3000平米商务酒店投资计划书.docx

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3000平米商务酒店投资计划书

商务酒店商业计划书

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二O一四年二月

目录

1.摘要4

1.1.项目公司4

1.2.市场营销4

1.3.营运与管理5

1.4.投资与财务5

2.项目规划5

2.1.酒店位置及现状5

2.2.许可经营及法律文件6

2.3.项目总体规划6

3.本市环境评估7

3.1.区位优势7

3.2.区域经济10

3.3.旅游资源11

4.酒店行业概况11

4.1.酒店业概况11

4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布11

4.1.2.我国星级酒店行业景气情况13

4.1.3.我国星级酒店经营情况14

4.2.酒店业经济特点15

4.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业15

4.2.2.对经营管理的要求高15

4.3.酒店业发展趋势16

4.3.1.旅游行业整体发展趋势预测16

4.3.2.酒店业发展趋势预测17

5.市场、竞争和项目定位18

5.1.本酒店市场分析预测18

5.1.1.本旅游业基本情况18

5.1.2.本酒店基本情况19

5.1.3.本酒店住宿人员状况19

5.1.4.本酒店价格和出租率20

5.1.5.本酒店市场预测20

5.2.竞争分析21

5.2.1.竞争对手基本情况21

5.2.2.SWOT分析22

5.2.3.竞争分析结论25

5.3.项目目标定位。

25

6.发展规划26

6.1.总体设想26

6.2.公司发展战略步骤设想26

6.2.1.完成酒店试营业26

6.2.2.通过三星级认定、并成为本知名酒店之一27

6.2.3.实施后楼改造工程，进一步提高经济效益27

7.市场营销27

7.1.目标市场27

7.2.产品与服务28

7.3.定价28

7.4.销售渠道28

7.4.1.直接渠道28

7.4.2.间接渠道29

7.5.公关宣传策略29

7.6.销售激励制度31

8.营运和管理31

8.1.基本业务流程31

8.2.机构设置34

8.3.人员配备35

8.4.管理团队36

8.5.遵循的标准36

9.投资与财务评价36

9.1.项目实施计划进度36

9.2.投资估算36

9.3.收入、成本费用及利润预测37

9.3.1.住宿收入预测37

9.3.2.餐饮收入预测39

9.3.3.物业租赁收入预测39

9.3.4.总收入预测40

9.3.5.成本费用预测40

9.3.5.利润预测40

9.4.现金流量预测41

9.5.财务评价41

10.风险与对策分析43

10.1.风险43

10.1.1.客源影响带来的风险43

10.1.2.人力资源风险43

10.1.3.市场竞争风险43

10.1.4.行业特点决定的风险43

10.2.对策43

10.2.1.客源影响对策43

10.2.2.人力资源风险对策44

10.2.3.市场竞争风险对策44

10.2.4.行业特点风险对策44

11.融资计划44

11.1.融资资金金额、方式与用途44

11.1.1.融资金额44

11.1.2.融资方式44

11.1.3.融资资金用途45

11.2.公司治理与投资者保护45

12.结论46

1.摘要

1.1.项目公司

XX商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对XX地区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，XX商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。

酒店前后楼总面积16478㎡，各类客房147间，餐厅2400㎡，KVT40间（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。

酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。

我国和XX地区旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。

本项目XX酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。

计划吸收外部融资，尽快使XX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.2.市场营销

XX商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。

XX商务酒店计划客房价格如下表所示。

项目

前楼

后楼

备注

标准间

套间

标准间

套间

旺季

240

480

160

420

7、8、9月

平季

200

380

120

320

5、6、10月

淡季

160

280

100

220

11－来年4月

年均价格

190

355

120

295

1.3.营运与管理

酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。

也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

1.4.投资与财务

本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元，其中一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。

酒店营业后每年预计取得税前利润约255－324万元人民币、税后利润171－324万元人民币，项目投资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56％，在12％折现率下，净现值为966.24万元。

2.项目规划

2.1.酒店位置及现状

2.2.许可经营及法律文件

2.3.项目总体规划

2.3.1.酒店大堂

F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。

2.3.2.餐厅

F－3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。

餐厅突出XX地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。

2.3.3.客房

客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：

商务套房10套，豪华标准间75间。

后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。

客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。

2.3.4.娱乐中心

后楼1F－2F面积2700平方米，为娱乐中心和俱乐部）。

娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。

同时，在前楼-1F和-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。

2.3.5.会议设施

酒店将设有会议室和多功能厅。

会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。

多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。

会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

3.本市环境评估

3.1.区位优势

3.1.1.自然情况

西安地处黄河流域中部的关中平原，中国地理版图中心（中国大地原点在西安附近）。

位于东经107°49’与北纬33°39’-34°45’之间。

境内南部为重峦叠嶂、巍峨青翠的秦岭山脉，北部为土地肥沃、河流密布的渭河平原，东临奇险峻峭的西岳华山风景区，西连岭峰林立的太白山自然保护区。

东西长约204公里，南北宽约116公里，平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。

地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状，山、川、原并存，地貌景观迥异独特。

平原面积为43.674万公顷,占全市土地面积的43.7%，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。

西安现辖9区4县，总面积10108平方公里，人口741.73万。

西安是一个多民族散杂而居的城市。

全市共有民族53个，其中少数民族52个，常住人口9.78万人，占人口总数的1.15%。

在少数民族中，回族人口最多，有64216人，占少数民族总人口的75.28%。

其他少数民族，10000～1000人的民族有5个，分别是满族9928人，蒙古族3086人，朝鲜族1133人，壮族1201人，土家族1060人；1000～500人的民族有3个，分别是藏族848人，维吾尔族690人，苗族655人；500～100人民族有7个；100人以下民族有33个，还有未识别民族29人。

全市九区四县都有少数民族居住，莲湖区少数民族人口最多，约有3.5万多人，其中回族有3.2万人；蓝田县最少，有146人其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区226.72平方公里，市辖区人口533.21万人。

这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。

西安古称长安、京兆，是中国历史上建都朝代最多，建都时间最长，影响力最大的都城，是中华文明的发祥地、中华民族的摇篮、中华文化的杰出代表，居中国古都之首，也被赋予最早的东方世界之都。

西安拥有6000多年的建城史和1200多年的建都史，历史上曾有周、秦、汉、隋、唐等在内的13个朝代在此建都。

曾经作为中国首都和政治、经济、文化中心长达1200多年，被誉为天然历史博物馆，并与罗马、开罗、雅典并称为世界四大古都，是联合国教科文组织最早确立的世界历史名城之一，是丝绸之路的起点，也是国际著名旅游目的地城市。

西安地处中国陆地版图中心，是长三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的门户城市与重要交通枢纽，区位显著，交通畅达，西安北濒渭河，南依秦岭，八水环绕（渭、泾、沣、涝、潏、滈、浐、灞），自然景观优美。

今天的西安是陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，丝绸之路经济带的经济、文化、商贸中心，新亚欧大陆桥及黄河流域最大城市，亚洲知识技术创新中心，中国大飞机的制造基地。

科技、教育实力仅次于北京、上海，居全国第三位。

2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，提出将西安建设成为国家重要的科技研发中心，区域性商贸、物流、会展中心，区域性金融中心，国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，著力打造西安国际化大都市，2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。

3.1.2.城市功能区划

西安东部力争成为西安新的经济增长点和城市名片。

该区域包括浐灞生态区、纺织城地区和国际港务区等。

依托浐灞河治理改造，以生态建设为先导，以完善区域功能为重点，集生态、现代物流和居住等功能为一体;南部以秦岭北麓生态区为屏障，以河为构架，保护生态环境，完善基础设施建设。

该区域包括曲江唐文化区、南部文教区、西安航天产业基地等，着力发展生态旅游、文化和科教;西部依托文化和生态资源，加快生态环境建设，促进文化旅游、商贸、居住和高新产业发展，推进西咸一体化进程，打造西部新区;北部包括经开区、行政中心、泾渭工业区等。

以行政中心、铁路北客站建设和渭河治理为契机，将城市北部逐步建设成以装备制造为主导，以生态、旅游和居住为一体的综合性新区。

而中心城市，该区域将重点保护和恢复古城格局，保护历史建筑，充分利用西安明城墙的独特资源，形成著名旅游品牌，使中心城区成为集商贸、旅游、居住等功能为一体的综合区。

西安东南西北中五个方位的11个重点开发新区，其中，高新区将以打造国际知名的科技园、国内一流高新区和中西部最佳科技产业城为目标，发展现代服务、装备制造等产业，并计划到2015年区内技工贸总收入达到1万亿元;经开区建成国内一流、特色鲜明、功能复合、具有国际影响力的创新型综合经济体;浐灞生态区将以建设西北地区会展、商务中心和金融商务区为目标，以发展现代服务业为主线，形成金融、旅游和会展服务中心;曲江新区计划与临潼区共建近25平方公里的旅游度假区，为市民提供新的休闲空间;皇城发展区则建成世界一流和最大的中国历史文化展示区、体验区和旅游休闲步行区。

另外，秦岭北麓生态休闲旅游区将以保护秦岭山区水源和河流水系为重点，建设人文旅游、森林公园旅游，并将建设旅游线路，连接各景区;渭北产业聚集区和沣渭新区将为西安与延安、榆林和咸阳的联手发展提供动力;阎良航空高技术产业基地将成为世界一流、亚洲第一的现代航空城。

而国际港务区，未来将成为中国最大的国际型陆港和黄河中上游最大的商贸物流集散中心、现代生产性服务业新城。

3.1.3.气候特点

西安气候属暖温带半湿润大陆性季风气候。

四季分明，夏季炎热多雨，冬季寒冷少雨雪，春秋时有连阴雨天气出现。

西安市及各郊县年平均气温13.1～13.4℃。

年极端最高气温35～41.8℃；极端最低-16～-20℃。

全年以7月最热，月平均气温26.1～26.3℃，月平均最高气温32℃左右；1月最冷，月平均气温-0.3～-1.3℃，月平均最低气温-4℃左右，年较差达26～27℃。

降水年际变化很大，多雨年和少雨年雨量差别很大，两者最大差值可达590mm。

降水的季节分配也极不均匀，有78%的雨量集中在5～10月，其中7～9月的雨量即占全年雨量的47%，且时有暴雨出现。

年平均相对湿度70%左右。

年平均风速1.8m/s，全年盛行风向为东北风。

春季（3～5月）：

气温回升迅速，但升温不稳定，时常出现“乍暖还寒”的天气。

西安市3月月平均气温7.9℃，4月升至14.1℃，5月即升至19.4℃。

春季雨量约占全年的雨量的四分之一，各月多年平均雨日在7～9天。

春季气温宜人，风和日丽，是进行室外活动和旅游的好时光。

夏季（6～8月）：

炎热多雨是其显著的特征。

西安市是全国四大“火炉”城市之一。

7月是全年最热月，平均气温高达26.3℃，6月、8月月平均气温分别达24.8℃、15.3℃。

年日最高气温等于或大于35℃的炎热期平均出现22天左右，1997年最多，达61天，在1961～1998年的38年中，有9年出现了40℃以上的酷热天气。

夏季雨量占全年雨量的37%。

各月平均雨日在8～11天，全年暴雨日有二分之一出现在夏季。

秋季（9～11月）：

9月份，由于受太平洋副热带高压的影响，西安市降水多，多有连阴雨天气出现，月平均降水量达99.5mm，占全年雨量的19%，多年平均雨日达12天。

秋季冷暖适宜，降温速度快，各月平均气温分别为19.6℃、13.8℃、6.8℃。

平均风速1.5m/s，是全年风速最小的季节。

冬季（12～2月）：

冬季寒冷少雨雪，1月平均气温降至-0.5℃，受冬季强寒潮的的影响，极端最低气温可降至-10℃以下。

降水稀少，气候干燥，3个月降水仅24mm，仅占全年降水的4%。

3.1.4.交通情况

西安是陕西省交通畅达、区位优势明显的西部城市。

西安地处中国陆地版图中心和我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往中原、华北和华东各地市的必经之路。

在全国区域经济布局上，西安作为新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的西部中心城市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。

西安是陕西省“米”字形铁路交通的重要枢纽，是全国干线公路网中最大的节点城市之一、中国八大航空枢纽之一、八大通讯枢纽之一。

航空西安咸阳国际机场是中国重要航空港，目前共有20家航空公司在机场经营150余条航线，每天有400余架次的航班在机场起降。

2009年旅客吞吐量达到1529万，为全国十大机场增速最快的机场。

从2009年3月开始， 西安咸阳国际机场二期扩建工程全面开工，项目总投资103.91亿元，将在现有跑道南侧建设长3800米，宽60米的第二条跑道和平行滑行道，使飞行区达到4F标准，能够起降A380等超大型洲际飞机。

新建25.3万平方米的3号航站楼，规模为原有航站楼的4倍，建成后，新建的3号航站楼将和既有的1号、2号候机楼连为一个整体，并有摆渡车往返其间，方便中转旅客转机，各航站楼之间实现一体化交通。

铁路目前铁路路线有郑西高速铁路、西宝高速铁路、大西客运专线，火车站有西安站、西安北站

公路公路建设形成了一个以西安为中心，有9条国家高速在此交汇，形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路2800多公里，有6条国道干线通过。

绕城高速、机场新线建成，二环路、三环路全面贯通。

市区与所辖区县全部开通高速公路。

地铁

西安地铁2号线一期工程于2006年9月29日正式动工。

已于2011年9月16日下午14时正式通车运行。

西安地铁1号线于2008年10月29日动工，已于2013年9月15日早上10时正式通车运营

3.1.5.独特区位优势

本具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。

3.1.5.1.亚欧大陆的核心位置

本地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离本很近，本在欧亚大陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。

3.1.5.2.与欧洲客源市场的距离优势

本与欧洲主要城市之间的距离，只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的2／3，说明本更接近世界最大的旅游客源市场，XX地区具有开发欧洲客源市场的巨大潜力。

我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表3.1。

3.1.5.3.毗邻中亚、西亚和南亚的地缘优势

XX地区与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八个国家接壤，拥有15个对外开放的口岸。

本具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。

如表3.2所示，本与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的1／2。

表3.2本与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比（单位：

Km）

城市名称

阿拉木图

杜尚别

塔什干

阿什哈马德

新西伯利亚

北京

上海

广州

西安

本

910

1690

1560

2600

1365

2760

3150

3200

1200

资料来源：

《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》，XX地区自治区旅游局，2003年9月

3.2.区域经济

2012年全市实现生产总值（GDP）4369.37亿元，比上年增长11.8%。

其中，第一产业增加值195.59亿元，增长6.0%；第二产业增加值1893.79亿元，增长11.8%；第三产业增加值2279.99亿元，增长12.2%。

第一产业增加值占生产总值的比重为4.5%，第二产业增加值比重为43.3%，第三产业增加值比重为52.2%。

全年非公有制经济增加值2245.75亿元，占生产总值比重为51.4%，比上年提高0.8个百分点。

全年财政总收入753.07亿元，比上年增长15.9%。

地方财政一般预算收入396.96亿元，增长24.6%。

全年全部工业实现增加值1340.75亿元，比上年增长12.4%。

规模以上工业增加值1144.29亿元，增长13.0%。

全年全社会固定资产投资4243.43亿元，比上年增长26.6%。

全年社会消费品零售总额2236.06亿元，比上年增长15.5%。

全年进出口总额130.14亿美元，比上年增长3.3%。

资料来源：

《2003年本国民经济和社会发展统计公报》、《本2002统计年鉴》

3.3.旅游资源

作为华夏文明的发源地之一，西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。

作为世界四大文明古都（西安、罗马、开罗、雅典）之一，旅游资源得天独厚，是著名的世界历史名城。

西安周围有120多座帝王陵墓围绕。

兵马俑坑被誉为“世界第八大奇迹”，秦始皇陵是最早列入世界遗产名录的中国遗迹，西安古城墙是至今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙遗址。

近年，汉阳陵的开发又一次造成了世界的轰动，其出土的裸体彩俑被誉为“东方维纳斯”。

市内有6000多年历史的半坡遗址；明代建立的藏石碑三千多块、被誉为石质历史书库的碑林博物馆；文物储藏量全国之最的

陕西历史博物馆；唐代著名高僧玄奘法师译经之地大雁塔；西北历史最长的清真寺化觉巷大清真寺，以及西安周边的华夏始祖轩辕黄帝之陵黄帝陵；汉武帝刘彻之墓汉茂陵；唐女皇武则天与唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；释伽牟尼佛指舍利存放之处法门寺,唐大明宫遗址等驰名中外的景点。

自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、王顺山、骊山、楼观台、辋川溶洞等风景名胜区，更有周边的森林公园十余个。

人文山水、古城新姿交相辉映，构成古老西安特有的神韵风姿。

4.酒店行业概况

4.1.酒店业概况

4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布

随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展中国旅游研究院发布《2013中国酒店投资展望报告》指出，2000年到2012年间，中国星级酒店客房总量以10%的复合增长率快速发展，其中，五星级酒店的客房供应量发展势头迅猛，复合平均年增长率为20%。

即相比2000年，五星级酒店的数量和客房供应量均翻了五倍。

截至2012年末，中国共有星级酒店11706家，其中五星级酒店654家，四星级酒店2201家、三星级酒店5545家及一、二星级酒店3306家，共提供客房超过157万间。

，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴2003》

从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。

2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴2003》

从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9％，三星级酒店约占酒店总数量的32％，一星、二星中低档酒店约占酒店的60％；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39％。

说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。

截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4.2所示。

表4.2酒店规模及客房情况

项目

酒店家数

客房（万间）

酒店总量

比重

客房总量

比重

五星

175

1.97%

6.49

7.23%

四星

635

7.15%

14.35

15.99%

三星

2846

32.05%

34.65

38.62%

二星

4414

49.71%

30.6

34.10%

一星

810

9.12%

3.64

4.06%

总计

8880

100.00%

89.73

100.00%

资料来源：

根据《中国旅游统计年鉴2003》整理计算

4.1.2.我国星级酒店行业景气情况