最新长沙写字楼市场环境分析.docx
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最新长沙写字楼市场环境分析
2010年长沙市写字楼市场环境分析
兰丽华
近年来长沙写字楼市场风起云涌。
华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。
在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
一、长沙市目前写字楼发展分析
（一）分布格局分析
据长沙市城市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。
集金融、商务、办公于一体。
另在河西新城、星马新城规划商务办公区。
目前长沙市写字楼的分布基本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。
长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。
开福区：
长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、广阔大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦
芙蓉区：
亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城
天心区写字楼主要分布在芙蓉路沿线。
（城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）
雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。
（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）
（二）租金价格区域分析
开福区
写字楼
租价
售价
长沙之芯
1.8元/㎡/天
起10888元/㎡
建鸿达现代城
1.1元/㎡/天
均3200元/㎡
JF联合中心
1.2元/㎡/天
均4480元/㎡
广阔大厦
1.5元/㎡/天
均6300元/㎡
长泰大厦
1.0元/㎡/天
起2880元/㎡
芙蓉区
写字楼
租价
售价
亚大时代
2元/㎡/天
只租不卖
中天广场
3.0元/㎡/天
起12000元/㎡
恒隆国际
1.8元/㎡/天
起5000元/㎡
平和堂
3元/㎡/天
均5380元/㎡
顺天财富中心
1.8元/㎡/天
均4800元/㎡
定王大厦
1.8元/㎡/天
均6100元/㎡
文化大厦
1.8元/㎡/天
均6100元/㎡
联合商厦
1.5元/㎡/天
均4200元/㎡
湖南国际商务中心
0.8元/㎡/天
均3000元/㎡
蓝色地标
0.8元/㎡/天
均3500元/㎡
华美欧大厦
1.8元/㎡/天
均8100元/㎡
天心区
写字楼
租价
售价
城市之心
1.0元/㎡/天
均3100元/㎡
新时空NO.1
1.1元/㎡/天
均3900元/㎡
标志长沙商务中心
1.8元/㎡/天
均8000元/㎡
汇源大厦
1.2元/㎡/天
均3400元/㎡
雨花区
写字楼
租价
售价
东1时区
0.7元/㎡/天
均3700元/㎡
中南博远大厦
0.8元/㎡/天
均5400元/㎡
铭诚国际
0.8元/㎡/天
均5060元/㎡
融程国际
2元/㎡/天
均12000元/㎡
名汇达
0.9元/㎡/天
均5204元/㎡
由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。
开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。
相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。
总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有一个上升的空间。
经历2010年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都已经上涨。
（三）高端写字楼调查
1、租金水平
写字楼
租价
售价
亚大时代
2元/㎡/天
/
中天广场
3.6元/㎡/天
起12000元/㎡
中隆国际
1.8元/㎡/天
起5000元/㎡
平和堂
3元/㎡/天
均5380元/㎡
文化大厦
1.8元/㎡/天
起6100元/㎡
标志长沙商务中心
1.5元/㎡/天
均5700元/㎡
顺天财富中心
1.8元/㎡/天
均4800元/㎡
佳天国际新城
1.8元/㎡/天
均4350元/㎡
定王大厦
1.5元/㎡/天
均6100元/㎡
新世纪大厦
1.5元/㎡/天
/
金源大酒店
2.8元/㎡/天
/
天玺大酒店
2.6元/㎡/天
/
标志长沙商务中心
1.5元/㎡/天
均8000元/㎡
CTA财富中心
1.5元/㎡/天
均4600元/㎡
2、附加服务
目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。
同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。
如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。
一般说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。
长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要原因。
3、入驻率分析
写字楼
入驻率
写字楼
入驻率
亚大时代
95%（只租不卖）
佳天国际新城
90%
中天广场
50%
定王大厦
80%
中隆国际
98%
新世纪大厦
80%
平和堂
90%
佳天国际新城
60%
文化大厦
90%
金源大酒店
99%
惟一星城国际
90%
天玺大酒店
90%
顺天财富中心
90%
从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大。
4、配套设施调查
写字楼
周边配套
写字楼
周边配套
亚大时代
周边小型商店
佳天国际新城
餐饮、娱乐
中天广场
中天商场
定王大厦
交通银行、小型商店
中隆国际
中国移动、中天广场
新世纪大厦
家乐福、贺龙体育馆
平和堂
平和堂商场
金源大酒店
金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆
文化大厦
通程大酒店
天玺大酒店
天玺大酒店
惟一星城国际
富临饭店
标志长沙商务中心
豪布斯卡酒店
顺天财富中心
锦绣红楼
CTA财富中心
天虹商场、酒店、足浴、餐饮
长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。
非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。
5、客户来源调查
高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。
这类企业一般规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。
酒店写字楼：
金融、投资、地产等行业
高档写字楼：
各行业大型企业
中低档写字楼：
小型企业、发展中的企业
楼盘
地段
亚大时代
五一路袁家岭
华美欧国际
五一路
中天广场
五一路与芙蓉路交汇处
恒隆国际
五一路与蔡锷路交汇处
平和堂
五一路黄兴路口
文化大厦
韶山路
维一星城国际
韶山路人民路口
中建大厦
韶山路
顺天财富中心
芙蓉路解放路口
佳天国际新城
芙蓉路侯家塘
定王大厦
芙蓉中路
二、2010年长沙市高端酒店运行小结
（一）主要高端写字楼片区小结
长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依托，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一般为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。
这些写字楼也已基本售完，其入驻率都达到了85%以上。
这些区域都是老牌的商业区，周边配套成熟，但是已经略显破旧，交通拥堵等不利因素也制约着这些地方的发展。
顺应政府滨江新城的规划，城市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。
另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。
长沙市滨江新城规划图
目前，长沙的高端写字楼分布已经逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。
三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。
五一广场商务圈：
以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。
在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。
芙蓉路金融商务圈：
以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。
以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建设的高潮。
顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍布其间。
文艺路文化商务圈：
全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。
入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。
而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等写字楼。
写字楼
隶属商务圈区位
地理位置
中天广场
五一广场商务圈
芙蓉五一西路6号
第一大道
五一广场商务圈
五一路与芙蓉路交汇处
恒隆国际大厦
五一广场商务圈
五一路与蔡锷路交汇处
平和堂
五一广场商务圈
长沙市五一广场
定王大厦
芙蓉路金融商务圈
芙蓉区芙蓉中路388号
顺天国际财富中心
芙蓉路金融商务圈
芙蓉中路368号
蓝色地标
芙蓉路金融商务圈
长沙市解放路市公安局绿化广场东侧
佳天国际新城
芙蓉路金融商务圈
天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘
运达国际广场
芙蓉路金融商务圈
湖南长沙芙蓉中路一段478号
金帆大厦
芙蓉路金融商务圈
芙蓉北路558号
新时空NO.1
芙蓉路金融商务圈
长沙市芙蓉南路神农大酒店对面
亚大时代
文艺路文化商务圈
长沙市五一中路68号
城市之心
文艺路文化商务圈
芙蓉中路与城南路交汇处
（二）高端写字楼分布特点小结
根据长沙市高端写字楼分布情况来看：
1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。
三横：
指五一大道、解放路和劳动路。
两纵：
芙蓉路和韶山路
高端写字楼基本上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。
该区域基本上涵盖了长沙CBD以及城市主要商圈，商务、商业与环境都十分成熟。
2、高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。
三、长沙市高端商业回顾
（一）2010年写字楼销售分析
1、销售情况（价格及销售量）
楼盘
销售状况
售价
入驻率
租价
亚大时代
只租不卖
/
95%（只租不卖）
2元/㎡/天
中天广场
40%
均12000元/㎡
50%
3元/㎡/天
恒隆国际
售完
均5000元/㎡
98%
1.8元/㎡/天
平和堂
平和堂所有
/
90%
3元/㎡/天
文化大厦
售完
均5400元/㎡
90%
1.8元/㎡/天
惟一星城国际
售完
均4300元/㎡
90%
1.2元/㎡/天
顺天财富中心
售完
均4800元/㎡
90%
1.8元/㎡/天
佳天国际新城
售完
均4350元/㎡
60%
1.8元/㎡/天
定王大厦
售完
均6100元/㎡
80%
1.5元/㎡/天
2、销售情况分析
长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。
基本已售完，销售状况好。
作为一个新兴成长型城市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的发展也越来越成熟，对于高档写字楼的需求也更加迫切。
从上表可以看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。
中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。
从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。
（二）长沙市未来写字楼供应分析
1.供给情况
长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来发展较快，出现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的发展和招商引资等措施的实施带来的必然结果，大型企业的发展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达发展提供了良好的市场环境。
2.现有产品特点（优点及缺点）
作为一个发展中的二级城市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：
高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。
一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，所以选择相对便宜的商住两用的物业。
而成长期的大中型企业考虑到公司形象的问题，愿意选择高档的写字楼。
高档写字楼的配套和服务也是吸引资金充裕的企业选择的重要原因。
中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边环境成熟。
以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量成长型的中型企业的进驻，但其楼面配套已经相对老化。
以中天广场为代表的新建写字楼装修标准高，并具有酒店式公寓和商业等物业形式，城市综合体的特点明显。
此外，一些比较高档的写字楼存在的一个共性问题是停车位的严重不足，这将会给整个写字楼产品、服务档次带来不利影响。
四、2011年长沙市高端酒店前景预测
（一）2011年长沙写字楼市场评估及预测
1、年度总环境（政策+市场）分析展望
（1）楼市新政分析
自2009年底以来，抑制性政策开始频繁出台。
2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。
随着“通知”的出台，预计中央相关部委及地方政府随后将响应要求陆续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；另外，随着未来加息周期的来临，如现有的“中性政策”不放松的话，受加息影响政策面将由“中性”转为“趋紧”。
虽然政策有“趋紧”可能，但是，历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现，特别是物价走势。
即使货币政策收紧，对市场产生影响需要一段时间，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。
政策的实施到效应的产生，还需要一个过程。
（2）宏观经济为地产行业带来可持续发展
在近些年宏观经济波动较为频繁的情况下，长沙的经济基本面依旧保持着健康发展的态势。
虽说目前政策“趋紧”已成为地产调控的主调，但是长沙近几年价格与一线城市相较涨幅平稳，因此，2011年长沙房地产市场将持续发展。
（3）商业投资型物业继续火热
2010年土地市场供应已呈现多元化特性，打造城市综合体项目将会是长沙未来几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业一直深受“追捧”。
（4）写字楼产品趋于高端化，价格平稳增长
由于长沙城市经济不断发展的客观要求（长株潭融城、城市规划扩张、交通日益便捷、GDP增幅迅速），根据近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价格情况以及入驻率等情况来看，写字楼产品将向高端化发展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。
2、长沙年度政策解析
长沙市颁布了《长沙市推荐创业富民活动实施方案》，将发挥财政资金引导作用，健全服务网络。
预计今后五年，全市个体工商户年均增长l2%，到2012年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2012年达7.5万户以上；一定规模以上企业数年均增长5%，到2012年达2500户以上。
3、长沙经济形势分析
2009年长沙全年完成地区生产总值3300亿元（预计数，下同），增长14.5%；地方财政收入406亿元，增长18.7%；完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；城乡居民人均可支配收入为20650元和9005元，分别增长13%和18%。
整体来看，全市经济实现平稳快速增长，并呈现出逐季向好的趋势。
2010年随着经济形势的好转和政府招商引资力度的加大、支持创业政策的出台，长沙市的经济形势活跃，各项目经济指标处于平稳较快增长的状态，必将迎来一个新的发展高峰。
日前，中央的房地产政策趋向二线城市，加之长.株.潭.合并。
那么，长沙的房地产业务，将还有巨大的发展空间。
4、写字楼供应量
（1）长沙在建写字楼项目一览表
项目
名称
位置
物业类型
开发商
开发规模
占地面积
建筑面积
金泽园小区
望城县星城镇
普通住宅商业楼写字楼其它
长沙金德置业发展有限责任公司
259167.0平方米
271500.0平方米
双盈.卧龙湾
长沙金星大道与银星路交汇处
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南双盈房地产开发有限公司
55048.5平方米
368000.0平方米
华龙湘安大厦
车站北路360号附近
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南湘安房地产开发有限公司
6348.3平方米
28563.6平方米
铂宫
长沙市又一村巷88号
普通住宅商业楼写字楼
长沙市三联房地产开发有限公司
11604.8平方米
100000.0平方米
金色比华利
国营综合农场马栏山分场
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南高广房地产开发有限公司
165551.0平方米
323090.0平方米
香槟
小镇
长永高速公路辅道与星沙大道交叉口西北角
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南凯诺置业投资发展有限公司
35214.1平方米
126384.3平方米
泊富
广场
泊富国际广场位于开福区芙蓉北路564号
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南珈鼎置业发展有限公司
26700.72平方米
307059平方米
中天
广场
芙蓉区五一西路6号
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南天翔房地产有限公司
18741.40平方米
170000平方米
铭城
国际
东二环与人民东路交汇处往东80M处
普通住宅商业楼写字楼其它
湖南三诚置业有限公司
9470平方米
47993.01平方米
鸿基综合楼
天心城南路79号
普通住宅商业楼写字楼其它
鸿基（湖南）房地产发展有限公司
3256.68平方米
17000平方米
从总体上分析，无论是老牌商务中心芙蓉区块，还是周边区域与正在规划建设的新城所提供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断发展长沙市场的需求量。
故2011年长沙写字楼市场求大于供。
（2）价格走势
上图为2009年以前部分高端写子楼租金价格
上图为2006年部分高端写字楼均价
下表为2009年以后长沙高端写字楼租金价格
写字楼
租价
亚大时代
2元/㎡/天
中天广场
3.6元/㎡/天
中隆国际
1.8元/㎡/天
平和堂
3元/㎡/天
文化大厦
1.8元/㎡/天
标志长沙商务中心
1.5元/㎡/天
顺天财富中心
1.8元/㎡/天
佳天国际新城
1.8元/㎡/天
定王大厦
1.8元/㎡/天
新世纪大厦
1.5元/㎡/天
金源大酒店
2.8元/㎡/天
天玺大酒店
2.6元/㎡/天
标志长沙商务中心
1.5元/㎡/天
CTA财富中心
1.5元/㎡/天
自2006年以来，长沙写字楼的租售价格处于逐步攀升之中。
受产品高端化、长沙经济发展、市场求大于供等因素的影响，2011年长沙写字楼的租售价格还将稳中有升。
（二）、2011年长沙市写字楼运行评估及预测
目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供代取物品、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。
同时将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。
越来越多的5A级写字楼应市场要求而生。
★电梯
楼盘名称
车位数
建筑面积/停车位
电梯数量
建筑面积/电梯数
佳天国际新城
339
217/1
9
8173/1
运达国际
350
212/1
5
14840/1
建鸿达现代城
154
307/1
5
94556/1
新时空NO.1
200
230/1
6
7667/1
金浮大酒店
180
388/1
5
13968/1
平和堂
500
223/1
7
15928/1
联合商厦
150
204/1
4
7640/1
凯旋国际
300
221/1
3
22100/1
中天广场
700
328/1
5
45920/1
第一大道
108
218/1
6
3924/1
上表为部分写字楼停车位与电梯数据
★空调方式
楼盘名称
空调类型
楼盘名称
空调类型
楼盘名称
空调类型
中天广场
中央空调
顺天财富中心
中央空调
平安大厦
中央空调
佳天国际新城
中央空调
国贸金融中心
中央空调
湘域中央
中央空调
运达国际
中央空调
新世纪大厦
中央空调
汇富中心
中央空调
亚大时代
中央空调
新时空
分户中央空调
联合商厦
中央空调
湖南文化大厦
中央空调
金浮大酒店
中央空调
凯旋国际
中央空调
豪廷大酒店
中央空调
平和堂
中央空调
建鸿达现代城
中央空调
华联商厦
中央空调
第一大道
智能中央空调
东成大厦
部分中央空调
通程国际
中央空调
名汇达
中央空调
惟一星城国际
中央空调
华天贵宾楼
中央空调
华银大厦
中央空调
恒隆国际
分户中央空调
湖南新闻大厦
中央空调
上表为部分写字楼空调方式
★智能化水平
楼盘名称
智能化水平
楼盘名称
智能化水平
楼盘名称
智能化水平
中天广场
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