银行个人住房按揭贷款管理办法.docx
《银行个人住房按揭贷款管理办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《银行个人住房按揭贷款管理办法.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
银行个人住房按揭贷款管理办法
ⅩⅩ银行个人住房按揭贷款管理办法
第一章总则
第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指我行向借款人发放的用于购买、建造个人居住用房的贷款。
第三条个人住房按揭贷款分类
（一）按照所购住房交易状况，分为一手个人住房按揭贷款和二手个人住房按揭贷款。
（二）按照住房取得方式不同，分为个人购置住房贷款和个人自建房贷款。
（三）按照是否有我行住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目个人住房按揭贷款和纯按揭项目个人住房按揭贷款。
（四）按照借款人是否由与我行建立按揭业务合作关系的房地产开发企业推荐，分为间客式个人住房按揭贷款和直客式个人住房按揭贷款。
（五）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目个人住房按揭贷款和保障性住房项目个人住房按揭贷款。
（六）按照个人住房按揭贷款是否与个人住房按揭公积金委托贷款组合办理，分为自营性个人住房按揭贷款和个人住房按揭公积金组合贷款。
（七）按照按揭项目是否竣工验收，分为期房项目个人住房按揭贷款和现房项目个人住房按揭贷款。
第四条开展个人住房按揭贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第五条本办法适用于我行经营机构办理的除个人住房公积金贷款以外的所有个人住房按揭贷款业务。
第六条住房按揭贷款仅限用于借款人购买或自建符合我行要求的住房，不得用于其他用途或提取现金。
第七条经营机构不得对所辖区域以外其它地区住房发放贷款，开展个人自建房贷款业务须由总行核准。
第二章准入条件
第八条一手房开发商准入条件
房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，房地产开发经验丰富、市场品牌较好，资金实力较强、经营状况良好。
在办理一手房按揭贷款业务前，有权审批机构须对新建房产项目进行准入审批，核定房产按揭贷款业务总额度。
直客式贷款除外。
第九条一手房按揭楼盘准入条件
（一）项目立项时应具备两证（建设用地规划许可证、国有土地使用证）；项目准入审批时应具备三证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证），单笔个人住房按揭贷款受理时应具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证）；
（二）土地出让合同及土地、房屋权证真实、合法，土地出让金全部缴纳；
（三）项目具有一定的地段优势，销售价格合理，楼盘价格稳定。
对于一手房按揭楼盘择优支持适销对路的普通商品住宅项目，审慎介入别墅等豪华住宅项目，严格控制面积较大、位置较偏远、总售价较高、空置率较高的别墅项目按揭业务。
第十条借款人准入条件
（一）申请一手房按揭贷款业务的借款人准入条件：
1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间；借款申请人为外籍人以及港、澳、台居民的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，能提供境内联系人，并同时满足我国关于境外人士购房相关政策；
2.具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明；
3.具有良好的信用记录和还款意愿；
4.具有稳定的经济收入来源和按时足额偿还贷款本息能力；借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下；
5.具有购买住房的商品房销售合同；
6.在我行存有购房的首付款或提供首付款证明；
7.两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人需同时满足：
（1）具有完全民事行为能力的自然人，无违法犯罪及不良信用记录；
（2）购房交易真实，共同贷款目的合理；
（3）房屋所有人必须是共同借款人之一。
8.授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证；
9.我行规定的其他条件。
（二）申请二手个人住房按揭贷款的还须具备以下条件：
1.售房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证。
2.房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。
3.所购住房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
（三）申请个人自建住房贷款还须具备以下条件：
1.所建造的房屋设计合理，能够上市交易，变现能力强，且能够设定抵押。
2.建房土地必须通过有偿出让方式取得，且借款人是国有土地使用权人。
3.所建房屋取得有关部门立项批文，手续合法、完整、真实、有效。
4.借款人（报建人）取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等建设文件。
5.借款人已缴清土地款项，取得土地款项缴纳凭证。
6.具有自建住房的建筑工程预算书和工程建设进度计划。
7.所建房屋不存在产权纠纷。
（四）申请直客式一手个人住房按揭贷款的，借款人还须具备以下条件之一（能够提供专业担保公司阶段性担保的除外）：
1.当地公务员、公立医院正式编制医务人员、公立学校正式编制教师，且工作年限满1年。
2.电力、电信、金融、报业、广播电视、民航行业的正式在编员工，且工作年限满1年。
3.我行代发工资的优质企业（机构）正式在编员工，且工作年限满2年。
4.我行或他行抵押担保方式个人贷款客户（含已结清客户），实际还款时间在2年（含）以上，且还款期间无不良信用记录。
5.近6个月家庭金融资产月均50万元（含）以上的客户。
对于办理直客式按揭贷款笔数达到10笔以上的按揭项目，须上报项目准入审批。
（五）购买个人住房按揭同时配套购买不超过两个车位（库），且车位（库）具有独立产权的，可将车位（库）合同价格与房产价格合并计算，并按照本办法中关于贷款金额规定执行；
（六）单独购买车位（库）的，须按照个人商用房贷款相关规定办理。
第三章贷款要素
第十一条贷款金额
贷款金额由我行根据借款人所购买的房屋性质、房屋年限、借款人的还本付息能力和个人信用状况综合确定。
（一）对贷款购买一手普通商品住房的家庭，贷款金额最高不得超过购房合同总价的80%。
对于贷款购买一手别墅的，贷款金额原则上不超过购房合同总价的70%。
（二）对于购买二手房的贷款金额须根据抵押房产的房龄及房屋类别确定，不同房龄和房屋类别对应的最高抵押率如下：
房龄（年）
普通住房最高抵押率（%）
自住别墅最高抵押率（%）
10（含）年以下
80
70
10-15（含）年
70
60
15-20（含）年
60
50
1.确定贷款金额时必须对抵押物进行评估。
如果房产购买或上次评估后不满1年（含）的，可不评估，按原抵押物评估值（或原售价）计算贷款金额，但如果期间当地房价跌幅达到10%以上，应重新进行评估。
2.抵押物的评估必须委托我行认可的评估机构进行评估或通过我行与抵押人协议估价方式确定抵押物价值。
第十二条贷款期限
贷款期限应同时符合以下要求：
（一）个人住房按揭贷款期限最长不得超过30年。
（二）贷款期限与借款申请人年龄相加，不得超过70年，有两个或两个以上申请人的，以年龄最小者为准。
（三）二手房按揭贷款期限与所购房产房龄相加不得超过40年，其中二手房房龄原则上不超过20年。
第十三条贷款利率
个人住房按揭贷款利率按照我行规定。
贷款期间如遇中国人民银行基准利率调整，按合同约定执行。
第十四条还款方式
借款人应与我行制定还本付息计划，并在借款合同中约定。
贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行按月付息，到期一次性还本的还款方式，也可采用分期偿还贷款本息方式；贷款期限在1年以上的，应分期偿还贷款本息。
分期偿还贷款本息的还款方式包括但不限于：
（一）按月等额本息还款法：
即借款人每期以相等的金额偿还贷款本息；
（二）按月等额本金还款法：
即借款人每期等额偿还本金，贷款利息递减。
（三）单、双周供还款法：
借款人可以选择以单周或双周为还款周期进行还款，还款方式可选择等额本息、等额本金还款法。
第四章按揭项目的受理与调查
第十五条房地产开发商向我行提出按揭项目合作申请，并提交以下资料：
（一）房地产开发企业资料
1.合法、有效的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
2.验资报告（如有）；
3.公司章程；
4.经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；
5.房地产企业开发经营资质证书；
6.法定代表人证明书及身份证；个人控股股东和总经理的身份证件；相关高管人员征信查询授权书；
7.法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；
8.贷款卡或其他征信要求的资料；
9.最近一期和近三年企业财务报表；
10.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。
（二）按揭项目资料
申请期房项目准入需提供以下资料：
1.建设用地规划许可证；
2.国有土地使用证及非划拨土地出让金缴纳凭证；3.建设工程规划许可证；
4.建筑工程施工许可证；5.审批单笔个人住房按揭贷款前，应补充提供商品房销（预）售许可证；
6.合作开发项目须提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
7.项目资金的预算报告及落实情况。
第十六条经营机构客户经理对按揭项目要进行双人实地调查，查阅房地产开发企业及按揭项目相关资料原件，并留存复印件。
客户经理对调查内容的真实性、完整性、合规性负责，调查要点包括：
（一）房地产开发企业的基本情况
1.企业的组织形式、实收资本、财务状况、经济实力等；
2.企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等；
3.企业经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，是否存在金融机构、政府机关、新闻媒体披露的负面信息；
4.企业是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、一房多卖等严重违规行为；
5.公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额。
（二）按揭项目的基本情况
1.开发项目的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证件是否齐全；在受理个人住房按揭贷款前是否具有建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证；
2.土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴纳；
3.土地抵押及在建工程抵押等情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记；
4.项目总投资概算、资金来源与到位情况。
（三）实地调查按揭项目，应重点调查以下方面：
1.考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情况；
3.了解项目资金运用、工程进度及项目销售情况；
4.对相邻地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位等作出判断。
（四）对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证件的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
6.开发企业或其法定代表人有不良信用记录。
第五章按揭贷款的受理与调查
第十七条借款人向我行提出按揭贷款申请，并提交以下资料：
（一）借款人有效身份证件；
（二）借款人收入证明材料，包括借款人工作单位出具的收入证明、工资单、纳税凭证等；有共同借款人的，还应当提供共同借款人的收入证明及相关证明材料；
（三）借款人婚姻证明；
（四）有关购房合同、协议，二手房还须提供抵押物的权属证明文件；
（五）抵押人出具的同意抵押的证明；
（六）首付款证明；
（七）授权我行查询和今后报送其个人征信记录的书面授权文件；
（八）我行要求的其它文件或资料。
第十八条经营机构客户经理对贷款申请进行调查，调查方式包括但不限于面谈、电话核实、实地调查等；调查内容包括但不限于以下方面：
（一）借款人提交的资料是否真实、完整、合法、有效；
（二）借款人购房交易是否真实；
（三）借款人职业和经济收入是否稳定；借款人偿还住房贷款月支出是否不超过其月收入的50%，借款人月所有债务支出是否不超过其月所有收入的55%；有共同借款人的，共同借款人的收入与债务一并计算；
（四）借款人所购房屋是否符合“五证”齐全的要求，工程进度是否符合要求，购买价格是否合理，是否已进行了销售备案；
（五）房屋共有人是否同意抵押；
（六）贷款成数和期限等条件是否符合规定；
（七）在人行个人征信系统查询借款申请人的信用记录并打印个人信用报告，核查其是否有不良信用记录。
第六章贷款审查审批
个人住房按揭项目和单笔个人住房按揭贷款审查审批工作按照零售信贷业务审查审批流程和权限执行。
第十九条按揭项目审查审批要点包括：
（一）房地产开发企业提供的资料是否完整、有效；
（二）房地产开发企业及其股东（实际控制人）的主体资格、财务实力、开发能力、业务投资、经营记录、履约记录等，分析借款人所属集团或实际控制人整体经营状况、资金状况和发展前景是否良好；
（三）建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证件取得的合法合规性、建设内容、总投资、资金来源和落实情况。
第二十条个人按揭贷款审查审批要点包括：
（一）按揭项目是否已按规定准入；
（二）开发商是否已合法取得建筑工程施工许可证和按揭房产的销（预）售资格；
（三）借款人的申请资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，有无骗贷嫌疑；
（四）借款人是否符合条件，资信状况是否良好，还款来源是否足额可信；
（五）首付款是否符合规定比例；
（六）贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合规定。
第二十一条贷款审批通过后，经营机构根据审批意见，通知相关人员面签借款合同和担保合同，并办妥贷款的抵押、保证等担保手续。
第七章贷款担保
第二十二条个人住房按揭贷款采用抵押的担保方式。
第二十三条所购住房属于与我行有合作协议的楼盘，应要求该楼盘开发商或与我行签订担保业务合作协议的担保机构承担过渡期连带保证责任，担保期限为我行发放贷款之日起至办妥正式抵押登记之日止。
我行可以根据市场情况要求开发商或担保机构存入一定比例的保证金。
如果所购住房属于与我行没有合作协议的楼盘，借款人应提供我行认可的担保。
第二十四条抵押权登记手续不得全部委托中介机构办理，委托中介机构送件办理抵押权登记手续的，必须由我行经办人员到房管部门核实房屋抵押权登记手续，并取回抵押权预告凭证。
第二十五条借款人可自愿选择购买抵押房屋财产保险。
第八章贷款发放
第二十六条放款模式
根据各地市场情况，个人住房按揭贷款可以选择以下放款模式：
（一）可以办理抵押权预告登记的地区
1.开发商与我行签订协议，承担过渡期担保，办理抵押权预告登记后放款；
2.开发商与我行签订协议，承担过渡期担保，在办妥购房合同销售备案手续后，我行可以先放款并对开发商账户进行监管，待办妥抵押权预告登记后解除监管；
3.经我行审批、认定的优质开发商开发的优质楼盘和我行提供开发贷款的楼盘，由开发商提供过渡期担保的，在办妥购房合同销售备案手续，取得房地产管理机关“抵押登记受理单”后可先放款，我行专人跟踪落实抵押权预告登记手续，及时取回抵押权预告登记凭证。
采用直客式贷款模式，由开发商提供过渡期担保或我行认可的担保公司提供担保的，可以按本条规定执行。
（二）不能办理抵押权预告登记的地区
对于暂不能办理抵押权预告登记地区，须由开发商与我行签订协议，承担过渡期担保，办理购房合同备案后先放款，我行专人跟踪房屋建设情况，借款人取得分户产权后及时办理正式抵押登记。
采用本放款模式的需预先报总行批准，经营机构应严格按批复要求执行。
对于暂不办理抵押权预告登记地区原则上不得采用直客式贷款模式。
第二十七条分行有特殊放款模式要求的，需经总行审批同意。
第二十八条贷款发放
个人住房按揭贷款在放款中心进行集中放款操作。
（一）对于一手房贷款，应将贷款款项划入开发商的结算账户。
如借款人在我行存有首付款，应将首付款一并划入开发商的结算账户。
（二）对于二手房贷款，应将贷款资金转入合同指定账户。
贷款发放后，经营机构应及时通知借款人贷款已发放。
第九章贷后管理
第二十九条经营机构应根据我行零售信贷业务贷后管理相关规定落实个人住房按揭贷款的日常贷后管理工作，通过实地查看、资金监控、信息系统、外部监管等渠道及时发现和识别预警信号，定期形成贷后检查报告。
日常贷后管理要点包括：
（一）按季走访合作机构，了解其经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面是否发生异常变化，公司负责人是否存在重大变化，合作机构是否有重大经济纠纷案件、财务状况恶化或其他影响正常经营的问题。
（二）按季实地查看按揭项目进展情况，了解项目建设计划是否出现重大调整，是否存在“烂尾”风险，项目销售情况是否良好，是否存在金融机构、新闻媒体等披露的负面信息。
对于开发商提供阶段性担保的按揭项目，还须关注房屋所有权证办理情况，一旦具备办理条件，应督促开发商和借款人及时办妥房屋所有权证并落实正式抵押登记。
（三）按月对合作机构所推荐的借款人个人贷款质量及风险情况进行监测。
一旦发现批量还款等重大异常情况，立即中止与该合作机构合作，并开展现场核查工作。
（四）对于直客式一手个人住房按揭贷款，经营机构应密切关注项目进展情况，待房产具备办理房屋所有权证的条件时，应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实正式抵押登记。
（五）对于个人自建住房贷款，经营机构要对贷款资金的使用情况进行监控，按工程进度逐笔审验拨付使用，防止工程烂尾；及时跟踪贷款使用情况和自建住房房产证的办理情况，如存在不利于我行贷款安全的情形，应及时采取有效措施保全我行资产。
采用土地抵押的，应在取得自建住房的房产证后，及时办理自建住房房产抵押登记手续。
第三十条经营机构应定期进行押品价值重估，建立不足值预警信息反馈处理机制，有效防范抵押物价值缺口风险。
第三十一条经营机构应认真做好贷后检查工作，贷后检查频率为：
（一）发现贷款逾期的，应立即进行贷后检查；对存量逾期或欠息贷款的检查间隔期最长不超过一个月。
（二）对单笔贷款余额200万元以上的贷款至少每半年检查一次。
（三）对当前贷款状态为正常但曾有逾期记录的，至少每半年检查一次。
（四）对其他正常类贷款按差异化标准至少每季度抽查一次，抽查比例不低于存量贷款笔数的5%；
第三十二条经营机构应在信贷管理系统中对贷后检查情况进行登记，如发现重大风险应及时向主管领导报告，并采取风险控制措施。
第三十三条贷款本息全部清偿完毕后，办理贷款结清手续，注销抵押登记。
第三十四条经营机构按照信贷业务档案管理的相关规定妥善管理档案。
对于先放款后办妥抵押的贷款，应督促并协助借款人及时办妥抵押登记手续，并将相关权证归档管理。
第十章风险防范
第三十五条假按揭防范
在办理按揭业务过程中，客户经理应认真做好以下工作，防范假按揭风险：
（一）与借款人面谈，了解借款人真实情况和购房意愿，面签相关资料。
（二）通过房地产管理系统查询借款人网签购房合同真实性（合同备案），确保借款人购房真实性。
（三）调查了解按揭项目及周边项目情况，对房屋售价进行合理判断，防止价格虚高出现套贷情况。
（四）随时跟踪、了解项目形象进度等建设进展情况，如发现开发商资金紧张、项目建设出现问题等不利情况，应及时采取相关风险防范措施。
第三十六条房屋价值高估或贬值风险防范
客户经理应对楼盘售价进行调查，与周边同类楼盘进行比较，或参照其他同类楼盘进行评估，对房屋售价是否合理进行评价，如果发现房屋售价明显不合理应引起高度警惕，防止开发商与购房人协同通过高房价套现或变相降低首付带来的风险，以及未来可能产生的房屋贬值导致借款人弃供风险。
第三十七条房屋纠纷风险防范
客户经理要重点关注楼盘法律手续是否完善，跟踪房屋建设进度，是否存在完工风险、是否存在施工纠纷等，防止因推迟交房、房屋质量纠纷等原因导致借款人借故断供、弃供风险的产生。
对于已发放贷款，如果出现因纠纷批量断供情况，应及时了解情况，协调相关方面采取措施，避免批量产生不良贷款。
升级会员 