房地产开发经营与管理习题题解估价师考试用书.docx
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房地产开发经营与管理习题题解估价师考试用书
房地产开发经营与管理习题集
第一章房地产投资概述
1、房地产的种类有哪些？
其特性主要表现在哪几个方面？
从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建后的物业三种类型。
土地：
又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。
依土所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开发建设的熟地和必须经过土的再开发才能用于建设的毛地。
在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
建成后的物业：
1）居住物业；2）商业物业；3）工业物业；4）特殊物业
房地产投资的特性主要表现在：
1）位置的固定性或不可移动性
2）寿命周期长
3）适应性
4）不一致性
5）政策影响性
6）对专业管理的依赖性
7）相互影响性
2、为什么房地产所处的位置对房地产投资有着特殊重要的意义？
因为房地产不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响，不能脱离周围的环境而单独存在。
房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力。
3、房地产自然寿命和经济寿命的概念是什么？
自然寿命：
是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
经济寿命：
是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
经济寿命与使用性质相关。
4、房地产估价师在评估某宗房地产的价值时，是否需要考虑房地产的适应性，为什么？
需要考虑房地产的适应性，因为房地产本身不能产生收益，房地产的收益是在使用过程中产生的。
置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需特征，又能增加置业投资的收益。
如适应性很差，则意味着较大的投资风险。
5、房地产为什么易受政策影响？
由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。
由于房地产不可移动性等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。
6、举例说明房地产的相互影响性。
例如香港东区隧道的建设，使附近的太古城等地段的房地产价值成倍增长；北京市平安大街改造工程也使街道两侧的房地产的价值大提高。
7、何谓商业物业？
其特点是什么？
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。
这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。
8、何谓特殊用途物业？
其特点是什么？
是指用于特殊用途的物业。
如：
赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。
特殊物业的经营的内容通常要得到政府的特殊许可。
市场交易很少，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
9、房地产投资的形式有哪些？
房地产间接投资有哪些类型？
有直接投资和间接投资两类。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
具体投资形式包括：
购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。
10、试简要分析房地产投资的利弊。
房地产投资之利：
1）相对较高的收益水平，股本收益率一般能达到20%的水平。
2）能够得到税收方面的好处
3）易于获得金融机构的支持
4）能抵消通货膨胀的影响
5）提高投资者的资信等级
房地产投资之弊：
1）变现性差
2）投资数额巨大
3）投资回收期较长
4）需要专门的知识和经验
11、何谓风险？
房地产投资风险的含义是什么？
从房地产投资的角度来说，风险可定义为获取预期投资收益的可能性大小。
房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
12、投资者为什么要进行风险分析？
进行风险分析的目的是辅助投资决策过程。
13、房地产投资风险的种类有哪些？
试举例说明。
人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
系统风险：
1）通货膨胀风险，比如以固定租金出租的物业租期越长，承担的购买力风险越大。
2）市场供求风险，市场上的供给与需求发生变化。
3）周期风险，房地产市场的周期波动引起。
4）变现风险，销售过程复杂难以变现。
5）利率风险，国家对经济宏观调控。
6）政策风险，政府政策变化调整。
7）政治风险，政变、战争、罢工等
8）或然损失风险，火灾或自然灾害。
个别风险：
1）收益现金流风险
2）未来经营费用的风险
3）资本价值风险
4）比较风险，即机会成本风险
5）时间风险，进入时机是否适合
6）持有期风险，时间越长，不确定因素越多。
14、有人在城市中心购买了一栋旧写字楼，可以重建，也可以经适当装修后出租经营，试问投资者都面临着哪些风险？
15、有人在城市郊区购买了一块可供开发的土地，可以用作工业用途，试问投资者都面临着哪些风险？
16、风险对投资者行为有哪些影响？
1）令投资者根据不同类型的房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。
2）使其尽可能归避、控制或转移风险。
17、何谓投资组合理论？
利用投资组合为什么能降低投资风险？
在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目收益会有不同的反应。
举例来说，在高通货膨胀时，甲的收益增长可能会超过通涨的增长额，乙的收益可能负增长，在此情况下，把适当的投资项目组合起来便可达到一个最终和最理想的长远的投资策略。
达到收益最大化的投资组合，将风险降到最低。
第二章房地产投资分析基本知识
1、现金流量的含义是什么？
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。
流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。
2、房地产投资分析的目的是什么？
就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同的运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
3、投资与成本有何区别？
广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
4、房地产投资分析中的投资与成本是如何区分的？
投资形式
经营方式
投资
成本
开发投资
出售
开发过程中的资金投入
开发过程中的成本支出
出租
开发过程中的资金投入
含建设成本和出租成本
经营
开发过程中的资金投入
含建设成本和出租成本
置业投资
出租
购买房地产时的资金投入
含购买成本和出租成本
经营
购买房地产时的资金投入
经营过程中的成本支出
5、房地产开发项目总投资是如何构成的？
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设资金：
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
财务费用
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费用
6、开发成本、经营费用与期间费用的区别是什么？
开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
7、房地产开发中，经营收入、利润和税金的含义是什么？
经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
利润是企业经济目标的集中表现。
其经营收入扣除经营成本和销售税金后的盈余部分，称为经营利润。
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
具有强制性、无偿性和固定性的特点。
8、可谓资金的时间价值？
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
9、利率的概念是什么？
利率是单位本金经过一个计息周期后的增殖额。
10、单利计息和复利计息的差别是什么？
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。
复利计息方式，对于某一计息周期来说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
11、何谓现金流量图？
其作用是什么？
现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。
现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具。
12、现值、终值、年值、利息率及其之间的相互关系是什么？
在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时点上与现值等值的金额称为时值。
连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值。
利息率是指在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比。
13、名义利率与实际利率及其之间的相互关系是什么？
实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
I=（1+r/m）m-1
关系：
1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；
3）当每年计息周期数M=1时，名义利率与实际利率相等；
4）当每年计息周期数M＞1时,实际利率大于名义利率。
14、当项目的各年经营收入和费用呈等差或等比规律变化时，对其现值有何影响？
i.等差序列现值系数公式：
P=A
ii.等比序列的现值系数公式：
15、房地产投资经济效果的表现形式有哪些？
置业投资：
房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。
开发投资：
投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率，投资收益率等指标来衡量。
16、投资回收与投资回报的概念和区别是什么？
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
17、收入价值比率的具体指标有哪些？
其各自的含义是什么？
18、收益率的概念是什么？
其与内部收益率、折现率的关系是什么？
收益率是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比）。
折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。
内部收益率（IRR）代表了某一固定资本在其特定持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。
19、现金回报率和还本付息比率是如何计算的？
现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系，该指标与存款帐户模型所形成的年现金收入类似。
在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。
还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额。
第三章房地产开发的程序与管理
1、房地产开发的主要程序包括哪些？
一般来说，这个程序包括八个步骤：
即投资机会寻找、投资机会筛选，可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
又可划分为四个阶段：
投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
2、为什么说投资机会选择和决策分析是房地产开发过程中最重要的环节？
投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作。
3、何谓房地产开发的前期工作？
试结合本地的实际操作情况作一简要说明。
在购买土地使用权和开发项目建设以前还有许多工作要做，这就是前期工作。
4、为什么说房地产开发过程中的每一阶段的工作都是相互联系、相互影响的？
开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。
如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。
5、土地一级开发的模式有哪些？
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1）以政府为主的模式
个体须做法有以下三种：
A、将开发的熟地以成本价交土地管理部门，再由土地管理部门以招标、拍卖或协议方式出让。
B、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。
C、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出个国有土地使用权。
2）以民间为主，政府辅助支持的模式
6、一般房地产开发项目规划设计方案中的主要技术经营指标有哪些？
1）居住区
居住区总用地；居民每人占地；居住区总建筑面积；总户数、总人口、平均每户人口；平均每户居住建设面积；居住建筑密度；容积率；人口毛密度；人口净密度；平均层数；高层比例；住宅间距；居住区平均造价；建设周期。
2）非居住区
建筑容积率；总建筑面积；地下建筑面积；建筑密度；规划建设用地面积；建筑高度；绿地率；停车位个数；有效面积系数。
7、房地产开发项目的规划管理都体现在哪些方面？
主要体现在：
开发项目的选址、定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
8、为什么政府要制订科学的土地供应计划？
房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。
我国土地由政府垄断出让，这就使得土地计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。
9、政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些？
1）目标的确定性
2）政策的连续性与协调性
3）政策的针对性和导向性
4）政策的公平性和效率
10、在社会主义市场经济条件下，政府实施房地产市场宏观调控的主要方式有哪些？
1）土地供应计划的调控
2）城市规划的指导
3）地价的杠杆作用
4）税收的功能
5）租金的控制
6）金融杠杆的作用
7）住房政策的影响
第四章房地产市场及其运作规律
1、地产市场的含义是什么？
房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别。
房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，并就基某宗特定的房的交易价格达成一致的任何安排。
是房地产买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内达成所有交易的总和。
2、房地产市场是如何分类的？
1）按地域范围划分
2）按房地产的用途和等级划分
3）按房地产交易形式划分
4）按房地产购买者的目的划分
5）其他划分方式
3、房地产市场的主要参与者有哪些？
房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员可机构组成。
1）土地所有者或当前的使用者
2）开发商
3）政府及政府机构
4）金融机构
5）建筑承包商
6）专业顾问
7）消费者或买家
4、为什么说房地产市场分析所包括的地域范围越大，对房地产投资者的意义就越小？
房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，决定了房地产市场是地区性市场，一般来说，市场包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资的意义就越小。
5、房地产市场的特性有哪些？
房地产市场的特性主要表现在以下几个方面：
1）房地产市场是房地产权益的交易市场；它交易的对象是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身。
2）地区性市场；房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场。
3）要求高素质的专业顾问服务
4）易于出现市场的不均衡和垄断
6、房地产市场的租金、价格、新开发数量和存量之间的关系是什么？
四象限模型将房地产市场划分为房地产使用市场和房地产投资市场。
房地产使用市场上确定的租金影响着房地产投资市场上的房地产价格；房地产投资市场上的房地产价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响到房地产使用市场上可使用的房地产存量及租金。
7、除房地产投资外，其它方面投资的投资收益率下降（或上升）对房地产市场有何影响？
发如果其他领域的利息率上升（或下降），则相对于拥有固定收入的债券投资来说，房地产投资的当前收益率就会降低（提高），这会使投资者将其投资撤出（进入）房地产市场。
8、从市场均衡的角度出发，开发成本变化对房地产的租金水平有何影响？
开发成本的上升在房地产价格不变时使新开发项目的数量减少，从而导致房地产存量减少，推动租金价格上涨。
9、当对房地产的使用需求变化时，会引起房地产投资、开发市场如何变化？
当房地产的使用需求变化时，在房地产可供使用的量保持在一个不变的水平上，会使租金水平发生变化。
导致物业价值发生变化，从而促使房地产开发项目的增加（或减少）。
10、认识房地产市场是房地产权益的交易市场对房地产估价师的工作有何重要意义？
人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的。
由于这种权利有明确界定，因此是排他的。
11、房地产市场的功能包括哪几个方面？
分为以下几个方面：
1）配置存量房地产资源和利益；
2）显示房地产市场需求的变化。
12、有人说房地产市场是一个不完全的市场，对码？
为什么？
对。
因为房地产市场的供给需要一定的时间才能完成，在短时间内难以达到市场供需平衡。
13、房地产市场周期循环的含义是什么？
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
14、导致房地产市场周期循环的原因是什么？
主要原因包括：
影响供需的主要因素，其中以金融相关的因素的变动最为关健；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策影响；政治冲击；制度因素；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
15、房地产市场的自然周期及其阶段如何划分？
房地产的自然周期可分为四个阶段。
第一阶段始于市场周期的谷底。
第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。
第三阶段始于供求转折点。
第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。
16、影响房地产市场发展的社会经济因素包括哪些？
主要有：
社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策。
17、新经济条件下，哪些因素可能会导致房地产市场发生较大的转变？
主要有：
1）金融业的发展；
2）信息、通讯技术水平的提高；
3）生产方式和工作方式。
4）人文环境的变化；
5）自然环境的变化；
6）政治制度的变迁。
第五章房地产开发项目的可行性研究
1、何谓可行性研究？
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
2、可行性研究的作用体现在哪些方面？
1）是项目投资决策的依据。
2）是筹集建设资金铁依据。
3）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；
4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。
3、可行性研究的依据主要有哪些？
1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2）批准的项目建议书和同等效力的文件；
3）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；
4）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
5）有关工程技术方面的增值、规范、指标、要求等资料；
6）国家所规定的经济参数和指标；
7）开发项目备选取方案的土地利用条件、规划设计条件及备选取规划设计方案等。
4、可行性研究的四个工作阶段是如何划分的？
1）投资机会研究：
主要内容有，地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建后对社会的影响等。
2）初步可行性研究
3）详细可行性研究
4）项目的评估和决策
5、可行性研究的步骤是什么？
1）接受委托
2）调查研究
3）方案选择和优化
4）财务评价和国民经济评价
5）编制可行性研究报告
6、可行性研究主要包括哪几方面的内容？
1）项目概况
2）开发项目用地的现状调查及动迁安置
3）市场分析和建设规模的确定
4）规划设计方案选择
5）资源供给
6）环境影响和环境保护
7）项目开发组织机构和管理费用研究
8）开发建设计划；
9）项目经济及社会效益分析
7、房地产市场分析的步骤是什么？
1）确定分析目的
2）确立分析目标
3）选择分析方法
4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值
5）数据收集、数据处理和数据分析
6）市场分析的结论与建议
8、房地产市场分析的内容包括哪些方面，为什么？
1）宏观因素分析
2）市场状况分析
3）相关因素分析
9、房地产市场分析的方法有哪些？
1）市场数据的收集
2）对原始数据的加工分析
3）加工信息在市场分析中的应用
10、房地产市场分析中的信息类型主要有哪些？
分三个大年类型：
1）与整个宏观经济相关的经济、人文信息；
2）房地产市场动作过程中产生的直接信息；
3）与投资项目直接相关的信息。
从市场分析的角度出发，通常将房地产市场信息分为需求信息、供给信息、交易信息和其他信息。
11、房地产宏观和微观因素分析的主要内容有哪些？
宏观因素分析的主要内容：
1）考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段。
2）分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。
3）对项目所在地域的情况进行分析。
微观分析：
项目所处停车场、周围环境及与城市中商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标；针对未来用户的需求信息；同类竞争性开发项目的信息，政府对此开发项目的态度；项目周围市政基础设施、配套的供应能力；针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析；金融信息等。
12、房地产市场分析与预测的目的是什么？
1）了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；
2）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；
3）了解房地产使用者对建筑功能和设计形式的要求
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