金瀚地产管理手册.docx

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金瀚地产管理手册

本文件由xxx房地产有限公司行政事务部提出；

本文件解释和修订权属于xxx房地产有限公司行政事务部。

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也许你阅历尚浅，

也许你身无分文，

但只要你拥有梦想、智慧和勤奋，

就可以好梦成真。

——这就是金瀚！

王者之手点石成金

董事长致辞

亲爱的各位员工：

海纳百川，英贤汇聚。

xxx房地产热忱欢迎您的加盟！

我们将在相互信任、相互理解的基础上，一起度过在公司工作的美好岁月——充分的理解和信任是愉快奋斗的桥梁与纽带。

金瀚房地产是一个以农业、生物工程和房地产开发为主要投资领域的大型业务多元化投资控股公司。

她将让您感受到融洽的工作氛围、先进的企业管理模式，为您提供了一个非常宝贵的成长机遇和一个广阔的发展空间。

希望您能够珍惜这来之不易的机会，珍惜这宝贵的时光，为您个人和公司的发展做出最大的贡献。

大家每个人都有成功的理想。

在金瀚，您完全可以实现这一理想，凭借开拓、创新、挑战、拼搏的职业精神，每个人都有施展才华的广阔舞台，并凭自己的出色才干和不俗业绩取得丰厚的回报。

脚踏实地、一丝不苟、爱岗敬业，相信您定能与金瀚共创辉煌。

“千金何足贵，一士固难求”！

我们一向尊重知识、尊重人才，把德才兼备和认真负责的员工看作是公司最大的财富。

只有员工的业务水平和综合素质得到提高，金瀚才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

爱岗敬业是金瀚房地产凝聚力之所在。

企业家精神、创新精神、敬业精神和团结合作精神，是我们企业文化的精髓。

每个员工不仅要全心全意地投入工作，热爱自己的岗位，认真地对待自己手中的每一件工作，更要走团队协作和集体奋斗之路。

只有这样，大家才能最大限度地发挥自己的能量。

家庭责任感和社会责任感是金瀚对员工的又一要求。

在为她不懈努力的同时，也应该为家庭的幸福奋斗、为社会的发展奉献一份热量；更要关心国家和民族的前途，成为国家建设的栋梁之材。

千里之行，始于足下。

公司在飞速的发展，需要大量的优秀人才。

从您加入金瀚房地产的第一天起，愿您尽快地熟悉和了解她，加速磨练，不断进步，胜任起您的工作，让您的智慧和才华，在金瀚房地产“天生我材必有用”的最佳职业沃土里，随着公司的发展而升华，与我们一起共创美好的未来！

xxx房地产董事长：

目录

第一章公司组织机构图…………………………………………………………………………6

第二章公司简介…………………………………………………………………………………8

第三章公司战略纲要……………………………………………………………………………9

第四章员工守则和行为准则…………………………………………………………………14

第五章质量手册………………………………………………………………………………17

第六章专业规范索引…………………………………………………………………………17

第七章岗位规范索引…………………………………………………………………………18

第八章控制准则索引…………………………………………………………………………20

第九章作业规范索引…………………………………………………………………………22

第十章体系记录索引………………………………………………………………………28

第一章集团组织机构图

一、xxx房地产组织机构图

二、xxx房地产岗位设置图

第二章公司简介

一、xxx房地产开发有限公司

xxx房地产开发有限公司成立于2001年，隶属于xxx集团,公司注册资本1180万元,拥有固定资产及自有流动资金近4000万元。

公司设有行政事务部、综合部、项目部、技术部、材料部、财务部、市场营销部、审计部八个部门。

公司现有员工36人，中高级职称占50%以上，90%以上员工为大专以上学历。

在山东省东营市开发建设的项目主要有清风湖公园和“乐得家.金瀚家园”住宅小区。

其中清风湖公园总投资为4.8亿元人民币，占地2650亩，建成后将成为山东省最大的城市公园。

“乐得家·金瀚家园”住宅小区是全国首家冠以中国建设银行个人住房贷款品牌“乐得家”的高档住宅小区。

两年多来，公司凭借实力和卓越的产品品质及优质的服务已成为当地最具开发实力和市场竞争力的房地产开发公司。

公司拥有各类优秀的专业人才和高素质管理人才，实行高效灵活的经营管理机制，秉承“以人为本，科技兴业，诚实守信，追求卓越”的宗旨，力争把金瀚事业做大、做强、做长。

地址：

邮政编码：

2

总机：

＋8688

传真：

＋8654

E-mail:

第三章公司战略纲要

一、金瀚集团战略规划的指导思想

◆政府偏好原则：

金瀚集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。

◆行业整合原则：

对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一；不进入不能成为主要企业的产业。

◆多元化原则：

在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，金瀚集团是跨业经营，实行投资多元化。

二、金瀚房地产业务组合

金瀚集团所从事的城市建设开发业务是从清风湖公园开始的，从清风湖公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。

而清风湖公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。

所以，金瀚集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：

三、公司产业组合

◆城市建设与开发业：

房地产、清风湖公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。

◆生物工程业：

生物肥和生物农药。

金瀚房地产产业时间组合一览表

产业

第一层面业务

第二层面业务

第三层面业务

城市建设与开发

房地产、清风湖公园

公园相关商业和娱乐业

市政工程

四、企业愿景和目标

以城市经营为主业，创立城市经营新模式：

政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。

五、战略目标

成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。

六、企业哲学

◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的“名片”

◆心胸有多大，事业有多大

◆梦想有多大，事业有多大

◆梦想，忠诚，执着，专业

◆山东最好，全国一流

七、公司功能

（一）组织战略目标

根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：

◆建立与战略要求相匹配的组织机构：

根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。

◆权责配置与战略要求相匹配：

按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。

（二）主要组织政策

根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：

◆分权原则：

在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。

◆分工原则：

将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。

（三）支持组织目标和组织政策的核心工作

为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：

◆组织设计和调整：

根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。

本报告建议的组建清风湖建设开发集团，组织结构和功能分工如下：

清风湖建设开发集团各公司功能一览表

公司名称

公司功能

备注

清风湖建设开发集团

混合型母公司，除出资者功能外，主要负责清风湖公园建设和开拓市政工程。

清风湖商业街管理公司

全资子公司，主要负责清风湖公园儿童街、女人街、餐饮街的对外招租和管理。

目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

清风湖公园管理公司

全资子公司，清风湖公园内部各种休闲、娱乐设施的对外招租和管理。

目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

清风湖房地产公司

全资子公司，主要负责房地产开发。

目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

清风湖物业管理公司

全资子公司，主要负责金瀚家园等物业管理理。

目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

◆岗位设计和调整：

根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。

◆业务流程设计和调整：

根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。

（四）公司各部门功能

金瀚房地产各部门功能一览表

部门

功能

行政事务部

行政、文秘、人力资源管理以及整合管理体系管理

综合部

招投标管理、合同管理、工程概算、预算和决算

市场营销部

市场调研、寻找营销代理、销售合同管理、协助营销、与顾客有关过程的相关综合事务管理。

技术部

土地批租、土地开发、项目规划设计管理

项目部

施工项目、现场管理

材料部

材料质询、材料商评估和材料控制管理

财务部

财务、会计、税务、成本和统计

审计部

审计工作及相关综合事务管理

第四章员工守则和行为准则

一、员工守则

（一）思想品德端正，遵守国家法令。

（二）爱岗敬业务实，工作分秒必争。

（三）恪守职业道德，质量视同生命。

（四）客户就是上帝，服务至信至诚。

（五）开拓人人有责，经济效益为重。

（六）做人忠诚守信，团结合作执著。

（七）遵守规章制度，克制自我言行。

（八）珍爱集体财物，处处廉洁奉公。

（九）不断进步完善，举止大方文明。

（十）一切从我做起，事业繁荣兴盛。

二、经理以上管理人员的价值取向和行为原则

（一）充满理想、富有激情、具有高度的责任感和使命感；

（二）开拓创新、高度务实、诚实守信；

（三）不懈努力，精通本行业知识；

（四）对下级善于激励，合理授权，营造良好的沟通氛围；

（五）积极培养下属，科学管理，果断决策；

（六）胸怀坦荡，勇于批评与自我批评；

（七）严于律己，守法廉洁，堪为员工之表率；

（八）作风踏实，不急功近利，追求长远目标和效益。

三、员工行为准则

作为金瀚一员，个人表现直接影响集团形象，每位员工在各种场合必须时时具有"我代表金瀚房地产"的强烈意识，并以此规范和指导自己的行动。

（一）职业道德

1、热爱公司，忠诚于公司，不做损害公司利益的事，不兼职于其它公司。

2、尽忠职守，勤勉地履行职责，高效优质地完成各项任务，为社会提供一流的产品和服务。

3、遵章守纪，严守国家法律法规及公司各项规章制度和行为规范。

4、安全操作，重视质量，积极提出合理化建议，增加公司效益。

5、克己奉公，见义勇为，助人为乐，积极参加社会公益活动。

6、保守机密，严禁向外泄露公司的商业及技术秘密。

（二）礼仪规范

1、仪容、仪表

★员工应讲究个人卫生，注意自我修饰，培养健康的生活习惯，保持良好的精神状态。

★一线生产员工必须按规定依照不同工种的要求，穿着公司规定的工作服；管理人员及营销人员在工作场所提倡职业着装。

★着装时，应注意发型、外套、衬衣、领带、鞋、袜及饰物的搭配。

2、言谈、举止

★与人交谈时，礼貌、热情，称谓得体。

★姿态大方、自然。

★注意目光接触和聆听。

不随意打断对方说话和否定对方的意见。

★举止文明，注意场合及礼节。

3、电话

★接听迅速，不让铃声超过三次。

★使用礼貌用语，如"您好、请讲、谢谢、再见"等。

★交谈简短扼要，确保线路畅通。

★同事暂离时，主动代接并及时转告。

★工作时避免打私人电话，严禁打有奖声讯电话。

4、就餐

★员工在用餐时间内就餐，自觉排队领取饭菜。

★节约粮食，不准将食品带出餐厅。

★用餐时，保持餐厅卫生；注意文明用餐，不高声喧哗；用餐完毕，将碗盘送回指定窗口。

5、乘车

★司机准则：

遵守交通法规，服从交警指挥。

确保行车安全，规定区域停放。

保持车辆整洁，保证车况良好。

不与乘客交谈，严禁接打手机。

仪表端庄大方，展现公司形象。

★乘客准则：

上车严禁吸烟，体现公司形象。

不与司机交谈，不得争抢座位。

举止谈吐文明，雨具收放到位。

爱护车内设施，共同维持卫生。

四、工作风纪

（一）公司鼓励员工间积极沟通交流，但不能因此妨碍工作，因此办公期间，你应该坚守岗位，不得随意窜岗聊天；需要暂时离开时，应知会上级或同事。

（二）保持办公室的整齐、干净、卫生是每一位员工的责任；请不要在办公区域进食，如要吸烟请到吸烟室。

（三）公用办公室是员工共同办公场所，接待来访、业务洽谈应在洽谈室或会议室进行。

五、礼仪仪表

从进入公司上班的第一天起，你的一言一行就代表着公司，你应注意遵守下列要求：

（一）工作期间，你应保持精神振作、彬彬有礼、干练高效。

（二）上班时，你应注意衣着整洁、大方、得体，不得染带色头发、指甲。

男职员不可留长发，蓄胡须，女职员不可浓妆艳抹。

周一至周五，男职员着衬衫、西裤、皮鞋；女职员着有袖套装、皮鞋；周六可着便装，但短裤、无袖装、超短裙、凉鞋、拖鞋不在此列。

其它另有统一着装要求的，应按具体着装规定执行。

（三）同事间应相互尊重，互帮互爱，语言文明。

（四）对外交往应有礼有节，不卑不亢，礼貌大方，简朴务实。

六、保密

由于竞争的存在以及你对公司的责任，每个员工都有保守公司秘密的义务。

这种保密的义务，不仅限于你在公司工作的合同期内，而且还应注意在离职后，你也将承担这种义务。

（一）你务必保管好你持有的公司涉密文件。

（二）XX或批准，你不得对外提供有机密的公司文件或其他未公开的经营状况、财务数据等。

（三）对非本人职权范围内的公司机密，应作到不打听、不猜测、不传播。

第五章质量手册

1质量手册颁布令………………………………………………………………04

2范围………………………………………………………………………05

3质量管理体系过程职责分配表………………………………………………………08

4质量管理体系

4.1总要求…………………………………………………………………………………09

4.2文件要求………………………………………………………………………………09

5管理职责

5.1管理承诺………………………………………………………………………………14

5.2以顾客为关注的焦点…………………………………………………………………14

5.3质量方针………………………………………………………………………………15

5.4策划……………………………………………………………………………………17

5.5职责、权限和沟通……………………………………………………………………17

5.6管理评审………………………………………………………………………………19

6资源管理

6.1资源提供………………………………………………………………………………21

6.2人力资源………………………………………………………………………………21

6.3基础设施………………………………………………………………………………22

6.4工作环境………………………………………………………………………………22

7产品实现

7.1产品实现的策划………………………………………………………………………24

7.2与顾客有关的过程……………………………………………………………………24

7.3设计和开发……………………………………………………………………………25

7.4采购控制………………………………………………………………………………26

7.5生产和服务提供………………………………………………………………………27

7.6监视和测量装置的控制………………………………………………………………30

8测量、分析和改进

8.1总则……………………………………………………………………………………31

8.2监视和测量……………………………………………………………………………31

8.3不合格品控制…………………………………………………………………………34

8.4数据分析………………………………………………………………………………35

8.5改进……………………………………………………………………………………36

xxx房地产质量手册

版次

A/0

1质量手册颁布令

实施日期

2003年11月01日实施

1质量手册颁布令

为适应xxx房地产开发有限公司的生产经营战略，持续改进并提高公司业绩，确保提供的产品和服务符合规定并满足顾客的需求和期望，特依据GB/T19001-2000《质量管理体系要求》标准，结合本公司的实际，制定了本公司整合型管理体系的纲领性文件——《质量手册》，现予以批准颁布实施。

本手册是本公司质量管理体系的法规性文件，是指导本公司质量管理体系建立、实施、保持和持续改进的纲领和行动准则，阐述了本公司的质量，规定了各部门职责权限及相互关系、描述了质量管理体系过程之间的相互作用、程序文件的引用和持续改进的活动。

本手册明确了质量管理体系的基本要求，适用于房地产开发的各项管理活动，本公司全体员工必须认真学习并遵照执行。

xxx房地产开发有限公司

总经理：

二○○三年十月二十八日

xxx房地产质量手册

版次

A/0

2范围

实施日期

2003年11月01日实施

2范围

2.1适用范围

2.1.1本手册适用于公司房地产开发经营的管理和服务活动。

2.1.2本手册可用于：

a）进行培训教育和培训的教材；

b）公司内部开展质量活动的依据；

c）编制程序文件的依据；

d）进行管理评审和内部审核的评价准则；

e）向第二方认定和第三方认证提供质量管理体系存在的客观证据。

2.1.3应用

本公司以房地产开发为主要生产经营活动，由于本公司产品的特点，不存在顾客财产，也不存在特殊过程，因此“7.5.2生产和服务提供过程的确认”、“7.5.4顾客财产”在本公司不适用。

而“7.3设计和开发”、“7.6监视和测量装置的控制”在本公司主要是外包过程，通过对服务供应商进行选择与评价进行控制，因此整合型管理体系要求在本公司的建立、实施、保持和持续改进符合GB/T19001-2000、GB/T24001-1996标准。

2.2术语

2.2.1质量管理体系文件采用GB/T19001-2000idtISO9001:

2000所给出的术语。

2.2.2本手册中使用的供应链的表述如下：

供方（供应商）→组织→顾客（业主）

2.3.3公司、本公司：

指xxx房地产开发有限公司。

xxx房地产质量手册

版次

A/0

3质量管理体系职能分配表

实施日期

2003年11月01日实施

3质量管理体系职能分配表

总经理

管理者代表

行政事务部

市场营销部

综合部

技术部

项目部

材料部

财务部

审计部

4.1总要求

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4.2文件要求

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5.1管理承诺

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5.2以顾客为关注的焦点

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5.3服务品质方针

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5.4策划

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5.5职责、权限和沟通

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5.6管理评审

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6.1资源提供

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6.2人力资源

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6.3基础设施

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6.4工作环境

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7.1服务提供实现的策划

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7.2与顾客有关的过程

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7.4采购

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7.5生产和服务提供

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7.6监视和测量装置的控制

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8.1测量分析和改进总则

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8.2.1顾客满意

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8.2.2内部审核

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8.2.3过程的监视和测量

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8.2.4产品的监视和测量

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8.3不合格品控制

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8.4数据分析

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8.5改进

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注：

▲表示主要负责领导和部门；√表示配合部门。

xxx房地产质量手册

版次

A/0

4质量管理体系

实施日期

2003年11月01日实施

4.1总要求

1目的

确保按GB/T19001-2000idtISO9001:

2000标准的要求建立文件化的质量管理体系并予以实施、保持和持续改进。

2适用范围

适用于GB/T19001-2000质量管理体系的建立、实施保持和持续改进。

3职责

总经理对质量管理体系的建立、实施、保持和持续改进负责。

4要求

4.1公司在实施质量管理体系时采用过程的方法，对在房地产开发经营和管理服务中的管理活动、资源提供、产品实现和测量有关的过程进行有效的管理，且遵循PDCA循环思想：

a）识别房地产开发经营和服务的过程，并确定其顺序和相互关系；

b）确定准则和方法，对房地产开发经营和服务过程进行控制，并确保其有效运行；

c）配备和利用必要的资源和信息，对过程的运行进行测量、监视和控制；

d）对过程实施中出现的偏差和不符合采取改进措施，确保质量管理体系的充