南开大学 18秋学期170918031809《房地产估价》在线作业满分答案.docx
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南开大学18秋学期170918031809《房地产估价》在线作业满分答案
18秋学期（1709、1803、1809）《房地产估价》在线作业
某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。
现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
正确答案:
A
估价时点是由（）决定的
A.估价目的
B.估价师
C.委托人
D.估价机构
正确答案:
A
数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A.直线趋势法
B.指数曲线趋势法
C.二次抛物线趋势法
D.平均增减量法
正确答案:
A
一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
正确答案:
C
房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
正确答案:
C
选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A.3个以上
B.5个以下
C.3～5个
D.3～10个
正确答案:
D
某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。
后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.签定估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的日期
正确答案:
B
房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A.建筑物区分所有权
B.建筑物共同共有权
C.建筑物按份共有权
D.私有权
正确答案:
A
为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A.快速变现值价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值
正确答案:
B
在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A.0．5～2．0
B.1．5～2．0
C.0．5～1．5
D.1．0～1．5
正确答案:
A
估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A.保险理赔案件中
B.期房估价
C.拆迁估价
D.房地产纠纷案件中
正确答案:
D
在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A.一种或一种以上
B.两种或两种以上
C.三种或三种以上
D.四种或四种以上
正确答案:
B
在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
正确答案:
B
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A.幅度
B.数额
C.比率
D.指数
正确答案:
B
针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。
采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
正确答案:
B
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制
正确答案:
A
房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
正确答案:
D
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A.37
B.40
C.50
D.43
正确答案:
A
某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A.600
B.625
C.650
D.675
正确答案:
B
某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A.物质折旧
B.外部性折旧
C.经济折旧
D.功能折旧
正确答案:
D
在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A.名义价格
B.实际价格
C.市场价格
D.成交价格
正确答案:
A
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
正确答案:
B
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
正确答案:
A
由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
这是由于房地产的（）特性
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
正确答案:
D
从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
正确答案:
B
某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
正确答案:
C
假设开发法的理论依据与（）相同
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
正确答案:
C
某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
正确答案:
D
有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A.37．91
B.38．25
C.38．42
D.50
正确答案:
C
（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.供求原理
正确答案:
C
按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
A.现房
B.销售
C.出租
D.自用
正确答案:
BCD
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A.在建工程
B.待开发的土地
C.可装饰装修改造的房屋
D.可改变用途的旧房
正确答案:
ABCD
搜集交易实例时应搜集交易实例的（）
A.议价时间
B.成交日期
C.付款方式
D.交易情况
正确答案:
BCD
房地产外部因素可再分为（）
A.制度政策因素
B.经济因素
C.社会因素
D.权益因素
正确答案:
ABC
房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
正确答案:
ABD
求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）
A.造价指数法
B.分部分项法
C.单位比较法
D.工料测量法
正确答案:
BCD
累加法求取报酬率的公式为：
报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
A.投资风险补偿
B.投资利润补偿
C.管理负担补偿
D.缺乏流动性补偿
正确答案:
ACD
在现金流量折线法（）不独立显现出来
A.开发成本
B.销售税费
C.投资利息
D.开发利润
正确答案:
CD
争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A.给予回扣或折扣
B.提高服务质量
C.恰当的宣传
D.提升估价机构的品牌
正确答案:
BCD
明确估价基本事项主要包括（）
A.明确估价对象
B.明确估价内容
C.明确估价目的
D.明确估价日期
正确答案:
AC
房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
A.错误
B.正确
正确答案:
A
通常情况下重置价格比重建价格低（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。
（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。
该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（）
A.错误
B.正确
正确答案:
A
成本法测算出来的价值称为积算价值（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）
A.错误
B.正确
正确答案:
A
社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
（）
A.错误
B.正确
正确答案:
A
房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
A.错误
B.正确
正确答案:
B
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