不动产估价报告.docx
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不动产估价报告
项目名称：
宁波远信物流有限公司位于宁波大榭开发区威尔路19号117044.40平方米仓储不动产（含地上建筑物、附着物构筑物）及设备收回价格评估
受托估价单位：
宁波市慈溪新东方不动产评估有限公司
土地估价报告编号：
宁新东方（2017）（估）字第C-001号
提交估价报告日期：
二０一七年三月十七日
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
宁波远信物流有限公司位于宁波大榭开发区威尔路19号117044.40平方米仓储不动产（含地上建筑物、附着物构筑物）及设备收回价格评估
二、委托估价方
委托方：
宁波市国土资源局大榭开发区分局联系人：
胡宏
联系电话：
0574-86749995
三、受托估价方
受托单位：
宁波市慈溪新东方不动产评估有限公司办公地址：
古塘街道金桥路316号
法人代表：
孙文华注册资本：
壹佰万元
机构资质：
具备在全市范围内从事土地及其附着物定着物的评估机构注册号：
C200433106号
批准单位：
浙江省土地估价师协会联系电话：
（0574）63999099
四、估价目的
根据国家有关法律、法规的规定，宁波市国土资源局大榭开发区分局委托本公司对宁波远信物流有限公司位于大榭开发区威尔路19号的一宗仓储国有土地使用权及地上建筑物、附着物构筑物及设备进行收回价格评估，为委托方不动产收回提供客观、公正、合理的价格参考依据。
五、估价基准日
二０一七年二月二十三日六、估价日期
二０一七年二月二十三日至二０一七年三月十七日
七、价值定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本报告所评估的土地价格是指在评估基准日二０一七年二月二十三日，设定区域红线外达到“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内“场地平整”，设定土地用途为仓储用地，设定土地使用年限为34.17年的国有土地使用权下的仓储不动产（含地上建筑物、附着物构筑物）及设备的收回价格。
八、估价结果
估价人员按照独立、客观、公正、合法、谨慎的执业原则，遵循国家标准《城镇土地估价规程》及《房地产估价规范》、有关房地产评估的国家政策、法规以及指导意见，根据本次委托估价对象的性质和评估目的，采用科学公允的估价技术、合理的评估方法及一系列的估价程序，同时结合估价人员的经验对估价对象进行了认真仔细的分析和测算。
经评估，本次估价对象为宁波远信物流有限公司仓储不动产，包括土地使用权面积117044.40平方米，建筑物8105.7平方米（其中有产权建筑面积5398.7
平方米，无产权建筑面积2707平方米），地上附着物构筑物以及对应的设备，在估价时点二０一七年二月二十三日的价值为：
货币单位：
人民币
元
土地证号
土地总价
建筑物总价
附着物构筑物总价
设备总价
评估总价
有产权建筑
总价
无产权建筑
总价
甬国用（2008）
第1200198号
119736421
7526880
2379648
13814044
4634734
148091727
具体情况见不动产估价结果一览表
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托方：
宁波市国土资源局大榭开发区分局联系人：
胡宏
联系电话：
0574-86749995
二、估价对象
委估对象为位于宁波大榭开发区威尔路19号的一宗仓储不动产（含地上建
筑物及附着物）及设备，土地面积为117044.40平方米，评估设定土地用途为仓储用地用地。
三、估价对象描述
1、土地登记状况
土地证号：
甬国用（2008）字第1200198号使用者：
宁波远信物流有限公司
土地座落：
大榭开发区威尔路19号用途：
仓储用地
地号：
0001
图号：
12.00-41.75
土地级别：
宁波市工业七级使用权类型：
出让
使用权面积：
证载面积117044.40㎡，评估土地面积117044.40㎡发证机关：
宁波市国土资源局
发证日期：
2008年10月7日
终止日期：
2051年4月25日
2、建筑物登记状况
房产证号：
甬房权证榭字第200800195号房屋所有权人：
宁波远信物流有限公司
房屋坐落大：
大榭开发区威尔路19号丘（地）号：
0001
产别：
股份制企业房产
房屋状况
幢号
房
号
结构
房屋总层
数
建筑面积（平方
米）
设计用途
2
钢混
2
180.97
仓储
3
钢混
1
214.83
仓储
4
钢
1
4493.42
仓储
5
钢混
3
509.48
仓储
3、土地基本状况
估价对象地处大榭开发区威尔路19号，根据基准地价表该宗地属于宁波工业七级。
待估宗地周围地势平坦，为较规则四边形，所有权属于国家，土地使用权为宁波远信物流有限公司以出让方式取得，土地证号为甬国用（2008）字第
1200198号，证载使用权面积117044.40㎡，评估土地面积117044.40㎡，终止
日期为2051年4月25日，至评估基准日剩余使用年期为34.17年，土地用途为仓储用地。
估价对象权属来源合法，产权明晰，未设定抵押、担保等他项权利。
建筑物及其余设备所有权归宁波远信物流有限公司所有，权属来源合法，产权明晰。
4、建筑物基本状况
经估价人员现场踏勘和委托估价方提供的相关信息，估价对象四周围墙已砌，宗地内铺有水泥地坪，宗地内外已达到基准地价内涵设定的“五通一平”标准要求。
地面建筑物共10幢，其中有产权的房屋4幢，无产权的房屋6幢，具体情况见下表。
待估宗地范围内主要建筑物调查表
建筑物所有权人
座落
结构
房屋总层数
结构
建筑面积（平方米）
宁波远信物流有限公司
大榭开发区威尔路
19号
有产权建筑物
2
钢混
180.97
1
钢混
214.83
1
钢
4493.42
3
钢混
509.48
无产权建筑物
1
砖混
21
2
砖混
36
1
钢
840
2
砖混
380
1
砖混
64
2
砖混
1366
合计
8105.7
5、附着物构筑物状况
经估价人员现场踏勘和委托估价方提供的相关信息，估价对象四周围墙已砌，宗地内铺有水泥地坪，包含多个地上附着物构筑物，公司所涉及的主要附着物构筑物具体情况见下表。
待估宗地范围内主要附着物构筑物调查表
附着物构筑物所有
权人
座落
序号
项目名称
单位
数量
宁波远信物流有限公司
大榭开发区威尔路
19号
1
钢棚
㎡
1408
2
商检台
㎡
420
3
堆场地坪
㎡
67069
4
道路地坪
㎡
5999
5
地坪
㎡
21469
6
排水沟
m
1287
7
花岗岩
㎡
24
8
砖围墙
㎡
500
9
铁栅栏围墙
㎡
1560
6、设备状况
设备名称
型号/规格
数量（台）
堆高机
DG-K7/6
2
叉车
11.5吨
1
叉车
3吨
3
地磅
100吨
1
龙门吊
50吨
2
灯塔
H-25
4
ISOTANK装置
ISOTANK
1
变压器
250KV
1
供用热力设施设备
/
1
宁波远信物流有限公司为一家涉及物流仓储服务业务的专业公司，公司所涉及的设备及设施设备如下表：
四、地价影响因素分析
（一）、一般因素
1、地理位置
宁波简称“甬”，位于浙江省东北部的东海之滨，居中国大陆海岸线的中段，长江三角洲的东南隅，宁绍平原的东端。
地理坐标，东经120°55'至122°16'，
北纬28°51'至30°33'。
北临钱塘江、杭州湾，西接绍兴市的上虞、嵊州、新昌三县，南濒三门湾，陆域南缘与台州市的三门、天台两县接壤，东与舟山市（舟山群岛）隔海相望。
市境陆域东西宽175公里，南北长192公里，总面积9365
平方公里，其中市区面积1033平方公里。
2、自然环境
（1）地势、地貌
宁波市地势西南高，东北低。
市区海拔4-5.8米，郊区海拔为3.6-4米。
地貌分为山脉、丘陵、盆地和平原。
宁波市山脉面积占陆域的24.9%，丘陵占25.2%，盆地占8.1%，平原占40.3%。
（2）气候、水文
宁波地处宁波平原，纬度适中，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。
宁波市的多年平均气温16.4℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。
宁波市无霜期一般为230天至240天。
多年平均降水量为1480毫米左右，五至九月占全年降水量的60%。
多年平均日照时数1850小时。
宁波四季分明，冬夏季长达4个月，春秋季仅约2个月。
若以平均气温0>22℃
为夏季、0<10℃为冬季、10～22℃为春秋两季这一标准划分一般是3月第六候入春，6月第一候进夏，9月第六候入秋，11月第六候入冬。
作物生长期300天。
多年平均降水量1480mm，山地丘陵一般要比平原多三成，主要雨季有3～6月的春雨连梅雨和8～9月的台风雨和秋雨，主汛期5～9月的降水量占全年的60%。
宁波市的主要灾害性天气有低温连阴雨、干旱、台风、暴雨洪涝、冰雹、雷雨大风、霜冻、寒潮等。
宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。
余姚江、奉化江在市区“三江口”汇成甬江，流向东北，经招宝山入东海。
3、行政区划
宁波市共有6个区、2个县、3个县级市、77个镇、11个乡、64个街道办事处、663个居民委员会和2556个村民委员会。
4、土地与房地产市场、政策及其影响
2015年，是宁波房地产市场丰收的一年，受“330”新政等一系列利好政策
影响，宁波楼市复苏明显，成交量一路高歌猛进，全年成交量突破历史性4万套。
4月份起，成交量一直保持在高位，多次突破4000套大关，其中6月份成交4638套，为历史最高点。
下半年多个新开盘项目创造了日光盘的奇迹，楼市持续升温。
全年楼市成交大幅上升。
房价方面，处于稳中微涨的水平。
尽管成交回暖明显，但市场供过于求的压力依旧凸显，库存面积仍处在584万平左右的高位，特别是2015年下半年大量地块集中成交，2016年去库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。
5、城市社会经济发展及规划
2015年，宁波市国民经济持续快速健康发展，城市综合实力显著提升。
产业联动发展取得成效，整体竞争力稳步增强，体制改革全面深化，对外开放向纵深推进。
（二）、区域因素1．地理位置
大榭岛位于浙江省宁波市北仑区东北部，距宁波市中心约40公里，地理坐标北纬29°53’36”～29°55’20”，东经121°55’30"一121°50’54”，处
于长江三角洲东南角杭州湾畔、金塘水系的中段，东接崎头洋，西北与大榭开发区港隔海相望，南隔穿山港和黄峙江与大陆相邻，最近处仅为600米，岛的东北及北部为螺头水道，有金塘岛和舟山群岛作为天然
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