违章建筑相关规定.docx

违章建筑相关规定.docx

《违章建筑相关规定.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《违章建筑相关规定.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

违章建筑相关规定

[相关法规]违章建筑相关法律规定

、违法建筑的定义

《城乡规划法》第条、第条、第条、第条、第条、第条、第条、条、第条。

2、违法建筑的确权、买卖、租赁、侵权以及离婚分割处理《物权法》第条。

《合同法》第条。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条、第条。

、涉及土地违法的建筑物、构筑物等处理《中华人民共和国土地管理法》第条、第条、第条。

《中华人民共和国水法》第条。

《中华人民共和国铁路法》第条。

《中华人民共和国民用航空法》第条《中华人民共和国环境保护法》第条。

《中华人民共和国港口法》第条《中华人民共和国防洪法》第条。

《中华人民共和国草原法》第条。

《中华人民共和国水法》第条。

5、最高法院部门等作出的司法解释，复函以及国务院及其部门等复函

（）法释【】号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第条规定：

土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的，人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。

（）最高法院给国土资源部的函【】法行字第号：

对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算。

（）《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》（法释【】号）

（）年月日，国务院法制办公室作出了（国法函【】号）《对湖北省人民政府法制办公室〈关于如何确认违法行为连续或继续状态的请示〉的复函》，函复内容：

《行政处罚法》第二十九条中规定的违法行为的连续状态，是指当事人基于同一个违法故意，连续实施数个独立的行政违法行为，并触犯同一个行政处罚规定的情形。

（）原城乡建设环境保护部于年颁布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》从违章建筑形成时间、所处地域、产生的影响三个方面提出了三从宽三从严的方针，对现在处处置违章建筑仍有参考意义。

（6）《国务院法制办公室关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的答复》（国法秘函【】号）四川省人民政府法制办公室：

你办《关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的请示》（川府法[]号）收悉。

经研究，现函复如下：

根据《行政处罚法》第二十三条关于“行政机关实施行政处罚时，应当责令改正或者限期改正违法行为”的规定，《城市规划法》第四十条规定的“责令限期拆除”，不应当理解为行政处罚行为

（）最高人民法院行政审判庭作出【】法行字第号《关于如何计算土地违法行为追诉时效的答复》中明确：

对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算;破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。

行政法规

（）国有土地上房屋拆迁与补偿条例

（）城市道路管理条例

（）风景名胜区管理条例

（）文物保护法实施条例

（）长江三峡工程建设移民条例

（）城市绿化条例

（）建设工程质量管理条例）

、省市法规、政府规章

（）《北京市城乡规划条例》

（）《北京市禁止违法建设若干规定》

（）《上海市拆除违法建筑若干规定》

（）《上海市人民政府批转市建设交通委等四部门关于本市加强违法建筑拆除工作的实施意见的通知》

（）《浙江省违法建筑处置规定》

（）《海南省查处违法建筑若干规定》

（）《长春市制止违法建设、拆除违法建筑若干规定》

（）《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》

（）《苏州市拆除违法建筑实施办法》

（）《乌鲁木齐市拆除违法建筑办法》

（）《贵阳市制止和查处违法建设规定》

（）《福州市人民政府关于开展违法建设专项清理整治的通告》

（）《金华市违法建筑处置暂行规定》金政办发〔〕号

（）《宜春市人民政府关于印发<宜春市中心城规划区违章建筑清理整顿工作实施方案>的通知》

违章建筑如何认定?

浅析违章建筑六大相关法律问题!

功能介绍范玉华律师，陕西英博律师事务所高级合伙人、副主任。

西安市律师协会房地产法专业委员会委员、中共西安市莲湖区委政法委执法监督专家咨询员、西安市莲湖区人民政府法律顾问。

专业领域企业投融资、公司法务、建筑及房地产等。

电话：

【导读】在城乡建设管理的实践中，常有无证房或证件不全的房屋被当作违章建筑进行处理，由此引起的矛盾不计其数，本文就违章建筑的认定和处理以及抵押、租赁、买卖、侵权的相关法律问题做出简捷的梳理研究。

　　一、违章建筑的认定根据

　　违章建筑并不是一个严谨的法律概念，一般情况下，违章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。

主要包括：

　　（）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

　　（）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

　　（）擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

　　二、违章建筑的处理方式

　　对于违章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违章建筑进行建设认定的截止点和对违章建筑进行处理的开始点。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第条第款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

”根据这一规定，对于国有土地上的违章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。

　　在确定违章建筑具体认定和处理的时间节点后，综合违章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：

　　（）第一种情况属于增量“违章建筑”，也是实实在在由现行行政法律法规规制的违章建筑。

《行政处罚法》第条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。

”根据这一规定，政府部门发现违章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等法律法规的规定作出责令停止建设的行政处罚。

如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或诉讼、催告等法定程序后，就可以依法拆除。

　　（）第二种情况不属于违章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第条取得物权，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。

　　（）第三种情况属于在当事人无违法主观认识下客观上形成的存量违章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。

　　（）第四种情况造成的存量违章建筑，当事人与政府均有过错。

由于政府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。

在对该等存量违章建筑进行处理时，应当纳入拆迁征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的以上。

　　（）第五种情况是在政府默许的状态下造成的违章建筑。

对于政府应积极履责之行政行为，年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政府默许，其原因在于：

①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政府默许的举证责任，自然应当完全纳入拆迁征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违章建筑，理应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。

　　（）第六种情况系通过受让取得他人的违章建筑。

对于该种情形的违章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违章建筑的原占有人的“建成”之时。

如果该违章建筑在处罚时效之内，应给予现违章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至最低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。

　　（）第七种情况为棚户区。

应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。

　　（）第八种情况系政府征收时违法吊销当事人证照造成事实上的违章建筑。

当事人可以根据《行政诉讼法》第条等规定要求补偿及赔偿。

　　三、违章建筑抵押的问题

　　《物权法》第条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　《物权法》第条第项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。

　　因此，对于违法建筑的设定抵押来说，不能取得登记从而不能产生物权变动的效力自然并无异议。

但是，抵押合同本身是否有效?

对此，抵押合同应无效。

对于，最高人民法院《担保法解释》第条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，应指的是合同无效，而非抵押权不成立的意思。

　　关于合同补正需要注意的是，债权合同往往当事人之间发生效力，其很少影响第三人的利益。

因此，如果抵押合同当事人请求人民法院确认抵押合同效力的，并且在一审法院辩论终结前违法建筑补正为合法建筑的，则认定抵押合同有效。

　　但是，在此情形下，抵押权由于未登记，因此并未发生物权效力，该抵押物只能作为抵押人的普通财产来承担普通债务的清偿责任。

　　无效后的处理原则依据《合同法》第条确定的原则来处理，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

　　四、违章建筑租赁的问题

　　、租赁合同的效力问题

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：

“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

“

　　、违章建筑租赁合同无效后，租金问题。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条规定：

“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

”

　　这个条文规定并不适用于违章建筑租赁合同，原因是从本质上说，违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，不是当事人，其也不享有租金的请求权。

这是违章建筑的租赁合同不同于一般租赁合同的地方。

违章建筑的租赁合同是没有本权的租赁合同（排除国家没收违章建筑后的租赁），出租方（一般是建造人）并不当然享有租金的请求权。

　　五、违章建筑的侵权索赔问题

　　违章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违章建筑不是人人皆可毁损，对违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理。

拆除、没收违章建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。

除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法显然是于法无据。

从另外一个方面说，非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺，如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥。

因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违章建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人当然应该承担民事责任。

　　六、违章建筑买卖合同效力问题

　　根据《物权法》第条规定：

“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。

在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。

因此只要双方签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效，但其并不享有物权的权利。

违法建筑相关法律适用观点要述

　　阅读提示：

从违章建筑到违法建筑，伴随称谓的变化，司法实务在审判和执行中面对着与此相关的一系列法律适用具体问题。

　　从违法建筑的形成到保有过程始终充斥着先天违法的否定评价，但又不能漠视其存在的价值，由此衍生了违法建筑有关的一系列法律问题。

如违法建筑的法律界定和财产属性、违法建筑引发的财产纠纷的处理、违法建筑能否成为执行标的、拆迁中对违法建筑的处理等。

　　一、何为违法建筑?

　　我国法律条文并没有对违法建筑给出一个明确的定义，在称谓上经历了一个由违章建筑到违法建筑的演变。

自年的国有土地上房屋征收与补偿条例颁布开始，行政、司法、学界均趋向认同违法建筑的称谓。

　　称谓上的争议主要围绕违法建筑中的法应当包含哪些，有的认为法仅指法律、法规以及地方性法规，有的则认为法应当仅指法律、法规和合法有效的规章，还有的认为泛指一切有约束力的规定，即指包括违反法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章、地方政府政策等等，上述争议某种程度上是探究违法的程度从而界定违法建筑的实质要素。

　　其实，在界定违法性时应当结合行政许可这一形式要素。

违法性和行政许可是违法建筑界定的实质要素与形式要素，缺一不可。

台湾王泽鉴先生在其著文虽仍用违章建筑之称谓，但其在界定该概念时明确持该观点。

从行政许可的法律渊源上看主要是法律、行政法规及规章，地方性法规、省级规章可在一定条件下设定行政许可，其余规范性文件一律不得设定行政许可。

　　结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出，违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。

违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。

以此界定，能够帮助我们有效厘清违法建筑的概念。

　　二、违法建筑上的司法困惑

（一）违法建筑的权属认定

　　对违法建筑的权属分析应是研究违法建筑法律问题的前提。

民法通则第七十二条规定：

财产所有权的取得，不得违反法律规定。

物权法第七条规定：

物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第三十条规定：

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

由上述规定可见，我国法律将权利取得限定合法取得，违法建筑不能取得物权登记，违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

　　但也应该注意到，违法建筑客观存在。

自然属性上其与合法建筑一样投入了人力物力，实际成为供人居住和使用的空间。

在行政主管机关确认房屋的性质及责令拆除之前，违法建筑在保有阶段以物的客观形态存在，且具有一定社会功用性，也成为民事活动的标的，而且违法建筑也未必不可能转化为合法建筑。

在这个待定状态中，能否确认权利以及权利归属?

（二）违法建筑建造人与施工人利益平衡

　　违法建筑是违法建造行为的产物，违法建筑的建造过程涉及施工合同的效力，建造人与施工人之间的关系。

　　最高法院关于建设工程施工合同纠纷解释中仅仅涉及施工人资质对合同效力的影响，并未明确建造人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证的情况下签订的施工合同的效力问题。

如果建造人因违反法律法规的强制性规定，未取得行政许可即进行开发建设，合同是否当然认定无效?

　　此类违法建筑如同合法建筑一样，涉及工程未完工、完工未验收、工程已交付等情形，且合同约定的结算方式有固定价、按定额结算、双方按实结算等不同情形。

　　实务中，一般认为如工程质量合格的情况下，基于建筑施工合同本质是加工承揽合同，承揽人已按约向定作人交付成果，参照最高院的司法解释第二条处理尚有一定法理依据。

但在双方有争议的情况下，往往无法进行工程合格与否的验收，相关部门也未必会作出工程合格的相关意见，处理此类案件常处于两难境地：

既担心参照合同价款认定会产生司法认同违法建筑合法性的悖论以及工程质量未明确的情况能否参照合同价款处理，又担心不参照合同价款会产生对施工人的保护不力，那么司法如何对合同无效后双方当事人的利益作出衡平?

　　（三）违法建筑财产纠纷中的利益保护

　　违章建筑引起的买卖、租赁、赔偿、分割财产等纠纷是否应当受理的问题上，有的法院持不予受理的态度，理由是这些纠纷均属于给付之诉，给付之诉的前提是确认之诉，既然违法建筑无法取得所有权，故确认首先不成立。

　　年最高法院民事诉讼法意见中，在起诉与受理问题上曾明确，违章建筑的纠纷告知原告向有关部门申请解决。

这种认识持续多年。

但该意见是否仅针对违法建筑本身的纠纷，还是包括对违法建筑引发的财产纠纷并不明确。

　　年全国民事审判工作座谈会纪要明确规定：

因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。

现实有观点认为，物权具有排他性，这样不认定、不确权是否会产生物权成立的空白地带。

如否定建造人对违法建筑物享有一定的权利，那么是否任何一人均能成为违法建筑的占有人?

违法建筑在自然属性上的价值及使用价值该如何定性?

如何在这些民事纠纷中使各方利益得以平衡?

　　（四）违法建筑能否成为执行标的

　　由于被执行人对违法建筑不享有所有权，如对此采取强制措施，将有可能造成通过法院执行达到规避行政管理的后果，在非法原因的基础上产生合法的结果，使非法利益事实上转化为合法利益。

但是违法建筑仍具有价值和使用价值，被执行人可以占有、使用、收益，如果让申请执行人面对被执行人无财产可供执行的情况，同时却让被执行人拥有违法建筑并获取物上效益，显然有违法律的公平正义，那么如何使违法建筑的这种现存价值作为执行标的?

　　三、违法建筑权属界定及相关纠纷司法观点

（一）违法建筑权属性质的思考

　　目前理论上对违法建筑权属性质有多种学说，包括了不动产所有权说、动产所有权说、不完全物权说、占有说。

　　物权法不承认违法建筑设立物权，建造人并不享有所有权。

现代民法理论认为，不完整或者不自由的所有权，就不是所有权。

严格意义上不存在不完全的所有权或有瑕疵的所有权一说。

建造人在建造之前及拆除之后对其投入的建筑材料享有动产所有权，但是拆除之前，客观属性是不可移动地附着于土地的定着物，违法建筑的行为并不能改变其自然属性，所以动产所有权说难于让人信服。

　　笔者赞同占有说理论。

但对占有的本质究竟是一种事实还是一种权利，同样在理论上有争议。

　　我国司法实务及民法理论也向来承认占有制度。

物权法第五编第十九章规定了占有制度，也未明确占有的性质是权利还是事实。

通说认为，占有是指占有人对物的有事实上管领力的事实。

这种事实上支配状态可能源于合法的权利，也可能是通过非法手段而取得对某物的占有，即为有本权的占有与无本权的占有。

　　占有人可以对违法建筑进行实际的管理与控制，基于这样的事实状态而受到法律的保护。

除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑占有、使用和收益，禁止他人侵犯。

　　这里需要明确的是，对违法建筑的占有保护是在利益发生冲突时消极地承认并给予保护，并非法律上的积极评价。

违法建筑虽不能办理登记，但是为了维护既定的社会经济秩序，保障交易安全，而在法律上推定违法建造人对建筑占有的权利。

占有物被侵占、占有被妨害，占有人因此受到损害时，占有人也可以请求损害赔偿。

（二）违法建筑行为性质认定与处理

　　建筑行为违法属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁。

出于城市管理、土地利用的规划，许多国家或地区都对建筑自由做出严格的限制，将违法建筑的认定和处理归属于行政行为。

　　如前所述，违法建筑是以实质要素应结合程序要素来确认的，即建造人是否在获得行政许可从事建筑行为。

在实务中对违法建筑认定及拆除时，应当充分考虑行政机关的职能，对违法建筑性质的确认应当倡导行政优先，先由行政机关限期作出建造人行为违法性与否的确认，并视违法的性质，即属程序性还是实体性违法建筑先行作出处理，以避免司法权过早介入带来与行政权之间的冲突。

　　其次则是，行政机关未在期限内作出相应处理，则司法权方可依据当事人的请求介入并按违法的性质作出认定，并作出相应的处理。

如程序性违法建筑，一般责令停止建设或使用，限期改正并处罚款，改正后符合规划要求，予以补办手续;属于实质性违法建筑，对于在建的责令停止建设，对于已建成的责令停止使用、限期拆除或予以没收，并处罚款，逾期拒不拆除，进行强制拆除。

　　（三）违法建筑承包人权利保护范围

　　作为合同标的的建设工程属违法建设，是否导致建设施工合同无效有不同的观点。

　　有的认为在城乡规划区域范围内违法建设不影响合同效力。

一系列行政审批、许可手续属于建设单位合同前的义务，与合同本身无关，建设单位违反规定导致工程违法，应由建设单位承担相应的行政责任甚至刑事责任，并不影响合同效力。

合同无效是私法上的法律后果，并非公法上法律后果。

除非违反公法的行为损害了国家利益或社会公共利益。

　　有的观点则认为，违法建设违反了城乡规划法的强制性规定，在非规划区域内建设可能会给公共安全带来隐患，影响城乡整体布局，损害社会公共利益，合同应当认定无效。

　　本文认为，违法建筑施工合同应按无效认定为宜。

从长远视角看，建筑城乡规划关乎社会公共利益，对违法建筑的事实行为及标的物本身进行否定性评价对抑制违法建筑的产生具有现实的积极意义。

而且按合同无效处理并不影响实际承包人的合法利益，相反更体现公平原则。

　　建设工程合同确认无效后，应当恢复到合同签订前状态，当事人因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。

基于建设工程的特殊性，承包人投入的人力与物力已物化于建筑物之中无法返还，发包人则应当折价补偿，折价返还的处理过程中应当遵循公平合理之原则，当无争议。

　　实务中最令人困惑的，是对承包人除投入的人力、物力以外的合理利润是否保护的问题。

对此，本文认为，承包人按合同有效产生的合理利润在认定合同无效后不应予以支持。

虽然在违法建筑的保有阶段，发包人仍享有占有、使用、收益建筑物的权益，但是如果纵观违法建筑的建设施工合同的签订过程来看，固然建设方获得相关行政许可方能进行合法建筑，但是施工方也应当在合同订立、履行过程中及时审查对方的许可手续，以避免损失的扩大。

而且有的违法建筑面临着行政机关随时查处拆除的可能，让发包人按合同价款全额支付也会产生新的不公，也可能纵容承包人的违法建筑行为，在目前的情况下加大承包人的一定责任对抑制违法建筑的产生能够起到一定作用。

　　随之又产生对工程成本价的认定问题，低于成本价的约定一般可以作为合同无效的情形，但现实情况是无相应鉴定机构对工程的成本价作出鉴定，成本价也会随工程产生一定的波动，而工程造价鉴定一般含有相应的行业利润。

本文认为，在认定违法建筑合同无效的情形下，工程造价鉴定仍应启动，工程造价应按定额标准鉴定，剔除当前行业的基本利润率，据此得出成本价，并据此要求建设方予以补偿。

　　（四）违法建筑引发的财产纠纷的处理

　　从司法角度看，虽不能对违法建筑从法律上予以物权确认，最高法院态度也明确对当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，法院不予处理。

但司法实践不能回避涉及违法建筑引发的民事纠纷。

所以，认同建造人享有对违法建筑的占有事实有利于解决纠纷，避免资源浪费，同时能防止对其过度保护而导致恶意违法建筑蔓延，维护交易秩序，达到私人利益和公共利益的平衡。

　　从民法的事实行为和法律行为区别看，涉违法建筑的行为可分为非法建筑行为和其他民事行为。

建筑行为违法属于行政法规范的范畴;其他民事行为是不同于建筑行为而独立存在，其效力是否受非法建筑行为的影响?

　　现实之中，程序性违法建筑可以通过补救来完成，实体违法建筑则难以通过补救完成。

本文认为，在认定涉违法建筑的民事行为时，应当合理平衡当事人意思自治与社会公共利益，在不违背社会公共利益的前提