标定地价规程申报版.docx

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标定地价规程申报版

日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。

据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。

经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。

《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。

同意通过审查。

附：

《标定地价规程》

《标定地价规程》

目次

前言

引言

1、范围

2、规范性引用文件

3、术语和定义

4、总则

5、标定地价公示范围的确定

6、标定区域的划分

7、标准宗地的设立

8、标定地价的评估与确定

9、标定地价成果

10、标定地价信息公示

附录A标定地价成果编制要求

前言（略）

引言

为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。

1、范围

本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。

本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。

2、规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用必不可少。

凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014城镇土地估价规程GB/T21010-2007土地利用现状分类GB/T28405-2012农用地定级规程GB/T28406-2012农用地估价规程GB/T28407-2012农用地质量分等规程TD/T1001－2012地籍调查规程TD/T1009—2007城市地价动态监测技术规范

3、术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1.标定区域characterizationarea

在土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。

建设用地、农用地均质地域的定义分别参见GB/T18508-2014、GB/T28406-2012

3.2.标准宗地standardlot

在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。

3.3.标定地价standardizedpriceofland

政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

3.4.标定地价公示publicationofstandardizedlandprice

政府部门按照规定的程序和途径，将所辖区域内标定地价有关信息公开发布，作为供市场主体或相关管理工作参考的价值标准，并接受公众咨询的行为。

3.5.标定地价公示范围scopeofstandardizedlandpricesystemoperation

标定地价体系覆盖并运行的空间范围，由若干标定区域连接构成。

3.6.标定地价系数修正法coefficientcorrectionapproachofstandardizedlandprice

利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

4、总则

4.1.范围

标定地价的公示范围，应在本行政辖区内根据市场发育程度和政府的服务监管需求确定。

4.2.周期

标定地价评估及公示工作应以年度为周期开展，每年第一季度完成对标准宗地在当年1月1日的标定地价公示工作。

4.3.用途分类

标定地价评估及公示中涉及的土地用途，应涵盖公示区范围内的主要土地利用类型，土地用途应参照GB/T21010-2007设定，宜细分至二级类。

4.4.技术路线与程序

4.4.1.技术路线

在土地级别或均质地域基础上划定标定区域，设立标准宗地，跟踪标准宗地及其所在标定区域的地价影响因素变化，采用规范的评估方法，定期评估标准宗地的标定地价，按约定内容与规范格式向社会公布，形成区域内土地市场的正常价值参考。

4.4.2.程序

4.4.2.1.确定各用途标定地价公示范围；

4.4.2.2.在明确土地级别或均质地域的基础上，划定标定区域；

4.4.2.3.设立标准宗地,并采集初始信息；

4.4.2.4.评估标定地价；

4.4.2.5.确定标定地价；

4.4.2.6.发布标定地价及相关信息。

5、标定地价公示范围的确定

5.1.公示范围划定应以行政辖区为基础，根据市场发育和政府的服务监管需求灵活确定；宜覆盖建成区、开发区，逐步拓展至近期城镇规划建设区及农村集体土地市场发育较好的乡镇；

5.2.各类标定地价公示范围的划定宜考虑土地权属及利用现状、相关规划空间分布特征；各类标定地价公示范围可叠置；

5.3.工业用地标定地价公示范围应以开发区、集中区为主导划定。

6、标定区域的划分

6.1.划分原则

6.1.1.均质均价原则：

同一标定区域内，土地的利用类型、利用状况、主导地价影响因素等相似，地价水平接近。

6.1.2.管理便利原则：

标定区域界线不宜突破行政区划、产业区划、商业商务区、成片保障性住房等规划范围边界。

6.1.3.宗地完整原则：

标定区域界线应保持内部的宗地完整性。

6.2.划分要求

6.2.1.标定区域的划分应在已有土地级别或均质地域的基础上，结合地质地貌、水土条件、土地利用和市场发育程度等进行；在已建立地价动态监测体系的地区，标定区域的划分宜参照具有较好现势性的地价区段；

6.2.2.建设用地标定区域划分时，除区位因素外，还应关注土地的位置、面积、形状、宽度、深度、临街状况、地形、地势等土地条件及土地的用途、开发程度、建筑密度、建筑容积率、地上地下主要建构筑物的用途、建筑结构、建筑成新等土地利用状况；

6.2.3.农用地标定区域划分时，应关注的土地条件主要包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等；土地利用状况主要包括土地的利用方式、耕作制度、相关设施配套程度、农作物的投入与产出水平等；区位差异影响显著地区应体现区位因素的一致性；

6.2.4.标定区域的分界线，宜采用河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物，产业、商业商务区、成片住宅等的规划或现状范围边界，行政区划界线以及有明显标志的权属界线；

6.2.5.标定区域的数量和空间界线宜根据市场发育的水平差异及政府的服务与监管需求动态调整；

6.2.6.每个商业商务区原则上应划分为独立的标定区域，如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大,可划分为两个或多个标定区域；

6.2.7.每个产业园区原则上应划分为独立的标定区域,如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大,可划分为两个或多个标定区域；

6.2.8.商业商务区、产业园区等范围内成片的现状住宅用地，应划为住宅用途标定区域；

6.2.9.以宗地混合利用为主的区域，可单独划分为特定类型的混合利用标定区域；

6.2.10.独立的大型城市综合体、地标性建筑物，可划分为单独的标定区域；

6.2.11.划分农用地标定区域时，应将土地特征差异，地貌部位、地质基础、水热分配、土壤条件、土地利用类型及方式等有明显差异的空间，划分为不同的标定区域。

6.3.划分方法

6.3.1.多因素综合评价法

城镇、独立工矿区范围内的建设用地及农村建设用地参照GB/T18507-20144.7，农用地参照GB/T28405-20126.2。

6.3.2.地价水平归纳法

按照标定区域的划分要求，参考市场交易样本、地价监测点等样点地价水平，将土地利用类型与利用状况相似、地价水平接近且位置相邻的区段归并为同一标定区域。

6.3.3.专家评判法

依据专家经验，以现有的基准地价、地价动态监测等地价成果为基础，结合各用途地价分布的空间特征，根据土地市场变动情况和地价影响因素作出综合判断，划分标定区域。

6.3.4.叠加法

以地形图及土壤图、土地利用条件各要素的等值线及其作用边界、城乡相关规划的功能分区界线与地价水平要素逐步叠加后形成的封闭区域为基础，结合实地调查调整，形成标定区域。

6.4.划分程序

6.4.1.初步划分：

在已有土地级别或均质地域的基础上，参照地价监测中的地价区段或农用地的定级单元，调查并整理土地利用与地价信息，通过多因素综合评价、地价水平归纳、专家评判、要素叠加调整等方法，初步划分各用途标定区域；

6.4.2.实地核查：

实地核查土地利用现状，核实内业资料信息；

6.4.3.确定标定区域：

根据内业与外业调查资料，结合区域内宗地的分布情况，通过综合平衡与局部调整，确定标定区域。

6.4.4.编码登记：

对各标定区域进行编码与登记，编码规则参见附录A。

6.5.标定区域的调整更新

下列情况下，应对标定区域进行适当调整与更新：

a）相关规划有重大调整；

b）标定区域内地价空间分布特征明显变化；

c）标定区域的土地条件、主要土地用途、土地利用状况等发生重大改变；

d）行政区划或产业园区范围、标志性权属界线等发生变更。

7、标准宗地的设立

7.1.设立原则

标准宗地的设立应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则，具体参见TD/T1009—20077.1。

7.2.设立要求

7.2.1.一般要求

7.2.1.1.每类用途的每个标定区域内，有且仅有1宗标准宗地；

7.2.1.2.标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致；

7.2.1.3.标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在标定区域的主导用途、普遍利用方式一致；

7.2.1.4.建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用，或具有明确、详细的规划条件；

7.2.1.5.农用地标定区域内的标准宗地宜选择正常耕作利用的地块；

7.2.1.6.优先选取符合要求的地价监测点；

7.2.1.7.确有公示必要的地标性用地可单独设立，视同标准宗地管理；

7.2.1.8.原则上不选择无明确利用方式的空地或闲置土地做为标准宗地。

7.2.2.商服标准宗地

7.2.2.1.选取范围包括现状的批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地与其他商服用地；

7.2.2.2.对于经营业态较为一致的标定区域，优先选取相应业态的商服用地作为标准宗地；

7.2.2.3.宜选取经营性的商服用地，避免选取非经营性的办公场所用地。

7.2.3.住宅标准宗地

7.2.3.1.在城镇住宅用地区域内，住宅类型以普通商品住房为主；

7.2.3.2.对于保障性住宅用地、现状低密度住宅用地等集中的标定区域，可选取有相应代表性的住宅用地作为标准宗地；

7.2.3.3.不应以住宅楼中某一单元房的分摊用地做为标准宗地。

7.2.4.工业标准宗地

7.2.4.1.选取范围包