大连市物业管理条例.docx

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大连市物业管理条例

大连市物业管理条例

第一章总则

第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

第三条【监管体制】实行市、区（市）县人民政府及先导区管理委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会属地化管理的物业管理市场监管体制。

市及区（市）县人民政府、先导区管理委员会应当将物业管理工作纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区综合治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段提高物业管理服务水平和业主自我管理水平。

第四条【相关政府部门】市、区（市）县及先导区相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。

第五条【物业行业协会】物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定物业服务规范，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的诚信准则和自律制度，加强物业服务企业从业人员诚信教育和业务培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

第六条【社区党组织】加强社区党组织、社区居（村）民委员对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居（村）民委员、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

第二章物业管理区域和前期物业管理

第七条【物业管理区域划分】在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，建设单位应当按照相关规定提出物业管理区域划分方案，向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出备案申请，经辖区物业管理行政主管部门审定后办理物业管理区域备案手续。

已投入使用但尚未划分物业管理区域或者需要调整物业管理区域的，辖区物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，根据有关规定划分或者调整。

调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积超过二分之一的业主且占总人数超过二分之一的业主同意。

划分或者调整结果应在相应区域内显著位置进行不少于七日的公示，并由业主委员会重新办理物业管理区域备案手续。

建设单位应当将物业管理区域在商品房买卖合同中明示并在商品房销售现场公示。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主公告。

前两款规定明示或者公告的内容包括：

（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；

（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；

（三）车位、车库的数量和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；

（五）物业服务办公用房和业主委员会用房的面积和位置；

（六）共用设施设备名称及权属；

（七）其他需要明示的场所和设施设备。

第八条【物业服务用房】物业管理区域应按照有关规定配置物业服务用房。

城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出备案申请，经辖区物业管理行政主管部门审定后办理物业服务用房备案手续，并在不动产登记机构进行登记。

物业服务用房属于全体业主所有，不得买卖和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。

第九条【前期物业管理】建设单位应当依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。

住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘，建筑面积不超过三万平方米的，经辖区物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

第十条【前期物业服务合同】建设单位应参照省、市物业管理行政主管部门制定的范本签订前期物业服务合同和临时管理规约。

建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同之日起三十日内，至物业所在地辖区物业管理行政主管部门办理相关备案手续。

前期物业服务合同应作为建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同的附件。

前期物业服务合同中应当约定合同期限、合同解除条件、物业服务费用和计费方式构成，合同期限不得超过三年。

物业管理区域成立业主大会且签订新的物业服务合同，前期物业服务合同终止。

第十一条【前期物业服务企业更换】物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积百分之五十或已售套数未超过可售套数百分之五十时，物业管理区域内发生下述情形之一，建设单位应向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出更换前期物业服务企业的申请。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，辖区物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）按前期物业服务合同条件审定，在物业管理区域公告后，通过招标另聘新的物业服务企业。

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的； 

（二）物业服务企业提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的；

（四）物业管理区域专有部分面积占建筑物总面积超过百分之二十的业主提出更换物业服务企业申请的；

（五）前期物业管理合同期满。

建设单位应于新聘物业服务企业确定后十日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人并在销售场所公告，并抄报物业服务项目所在辖区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会。

第十二条【物业承接查验】新建物业的配套建筑及设施设备由建设行政主管部门组织，相关单位共同进行竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。

新建物业交付使用前，建设单位应当依法移交相关资料，与物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，签订物业承接查验协议。

双方进行现场勘验时可邀请物业所在地辖区物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）参加。

未进行承接查验或查验不合格的物业，不得交付使用。

物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内至辖区物业行政主管部门办理备案手续，建立物业承接查验档案，并于备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十三条【业主大会设立】业主大会根据划分的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

第十四条【筹备业主大会】建设单位自首套房屋交付之日起，将物业管理区域内房屋交付情况每月报送辖区物业行政主管部门，并抄送街道（乡镇人民政府）。

符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

建设单位未提供业主名册等相关文件资料，由辖区物业行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向不动产登记机构查询物业管理区域房屋销售面积和销售套数，不动产登记机构应当提供且不得收取费用。

第十五条【业主大会筹备组】

首次业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表、业主代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表人数不少于筹备组人数的百分之五十；建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，增加一名业主代表。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组中业主代表的名额可根据规划建筑面积、布局等条件，合理划分区域平均分配业主代表数额。

筹备组中业主代表的推选办法由街道办事处（乡镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。

筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附筹备组成员名单。

第十六条【筹备组业主代表】筹备组业主代表不符合任职条件，经超过百分之五十筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格，由街道办事处（乡镇人民政府）重新推选并公告全体业主。

街道办事处（乡镇人民政府）代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表不能履行职责的，委派单位应当及时更换。

第十七条【筹备组会议】筹备组会议由筹备组组长召集和主持。

筹备组成员不得委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。

筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。

筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起三日内向全体业主公示。

第十八条【筹备组工作】业主对筹备组公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

筹备组应当自成立之日起六十日组织召开首次业主大会会议，九十日内完成首次业主大会会议召开和审议事项的表决工作，并选举产生业主委员会。

业主大会成立后，筹备组自动解散。

筹备组未按时完成筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）书面公告筹备组解散。

筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位已经注销的，可从公共收益中支出。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，接受全体业主监督。

第十九条【业主大会会议形式】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积超过百分之五十的业主且占总人数超过百分之五十的业主参加，方为有效。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

第二十条【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年不少于一次。

除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，并在物业管理区域发布公告。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

第二十一条【业主大会表决方式】业主大会会议表决可以采用纸质或者经实名认证的手机短信、微信等信息化方式实名投票，业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主大会的召集人应对业主身份进行核实确认。

业主决策可以采用电子投票系统。

业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制。

除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。

未参与表决的业主