临朐房地产项目可行性研究报.docx
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临朐房地产项目可行性研究报
临朐2009-15号地块项目可行性研究报告
一、项目基本情况
（一）项目概况
临朐2009-15号地块，位于临朐县城朐山南侧（约1000米），沂山路以北、民主路以西、顺河东路以东。
宗地位于临朐弥河东岸，紧邻弥河旁的朐山滨河公园、沙滩雕塑园、朐山公园。
宗地总面积148977.4平方米（合223.45亩），建设用地140963.7平方米（合211.43亩），规划道路用地8013.7平方米（合12.02亩）。
根据临朐县城市总体规划，该土地为商服用地和住宅用地，出让年限分别为40年和70年，容积率不大于1.7（不含储藏室和车库）。
临朐县国土资源局在2009年4月17日发布出让公告：
临朐2009-15号宗地于2009年5月15日进行拍卖，拍卖缴纳竞买保证金3000万元和规划道路（12.02亩）土地征收成本费168.28万元于2009年5月15日上午11点前必须到账。
（二）宗地现状
宗地呈三角形，地上现为空地，没有建筑物和构筑物，地势高低错落，需平整场地。
（三）区域配套情况
本项目所在区域，水、电、有线、通讯等基础配套管线齐全，但暖气、天然气主管线仍未接通到本项目附近，有待与市政部门沟通解决。
本项目周边区域内，公共服务性设施主要有：
学校：
临朐一中、临朐龙泉中学、弥南中学、龙泉小学（有幼儿园）、南关小学（有幼儿园）、胊阳小学和朐阳中学
医院：
临朐县人民医院、临朐中医院门诊、朐山医院、骨科医院
商业市场：
项目紧邻有临朐龙韵文化艺术城、临朐钢材市场、临朐文化城、临朐建材市场、临朐不锈钢市场、朐山路路边自由集市等市场。
公园：
紧邻朐山滨河公园和沙滩雕塑园，离朐山公园（1000米左右）。
（四）区域交通状况
本项目东临民主路，是临朐县南北中心干道，临朐行政中心和商业中心主要都集中在民主路的两侧；南侧紧靠沂山路，根据规划，沂山路向西建设，跨过弥河后与实现沂山路东西贯通，现尚未建设；西侧与顺河东路相接，顺河东路以西为沙滩雕塑公园和弥河，顺河东路向东与临朐路相连，向西与规划中的沂山路相接。
本项目紧邻的三条道路，现已通车两条，尚有沂山路未建设完成，周边现没有公交车。
住户若乘坐公交，需步行到弥河对面的朐山路和北面的临朐路乘坐公交。
二、临朐县城市概况
（一）地理位置
临朐，位于山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834平方公里，临朐历史悠久，风光秀美，文化底蕴深厚，自西汉置县迄今2000余年，是全国文化模范县和著名的"小戏之乡"、"书画之乡"、"奇石之乡"，有大汶口、龙山等古文化遗址210余处，沂山国家森林公园、山旺国家地质公园、老龙湾、石门坊等旅游景点蜚声海内外。
（二）行政区划
辖8个镇、2个街道办事处，937个行政村和一个省级经济开发区，总面积1834平方公里，总人口859950人，人口密度适中。
行政区划包括：
经济开发区、城关街道、东城街道、五井镇、冶源镇、寺头镇、九山镇、辛寨镇、沂山镇、柳山镇、上林镇。
现城市建成区面积26.2平方米公里。
（三）交通状况
临朐交通便利，基础设施完善，津汕高速、朐沂铁路及6条省级干线公路穿行境内，青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接。
青临铁路临朐段全线贯通，京津至沪宁的干线公路纵贯南北，县城距济青高速公路25公里，距胶济铁路20公里。
（四）经济建设
根据临朐2008年国民经济和社会发展统计公报上的资料显示：
2008年，临朐县完成地区生产总值（GDP）113.53亿元，实现财政收入5.84亿元，其中地方财政收入2.8亿元。
是潍坊市多年来的贫困县。
支柱型产业
临朐工业发展迅猛。
已形成铝及不锈钢加工、轻工、纺织服装、机械电子、冶金化工、建材加工等六大支柱产业，全县规模以上工业企业达321家。
其中：
铝型材、不锈钢两大产业迅速崛起.引进了华昌、华建、伟业、伟盛、长江、中天等一批铝型材、不锈钢生产企业。
到目前，全县铝型材达企业28家，总计生产线183条，年产量55万吨；全县不锈钢企业15家，年生产加工能力20万吨。
铝型材、不锈钢加工产业已成为引领全县经济的重要支柱。
（五）人均生活水平
2008年，城镇在岗职工年平均工资17927元，可支配收入12801元，人均消费支出8138元，人均住房建筑面积33.59平方米；农民人均纯收入6073元，人均居住面积31.16平方米。
三、临朐投资环境分析
（一）县城总体规划
1、县城城市性质：
以加工制造业和旅游业为主导的山水园林城市。
2、县城城市规模：
近期规划到2010年，城市人口为25万人，用地31．2平方公里；远期规划到2020年，城市人口为35万人，用地42平方公里；远景2030—2050年，城市人口为40万人，用地46平方公里。
3、城市规划区：
包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护区，其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。
规划区总面积为180平方公里，远景控制在200平方公里左右。
4、县城用地发展方向和总体布局结构：
县城总的发展方向为东进西拓、北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展。
远期县城形成“一带双城，四个中心”的布局结构。
“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区（西城）和弥河以东的新城区（东城）。
西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。
5、临朐近期总体规划图
（二）投资环境
临朐县人民政府为促进临朐房地产业持续健康发展，增强投资和消费信心，出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》：
主要有利政策主要有
1、购房优惠：
凡购买商品住房的，给予实缴契税额50%的补贴；
凡购买通过国家康居示范工程验收和通过A级住宅性能认定项目的购房户，给予等同于房屋交易契税额度的补贴。
2、缓交土地出让金
对新出让的经营性用地，可分期分批支付出让价款，最长期限不超过12个月，且第一期支付比例不低于50%；对出让价款在2亿元以上的地块，支付期限可放宽到18个月。
3、企业所得税优惠
对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
4、缓交行政事业性收费
对房地产建设项目征收的县级行政事业性收费，推迟到工程竣工验收前收取，但开发企业在办理房屋预售许可时，必须以不低于应缴费额的土地或建成房产提供抵押或担保，费用足额缴纳后解除抵押或担保。
5、放宽房屋预售审批条件
房地产项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的，并具备预测绘条件，签订房屋预售款监管协议并提供物业管理方案的，可在企业提出申请后5个工作日内完成预售许可证发放。
6、简化施工许可证前置要件审查
开发建设单位已办理工程质量、安全监督、施工图审查手续，并对应当提交的其他要件做出限时补齐的书面承诺后，可先行办理施工许可证。
四、临朐房地产市场发展状况
（一）临朐房地产市场运行情况
临朐县房地产开发市场，近两年来达到了开发热潮。
近两年来，县委县政府加大了城市旧城改造力度：
通过实施综合整治道路沿线、搬迁老厂矿企业，拆迁城市棚户区等措施，实现城市基础设施高标准建设。
2007年，临朐城区拆迁面积25.6万平方米；2008年，城区拆迁面积达26万平方米，两年内就拆迁了51.6万平方米，可见城市改造力度之大。
目前当地房地产开发的重点方向并不是城市的中心区，而是沿弥河两岸、沿龙泉路两侧。
据当地居民介绍：
由于近几年政府加大了弥河沿岸的整治力度，建成了临朐最好的主体公园--朐山滨河公园，加上民主路跨过弥河与南岸通车，凸现了本项目地段的优越性。
临朐居民普遍认可现今临朐位置最好的房子就是水岸弘庭（本项目东邻，隔路相对）。
通过了解，临朐近期发展规划就是由老城区跨河向东发展形成城市新区，朐山以南形成科技和教育中心。
因此，本项目发展潜力看好。
（二）临朐房屋销售面积统计
2005年
2006年
2007年
销售面积
13.6万m2
12.5万m2
13.1万m2
（三）临朐县主要楼盘调查分析
楼盘名称
建筑规模
容积率
销售均价
销售情况
备注
水岸弘庭
8.5万m2
1.31
多层：
2180
小高层：
2350
车库：
1900
储藏室：
1800
多层全部销售完毕，小高层
紧邻本项目
凤凰新城
43.64万m2
1.1
多层：
2231
车库：
6.2万元/个
一期销售70%
与本项目隔河相望
檀香园
12万平方米
花园洋房：
2500
车库：
1680
商业：
4000
一期销售30%
东城
弘盛华庭
5万平方米
多层：
2500
销售60%
西城
龙泉新汇园
12万平米
多层：
2550
小高层：
2700
储藏室：
1380
销售80%
西城
三友丽锦苑
5.45万平米
多层：
2480
储藏室：
1200
商业：
3500
销售85%
西城
富华家园
3.5万平米
1.4
多层：
2400
车库：
1980
销售90%
西城
龙苑新邦
5万平米
多层：
2450
车库：
2300
储藏室：
1680
销售90%
西城
滨河花园
35万平米
0.6
多层：
2300
销售60%
东城
调查分析：
通过实地调查临朐县开发的楼盘，我们发现：
1、销售情况大都良好。
很多楼盘刚开始进行基础施工时，楼盘就已经销售50%以上。
2、户型以大户型为主，很多楼盘主力户型集中在110-140平米之间，80平米以下小户型基本没有。
3、项目交房标准基本是毛坯房：
厨房和卫生间贴面砖到顶，座便器、洗涮盆等安装到位，其余部位毛坯房交房标准。
4、建筑外立面比较单一，绝大多数楼盘外墙均是刷外墙涂料，绝少外观有特色的楼盘。
5、房屋销售以开发公司自己销售为主，很大一部分销售人员没有经过专业的销售培训，销售人员素质不高。
6、楼盘规划没有特点，很多小区景观功能分区不明，缺少小区业主集中休闲娱乐的空间。
7、小高层在临朐还没有得到广大客户的接受，一部分规划有小高层的楼盘均将小高层放在最后开发，有待市场回暖。
五、项目投资分析
（一）项目规划
根据项目宗地的地形图，初步规划方案如下：
建筑模式：
全部多层建筑，标准层5层，五层带阁楼，底部为储藏室和车库，
规划总用地：
223.45亩；
可规划用地：
211.43亩
规划总建筑面积：
14万平方米
其中：
商业5000平方米
公建：
3000平方米
多层住宅：
13.2万平方米
储藏室及车库：
2.64万平方米
容积率：
1.0
（二）项目投资成本分析
序号
成本项目
单价
（元/m2）
总价
（万元）
备注
1
土地成本
702.48
9834.83
起拍价42+契税
1.1土地出让金
670.36
9385
1.2道路出让成本费
12.02
168.28
1.3契税
20.1
281.55
2
前期工程费
180.43
2526
2.1地质勘探费
2
28
2.2三通一平费
5
70
2.3规划、景观设计费
5
70
2.4施工图设计费
10
140
2.5地形图测量
0.1
1.4
2.6放线费
0.81
11.4136
2594元/栋楼
2.7建设用地规划技术服务费
1.6
22.3466
1.5
2.8城市技术规划技术服务费
住宅：
1.7
22.44
公建：
2
1.6
2.9水泥专项基金
2
28
2.10综合开发管理费
4.2
58.8
2.11可行性编制费
1
14
2.12墙体基金
10
140
2.13城市基础设施配套费
50
700
2.13防雷审核检测费
1.2
16.8
2.14人防费
40
560
2.15环评费
1.5
21
2.16监理费
8
112
2.18劳保基金
22.1
309.4
建安造价*2.6%
垃圾处理费
1
14
污水处理建设基金
1
14
工程交易费
0.84
11.76
2.21招标代理费交易费
3
42
2.22抗震费
2
28
2.23交易手续费
3
42
房管局征收
2.24测绘费
1.36
19.04
2.25电器检测费
2
28
3
建安工程费
多层：
850
11220
公建及商业：
1150
920
4
小区基础设施配套建设费
80
1120
直接费用合计
1830.06
25620.83
5
不可预见费
18.3
256.2
6
管理费用
42.86
600
开发期4年
7
销售费用
32.14
450
自己销售
8
财务费用
127
1778
项目总成本合计
2050.36
28705.03
（三）、项目进度计划及资金筹措
1、进度计划
本项目总规划面积14万平米，分两期开发，一期开发8万平米（含商业和公建），二期开发6万平米，建设周期预计为3.5年，销售周期预计为3年。
具体工程进度计划如下：
进度计划表
时间
项目
备注
1、工程进度（周期3.5年）
2009年5月15日前
前期工作
土地获得
2009年6月30前
前期工作
三通一平完成
2009年5月～2009月7月
前期工作
地质勘探、规划设计等
2009年5月～2009年11月
一期开工手续办理
2009年12月
一期开工
工程建设期13个月
2010年12月～2011年4月
一期景观及配套
2011年5月
一期交付使用
2011年1月-2011年6月
二期开工手续的办理
2011年7月
二期开工
工程建设期1年
2012年7月-2012年12月
二期景观及配套
2013年1月
二期交付使用
2、销售进度（周期3年）
2009年6月～2009年12月
销售准备
售楼处、推广宣传
2010年1月～2011年12月
一期销售
2年完成一期销售
2011年7月～2013年6月
二期销售
2年完成二期销售
2、项目销售收入预估
根据调查的楼盘，预估本项目销售价格和销售收入如下
物业类型
多层住宅
商业
车库
储藏室
销售单价（元/㎡）
2010年
2011年
2012年
2013年
3500
1800
2300
2350
2400
2450
销售面积（㎡）
36000
51000
30000
15000
5000
26400
销售收入（万元）
8280
11985
7200
3675
1750
4752
合计
37642万元
3、资金筹措
资金来源于自筹资金、银行贷款和销售资金回拢。
根据工程进度计划，按照行政事业性收费工程竣工时缴纳，土地款50%一年后缴纳，费用按照每月平均分摊的原则，本项目现金流量如下：
现金流量表
单位：
万元
项目
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
现金流入
1、销售收入
0
10451
14696
8280
4215
37642
现金流出
1、土地费用
-5142
-4693
-9835
2、前期费用
-396
-1047
-200
-883
-2526
3、建安费用
0
-7040
-2550
-2550
-12140
4、景观配套费
-640
-480
-1120
5、销售费用
-90
-100
-140
-80
-40
-450
6、管理费用
-100
-150
-150
-150
-50
-600
7、营业税及附加
0
-935
-1315
-741
-377
-3368
净现金流量
-5728
-3514
9701
3144
3748
7351
累计净现金流量
-5728
-9242
459
3603
7351
从上表可以看出，本项目在2011年年底才能达到资金平衡。
前期资金需要贷款：
5800万元，贷款期限两年，年利率12.5%，贷款利息1340万元
3500万元，贷款期限一年，年利率12.5%，贷款利息438万元
本项目贷款利息合计1778万元。
如本项目土地成本增加，则项目贷款利息相应增大。
（四）投资利润分析
项目动态投资利润分析表
序号
项目
单价
（元/平米）
总价
（万元）
备注
1
销售收入
2688.71
37642
2
项目总成本
2050.36
28705
3
营业税等各税金
240.64
3368.96
营业税及附加5.45%；土地增值税1%；企业所得税预提2.5%
4
项目纯利润
397.71
5568.04
成本利润率
19.4%
投资利润率
60%
六、项目优劣势分析
本项目开发，有以下几大优势：
1、政策优势
临朐县政府为鼓励房地产开发，2008年相继出台了两个鼓励房地产开发的优惠政策，包括缓交土地出让金、简化手续办理、缓交行政事业性收费等等，均有利于我们用较少的资金进行项目开发。
2、地段优势
本项目位于弥河旁边，民主路西侧，濒临临朐最大的生态公园—朐山滨河公园和沙滩雕塑园，衔接临朐老城和新城，是老城区和规划中的新城区最适宜居住的地区，地段优势明显。
3、销售市场良好
随着临朐近几年的拆迁改造，居民对住房自住型和改善型需求明显增大，销售市场普遍反映良好。
本项目东邻的水岸弘庭多层住宅，甚至出现了房屋还在建设基础时就被抢购一空的现象。
4、资金压力较小
本项目土地223亩，可在支付一半土地款的情况下即刻进行开发，行政事业性收费可在项目竣工时缴纳，商品房预售可提前：
项目一开工就可办理预售手续。
同时，当地商品房销售市场良好，因此，本项目实际可用较少资金来运作，大大降低了贷款利息的支出。
项目劣势：
1、地势较低
本项目地势较低，据当地老人介绍，在1967年发大水时曾经水淹过。
2、土地利用率低
由于宗地呈不规则三角形，使得本项目容积率偏低，降低了土地的利用率。
3、配套尚需一段时间完善
宗地南侧的道路尚未修建，天然气、暖气大配套尚未接至宗地附近，因此，配套尚需一段时间才能逐步完善。
七、项目建议
通过本次考察，有如下几点建议供领导决策层参考：
1、临朐县城区房价普遍还处于价格低洼区，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫；
2、在潜在客户群上，县城区机关单位和中高收入人群是本项目述求的重点（如水岸弘庭项目就是由临朐建设系统团购，很多人都是顶着建设系统工作人员的名义来购买的，不然还买不到），但乡镇人群也是不可忽略的重头。
调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者，对乡镇的有钱人而言，到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。
而且，还喜欢跟风买房。
3、在项目的定位上，由于本项目地段所处的特殊位置，加上当地目前缺少高品质楼盘。
建议本项目定位起点要高，要致力于打造临朐山水住宅的典范，高标准规划，建造临朐高端住宅社区。
4、在充分论证的基础上，适当增加本项目容积率，可获得更大的利润空间。
综上所述，建议我公司参与该项目宗地的竞拍。
山东同济置业有限公司
二〇〇九年四月二十七日
附件：
地价变动与项目利润关系表
土地价格
项目成本
（万元）
项目利润单价（元/平米）
项目利润（万元）
42万元/亩
28705
397
5568
45万元/亩
29389
349
4884
50万元/亩
30492
270
3780
55万元/亩
31610
190
2663
60万元/亩
32727
110
1546
65万元/亩
33846
30
429
70万元/亩
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