方案，并提出意见报告。

5、协助监督及验收土建、装修工作。

九、电梯工岗位职责

1、严格遵守宾馆各项规章制度，严守值班岗位。

每天巡视两次电梯设备。

2、负责十一部电梯、维修、保养。

4、及时排除故障，保证正常电梯设备正常运行。

5、按时完成电梯设备的定期保养项目，按操作规程每月两次监督外包维修单位对电梯主体进行保养。

6、优质、高效、低耗、安全运行，定期对设备进行维护保养。

7、严格操作规程，杜绝违章蛮干。

8、每年一次报质量技术监督局进行特种设备年检后将记录存档案保管

9、保管好维修工具和设备，做到工具齐全、设备完好，帐物相符。

10、及时处理应急停电故障、截到应急故障后应迅速赶赴现场、先将电梯困客人救出、然后排出故障

第三章综合楼工程部管理制度

一、设备接管验收制度

1、工程部负责综合楼设施设备接管验收工作。

2、设备验收包括：

对新建房屋附属设备的验收，对维修后房屋设备的验收，委托加工或购置的更新设备开箱验收。

3、设备接管验收中发现问题由项目经理负责协调相关单位限期解决，设备问题未经整改，设备不与接管。

4、对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。

这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。

5、设备验收后的验收单与协议等文件应保存好。

6、综合楼工程部应设专人管理本写字楼工程所有资料，并建立详细的工程设备、资料及维修工具台帐。

7、综合楼设备台帐应注明设备的使用期限、初次更换拟定时间、更换期限，并以此作为项目年度工程设备支出预算的重要依据。

二、值班制度

1、综合楼工程部建立值班制度并严格执行，以便及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。

　　2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

　　3、值班人员根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

　　4、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

　　5、值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

　　6、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。

如需调班，必须报主管人员同意。

并通知同班人员配合。

　　7、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续。

主管应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

三、交接班制度

1、交接班双方人员必须提前10分钟做好交接班准备工作，正点进行交班。

交接班的准备工作有：

查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

　　2、出现下列情况不得交班：

（1）在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

（2）交接班准备工作未完成时；

　　（3）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

4、部门主管每天必须对每班工作进行查看，在值班记录上签字。

对于非正常事件要批示处理意见。

5、部门主管每日下班离开岗位前，要对所管辖区域进行巡视，确保一切正常后方可离开。

　　四、维修工具领用保管制度

　　1、个人领用工具品种