新起点嘉园二期工程创辉大厦新建项目可行性研究报告.docx
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新起点嘉园二期工程创辉大厦新建项目可行性研究报告
新起点嘉园二期工程（创辉大厦）新建项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称：
新起点嘉园二期工程（创辉大厦）
2．性质：
新建
3．建设地址及范围
项目建设地点位于海淀区长春桥路5号，海淀区苏州桥西北侧。
其四至为：
东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。
4．建设内容、规模、装修标准及配套设施
（1）建设内容、规模
项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积10353.206平方米，容积率：
5.0，建筑控制高度：
77.9米，建筑密度34%，绿地率30%，汽车位配套指标：
不少于65辆/万平方米，自行车位配套指标：
不少于200辆/万平方米。
项目用地性质为商业、办公，定位为城市综合体，拟建A、B、C座三栋楼，使用功能为商业、写字楼、国际奢侈品专卖店、超市，餐饮、配套用房等，结构形式为框架剪力墙。
项目总建筑面积167197.59平方米，其中，地上96097平方米，地下71100.59平方米，汽车位配套922辆，自行车位1922个，物资库人防面积8389.26平方米。
A、B座地上20层、A、B座之间为一个6层18米高的连接体，C座地上16层。
1-2层为商业，3-20层为写字楼；A、B、C座三栋楼整个地下部门连通，地下4层，-1层为超市，餐饮、配套用房等，-2到-4层为汽车位、人防、设备用房等。
本建筑的使用性质是集标准办公、会议展览、餐饮、健身、商务服务、特色商业于一体的办公综合体，根据集团建制不同，可做合理布局，满足量身定制的集团办公需求。
依据不同企业需求，可灵活设计为总裁办公室、高级会议室、产品展示中心、时尚发布中心等专属功能空间。
用地的建筑布局分为一组建筑，多幢楼体构成和谐的商务建筑群，建筑单体相对独立，均拥有专署出入口及大堂，可自主冠名。
商务大堂设计，强调由材料美学、色调艺术和光感效果等多种自然元素相互搭配。
创辉大厦与中关村核心区仅咫尺之遥，尽享“硅谷”带来的天时、地利优势，在绿树水影当中就能体会“创辉大厦”的独特魅力，本建筑落成之后，以其时尚的外观，高档的选材，智能化的设计和独特的地理位置，将成为该地区的不可多得的地标性建筑。
（2）装修标准
外墙：
立面建筑材料以天然石材为主、金属装饰材料和高级玻璃幕墙等，力求立面效果高档、大气、时尚、现代，美化城市景观。
首层大堂：
宽敞、舒适、双层挑空，天然石材地面/墙面，石膏板造型吊顶、配豪华吊灯、吸顶灯。
电梯前室：
大理石地面、墙面，石膏板造型吊顶、顶部石膏板造型或高级涂料，配声控灯。
裙房楼梯：
大理石台阶、大理石地面/墙面、不锈钢、钢化玻璃扶手。
电梯：
原装进口三菱或迅达电梯，每部客梯服务面积不大于4000平方米，候梯时间不超过26秒；
公共区域（全部区域）：
设有喷淋、烟感报警系统、消火栓系统。
入户门：
智能控制的、钢化玻璃旋转门、入口配置刷卡的身份识别系统。
外窗：
采用高级双层LOW-E玻璃门窗，具有极高的采光、节能、阻隔噪声和紫外线的功能。
办公区域内墙：
高档精装修
地面：
采用国际尖端综合布线技术的网络地板，预留10-15公分综合布线空间，隐藏式立体布线模式。
公共卫生间：
高档精装修到位，安装国际一线品牌卫生洁具。
空调：
配置中央空调、新风系统、满足户内恒温、恒湿，提高办公的舒适性。
（3）、配套设施
达到办公智能化，楼宇自动化、通讯传输智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”级写字楼智能化标准。
通讯系统：
中国网通、中国电信、国际、国内直拨和数字程控交换机，
网络系统：
宽带入户、网络地板、隐藏式立体布线模式，2MB以上专线，24小时
在线。
电视系统：
进口闭路电视接收系统、卫星电视接收。
安防系统：
楼宇自动控制系统、闭路电视监控系统和24小时巡更系统等，消防喷临、红外烟感报警系统。
供电系统：
双路10KV供电，电压220V/380V，备用2台1000kW柴油发电机，IC卡式电表安装到位。
供暖系统：
中央空调
燃气系统：
市政管道天燃气、设有分户IC卡燃气表
供水系统：
市政供水
地下车库：
智能管理系统
服务体系：
专业物业服务，可识对讲系统、24小时全天侯监控系统，不留死角，更多安全、更多保障，尽在创辉大厦。
5．工程进度
本项目建设周期为三年，计划2012年10月开工，其中，2012年10月到2013年9月完成正负零，2013年10月到2014年6月，完成主体工程封顶，2014年7月到2015年9月，完成项目装修、设备工程、室外工程等。
6．项目主要经济技术指标
表1-1项目主要经济技术指标表
序号
名称
技术指标
1
总用地面积（平方米）
19219.32
2
总建筑面积（平方米）
167197.59
其中：
地上
96097
地下
71100.59
3
总建筑高度（米）
77.9
4
建筑密度
34%
5
绿化率
30.%
6
停车数量（辆）
922
其中：
地上
4
地下
918
表1-2项目各楼座面积主要经济技术指标表
楼座名称
层数
总面积
A座（写字楼）
2至20层
33152.88
B座（写字楼）
2至20层
33152.88
C座（写字楼）
3至16层
23349.74
写字楼小计
89655.5
商业
1至2层
6102
商业小计
6102.
地上面积合计
96097
地下商业
-1层
11146.8
设备用房面积
-1至-4层
7855.22
自行车库
-1层夹层
3465.01
物管和库房
-1层夹层；-2至-4层
1372.10
地下车库（含人防-4层8389.26）
-2至-4层
47261.46
地下面积合计
71100.59
合计
167197.59
注：
A座B座连接体部分2层为写字楼
二、项目建设单位情况
1．单位名称：
北京三义房地产开发有限公司
2．成立时间：
l998年
3．注册地址：
北京市密云县工业开发区东吉路38号
4．经营地址：
北京市海淀区长春桥路5号“新起点嘉园”C座12楼6层
5．法定代表人：
刘文强
6．注册资本：
8300万元
7．执照注册号：
110000l260574
8．企业类型：
有限责任公司
9．主营业务：
房地产开发业务等
10．经营范围：
房地产开发、销售商品房、信息咨询等。
北京三义房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占62％，具备中、高级职称者多名。
公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了—套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。
目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。
经政府研究，市运输公司三厂用地列入调整范围，由北京三义房地产开发有限公司负责开发建设新起点嘉园小区项目。
新起点嘉园项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于2003年竣工入住。
同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字[2001]1455号《关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》准予立项。
此外，2003年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函[2003]586号文《关于新起点嘉园二期项目有关问题的复函》同意京计投资字[2001]1455号《关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》有效期延长至2004年12月31日。
2005年4月北京市规划委员会下发《控规调整通知书（2005规控审字0012）》，原则同意由北京市建筑设计院编制的《新起点嘉园（创辉大厦）控规调整》，并重新确定了新起点嘉园二期工程规划设计条件及用地范围。
由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，北京三义房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。
该项目是协议出让、“831”过关项目，2004年8月15日与市土地局签订出让合同，地价款已全部交清，于2006年已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用权证》等，该项目于2006年10月已开工建设，建设过程中受到拆迁户的阻挠而暂停施工。
2009年下半年开始，市委书记刘淇和副市长陈刚多次召开“北京市关于城八区重要干道两侧遗留项目拆迁并整治工作专题会”，为解决遗留拆迁问题，市政府专题会决议，作为市政府的重点整治工程，政府对有困难的企业可以给予一些政策支持。
新起点嘉园二期工程项目南侧的城市绿地，海淀区政府责成我公司负责拆迁，为城市建设作出一定贡献，导致我公司经济负担过重，海淀区政府承诺对该项目的控规可以进行调整，并向市政府呈送控规调整报告，2011年11月市政府、市规委批准该项目的控规调整。
2012年1月，我公司取得控规调整后的规划意见书（规划条件），规划用地面积：
19219.32平方米，建筑控制高度：
77.9米，容积率：
5。
二、项目建设必要性
（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置
项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。
将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。
本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。
（二）进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求
中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"规划中科技园区建设的重点项目。
中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。
中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。
本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。
项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。
畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。
大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。
中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。
本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。
（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象
项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。
项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。
本项目计划在2015年9月底完成，届时它将为北京城市景观增添亮丽的一笔。
综上所述，该项目的建设是非常必要的。
第三章市场分析
一、市场供需分析
（一）市场供给
据戴德梁行的统计显示，2010年北京甲级写字楼的供应量为42万平方米，而当年的净吸纳量则达到了77万平方米；2011年的新增供应量更是低至14万平方米，供需矛盾被进一步激化。
我们从中不难看出，土地的稀少已经成为推动北京的房地产市场的主要动力。
随着时间的推移，核心区域土地将越来越少，租金将会持续上扬。
根据北京市土地储备中心数据，2009年、2010年、2011年北京市市场上“招拍挂”成交记录，以及目前正在交易的经营性用地和即将入市地块的信息，土地供应和成交地块大多在四环、五环以外或者卫星城、工业开发区内，四环内供应、成交地块的比重不到10%，因此，创辉大厦地块更具有稀缺性。
据戴德梁行提供给《第一财经日报》的数据，2011年第一季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。
直至今年第一季度，其环比涨幅再度攀高至12.64%。
同比来看，2011年一季度，北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米187.35元。
这也就意味着，今年一季度的数据同比去年，涨幅达到了48.16%。
戴德梁行在新近发布的《全球写字楼租用成本报告》中表示，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位，涨幅可谓惊人。
从以上的论述不难看出，北京写字楼市场是一只不折不扣的会下金蛋的母鸡。
中国写字楼网认为在住宅一片哀声遍野之时，北京的写字楼市场以其投资回报率稳定，市场供不应求，调控力度小受到各方青睐，而且也打破了人们惯性思维中的商业地产一贯以资金投入大，资金回报慢的形象。
随着中国市场化程度的越来越高，中国城市化进程的加快，重点城市的写字楼市场早已出现供不应求的现象。
而北京作为中国的政治中心，其写字楼市场更有风向标的作用。
（二）市场需求
中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。
中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。
由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。
世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。
众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国《财富》杂志的一项调查表明：
全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。
如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。
据仲量联行分析指出，尽管全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调，但北京的写字楼市场需求依然强劲。
一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张；另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。
今年前三季度，市场累计净吸纳量达到79万平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。
从租赁需求来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。
在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租，这类情形在中关村、CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。
写字楼市场的火爆，也使得越来越多的机构和个人加入写字楼为代表的商业地产投资。
有调查结果显示，70%的投资人群把商业地产作为主要的资产配置渠道。
目前的写字楼买家中，有一大部分投资型客户，他们同是来自于山西、唐山、鄂尔多斯、陕西榆林的能源型客户。
不难看出，由于住宅房产低迷而急于寻找出路的游离资金，已经找到了新的投资方向，在股市，住宅地产之后，商业地产正成为新的吸金通路。
二、市场价格
作为中国政治文化中心，北京得天独厚的硬性条件也使其租金日趋高昂。
据高纬环球研究部的数据，北京顶级写字楼2012年3月有效净租金为704元人民币/平米/月，比三月前增长4.8%，比一年前增长49.5%。
空置率仅为1.3%。
甲级写字楼平均租金为525元人民币/平米/月，比三月前增长3.6%，比一年前增长63.0%，空置率为4.2%。
数据可见，北京市写字楼租金增长幅度之快，不过高纬环球预测，未来活跃的市场需求及有限的优质供应仍将推动租金走高，但增长幅度会放缓。
宏观调控政策的出台，调控坚持不松动，各种限购、限贷政策以及楼市价格的不稳定，让不少购房者产生了持续观望的态度。
这样一来，住宅投资处于阶段性停滞阶段，投资资金必然要寻找新的出路，写字楼因此得益。
该项目地理位置得天独厚，具有稀缺性，周围没有竞争性产品，市场前景好，商业金融立项，不受限购政策影响，经济价值较高。
（一）、本项目周边的市场在售公建项目情况如下：
（1）大钟寺中坤广场，位于海淀区大钟寺，写字楼价格约：
60000元/平方米
（2）光耀东方，位于海淀区西三环航天桥东北角，写字楼价格约56000元/平方米，商业价格一层12-15万，二三四层10万。
（3）天作国际，位于海淀区中关村南大街乙12号（农科院西门），写字楼价格约57000元/平方米
（4）丹棱soho，位于海淀区中关村西区丹棱街写字楼价格约：
56000元/平方米
（5）中关村E世界财富中心：
位于海淀区中关村，写字楼价格约73000元/平米
（6）中关村科贸中心：
位于中关村海龙大厦对面，商业价格10—16万元/平米
（7）西海国际：
位于海淀区苏州桥动北角，写字楼价格约：
65000元/平方米，商业价格一层10-15万。
（二）、写字楼租金价格：
2012年5月16日-31日期间，北京市写字楼市场上各个区域均有面积招租
金地中心，国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。
西海国际中心，租金报价为12元每天每平米，可出租面积为800-2300平米。
华茂中心国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。
万通中心正在招租，租金报价为470元/月/每平米。
荷华国际大厦正在招租，租金报价为15元每天每平米招租，可出租面积为200-35000平米。
财源国际中心正在招租，租金报价为600元/月/每平米，可出租面积为495-3500平米。
庆安大厦正在招租，租金报价为8元每天每平米，可出租面积为126平米。
通过上述项目市场价格比较可以看出，本项目保守预计办公销售均价55000元/平方米、商业首层价格：
15万元/平方米、二层价格：
10万元/平米、地下一层价格：
5万元/平米、地下车位：
28万/个，办公租金价格15元/平方米/天，地下车位租金价格1000元/个/月。
以上定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。
三、销售预测
（一）项目定位
项目的主要客户群将以高科技企业为主体。
近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。
高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。
本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华／京办公总部。
本项目写字楼推广方式以出售、租赁为主。
（二）竞争项目分析
未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。
中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。
中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。
据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。
交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。
目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。
高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。
目前中关村地区项目均不具备良好的商务环境。
项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。
车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：
建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色办公”最自然、最直接的表现。
项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。
目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。
（三）区位优势
项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。
项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。
它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥东北为西海国际中心。
通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。
由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣，加之周围有人大、理工大、外语学院、舞蹈学院等高校林立，以及万柳高端居住区，客户群比较高端。
（四）交通优势
项目位于海淀区苏州桥西北角，东临西北三环主动脉、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，与地铁12号和16号双地铁交汇点贯通，尽享交通、地利之优势。
（五）政策优势
2008年，商业地产市场随着金融海啸的袭来陷入冰点，直到2010年初仍未能恢复元气。
随着“新国十条”的颁布，商业地产市场迎来了机遇。
国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，海淀区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方案》的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。
中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。
据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。
对于世界500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。
为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。
不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。
在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。
而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。
（六）销售预测
截至2012年6月，随西海国际中心销售完毕，该地区没有新增写字楼供应。
该项目地理位置得天独厚，定位为写字楼，周围没有新建的竞争性产品，市场前景好，该项目商业金融立项，不受国家限购政策影响，销售前景相当乐观，经济价值较高。
综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔.本项目保守预计办公销售均价5.5万元/平方米、商业首层价格：
15万元/平方米、二层价格：
10万元/平米、地下一层价格：
5万元/平米、地下车位：
28万元/个，办公租金价为15元每天每平米。
该定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。
第四章项目选址和建设条件
一、选址情况
（一）地址及地理位置
项目建设地点在新起点嘉园小区东侧，位于海淀区长春桥路5号。
该地块位于海淀区苏州桥西侧，东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。
项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积103
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