公租房易小光申报书.docx
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公租房易小光申报书
编号：
重庆市重大决策咨询研究课题
申 请 书
课 题 名 称重庆市公租房运营机制研究
申请人易小光
申请人所在单位重庆市综合经济研究院
填 表 日 期2010年5月28日
重庆市人民政府发展研究中心制
填 表 说 明
一、封面编号申请人不填写。
二、“申请人”应为开展课题研究后对课题研究与管理的实际负责人，只能填写一人。
三、填写内容应简明扼要，突出重点和关键。
四、研究时限一般为6个月。
五、在研究阶段中必须包含一次以上中期阶段性成果；必须撰写并刊用一份以上《领导参阅》建议；按期报送课题简报。
六、《申请书》及《活页》一律要求用A4纸张印制，一式5份（须含原件一份），与电子文档一同交重庆市政府发展研究中心科研组织处。
地址：
重庆市江北区桥北村270号，邮政编码：
400020，电话：
（023）86856421，（023）86856464、电子邮件：
skykyc@。
联系人：
罗舒、张永恒、李敬
七、凡递交的申请材料概不退还。
一、申请人基本情况
姓名
易小光
年龄
47
性别
男
职务
主任
职称
研究员
研究专长
区域经济
工作单位
重庆市经济信息中心
重庆市综合经济研究院
电话
67085549
通讯地址
重庆市渝北区黄泥磅
黄龙路18号
邮政编码
401147
E-mail
kyc@
二、课题组成员基本情况
姓名
年龄
职务
职称
研究专长
工作单位
白和金
70
名誉院长/研究员
宏观经济、制度经济
重庆市综合经济研究院
王孝德
45
处长/博士
土地经济
重庆市国土房管局
丁瑶
42
处长/研究员
区域经济
重庆市综合经济研究院
邓兰燕
29
助理研究员
宏观经济
重庆市综合经济研究院
赵炜科
31
助理研究员
农村经济
重庆市综合经济研究院
王利
39
经济师
房地产
重庆市综合经济研究院
邓吉敏
30
经济师
农村经济
重庆市综合经济研究院
尹虹潘
29
助理研究员
城市经济
重庆市综合经济研究院
三、课题组与本课题有关的近期研究成果
成果名称
成果形式
发表刊物、出版单位或使用单位
发表、出版或
使用时间
房地产业发展形势与预测
专著
《重庆经济展望》
2006-2010年
中国进城务工人员本地化问题研究
研究报告
欧盟、国家发改委
2008年
重庆市“十二五”城市功能提升重大基础设施
研究报告
重庆市发改委
2010年
重庆市主体功能区划分思路研究
研究报告
重庆市发改委
2009年
成渝经济区城市群建设专题研究
研究报告
重庆市发改委
2008年
城乡统筹中城市的可持续发展——重庆的探索和实践
研究报告
重庆市发改委
2009年
四、选题依据
1、研究的目的与意义；2、国内外相关研究现状与述评；3、国家与重庆市相关政策制定概况。
1、研究的目的与意义
公共租赁住房（简称公租房），是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。
提供公租房是世界大多数国家或地区解决城市低收入者住房问题的主要方法，厦门和深圳是我国内地较早推出公租房的代表性城市。
2010年重庆市委市政府将建设公租房作为改善民生、促进统筹城乡发展和实施城镇化战略的重大举措，加快解决中低收入群众的住房困难，提高人民群众的生活质量。
本研究的主要目的在于分析公租房在重庆市住房保障体系中的作用及功能，寻找重庆市公租房建设和运营管理中可能面临的问题与难点，提出重庆市公租房准入、退出机制，探索重庆市公租房监督、管理机制。
本研究对于完善我市住房保障体系，确保公租房可持续发展具有重要的理论意义，对于我市在促进统筹城乡发展和实施城镇化战略中解决农民工、城市新生代和外来的大量打工者的住房问题具有重要的现实意义。
2、国内外相关研究现状与述评
（1）国内外保障性住房的实践概况
组屋是新加坡政府上世纪60年代推出的低收入群体保障性住房。
新加坡由国家免费提供居民住房土地，统一规划、建设居民住房（新加坡称组屋）。
对每位有工作的居民收取工资收入的34.6%作为个人中央公积金，用于住房、医疗和养老（其中个人缴交20%，企业缴交14.6%；其中的20%用于租赁、购买住房）。
政府划定购房收入限定标准，目前月均户收入少于8000新元的，可购买4房或5房式组屋，月均户收入少于3000元的，可购买3房式组屋，少于2000元的可购买2房式组屋。
组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定政府定价，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。
一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋（一次换购大房）。
组屋可以进入二手市场交易，年老时也可以大房换小房，增值部分可以补充个人公积金（用于养老、医疗）。
目前，新加坡已有80%的人口居住在组屋，其中95%拥有自己的组屋。
香港于1953年开始实施“公共房屋计划”，1973年推出“十年建房计划”，大规模兴建公屋，1978年后政府开始吸引私人机构参与公屋建设，对公屋租售并举。
香港“公屋”是“公共租住屋郊”的简称，是香港政府将土地免费划拨给房屋委员会（简称“房委会”），由房委会招标建设并分配给有需要的低收入家庭居住的住房，是香港政府为无力负担市场房租的低收入家庭提供的重要社会居住保障措施。
此外，香港公营住房体系中，还有一类“居屋”，是由政府投资兴建，以低于市场价的价格卖给符合资格的中低收入家庭的住房。
大体上，公屋相当于中国内地的“廉租住房”，居屋相当于中国内地的“经济适用房”。
截至2006年底，有约210万人、占约30%的香港人口居于租住公屋，另有18%居于资助自置居所（即“居屋”），合计共有约48%即近一半香港居民居住于香港公屋。
厦门市保障性租赁房制度于2006年正式开始实质性运作，目前厦门公租房系统政策和框架已基本形成。
厦门公租房的保障对象以厦门户籍低收入家庭为主体，还包括公务人员（含教师）、引进人才等，且把无房户或住房困难户都纳入，政府公布的住房困难面积控制标准为人均住房建筑面积不高于12m2，并以占人口40％的低收入为收入标准。
厦门保障性租赁住房租户需承担的租金约为同区域同类住房市场指导租金的10-30%左右，且实行分类租金补助制度，补助标准按不同对象和家庭收入水平进行划分。
厦门公租房的房源以政府建设为主，资金来源以政府投入为主。
同时还建立了管理机制、申请与轮候机制、退出机制、违规处罚机制等。
深圳市2007年正式开始运作公租房，目前也已形成公租房系统政策和框架。
深圳是以深圳户籍低收入家庭为主体，还包括非户籍常住人口、高级人才、行政事业单位初级人员。
深圳首先考虑不拥有任何自有形式的住房和建房用地的家庭，且根据实际情况将拥有住房但人均住房面积低于市政府规定的住房困难标准且符合规定条件的家庭纳入公租房保障范围，并以占人口20％的低收入为收入标准。
深圳公租房的租金标准约为同区域同类住房市场指导租金的60-70%左右。
深圳公租房的房源以政府建设为主，资金来源以政府投入为主。
同样也建立了管理机制、进入机制、退出机制、处罚机制等。
（2）国内外保障性住房的理论研究
我们主要从公租房的准入和退出机制、租金水平、融资模式三个方面梳理了国内外的主要研究成果：
关于准入和退出机制
方和荣（2010）在《我国公共租赁房政策的实践与探索》中提出在准入制度的实施中要建立统一的收入、住房、户口、资产等要素的查询平台，相关管理部门要互相配合、信息共享，以便严把准入关，并节省相应的行政资源。
要严格实施退出机制，在确定是否还符合承租条件或者在确定政府给予什么等级的租金补助时，需要相关部门各司其职，并建立起有效率的协查机制，当行政手段力所不能及的时候，需要司法部门的介入，有必要建立快捷的司法判决和强制执行机制。
范嵘、孙雯雯（2009）在《探索深圳公共租赁住房制度改革之道》中指出应适当放宽准入条件，使满足条件人群与公共租赁住房建设量比例协调，有效减少空置现象。
成立（2009）在《我国公共租赁房制度建设探析》中指出政府可以开展城镇居民收入和住房情况普查，建立个人收入和住房档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估，同时根据居民收入水平的变化，动态调整公租房的准入门槛，只有符合条件的方可继续享受公租房。
关于租金水平
强真（2009）在《我国住宅供应模式优化及价格形成机制的研究——基于公共租赁房的启示》中提出普通公共租赁住房租金水平的形成，应基于所在城市绝大多数普通住房需求家庭的实际收入水平和消费能力确定租金范围，最高租金标准可以按照统计部门公布的普通家庭月收入的1/3确定。
可根据不同层次需求群体的支付能力、区位、户型等因素实现差别化，设定3-4个不同的租金级别，同时租金水平应实现一定程度的区位差别化。
此外，租金中应含一定比例的土地租金，以减轻地方财政压力，支持政府公益性住房建设。
关于融资模式
方和荣（2010）认为公租房建设应采取免征行政事业性收费和政府性基金等各种措施，鼓励社会和企业参与，充分发挥政府引导下商业化运作融资模式的资金筹措功能。
如公共租赁住房建设融资的BOT模式、以及利用信托投资基金（REITs）和融资的公债。
成立（2009）提出地方政府可以通过编制科学的公共租赁房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度并科学划定一定比例用于公共租赁住房保障，可在开发商报批的商品房项目中强制或给予优惠政策使其配建一定比例的公共租赁住房等措施保障公共租赁房的资金来源，同时，要鼓励社会和企业参与公租房建设。
金俭（2004）在《中国住宅法研究》中简要介绍了香港住宅贷款的模式，香港通过成立香港按揭证券有限公司来运作住房抵押贷款证券化的具体做法等。
（3）述评
总体来看，保障性住房建设经验在国外较为成熟，国内目前尚处于起步阶段。
国内学者的研究多是分析新加坡、香港等地保障性住房建设的具体实践经验，厦门、深圳、北京、青岛等地也积极进行了实践探索，但实际推行公租房建设中，上述各地也都不同程度的遭遇了公租房冗余现象。
因此，我们认为公租房建设没有统一的推广模式，与上述各地不同的是重庆市还要在区县推进公租房建设，这要求重庆要更加慎重的考虑自身的实际情况，通过细化公租房运营机制尤其是准入和退出机制、租金水平、融资模式，努力促进全市的公租房建设可持续发展。
3、国家与重庆市相关政策制定概况
（1）国家政策
1998年，颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）,强调要取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，就是按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题，并且在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。
同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。
2003年，颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。
2005年，颁布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，规范城镇最低收入家庭廉租住房管理，完善廉租住房工作机制。
同年，为规范城镇廉租住房租金管理，保障城镇最低收入家庭的基本住房权益，颁布了《城镇廉租住房租金管理办法》。
2007年，颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），要求以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
同年，修订了《经济适用住房管理办法》。
2008年，颁布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）,要求加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
2010年，颁布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求切实增加公共租赁住房供应，解决中等偏下收入家庭的住房困难。
城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。
（2）重庆市政策
重庆市的保障性住房政策与国家出台的各种政策在时间和内容上基本一致，形成的主要地方性政策有：
2002年，出台《重庆市城镇廉租住房保障办法（试行）》。
市政府决定把廉租住房保障确定为近期开始实施的惠民重大工程，力争在5年内，逐步将全市领取最低生活保障金的无房户和家庭人均住房使用面积在6平方米以下的“双困家庭”实施廉租住房保障。
2003年先在渝中区、九龙坡区、江北区、南岸区进行试点。
2007年，为切实解决低收入家庭住房困难，进一步明确经济适用住房建设管理相关规定，加强廉租住房保障的规范管理，确保廉租住房保障申办过程的公平、公开、公正，根据国发[2007]24号文件和国家现行相关政策规定，重庆市发布实行了《重庆市经济适用住房管理暂行办法》和《重庆市廉租住房保障申请办理办法（试行）》。
目前，《重庆市公共租赁住房管理办法》及起草说明已形成初稿，2010年上半年有望出台《重庆市公共租赁住房管理办法》。
（纸面不敷，可另加页）
五、研究设计
1、课题研究的基本内容和重点难点；2、课题研究的基本思路与技术路线；3、课题研究的主要方法和研究资料来源；4、课题的调查方案设计；5、主要观点与创新之处。
1、基本内容和重点难点
（1）基本内容
1）公租房的内涵及其在住房保障中的作用与功能。
界定公租房的内涵和外延，分析公租房在住房保障中的作用与功能，与其他保障性住房的关系和区别。
2）国内外先进地区公租房的发展实践。
对新加坡、厦门、深圳公租房发展历程和形式、功能和作用、主要政策和运行机制进行分析，提出对重庆的经验启示。
3）公租房运营中存在的问题与难点。
分析国内外公租房运营中普遍存在的问题与难点，结合重庆经济发展水平、工业化和城镇化进程、居民生活水平、房地产开发、土地政策、政府监管等实际情况，分析重庆公租房运营中可能出现的现实问题。
4）公租房运营机制设计。
研究公租房运营机制具体包括哪些方面。
a新增机制，研究公租房新增的数量、土地储备、融资模式等；b准入和退出机制，研究居民享受公租房的条件，如收入等，研究居民流转和退出公租房的方式和条件等；c申请与轮候机制，研究居民申请公租房的程序，以及轮候的时间等；d管理机制，研究管理条款，确保公租房市场正常运行；e监管制度，研究违规处罚的方式和内容；f权益保障机制，研究确保公租房供求双方以及政府权益不受侵害的内容；g风险防范机制，研究公租房运营中可能存在的风险，如何建立系统的应急防范机制。
5）保障措施。
从组织管理、扩大开放、土地供给、资金投入、政策创新、企业引进等多方面分析政策措施，确保公租房的可持续发展。
（2）重点难点
1）研究重点。
a国内外先进地区公租房的发展实践。
b公租房运营中存在的问题与难点。
c运营机制设计。
d确保公租房可持续发展的保障措施。
2）研究难点。
a大量调查调研，对市外相关省市、市内各级政府部门、城乡居民、相关研究机构和专家的调研调查，工作量较大。
b运营机制涉及面广，涉及政府、企业、居民等各方利益主体，错综复杂，如何确保各方利益，促进公租房可持续发展，这也是研究的难点。
2、基本思路与技术路线
以城市经济学、发展经济学、土地经济学等理论为指导，按以下思路开展研究：
文献回顾和案例研究→总结国内外先进地区公租房发展的成功经验和失败启示→分析公租房运营中可能存在的问题与难点→分析公租房运营机制具体包括的内容→相关制度的衔接和公租房运营机制设计→提出保障措施。
3、主要方法和研究资料来源
（1）主要研究方法。
文献分析（理论基础、现有政策解读）、比较研究（国内外公租房运营案例）、统计与计量分析（实证，对公租房定价、融资方式和渠道进行定量分析）、入户调查和问卷调查（对城市夹心层居民需求调查）、实地调研（厦门、青岛、深圳等地）。
（2）研究资料来源。
本课题依托重庆市综合经济研究院（重庆市经济信息中心），是重庆市发展和改革委员会直属的政府性决策咨询研究机构，长期服务于重庆市委、市政府和市发展改革委的决策。
在政府决策咨询方面具有先天优势，业务范围涉及联合国、欧盟、世行等国际机构和组织，国务院三峡办、国家发改委、国家环保护部等国家级机关和部门，在研究过程中积累了大量的科研资料；同时，与国家发改委宏观经济研究院、国家信心中心等中央智囊机构及国内外众多高校、社科研究机构有着长期的合作机制，具有良好的学术交流机会；此外，课题组可以依托国内其他省市发改委、重庆市发改委、重庆市统筹城乡综合配套改革办公室、重庆市国土局、重庆市统计局等部门以及市内各级区县政府开展进一步的调研和学术交流，为课题研究提供了极大的便利。
4、调查方案设计
（1）调研目的。
研究公租房在住房保障中的作用与功能，分析在运营中存在的问题与难点，提出公租房的准入条件、退出机制、管理体制、监管制度，构建公租房的融资模式和渠道，确保公租房的可持续发展。
（2）调研内容。
1）调查城乡居民对公租房的需求意愿；2）调查本市内不同地区公租房供需情况；3）公租房在运营中存在的问题与难点；4）了解其他省市公租房运营机制的经验和做法。
（3）调研形式和方法。
1）调研形式：
将采取发放问卷、走访、座谈、网络等多种形式开展调研；2）调研方法：
第一，设计调查问卷、分发和回收；第二，深入区县和外省市，听取汇报或相关介绍；第三，通过图书、网络等收集相关资料；第四，向一些部门和个人索要资料（注意署名）。
3）调研范围：
市内选择主城九区进行典型调研，市外选择厦门、青岛、深圳、北京等地进行典型调研。
（4）调研进度安排。
1）前期准备阶段。
有关工作筹备：
草拟调研实施方案及课题研究提纲；召开会议审定调研实施方案及课题提纲；安排调研工作等。
2）开展调研阶段。
包括市内和市外调研。
3）完成调研和成果报批阶段。
提交调研报告，修改完善。
5、主要观点与创新之处
（1）主要观点。
在促进城乡统筹的背景下，根据重庆的实际情况，我们经初步研究分析认为公租房运营机制主要包括7个方面，即新增机制、准入和退出机制、申请与轮候机制、管理机制、监管制度、权益保障机制、风险防范机制等几方面。
（2）创新之处。
1）研究方法的创新。
本研究选取国内外相关地区公租房运营成功和失败的案例进行重点分析，得出经验和启示，指导我市运营机制的设计。
2）公租房运营机制的设计注重系统性和科学性。
一方面运用定量分析的方法确定准入条件、公租房供给量、租金水平等，另一方面还重点考虑了权益保障和风险防范机制的设计。
（纸面不敷，可另加页）
五、研究进度
研究阶段
阶段成果形式
2010年9月
《公租房运营机制的调研报告》
完成时间
最终成果形式
2010年12月
研究报告：
《重庆市公租房运营机制研究》
六、经费预算
经费总额
自筹经费：
100000元
申请经费：
50000元
经
费
预
算
1、调研费：
50000元
2、咨询论证费：
15000元
3、资料文印费：
12000元
4、计算机时费：
13000元
5、其它：
60000元
其中：
翻译费：
8000元小型会议费：
12000元
适当稿酬：
20000元管理费：
15000元
不可预见费：
5000元
七、课题负责人所在单位意见：
1、申请者的政治素质与业务水平是否适合承担本课题的研究；2、本单位是否能提供完成本课题所需时间和其他必要条件；3、本单位是否同意承担本项目的管理任务和信誉保证。
1、申请者的政治素质与业务水平是否适合承担本课题的研究
（1）课题负责人简况
易小光研究员，重庆市综合经济研究院院长，同时兼任重庆市政协经济委副主任，重庆市政协委员，享受国务院政府特殊津贴专家，重庆市学术技术带头人后备人选，重庆工商大学硕士生导师，国家级社会科学西部项目负责人。
同时担任重庆市高级职称评委会评委、中国民（私）营经济研究会第三届理事会常务理事、重庆市“十二五”规划专家委员会成员、重庆市主体功能区规划专家咨询委员会专家、重庆市规划局专家委员会专家、重庆市农村政策专家咨询委员会委员、重庆市卫生经济政策与管理专家委员会专家、重庆市发改委学术委员会顾问、重庆市人民政府发展研究中心专家委员会常委、国家开发银行重庆市分行财务顾问专家、重庆社会主义学院客座教授等社会职务。
长期从事宏观经济、区域经济理论及政策研究，有20余项研究成果分别获省、部级一、二、三等奖。
代表著作、成果有：
《促进重庆市区域经济协调发展研究》、《重庆市服务业发展中长期规划纲要前期研究》、《重庆市“十一五”发展面临的宏观环境》、《“十一五”重庆发展方略》、《重庆市统筹城乡综合配套改革思路研究》、《成渝经济区发展规划研究》等。
（2）课题组主要成员简况
白和金，重庆市综合经济研究院名誉院长，国家发改委宏观经济研究院原院长、国家发改委学术委员会副主任、研究员，中国人民大学、华东师范大学、暨南大学和国家行政学院兼职教授、博士生导师，享受国务院特殊津贴的国家级突出贡献专家。
长期从事宏观经济管理和经济理论、经济政策研究工作，许多研究成果获得国家和部省级政府奖励，在宏观经济、政府管理、区域经济、体制改革等方面均有很深造诣，具有丰富的地方和中央经济工作部门的实践经验。
代表著作有：
《21世纪初期中国经济和社会发展战略》、《现代市场经济宏观调控模式的国际比较和中国经济的宏观管理体制改革》、《我国社会主义市场经济的计划管理研究》、《新中国经济50年：
从新民主主义到社会主义初级阶段的中国经济发展》、《建立比较完善的社会主义市场经济体制若干重要问题研究》等。
王孝德，重庆市综合经济研究院特聘研究员，市国土房管局总工办主任，重庆市规划局专家委员会专家，重庆沙坪坝区科学发展研究会顾问团成员。
主要研究领域为区域经济发展、宏观经济、国土资源管理、房地产业发展等，先后在省级以上刊物发表论文80多篇，主持或主研省部级以上课题20多项。
丁瑶，研究员，“西部之光”访问学者，重庆市经济信息中心（重庆市综合经济研究院）科研管理处处长、经济咨询研究中心主任。
2008年获国家经济信息系统突出贡献奖、重庆市优秀专业技术人才称号。
同时担任国家区域经济学会特约研究员、中国管理科学院特约研究员、重庆市规划局专家委员会专家等社会职务。
长期从事宏观经济、区域经济理论及政策研究，有13项研究成果分别获省部级或厅局级一二三等奖。
主要代表成果有：
《今后五年重庆面临的宏观发展环境及对策研究、《促进重庆市区域经济协调发展研究》、《成渝经济区发展规划研究》、《重庆市建设全国统筹城乡综合配套改革实验区总体方案》、《重庆一圈两翼产业布局研究》、《内陆地区推进开放型经济面临的问题及其对策建议》等。
邓兰燕，助理研究员，重庆市综合经济研究院科研处处长助理、农村经济研究所所长，主要研究方向为宏观经济、农村经济，主研各类课题50余项。
尹虹潘，助理研究员，重庆市综合经济研究院经济咨询研究中心主任助理、城市与
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